Patrimoni Conseil

Patrimoni Conseil Conseil et accompagnement en investissement immobilier.

Notre mission : permettre au plus grand nombre de devenir propriétaire et d’investir dans l’immobilier (presque) sans rien faire.

13/09/2026

Les taux remontent encore un peu en septembre... Mais est-ce vraiment une raison pour repousser votre projet immo ?

Evidemment que le taux compte, il impacte la mensualité, le coût total du financement et les chiffres du projet...

Mais après 6 d’investissement, on a appris à raisonner autrement.

Notre objectif n’est pas d’avoir le meilleur taux possible sur un seul projet. C’est de construire un patrimoine et d’enchainer les bonnes opérations sur le long terme.

On échange d’ailleurs régulièrement avec des investisseurs expérimentés et leur discours est toujours le même :
👉 « Si la banque me suit, je prends. »

Pas parce que le taux n’a aucune importance.
Mais parce que le financement est une variable que l’on peut optimiser dans le temps.

Le taux évoluera. On pourra renégocier, refinancer, faire jouer la concurrence...

En revanche, l’opportunité que vous avez aujourd’hui devant vous ne sera peut-être plus là demain...

C’est aussi ça, devenir un bon investisseur : apprendre à s’adapter au marché plutôt que d’attendre que toutes les conditions soient parfaites.

Le bon investisseur ne cherche pas le contexte parfait. Il cherche à optimiser son opération avec le contexte qu’il a.

Et vous, est-ce que le taux actuel vous fait repousser un projet immo ?

Investir à Dijon quand on habite à ParisThibault est parisien et souhaitait investir dans l’immobilier sans acheter en r...
06/09/2026

Investir à Dijon quand on habite à Paris

Thibault est parisien et souhaitait investir dans l’immobilier sans acheter en région parisienne.

Il a choisi Dijon pour deux raisons : une partie de sa famille y vit et la ville est directement accessible depuis Paris en train.

Notre rôle : lui trouver un bien qui coche à la fois les cases : emplacement, potentiel locatif et valorisation à long terme.

On lui a donc déniché ce duplex de 32 m² Carrez et 47 m² au sol, situé à quelques minutes de la place Darcy, entre le centre-ville et la gare.

Et surtout, l’appartement était vendu avec une cave et une place de parking dans une cour fermée.

Prix d’acquisition : 85 000 €
Négociation : 6 000 €
Travaux : 25 000 €
Ameublement + notre prestation : 8 500 €
Apport personnel : 8 500 €
Financement : 3,25 % sur 20 ans, en SCI à l’IS
Loyers annuels : 9 600 €
Rendement brut : 7,59 %

Mais ici, l’objectif n’était pas de chercher le rendement maximal à tout prix.

L’objectif est principalement patrimonial : acheter un bien bien placé, le transformer en un logement qualitatif et profiter de sa valorisation dans le temps.

Aujourd’hui, en prenant une fourchette moyenne des prix au m² du secteur, nous estimons que le bien pourrait déjà être revendu autour de 140 000 € minimum.

Évidemment, ce n’est pas une plus-value « garantie » : le prix réel dépendra notamment du marché au moment de la revente et des caractéristiques précises du bien.

Un projet immo comme on les aime : un appartement optimisé, une rénovation complète et une stratégie pensée pour le long...
30/08/2026

Un projet immo comme on les aime : un appartement optimisé, une rénovation complète et une stratégie pensée pour le long terme.

Chloé & Romain sont lyonnais et nous ont fait confiance pour réaliser leur investissement locatif à Dijon.

Pour ce projet :
T2 de 30 m² avec une cave dans une petite copropriété
Prix d’acquisition : 76 000 €
Négociation : 6 000 €
Travaux : 28 000 €
Rénovation des communs : 2 000 €
Location meublée longue durée : 730 €/mois
Rendement brut : 7,24 %

Mais au-delà des chiffres, c’est surtout la transformation du logement qui fait la différence.

La cuisine était surdimensionnée alors que la salle de bains était vraiment trop petite. Nous avons donc repensé complètement les espaces pour créer un appartement beaucoup plus fonctionnel et agréable à vivre.

Résultat : l’appartement a trouvé son locataire étudiant en moins d’une semaine.

C’est aussi ça, pour nous, un investissement réussi : ne pas chercher uniquement le rendement le plus élevé possible, mais un bon emplacement, une prise de valeur dans le temps, un logement qualitatif et une demande locative solide.

La semaine prochaine, on vous montre un deuxième projet réalisé pour Thibault et son frère : un T2 de 32 m² avec parking, à deux pas du parc Darcy.

Vous voulez voir le résultat ? 👀

09/08/2026

C’est ce que pourrait nous rapporter notre 11e appartement si nous pouvions le louer en courte durée...

Il y a quelques jours, nous avons reçu le refus de notre déclaration préalable pour créer ce logement dans les combles de notre immeuble.

