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K Immobilier - Clés & Conseils pour Propriétaires & Locataires, Place Victor Hugo, Grenoble (2026)

17/04/2026

🔵🏠 Charges récupérables — Non, le propriétaire ne peut pas tout refacturer au locataire !

C’est une idée reçue très fréquente : certains propriétaires pensent pouvoir répercuter toutes leurs charges sur le locataire via la provision mensuelle. C’est faux, et la loi est très claire là-dessus 👇

⚖️ Ce que dit la loi
Seules les charges listées dans le décret n°87-713 du 26 août 1987 sont récupérables sur le locataire. Ce décret dresse une liste limitative — ce qui n’y figure pas ne peut tout simplement pas être refacturé, même si le propriétaire l’a réellement payé.

🏢 Comment ça fonctionne en copropriété ?
Chaque année, le propriétaire reçoit un décompte de charges annuelles, généralement joint à la convocation à l’assemblée générale.
Ce document présente l’ensemble des dépenses de la copropriété. Mais attention — toutes ces dépenses ne sont pas récupérables sur le locataire !
Le propriétaire (ou son gestionnaire) doit donc faire le tri entre :
✅ Les charges locatives récupérables → répercutables sur le locataire
❌ Les charges non récupérables → qui restent définitivement à la charge du propriétaire

Exemples de charges non récupérables même si elles apparaissent dans le décompte de copropriété :
➡️ Les frais d’administration et honoraires du syndic
➡️ Les primes d’assurance de l’immeuble
➡️ Les travaux de ravalement, toiture, mise en conformité
➡️ Les contrôles réglementaires de sécurité obligatoires
➡️ Les provisions pour gros travaux (fonds de travaux loi ALUR)

✅ Ce qui EST récupérable (grandes catégories)
🔹 Électricité et entretien des ascenseurs
🔹 Eau froide, eau chaude, chauffage collectif (consommation + entretien courant)
🔹 Électricité et produits d’entretien des parties communes
🔹 Entretien des espaces verts et extérieurs
🔹 Entretien de la ventilation mécanique et des interphones
🔹 Frais de personnel (gardien, employé d’immeuble) — à 75% pour un gardien, à 100% pour un employé d’immeuble
🔹 Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) et taxe de balayage

📊 Provision mensuelle et régularisation annuelle
En location nue, le locataire verse chaque mois une provision sur charges. En fin d’année, le propriétaire doit obligatoirement procéder à une régularisation :
➡️ Si les charges réelles récupérables dépassent les provisions → le locataire paie le complément
➡️ Si les provisions dépassent les charges réelles → le propriétaire rembourse le trop-perçu
⚠️ Le locataire a le droit de demander les justificatifs pendant 6 mois après l’envoi du décompte.
En location meublée, les charges peuvent être fixées au forfait sans régularisation.

💡 Le conseil pratique
Si vous gérez votre bien en direct, ne vous contentez pas de diviser le total de vos charges de copropriété par 12 pour fixer la provision ! Analysez chaque poste et ne retenez que ceux figurant dans le décret de 1987 ou dans la colonne charge récupérable, locative dans votre dernier décompte de charges, que vous recevez en généralement avec la convocation à l’assemblée générale. En cas d’erreur, vous seriez contraint de rembourser les sommes indûment perçues — avec un délai de prescription de 3 ans.

💬 Besoin d’aide pour analyser votre décompte de charges ? Dites le moi en commentaire ou en message. Je peux vous envoyer le décret officiel.

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16/04/2026

🔵🔥 Le détecteur de fumée (DAAF) — Qui installe ? Qui entretient ? Qui remplace ?
C’est une obligation légale depuis 2015, mais les règles restent floues pour beaucoup de propriétaires et locataires. On vous explique tout 👇

📦 C’est quoi exactement un DAAF ?
Un Détecteur Avertisseur Autonome de Fumée — obligatoire dans tous les logements depuis le 8 mars 2015 (loi n°2010-238). Il doit obligatoirement être marqué CE NF EN 14604.
⚠️ Attention aux produits achetés sur Internet ou en magasin qui ne comportent pas ce marquage !

🔧 Qui doit l’INSTALLER ?
Depuis la loi ALUR de 2014, c’est le propriétaire qui a l’obligation d’installation — et non plus l’occupant.
Exception : pour les locations meublées, saisonnières, logements de fonction et foyers, l’obligation d’installation ET d’entretien reste entièrement à la charge du propriétaire.

