Romain de PALMA Expert-comptable

28/11/2022

Questions/réponses de la comptabilité en immobilier

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11/10/2022

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03/10/2022

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18/06/2020

Important,

Je me permets un rapide post qui devrait servir à certains car je vois souvent des conversations sur la SCI et notamment les règles en matière d’association quand on est marié.

Je vais essayer de synthétiser les régimes matrimoniaux, il existe deux types de régime matrimonial lorsqu’on est marié.

- Un régime communautaire (le légal), la majorité.

- Un régime séparatiste (contrat de mariage)

Lorsqu’on souhaite s’associer dans une SCI seul, sans son conjoint, le régime matrimonial a son importance.

Le plus simple le régime séparatiste, les parts appartiennent à celui qui souscrit au capital, pas besoin d’informer son conjoint.

Le plus complexe le régime communautaire car de base, toute acquisition au cours du mariage, est réputée être à 50/50.

En matière de prise de décision cela dépend si le conjoint est associé de fait ou de droit de la SCI, ou non associé.

Il existe bien sur des règles légales qui permettent, en cas de régime communautaire, de ne rien « devoir » à son conjoint. A une exception près, la demande de cautionnement par la banque de bien commun, il faudra la signature de votre conjoint.

Prenons l’exemple d’un couple marié sous le régime légal, dont seul l’un d’eux veut créer une SCI. L'associé a pris des statuts sur internet qu’il a payé 200€.

20 ans après, le couple divorce. La SCI a été valorisée pour 1 000 100€. L’associé de la SCI détenait 99% des parts pour ne pas dire 100% (car il faut minimum 2 associés). Estimations des parts de l’associé à 1 000 000€. De ce fait lors du divorce, le conjoint peut prétendre à 500 000€, l’associé devra indemniser le conjoint s’il veut garder l’intégralité de la SCI. Et je ne tiens pas compte des apports en compte courant !

Conclusion : La rédaction des statuts par un expert-comptable aurait permis de maîtriser ce déconvenue. Alors OUI, les frais de constitution par un professionnel a un coût (environ 1 000€), mais ce montant n’est rien par rapport à la perte possible en cas de séparation, décès. L’expert-comptable n’est pas un coût mais un gain avant tout !

Tous les clients sont ravis de payer le prix au vu des gains, il faut savoir voir un peu plus loin qu’un chiffre annoncé.

18/05/2020

N’oubliez pas de demander votre fonds de solidarité pour le mois d’avril

Ce fonds de solidarité, mis en place par l’Etat avec les régions, vise à soutenir les très petites entreprises (TPE) les plus touchées par les conséquences économiques de la crise du coronavirus.

16/05/2020

Intérêt de passer de la location nue à la location meublée.

Vous êtes propriétaire d’un logement que vous louez vide, la question d’un basculement vers la location meublée vous a peut-être traversé l’esprit.
Voici quelques éléments qui peuvent vous aider à prendre une décision.

Mobilier à prévoir
11 éléments :
- Literie, couette/couverture
- Dispositif d’occultation des fenêtres pour les chambres à coucher
- Plaques de cuisson
- Four / four à micro-ondes
- Réfrigérateur avec freezer
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas
- Ustensiles de cuisine
- Table et sièges
- Etagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d’entretien ménager

Fiscalité avantageuse
Le régime du meublé est plus intéressant que celui du foncier ou micro foncier du fait des abattements et des amortissements dont il bénéficie.
Si vos recettes annuelles issues de la location meublée sont inférieures à 72 500€, votre revenu imposable sera déterminé par application aux recettes d’un abattement forfaitaire pour frais de 50% (miro-BIC). Si l’activité dépasse ce plafond, vous relevez du régime réel. Vous pourrez alors imputer vos déficits d’exploitation sur vos bénéfices réalisés au cours de l’année et des 10 années suivantes (régime LMNP). Vous pourrez également pratiquer un amortissement du bien immobilier (c'est-à-dire une dépréciation théorique de votre bien) qui sera déduit de votre résultat de chaque année.
Même si vous êtes de base soumis au micro-bic du fait de loyer inférieur à 72 500€, vous pouvez opter pour le régime réel et bénéficier de ses avantages.

