08/09/2026
Le Conseil d’État ouvre la porte à l’existence de deux résidences principales distinctes au sein d’un couple marié
ANALYSE - Un couple marié de la région lyonnaise estimait devoir être dispensé de taxe d’habitation pour deux logements. La décision tombée cet été leur donne tort, tout en confirmant qu’un foyer fiscal peut vivre dans deux résidences principales pour peu que les preuves soient assez solides. Ce qui peut ouvrir des perspectives d’économies intéressantes.
À une époque où la fiscalité immobilière se fait sans cesse plus lourde, la résidence principale reste l’un des derniers îlots protégés. Elle est désormais libérée de la taxe d’habitation et a toujours été exonérée d’imposition sur les plus-values. Et pour les redevables à L’IFI (impôt sur la fortune immobilière), elle bénéficie d’un abattement de 30% de sa valeur. Forcément au pays de la créativité fiscale, ce «trou dans la raquette» a suscité quelques envies du côté du législateur. Il est régulièrement question de revenir sur l’exonération d’imposition sur les plus-values de la résidence principale (parfois à partir d’un certain seuil de valeur).
Récemment encore, un amendement au budget 2026 a assorti cette exonération d’une nécessité de détenir le bien concerné depuis au moins 5 ans. Une obligation assortie de dérogations «lorsque la cession intervient pour un motif impérieux familial, médical ou professionnel ou en vue d’acquérir un autre bien à destination de résidence principale» . Dans cette conjoncture qui tend plutôt à réduire les avantages liés à la résidence principale, la décision du Conseil d’État tombée cet été (9e et 10e chambres réunies, 07/07/2026, n°506653) vient apporter un sacré bol d’air. Les magistrats de la juridiction administrative suprême rappellent que le fait d’être mariés et soumis à une imposition commune ne signifie pas automatiquement avoir la même résidence principale.
Le juge examine circonstances de faits et justificatifs
Comme le souligne Me Sandra Cordero, dans un commentaire de cette décision publié sur son blog, «la résidence principale doit être appréciée au regard de la situation de chaque contribuable, y compris lorsque les époux sont soumis à une imposition commune à l’impôt sur le revenu». L’affaire avait pris racine dans la volonté d’un couple de la région lyonnaise qui payait ses impôts à Caluire-et-Cuire d’être exonéré de taxe d’habitation pour son appartement lyonnais, au motif qu’il constituerait la résidence principale de Madame. «L’adresse mentionnée par le contribuable dans sa déclaration de revenus constitue un élément d’appréciation, mais elle ne suffit pas, à elle seule, à établir que le logement concerné constitue sa résidence principale, écrit Me Cordero. Le juge doit examiner l’ensemble des circonstances de fait et des justificatifs produits afin de déterminer la réalité de l’occupation du logement.» Dans ce cas particulier, le Conseil d’État a finalement donné tort à ce couple de contribuables car il estimait que l’épouse n’avait pas de preuves assez solides pour étayer la réalité de sa résidence principale.
«Ce genre de situation n’est pas si exceptionnelle que cela, précise Me Aurélie Sultan, avocate associée au sein du cabinet Demeuzoy avocats, spécialisée en fiscalité patrimoniale. J’ai plusieurs clients dont l’un des membres du couple est expatrié et l’autre reste en France et ils sont donc dans cette situation avec deux résidences principales. Cette jurisprudence reste intéressante car elle rappelle clairement cette possibilité.» Encore faut-il démontrer soigneusement la réalité de ces deux résidences principales. La justice peut contrôler les consommations électriques et d’eau, vérifier les documents qui mentionnent cette adresse, s’assurer qu’il y a des activités importantes liées à cette adresse, etc. «Le lieu de scolarité des enfants joue souvent un rôle important», rappelle Me Sultan.
Quel impact sur l’IFI et l’imposition sur les plus-values ?
Si la réalité de ces deux résidences principales est établie, on doit donc être dispensé d’une seconde taxe d’habitation mais qu’en est-il des autres impacts fiscaux éventuels ? Peut-on par exemple bénéficier de deux abattements pour l’IFI ? «Si les époux paient leurs impôts ensemble, c’est clairement impossible,explique Aurélie Sultan, puisque l’article 973 du Code impôts stipule : «En cas d’imposition commune, un seul immeuble est susceptible de bénéficier de l’abattement précité.» En revanche, lorsque le couple a opté pour le régime matrimonial de la séparation de biens et vit effectivement à deux adresses différentes, les époux remplissent chacun leur déclaration et bénéficient chacun de l’abattement.»
Reste une dernière piste à explorer: celle de l’imposition sur les plus-values. «Cette jurisprudence peut effectivement ouvrir une piste intéressante, estime Me Aurélie Sultan. Il n’y a pas de disposition spécifique pour limiter le nombre de résidences principales pouvant bénéficier de cet avantage, contrairement à ce qui est en vigueur pour l’IFI. En l’état actuel du droit, cela semble donc envisageable.» Il ne semble pas non plus que cette existence de deux résidences principales s’oppose à la «communauté de vie», obligatoire dans le mariage selon l’article 215 du Code civil. D’ailleurs, ce même Code civil stipule dès son article 108 que : «Le mari et la femme peuvent avoir un domicile distinct sans qu’il soit pour autant porté atteinte aux règles relatives à la communauté de la vie.» Donc la cohabitation n’est pas obligatoire, ce qui vient encore renforcer cette possibilité de deux résidences principales, souvent justifiée par des raisons de contraintes professionnelles, des motifs de santé, voire la sécurité des conjoints (cas de violences, activité de l’un des conjoints exercé dans des conditions dangereuses, etc.).