🔁 Qui assure l’ENTRETIEN et le REMPLACEMENT ?
C’est là que beaucoup se trompent ! Voici la règle selon l’article L.129-8 du Code de la construction :
✅ Location nue (loi de 89) → c’est le locataire qui assure l’entretien, le bon fonctionnement et le renouvellement de l’appareil tant qu’il occupe le logement. Il ne peut pas invoquer la vétusté pour en demander le remplacement au bailleur.
✅ Location meublée, saisonnière, logement de fonction → c’est le propriétaire qui reste responsable de l’entretien et du remplacement.
💡 Cas pratique : si le modèle installé comporte une pile non remplaçable (batterie scellée), c’est tout l’appareil qui devient “consommable” — son remplacement reste à la charge du locataire en location nue.

📍 Où installer le détecteur ?
Dans la circulation ou le dégagement desservant les chambres, fixé en partie haute du plafond, à distance des parois et des sources de vapeur.

📋 Les bons réflexes à l’entrée dans les lieux
➡️ Vérifier le bon fonctionnement du DAAF lors de l’état des lieux d’entrée
➡️ Faire signer une attestation au locataire confirmant la remise du détecteur et l’information sur ses obligations d’entretien
➡️ Notifier l’installation à votre assureur (cela peut permettre une minoration de prime !)

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14/04/2026

🔵 LE DPE 🔵

Ce qui change avec la loi Climat et Résilience et la réforme 2026

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) a connu deux réformes majeures ces dernières années.

Voici tout ce qu’il faut savoir en tant que propriétaire bailleur ou vendeur 👇

🔄 La réforme de juillet 2021 — Un DPE opposable
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE a une nouvelle méthode de calcul plus fiable et plus précise. Grande nouveauté : il est désormais opposable au vendeur et au bailleur — ce n’est plus un simple document informatif !
Votre ancien DPE est peut-être plus valable :

➡️ DPE réalisé entre 01/01/2013 et 31/12/2017 → expiré depuis le 31/12/2022 ⛔

➡️ DPE réalisé entre 01/01/2018 et 30/06/2021 → valable jusqu’au 31/12/2024 ⚠️

➡️ DPE réalisé à partir du 01/07/2021 → valable 10 ans ✅

🚨 Les passoires thermiques dans le viseur — Le calendrier à retenir
Les logements classés F, G et E vont progressivement être interdits à la location :

📅 Depuis le 01/01/2023 → les biens classés G avec une consommation > 450 kWh/m²/an ne peuvent plus être mis en location

📅 À partir du 01/01/2025 → tous les biens classés G ne peuvent plus être loués

📅 À partir du 01/01/2028 → tous les biens classés F ne pourront plus être loués

📅 À partir du 01/01/2034 → tous les biens classés E ne pourront plus être loués

⚡ Nouveauté 2026 — Une bonne nouvelle pour les logements chauffés à l’électricité !
Depuis le 1er janvier 2026, une nouvelle réforme du calcul du DPE est entrée en vigueur. Le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9, en cohérence avec la valeur européenne.
Concrètement, les logements chauffés à l’électricité étaient injustement pénalisés dans l’ancien calcul — notamment les petites surfaces. Ce nouveau coefficient corrige cette inégalité.

Ce que ça change :

➡️ Environ 850 000 logements classés F ou G sortent du statut de passoire thermique sans travaux

➡️ Les biens chauffés à l’électricité (radiateurs, pompe à chaleur, plancher chauffant…) peuvent gagner 1 à 2 classes sur leur étiquette

➡️ Cette revalorisation concerne toutes les surfaces, alors qu’en 2024 seules les petites surfaces avaient bénéficié d’un ajustement

➡️ Aucun logement ne verra son étiquette baisser à cause de cette réforme

⚠️ Attention : seuls les logements chauffés à l’électricité sont concernés. Les biens au gaz ou au fioul ne bénéficient pas de cette amélioration.

📋 Votre DPE peut être mis à jour gratuitement !
Si votre DPE a été réalisé après le 1er juillet 2021 et que votre logement est chauffé à l’électricité, vous pouvez obtenir une attestation actualisée gratuitement, sans nouvelle visite d’un diagnostiqueur, sur le site de l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME.

💬 Une question sur votre DPE ? K Immobilier est là pour vous répondre.

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14/04/2026

🔵💶 Les charges récupérables — Le propriétaire ne peut pas tout refacturer au locataire !

Seules les charges listées dans le décret n°87-713 du 26 août 1987 peuvent être récupérées sur le locataire. Toute dépense absente de cette liste reste définitivement à la charge du propriétaire, quelle que soit son montant.

👉 Retrouvez le détail complet sur notre infographie ci-dessus.

