05/12/2025
PLUS-VALUES IMMOBILIÈRE
Les 11 cas d’exonération
La fiscalité des plus-values immobilières réserve parfois des opportunités méconnues. Avant de vendre un bien, il peut être pertinent de vérifier si vous entrez dans l’un des 11 cas d’exonération :
La vente d’un bien immobilier s’accompagne d’incidences fiscales avec le possible déclenchement de l’impôt sur la plus-value. Fort heureusement, plusieurs situations autorisent une exonération, dont la plus connue concerne la résidence principale. Procédons à un tour d’horizon des différentes transactions qui éviteront la taxation.
Si vous avez réussi à vendre votre bien immobilier plus cher que son prix d’acquisition, vous avez dégagé un bénéfice donc une plus-value. C’est cette plus-value correspondant à la différence positive entre le prix de vente du bien et son prix d’acquisition, éventuellement augmentée des frais et droits de mutation ainsi que des dépenses de travaux, qui sera, par principe, taxable au regard de l’administration fiscale. Cette base taxable pourra également être diminuée en application d’abattements liés aux années de détention du bien au-delà de la cinquième année.
Ainsi, en 2025, le taux global de taxation est de 36,2 % (19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux) majoré d’une surtaxe s’appliquant aux plus-values nettes imposables supérieures à 50 000 €, avec un taux progressif de 2 % à 6 %. À ce principe de taxation, l’article 150 U du CGI apporte plusieurs tempéraments et prévoit des causes d’exonération de ladite imposition sur les plus-values immobilières ci-après énumérées.
1. La cession d’une résidence principale
L’article 150 U, II-1o du CGI exonère les plus-values réalisées lors de la cession de biens qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession. Le législateur n’a pas fixé de condition liée à la durée d’occupation. Cette exonération s’applique également aux dépendances immédiates et nécessaires cédées simultanément avec cet immeuble (CGI, art. 150 U, II-3o). Attention, un terrain à bâtir détaché de la résidence principale ne pourra revêtir le qualificatif de dépendance immédiate et nécessaire.
A contrario, les voies d’accès et parking servant à la résidence principale avant le détachement pourront être considérés comme des dépendances immédiates et nécessaires.
�L’exonération est acquise lorsque les conditions sont remplies quels que puissent être les motifs de la cession, la nature de l’habitation, l’importance du prix de cession ou de la plus-value et l’affectation que l’acquéreur envisage de donner à l’immeuble, même s’il est destiné à être démoli en vue de l’édification de nouvelles constructions.�Sont considérés comme résidences principales au sens du 1o du II de l’article 150 U du CGI, les immeubles ou parties d’immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire. Les droits relatifs à ces biens peuvent également bénéficier de cette exonération. La résidence habituelle doit s’entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année.
�Une utilisation temporaire d’un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère d’une résidence principale susceptible de bénéficier de l’exonération. Lorsqu’un doute subsiste, le contribuable est tenu de prouver par tous moyens l’effectivité de la résidence.
�Cependant, la condition tenant à l’occupation de l’immeuble à titre principal par le contribuable au jour de la cession ne peut pas toujours être satisfaite en cas de séparation ou de divorce lorsque l’un des conjoints se retrouve contraint à devoir quitter ledit logement. Il est alors admis par la jurisprudence et l’administration fiscale qu’il puisse néanmoins bénéficier de l’exonération prévue au 1° du II de l’article 150 U du CGI dès lors que le logement a été occupé par son ex-conjoint jusqu’à sa mise en vente et que la cession intervient dans les délais normaux de vente.
Le bénéfice de l’exonération n’est en revanche subordonné à aucun délai particulier entre la date de séparation et la date de mise en vente ainsi qu’il résulte d’une réponse ministérielle BRETON du 8 avril 2008. Cette mesure de tempérament est applicable aux concubins qui se séparent et aux partenaires qui rompent un pacte civil de solidarité sous les mêmes conditions.
�La circonstance que le contribuable soit propriétaire du logement qu’il occupe à la date de la cession de l’ancienne résidence commune n’est pas de nature à lui faire perdre le bénéfice de l’exonération.
Au demeurant, s’agissant d’une question de fait, l’Administration fiscale se réserve le droit d’apprécier sous le contrôle du juge de l’impôt la réalité de la déclaration du cédant et ce dernier peut donc être soumis à un contrôle à posteriori et à un éventuel redressement en cas de fausse déclaration.�Par ailleurs, dans le cas où le contribuable réside six mois de l’année dans un endroit et six mois dans un autre, la résidence principale est celle pour laquelle l’intéressé bénéficie des abattements en matière de taxe d’habitation (BOI-RFPI-PV-10-40-10, no 30).
