17/03/2014
La condition suspensive d’obtention de prêt
Mardi 20 janvier 2009Avis d'experts, Droit immobilier
Par Maître Jean-Marie Moyse
Avocat à la Cour de Paris, Maître Moyse est spécialiste en droit immobilier et en droit fiscal. Il est chargé de cours en 3ème cycle, DESS immobilier d’entreprise à l’Université de Paris I et professeur à l’Ecole supérieure des professions immobilières. Maître Moyse est l’auteur de l’ouvrage de référence « Agent Immobilier » (14ème édition, Editions Delmas) qui traite des pratiques et obligations juridiques des agents immobiliers en matière de vente, achat et location.
Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, l’acquéreur recourt le plus souvent à un prêt afin de financer son acquisition, lequel peut représenter tout ou partie du prix d’achat.
Lorsque le bien acquis est un bien à usage d’habitation, les articles L.312-1 et suivants du Code de la Consommation règlementent minutieusement tant les conditions d’obtention et d’acceptation de ce prêt que son incidence en ce qui concerne la réalisation du projet immobilier.
A ce titre, l’article L.312-15 du code dispose que tous les contrats de vente d’un bien immobilier à usage d’habitation sont réputes conclus sous la condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur du prêt nécessaire au paiement du prix.
Il en est ainsi lorsqu’une condition suspensive d’obtention de prêt est prévue dans l’engagement des parties, mais également lorsque aucune mention d’obtention de prêt n’a été mentionnée dans cet engagement.
Ainsi, en l’absence de précision, la vente consentie ou l’avant contrat est toujours réputé conclu sous la condition suspensive de l’obtention du prêt que pourrait solliciter l’acquéreur.
De ce fait, il existe pour tout avant contrat une incertitude tenant à l’obtention du prêt nécessaire à la réalisation de la vente.
Lorsqu’une vente est conclue et que l’acquéreur a les fonds nécessaires pour un paiement comptant ou a la certitude qu’il obtiendra les prêts nécessaires au paiement du prix, il est possible qu’il renonce au bénéfice de la protection de l’article L.312-15 du Code de la Consommation.
Pour ce faire, il doit porter de sa main dans l’engagement des parties la mention qu’il renonce à recourir à un prêt pour son acquisition et reconnaît avoir été informé que s’il recourait néanmoins à un prêt, il ne pourrait se prévaloir des dispositions protectrices de l’article L.312-17 du Code de la Consommation.
Il convient de noter que lorsqu’une condition suspensive d’obtention de prêt a été stipulée dans l’engagement des parties, l’acquéreur doit respecter intégralement les obligations qu’il a souscrites en déposant immédiatement sa demande de prêt pour un montant, un taux d’intérêt et une durée conformes aux prévisions des parties.
A défaut de respecter ses obligations, l’acquéreur verra engager sa responsabilité à l’égard du vendeur, lequel pourra considérer que si la condition d’obtention de prêt n’a pas été réalisée, la cause en réside dans le non-respect par l’acquéreur de ses obligations.
La jurisprudence fait application dans cette hypothèse des dispositions de l’article 1178 du Code Civil, lequel répute la condition accomplie lorsque sa défaillance résulte du défaut de diligence de l’acquéreur pour obtenir son financement.
Si tel est le cas, l’acquéreur se trouvera dans la même situation que s’il avait obtenu son prêt et sera tenu en conséquence à toutes les obligations prévues par le compromis de vente, notamment l’indemnisation du vendeur en cas de non réalisation de la vente sous la forme de dommages et intérêts ou du versement de l’indemnité d’immobilisation sanctionnant le refus d’acquisition de l’acquéreur.
Au vu de cette réglementation, il appartient au vendeur et à l’acquéreur de bien préciser dans leur avant contrat la nécessité ou non d’obtenir un prêt de même que les caractéristiques de ce prêt.
Si aucun prêt n’est nécessaire pour l’acquisition, il convient que l’acquéreur porte de sa main la mention suivant laquelle il renonce à la protection de l’article L.315-17 du Code de la Consommation et reconnaît avoir été informé que s’il recourt à un prêt, il ne sera plus protégé, ce prêt ne conditionnant plus la réalisation de la promesse de vente.