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😊

14/04/2026

🔵🟡📋 Les diagnostics immobiliers obligatoires — Vente & Location

Vous vendez ou mettez en location un bien ?

Vous avez l’obligation de fournir un Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Un diagnostic manquant ou périmé peut bloquer votre vente ou engager votre responsabilité !

👉 Retrouvez le tableau complet sur notre infographie ci-dessus.

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14/04/2026

🔵⚒️ QUI PAYE QUOI ❓🔵

14/04/2026

🔵🛋️ Location meublée 🔑🔵

Tout ce qu’il faut savoir avant de se lancer !

De plus en plus de propriétaires s’interrogent sur la location meublée. Est-ce vraiment plus avantageux ? Voici un tour d’horizon complet, avec mes retours d’expérience terrain 👇

📋 C’est quoi exactement une location meublée ?
La location meublée constituant la résidence principale du locataire est régie par la loi du 6 juillet 1989. La loi ALUR de 2014 est venue compléter ce dispositif en y ajoutant un titre spécifique aux locations meublées, définissant notamment le logement meublé comme un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement.

Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale obligatoire du mobilier :

🛏️ Literie (couette ou couverture)
🪟 Dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres
🍳 Plaques de cuisson + four ou micro-ondes
❄️ Réfrigérateur avec compartiment congélation
🍽️ Vaisselle et ustensiles de cuisine
🪑 Table et sièges
📦 Étagères de rangement
💡 Luminaires
🧹 Matériel d’entretien ménager

⚠️ Chaque élément doit être présent en nombre et qualité suffisants et listé précisément dans l’inventaire joint au bail.

⚖️ Les règles essentielles du bail meublé

➡️ Durée : 1 an minimum, renouvelable par tacite reconduction pour 1 an

➡️ Bail étudiant : 9 mois, sans reconduction tacite

➡️ Dépôt de garantie : 2 mois de loyer hors charges (contre 1 mois hors charges en location nue)

➡️ Préavis locataire : 1 mois à tout moment

➡️ Préavis bailleur : 3 mois avant l’échéance

➡️ Charges : au choix entre deux options :
• Forfait de charges : montant fixe défini dans le bail, non révisable en cours de bail
• Provisions avec régularisation annuelle : comme en location nue, avec décompte justificatif en fin d’année

➡️ Congé possible uniquement pour reprise, vente ou motif légitime et sérieux — avec les mêmes formalités qu’en location nue

✅ Les AVANTAGES de la location meublée

💰 L’avantage financier et fiscal — le principal atout

La location meublée offre un avantage fiscal significatif grâce à plusieurs régimes possibles (micro-BIC, régime réel, statut LMNP) qui permettent, selon votre situation, de réduire considérablement votre imposition sur les revenus locatifs.

👉 Nous ferons un post dédié à la fiscalité de la location meublée — restez connectés ! 📌

📈 Un loyer légèrement supérieur
Dans la pratique, le fait qu’un logement soit meublé ne justifie pas une revalorisation significative du loyer. La valeur d’un bien ne change pas parce qu’il est meublé ! Cependant, il est d’usage de rajouter 20 à 30 € par mois pour tenir compte du mobilier fourni.

⚠️ Attention toutefois à toujours rester dans le cadre de l’encadrement des loyers applicable dans votre commune. Pour en savoir plus, consultez notre post « Comment évaluer correctement un loyer ? » 👆

❌ Les INCONVÉNIENTS de la location meublée

⏱️ Un préavis locataire très court
En meublé, le locataire peut partir avec seulement 1 mois de préavis à tout moment, quelle que soit la zone. En location nue, ce préavis d’1 mois ne s’applique qu’en zone tendue — il est de 3 mois hors zone tendue. Cela laisse peu de temps au propriétaire pour retrouver un nouveau locataire, surtout hors des grandes agglomérations.

🔧 Plus d’entretien et de frais
Le logement contient des meubles et équipements qui s’usent et vieillissent. Le propriétaire doit renouveler régulièrement le mobilier pour maintenir le logement conforme et attractif. C’est un coût réel à anticiper.

🔄 Un turnover plus important
Les locataires d’un meublé sont souvent moins sédentaires : étudiants, jeunes actifs, personnes en mobilité professionnelle… Le renouvellement des locataires est plus fréquent, ce qui implique plus de gestion au quotidien.

📝 Des états des lieux plus longs et plus coûteux
En location meublée, l’état des lieux doit obligatoirement être accompagné d’un inventaire exhaustif du mobilier, de la petite cuillère au canapé ! Cet inventaire est établi à l’entrée ET à la sortie. Plus long à réaliser, il représente un coût supplémentaire par rapport à un état des lieux en location nue.