La raison ? Notamment la création de Velux, puisque l’immeuble se situe dans un périmètre sauvegardé et est soumis à l’avis des Architectes des Bâtiments de France.

Concrètement, ce refus impacte directement le rendement de notre projet !

➡️ En location longue durée, nous aurions environ 600 € de loyers supplémentaires par mois, soit 7 200 € par an.
➡️ En courte durée, notre estimation est plutôt autour de 1 000 € de revenus mensuels, soit environ 12 000 € par an.

Et derrière ces chiffres, il y a surtout un projet immobilier que nous essayons de valoriser : créer un appartement moderne et entièrement rénové dans des combles aujourd’hui inutilisés.

On comprend évidemment l’intérêt de protéger le patrimoine architectural. Mais il y a aussi une vraie question à se poser : comment rénover et adapter le parc immobilier ancien aux besoins actuels si chaque modification est extrêmement contrainte ?

Nous ne cherchons pas à dénaturer le bâtiment. On cherche simplement à créer un logement supplémentaire, améliorer un espace aujourd’hui inexploité et participer, à notre échelle, à la rénovation du parc immobilier de cette ville.

19/07/2026

Pourquoi on veut créer un 11ᵉ appartement dans les combles de notre immeuble ?

La réponse est simple : aujourd’hui, ces combles rapportent... 0 €.

Notre objectif est donc de les transformer en un T3 de 65 m².

Le coût des travaux est de 76 000 €.

En location nue ou meublée longue durée, on estime un loyer autour de 650 €/mois.
En location courte durée, les simulations donnent environ 1 037 €/mois de chiffre d’affaires.

On pourrait faire un super appartement, hyper bien rénové et décoré, et clairement on sait qu’il pourrait bien se louer en courte durée.

Mais ce n’est pas aussi simple, et nous n’avons pas encore vraiment choisi ce que nous allons faire...

Car le Airbnb implique aussi :
un ameublement complet,
des consommations d’électricité,
Internet,
une conciergerie,
du mobilier cassé,
donc davantage de gestion et de charge mentale...

On est encore en train d’arbitrer entre les deux stratégies.

Mais l’autre intérêt de ce projet, c’est la valorisation de ces m².
Aujourd’hui, ce futur appartement représente environ 78 000 € de valeur supplémentaire dans l’immeuble.

Autrement dit, on ne raisonne pas uniquement en cash-flow.
On regarde aussi l’impact sur la valeur du patrimoine à long terme !

Et vous, vous partiriez sur une location longue durée ou un Airbnb ?

12/07/2026

On nous demande souvent jusqu’où il faut négocier.
Notre réponse est toujours la même :
👉 Jusqu’au prix qui vous semble cohérent.

Pas jusqu’à un pourcentage magique, et surtout pas jusqu’à « 10 % parce qu’on a lu ça sur Internet ».

Chaque bien est différent.
Sur notre dernier immeuble, nous avons négocié 60 000 €.

Cette semaine, on a tenté une offre 100 000 € sous le prix affiché sur un autre immeuble.

Est-ce qu’elle sera acceptée ? On n’en sait rien.

Mais une chose est sûre : si on ne tente pas, la réponse sera toujours non.

Évidemment, une négociation ne se résume pas à annoncer un prix au hasard.

Avant chaque offre, on passe des heures à analyser :
le marché,
les travaux,
les loyers,
les ventes comparables,
la situation du vendeur.

Une bonne négociation se prépare.
Elle ne s’improvise pas !

Et vous, c’est quoi la plus grosse négociation que vous avez déjà osé faire ? 👇

28/06/2026

Avant de parler de ville, de rentabilité ou même de visiter un bien, je donne toujours le même conseil :
👉 Faites valider votre capacité de financement.

Et pas avec un simulateur trouvé sur Internet...
Avec votre banque ou un courtier, en présentant votre situation réelle !

Pourquoi ?

Parce que j’ai vu des personnes avoir un coup de cœur pour un bien à 180 000€ et apprendre trois semaines après que leur banque ne finançait que 130 000€... Le projet s’effondre, la déception est immense, et on repart de zéro...

À l’inverse, connaître son budget dès le départ permet de cibler les bons biens, de faire des offres plus sereinement et d’être beaucoup plus réactif lorsqu’une opportunité se présente.

Et parfois, c’est même l’inverse qui se produit : certains découvrent qu’ils peuvent emprunter davantage que ce qu’ils imaginaient… et accéder à un plus gros projet !

Ce n’est probablement pas le conseil le plus « Instagramable ».
Mais c’est sans doute celui qui évite le plus d’erreurs… et qui fait gagner le plus de temps.

Et vous, avant votre premier investissement, vous aviez fait valider votre financement ou vous avez commencé directement les visites ?

21/06/2026

C’est parfois long et pénible mais ça nous a évité plusieurs erreurs qui auraient pu nous coûter très cher !