Rentabilité accrue
On observe en moyenne un loyer supérieur de 15 à 30% à celui d’une location nue (appartement comparable et à surface égale). Plus un logement sera convenablement équipé plus il suscitera l’intérêt des futurs locataires et pourra justifier du prix supérieur au marché. Un meilleur rendement à condition toutefois que le logement soit occupé régulièrement.

Faites appel à un expert-comptable et à vos investissements ! ;)

11/05/2020

Bonjour à tous

Je voulais vous partager un débat que j’ai eu ce week-end avec un ami sur les soit disant biens faits des travaux en revenu foncier. Il me garantissait que c’était très intéressant de passer des travaux en foncier plutôt qu’en LMNP. Créant un déficit foncier en partie imputable sur les revenus globaux et le reste reportable sur 10 ans. Il est vrai qu’annoncé comme ça (c’est un bon commercial) on pourrait se laisser convaincre.

Je lui ai fait un exemple pour lui démontrer qu’en LMNP j’étais gagnant par rapport à lui.

Nous allons prendre un résultat de 12K€, une TMI de 30% (tissu représentatif français) et PS 17,20%. (Abstraction faite de la CSG/CRDS déductible)

Les travaux seront de 50K€ et amortissable sur 15 ans en LMNP.

Les bases étant posées, voyons ce que ça donne :

En Foncier :

Résultat : 12K€

Travaux : 50K€

Déficit : - 38K€

Imputation sur les revenus globaux : 10,7K€

Déficit reportable : 27,3K€

Economie immédiate : 10,7K x 30%= 3K€

Economie future : pendant 2 ans et 3 mois il n’y aura pas d’impôt sur le foncier (27,3K€).

Base IR/PS: 12K*12+12K*9/12=153K€ x 47,2% = 72K€

Le coût global sur les 15 ans aura été de 69K (72-3)

En LMNP : afin de comparer ce qui est comparable je ferais abstraction des amortissements autre que les travaux

Résultat : 12K€

Amort travaux : 3,3K€ (50K€/15 ans)

Résultat : 8,7K€

Base IR/PS : 8,7K*15 = 130,5K x 47,2% = 62K€

Soit un gain de 7K sur 15 ans.

En conclusion, le déficit foncier imputable sur le revenu global ne tient pas compte des PS et du coup l’avantage mis en avant par mon ami est contestable. Après on peut faire des travaux régulièrement …🤔

11/05/2020

Bonsoir à tous,

Ci-dessous une vidéo du ministre de l'éducation sur le retour à l'école de nos enfants.

Bon courage!

07/05/2020

Vous trouverez ci-joint le protocole de déconfinement pour les entreprises pour assurer la santé et la sécurité des salariés.

Bonne reprise à tous!

07/05/2020

Bonjour à tous,
Le déconfinement annoncé par le premier ministre aura bien lieu lundi 11 mai 2020. Celui-ci se fera de manière très progressive.

La France est divisée en 2 couleurs:
Verte: déconfinement non restrictif
Rouge: déconfinement restrictif (les écoles, parcs, ... resteront fermés pendant au moins les 3 prochaines semaines).
Peu importe la couleur du département, les cafés/restaurants ne rouvriront pas avant la fin du mois de mai, possibilité d'ouverture début juin ...

Les ministres appellent à la discipline de chacun notamment dans les régions Hauts-de-France, Grand-Est, Bourgogne-Franche-Comté et Ile-de-France sévèrement touché par le Covid-19:
- Responsabilisation des personnes vulnérables
- Respect des règles de distanciation physique notamment dans les transports en commun.

les entreprises sont invités à privilégier le télétravail au moins pendant les 3 prochaines semaines.

Les déplacements restent possible sans attestations à l'intérieur de son département.
Ils seront cependant limitée à 100km avec attestation en dehors de celui-ci.

Monsieur Bruno Le Maire a annoncé que les TPE qui ont subi une fermeture administrative, les charges patronales seront annulées pour les mois de mars, avril et mai.
Pour toutes les entreprises, le fonds de solidarité est maintenu en mai et le prêt garanti par l’État jusqu'à la fin de l'année.

Je vous souhaite à tous bon courage !