🔑 Location meublée ou location nue — comment choisir ?

Il n’y a pas de réponse universelle : tout dépend de votre situation, de l’emplacement du bien, de votre profil fiscal et de votre disponibilité pour gérer le bien. L’important est de bien peser le pour et le contre avant de se lancer.
💬 Notre équipe peut vous accompagner dans cette réflexion !

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14/04/2026

🟡🏠 Congé pour vente & congé pour reprise — Ce que tout propriétaire bailleur doit savoir
Vous êtes propriétaire d’un bien loué et souhaitez le vendre ou le récupérer ? La loi du 6 juillet 1989 (article 15) encadre strictement les règles à respecter. Voici l’essentiel 👇

📤 Le congé : les règles communes
Le bailleur doit notifier son congé 6 mois avant l’échéance du bail pour un non meublé et 3 mois pour un meublé, par :
• Lettre recommandée avec accusé de réception (la date qui compte = la réception par le locataire)
• Ou acte d’huissier (la date qui compte = le jour de présentation de l’huissier)
⚠️ Sans congé délivré correctement dans les délais, le bail est reconduit tacitement pour 3 ans.

🔑 Congé pour VENTE
Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : il bénéficie d’un droit de préemption pendant les 2 premiers mois du délai de préavis.
À noter :
➡️ Il vaut mieux ne pas envoyer le congé trop tôt ! Si vous le faites bien avant les 6 mois, vous vous empêchez de vendre en attendant la réponse du locataire, qui ne sera valide que pendant les 2 premiers mois des 6 derniers mois avant l’échéance.
➡️ Le congé doit obligatoirement mentionner le prix et les conditions de vente, sous peine de nullité.
➡️ Si le locataire accepte, il dispose de 2 mois pour signer l’acte (ou 4 mois s’il recourt à un prêt).
➡️ Si le propriétaire vend ensuite à un prix plus avantageux, le notaire doit en informer le locataire, qui dispose alors d’1 mois pour accepter.
💡 Si le locataire achète le bien, aucun honoraire d’agence ne peut être réclamé — ni au locataire, ni au propriétaire.

🏡 Congé pour REPRISE
Le logement ne peut être repris qu’au profit du bailleur lui-même, de son conjoint/partenaire PACS, concubin notoire (depuis au moins 1 an), ou de ses ascendants/descendants.
Règle clé pour les biens acquis loués :
➡️ Si le terme du bail intervient moins de 2 ans après l’acquisition, le congé pour reprise ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de 2 ans à compter de la date d’achat — pour laisser au locataire le temps de se retourner.
➡️ Mais il faut quand même délivrer le congé 6 mois avant la fin du bail initial, sinon le bail repart pour 3 ans (pour un bail NON MEUBLÉ) ! (Délivrer le congé 3 mois avant la fin du bail initial. Sinon le bail repart pour 1 an. = pour un bail MEUBLÉ)

🔒 Protection des locataires âgés
Le bailleur ne peut pas s’opposer au renouvellement du bail d’un locataire :

Deux conditions doivent être remplies en même temps :
– le locataire doit avoir plus de 65 ans à la date de fin du bail ;
– ses revenus annuels doivent être inférieurs au plafond fixé pour l’attribution des logements locatifs conventionnés.
Les ressources sont prises en compte à la date à laquelle le congé est notifié

sauf si le bailleur (uniquement personne physique) lui-même a plus de 65 ans à la fin du bail ou des faibles ressources inférieurs au plafond de ressources PLUS.

✅ CONSEIL EN COMMENTAIRE 👇

💬 Des questions sur la gestion de votre bien loué ? Notre équipe est à votre disposition.

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14/04/2026

🟡🏠 Le droit de rétractation SRU — Ce que tout acquéreur doit savoir
Vous venez de signer un avant-contrat (compromis ou promesse de vente) ? Sachez que la loi vous protège avec un droit de rétractation de 10 jours. Voici tout ce qu’il faut savoir 👇

⏱️ Le délai : 10 jours, mais comment ça se compte ?
Le délai démarre le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée vous notifiant l’acte.
➡️ Si ce 10ème jour tombe un samedi, dimanche ou jour férié, il est automatiquement reporté au premier jour ouvrable suivant.

📬 Pour se rétracter : c’est la date d’EXPÉDITION qui compte
Vous n’avez pas besoin que votre courrier soit reçu dans les 10 jours — il suffit qu’il soit envoyé (cachet de la poste faisant foi) avant minuit le dernier jour. La Cour de cassation l’a confirmé (Cass. 3ème civ., 5 déc. 2007).