Calcul de la plus-value ? En 2025, le taux global de taxation est de 36,2 % (19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux) majoré d’une surtaxe s’appliquant aux plus-values nettes imposables supérieures à 50 000 €, avec un taux progressif de 2 % à 6 %.
2. La Cession par des non-résidents
Une exonération spécifique s’applique aux personnes physiques non-résidentes de France, ressortissantes de l’Union européenne ou d’un État partie à l’Espace Economique Européen ayant conclu une convention d’assistance administrative avec la France. Cette exonération est limitée à une résidence par contribuable et à 150 000 € de plus-value nette imposable, sous certaines conditions de durée de domiciliation en France et de délai de cession après le départ.
3. La Cession d’un faible montant
Les plus-values sont exonérées si le prix de cession de l’immeuble, de la partie d’immeuble ou des droits relatifs à ces biens est inférieur ou égal à 15 000 € par vendeur. En cas de cession de parcelles ou de lots à des acquéreurs distincts, il y a lieu d’apprécier le seuil d’imposition cession par cession, c’est-à-dire acquéreur par acquéreur. En cas de cession de plusieurs parcelles ou lots à un même acquéreur, il y a lieu d’apprécier le seuil d’imposition de 15 000 € en tenant compte du prix de cession global. En cas de cession de plusieurs parcelles non adjacentes, le seuil s’apprécie parcelle par parcelle. Ce seuil continue à s’apprécier globalement en cas de cession de parcelles d’un seul tenant. En cas de cession conjointe ou isolée de l’usufruit ou de la nue-propriété, le seuil d’imposition s’apprécie par rapport à la valeur en pleine propriété du bien.
4. 1re cession d’un logement autre que la résidence principale sous condition
L’exonération s’applique à la première cession d’un logement (autre que la résidence principale) si le prix de cession est remployé, dans un délai de 24 mois, à l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à la résidence principale du cédant. Il est précisé que le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession.�Cette exonération est facultative et doit être requise expressément dans l’acte de vente.
5. La cession d’un droit de surélévation
La plus-value résultant de la cession d’un droit de surélévation est exonérée si le cessionnaire s’engage à achever les locaux destinés à l’habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date d’acquisition. �Le droit de surélévation s’entend comme le droit réel d’édifier une construction prolongeant verticalement les façades d’un immeuble préexistant tout en rehaussant le faîtage du toit.�Ce dispositif est prorogé jusqu’au 31 décembre 2026.
6. Les exonérations liées à la nature des opérations
Certaines opérations, comme les cessions de biens pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation (sous condition de remploi), ou les cessions réalisées lors d’opérations de remembrement, peuvent bénéficier d’une exonération.
BON À SAVOIR ! Lors d’une transaction, le notaire réalise une simulation pour indiquer au vendeur le montant de l’impôt sur la plus-value que la vente peut entraîner. Cette information s’inscrit dans le cadre d’une logique de gestion patrimoniale.
7. Les exonérations liées à la durée de détention
Un abattement pour durée de détention s’applique, conduisant à une exonération totale de la plus-value au terme d’un certain délai de détention (22 ans pour l’impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux).
8. L’exonération liée à la qualité du cédant
Les titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte d’invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L. 341-4 du Code de la sécurité sociale, bénéficient, sous conditions, d’une exonération des plus-values de cession d’immeubles.
9. L’exonération lors de certains partages
Dans certains cas de partage, la plus-value peut être exonérée, même en cas de versement d’une soulte, sous réserve de conditions tenant à la qualité des copartageants et à l’origine de l’indivision.
10. L’exonération en faveur de la construction de logements sociaux
Les cessions réalisées directement ou indirectement en faveur de la construction de logements sociaux aux 7º et 8º du II de l’article 150 U du CGI peuvent être exonérées sous certaines conditions.
11. L’exonération pour les personnes âgées ou handicapées résidant en établissement
La plus-value résultant de la cession, par une personne âgée ou handicapée résidant dans un établissement médicalisé, du logement ayant constitué sa résidence principale, est exonérée si la cession intervient dans un délai inférieur à deux ans suivant l’entrée dans l’établissement. ��En toutes hypothèses, il y a lieu de rappeler que chaque cause d’exonération est soumise à des conditions spécifiques qu’il conviendra d’examiner au cas par cas, et le rôle du notaire sera, bien sûr, de guider le vendeur vers le dispositif le plus approprié à sa situation en ayant pris le soin de contrôler les déclarations de ce dernier en sa qualité de percepteur de l’impôt.
Me Soraya FOULON-BENSAÏD – Notaire à Martillac