1.On lit tous les PV d’AG sans exception
Procédures en cours, conflits entre copropriétaires, travaux évoqués mais jamais votés, appels de fonds à venir...
S’il y a un sujet qui nous dérange et qu’on n’obtient pas de réponse claire, on passe au projet suivant.

2.On descend systématiquement dans les caves et on monte dans les combles
Sur un immeuble qui paraissait parfait, on a découvert d’importants problèmes d’humidité dans les caves.
Des poutres étaient pourries et la structure bois commençait à être touchée. L’enveloppe travaux était 2x plus importante que ce qu’on avait imaginé. Depuis, on ne se contente plus jamais de visiter les parties « présentables ».

3.On vérifie toujours la plomberie et l’électricité
Les vieux tuyaux qui n’ont pas été remplacés depuis 40 ans, c’est des travaux imprévus qui explosent le budget. On examine tout systématiquement, et on fait vérifier par un artisan si on a le moindre doute. Idem pour l’état du système électrique.

4.On recalcule toujours les chiffres nous-mêmes
Le rendement annoncé dans une annonce est rarement le bon.
On recalcule les loyers, les charges, la fiscalité, la vacance locative et les travaux.
Plus d’une fois, un projet affiché à 9 ou 10% est finalement devenu beaucoup moins intéressant après analyse.

👉 Bonus : on vérifie toujours le DPE sur le site de l’ADEME
C’est une vérification qui prend 2 minutes.
Et pourtant, on a déjà constaté plusieurs erreurs entre le DPE annoncé et celui réellement enregistré.
On a découvert plus d’une fois que des DPE F ou E étaient en fait meilleur, voir en D.
On a gardé cet argument pour la négociation mais on a évité une belle enveloppe travaux complémentaire.

Et vous, quelle est la vérification que vous faites systématiquement avant d’acheter ?

07/06/2026

En 2026, je pense qu’on peut arrêter de croire que tous les investisseurs immobiliers sont riches.

Car la plupart ont simplement fait des choix différents.

Avec Vincent, cela fait maintenant 6 ans que nous investissons dans l’immobilier et 4 ans que nous sommes entrepreneurs.

Et honnêtement, rien n’a été facile.

On a renoncé à certaines dépenses.
On a repoussé certains achats.
On a pris des risques.
On a travaillé beaucoup plus que ce qui était prévu au départ.

Est-ce qu’il faut arrêter de vivre pour investir ? Évidemment que non.

Mais je pense qu’on sous-estime souvent l’impact des petites dépenses répétées tout au long de l’année.

Au final, nos choix financiers racontent souvent davantage nos priorités que notre niveau de revenus....
Et c’est probablement ça qui fait la différence sur le long terme !

Et vous, quel est le poste de dépense que vous avez réduit pour atteindre un objectif qui vous tenait à cœur ?

31/05/2026

Sur Instagram, on te montre souvent le résultat.
Les loyers qui tombent, les signatures chez le notaire, les biens rénovés.

Et sur le papier, c’est vrai que l’investissement locatif a tout pour plaire : tu achètes un bien, tu le loues, tu encaisses des loyers tous les mois et ton locataire rembourse progressivement ton crédit.

L’immobilier reste d’ailleurs selon nous l’un des meilleurs outils pour construire un patrimoine grâce à l’effet de levier du crédit !

Mais ce qu’on oublie souvent de dire, c’est que derrière les loyers se cachent aussi des galères, des imprévus et une gestion chronophage...

Et le plus gros mensonge sur l’investissement locatif, c’est probablement de faire croire que c’est totalement passif....

Parce que dans la réalité, construire un patrimoine immobilier demande du temps. Beaucoup de temps.

Et la « liberté financière » vendue sur les réseaux cache parfois une autre réalité : celle d’investisseurs qui se créent finalement un deuxième métier.

Après plusieurs années sur le terrain, on constate toujours la même chose :
➡️ La plupart des investisseurs qui possèdent un gros parc immobilier y consacrent énormément de temps. Pour certains, c’est même devenu un emploi à temps plein !

➡️ Les autres finissent par déléguer une partie ou la totalité du projet pour se concentrer sur leur métier, leur famille ou leurs loisirs.

Et honnêtement, on les comprend.

Aujourd’hui, le principal frein à l’investissement n’est pas toujours l’argent. C’est souvent le temps !

C’est d’ailleurs pour cette raison que nous avons créé notre accompagnement clé en main : pour permettre à nos clients d’investir sans avoir à ajouter un deuxième métier à leur quotidien.

Parce qu’investir dans l’immobilier peut être rentable. Mais ça ne veut pas forcément dire tout faire soi-même !

Si tu veux en savoir plus, écris « INVEST » et on t’explique tout en MP 🔥

N’oublie pas de poser tes questions en commentaire👇

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