👥 En cas de pluralité d’acquéreurs ?
La notification doit être faite à chacun. Et attention : la rétractation d’un seul suffit à rendre la vente impossible, quel que soit le régime matrimonial.

🏢 Et si l’acquéreur est une société (SCI, SARL…) ?
C’est l’objet social qui est déterminant :
• Une SCI dont l’objet est l’acquisition et la location de biens = professionnel → pas de droit de rétractation
• Une SCI familiale pour une opération isolée = non-professionnel → droit de rétractation possible
⚠️ Exception : les parties peuvent contractuellement décider d’accorder ce droit à un acquéreur professionnel — mais cela doit être clairement stipulé dans l’acte.

💡 En résumé :
✅ 10 jours à compter du lendemain de la 1ère présentation du recommandé
✅ C’est la date d’envoi de votre rétractation qui compte
✅ En cas de co-acquéreurs, la rétractation de l’un engage tous
✅ Pour les personnes morales, tout dépend de l’objet social

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Des questions sur votre projet immobilier ? Contactez-nous ! 📩

10/04/2026

🟠📁 DOSSIER LOCATION — Épisode 1

Locataires : quels documents un propriétaire peut réellement vous demander ?

Quand on cherche un logement, on peut parfois avoir l’impression qu’on vous demande “toute votre vie”.
Pourtant, la loi encadre strictement les pièces justificatives qu’un propriétaire ou une agence immobilière peut exiger.

👉 Vous avez des droits.
👉 Et le propriétaire doit respecter un cadre précis.

Voici ce qui est autorisé, ce qui est interdit, et les nuances importantes à connaître.

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✅ Les documents qu’un propriétaire peut légalement demander

1. Une pièce d’identité

• Carte nationale d’identité
• Passeport
• Titre de séjour en cours de validité

2. Votre situation de logement actuelle

• Les 3 dernières quittances de loyer si vous étiez locataire
• La dernière taxe foncière si vous étiez propriétaire
• Une attestation d’hébergement de moins de 3 mois si vous êtes hébergé(e)

3. Votre situation professionnelle

• Contrat de travail signé
• OU attestation employeur de moins de 3 mois confirmant :
• que vous êtes toujours en poste
• que vous n’êtes plus en période d’essai
• que vous n’êtes pas en procédure de licenciement

4. Vos ressources

• Les 3 derniers bulletins de salaire
• L’avis d’imposition (document autorisé et très souvent demandé)
• Ou justificatifs adaptés (indépendants, étudiants, retraités…)

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❌ Les documents qu’un propriétaire n’a PAS le droit de demander

• Relevés bancaires
• Attestation de bonne tenue de compte
• Extrait de casier judiciaire
• Carte Vitale
• Dossier médical
• Contrat de mariage ou PACS
• Certificat de non‑endettement
• Photos supplémentaires (hors pièce d’identité)
Etc

👉 Ces demandes sont illégales.
Vous pouvez refuser sans justification.

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🔍 Le cas particulier du RIB : autorisé… mais uniquement dans un cadre précis

Le RIB ne fait pas partie des pièces autorisées pour constituer un dossier locataire.
Un propriétaire ou une agence ne peut pas l’exiger pour étudier votre candidature.

En revanche :

✅ Vous pouvez fournir un RIB AVANT la signature du bail si :

Vous choisissez volontairement le prélèvement automatique pour payer votre loyer.

Dans ce cas, l’agence peut demander un RIB uniquement pour établir le mandat de prélèvement SEPA.

👉 Ce n’est pas obligatoire
👉 Ce n’est pas une condition pour accepter votre dossier
👉 C’est un choix du locataire, pas du propriétaire

---

💡 Astuce : créez votre dossier sur DossierFacile

Le site officiel du gouvernement permet de constituer un dossier :

• conforme à la loi
• sécurisé
• vérifié
• simple à partager

https://www.dossierfacile.logement.gouv.fr

🎯 Cela évite les demandes abusives et vous protège.

---

🎯 Exemple concret

Un propriétaire vous demande :

“Pouvez-vous me donner votre RIB pour vérifier votre identité ?”

➡️ C’est illégal.
Un RIB n’est pas une pièce d’identité et ne peut pas être exigé pour sélectionner un locataire.

Vous pouvez répondre :

“Je vous transmets mon dossier complet via DossierFacile. Le RIB pourra être fourni uniquement si je choisis le prélèvement automatique.”

---

✨ En résumé

Un bon dossier locataire, c’est :
✔️ complet
✔️ conforme
✔️ sécurisé
✔️ sans documents intrusifs

Et un bon propriétaire ou une bonne agence doit respecter ce cadre.

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