25/11/2024
Un intérêt supplémentaire de passer par un pro !?! L'agent immobilier peut être amené à rembourser, non pas ses honoraires, mais le prix global du bien immobilier.
Jurisprudence de la Cour de Cassation !
Négociateurs immobilier : Attention, votre agence ou réseau ne vous préviendra pas forcément des risques que vous encourez !
Quand l’agent immobilier peut devoir rembourser le prix en cas de dol
L’histoire : un chalet et des loyers fantômes
Un acheteur signe, par le biais d'un agent immobilier, un contrat de réservation pour un chalet dans une résidence de tourisme. L’offre est alléchante : après l’achat, le bien sera loué à une société qui garantira les loyers. Problème :
• Après la vente, la société locataire cesse de payer les loyers.
• Elle finit en liquidation judiciaire.
L’acheteur s'estime trompé et attaque :
• le vendeur, pour dol,
• l’agent immobilier, pour faute,
• le notaire, pour manquement à son devoir d’information.
Ce que disent les juges
1️⃣ Le vendeur : responsable du dol.
La cour d’appel annule la vente, car le vendeur a sciemment menti sur la garantie des loyers pour convaincre l’acheteur.
2️⃣ Le notaire : pas responsable.
Le notaire n’avait pas connaissance du projet de défiscalisation de l’acheteur et n’avait pas à l’informer des risques financiers liés au bail commercial.
3️⃣ L’agent immobilier : en partie responsable.
• La cour d’appel reconnaît une faute : l’agent n’a pas suffisamment informé l’acheteur des aléas financiers de l’opération.
• Mais elle refuse de le condamner à garantir la restitution du prix en cas d’insolvabilité du vendeur, estimant que l’acheteur avait fait un choix procédural en demandant l’annulation de la vente.
4️⃣ La Cour de cassation : pas d’accord !
• Si la faute de l’agent immobilier a contribué à l’annulation de la vente, il peut être condamné à garantir la restitution du prix.
• Peu importe que l’acheteur ait choisi de demander la nullité : l’agent avait un rôle dans le dol, il doit assumer.
Pourquoi c’est important pour les professionnels ?
Cet arrêt met en lumière un point essentiel : l’agent immobilier doit être irréprochable dans son devoir d’information.
• Une faute, même partielle, peut entraîner une condamnation lourde, comme garantir la restitution du prix si le vendeur est insolvable.
• Les juges appliquent ici aux agents immobiliers une jurisprudence déjà connue pour les notaires : celui qui contribue à l’annulation d’une vente doit garantir l’acheteur.
Ce qu’il faut retenir :
• Ne négligez pas votre devoir d’information : un manque de vigilance peut entraîner votre responsabilité financière.
• Même si ce n’est pas vous qui mentez, une faute ou une négligence qui contribue à un dol peut vous coûter cher.
En résumé
Si une vente est annulée pour dol et que le vendeur est insolvable, l’agent immobilier fautif peut devoir rembourser le prix à l’acheteur. Une raison de plus pour jouer la carte de la transparence et bien informer vos clients !
Ref.: Cass. 1e civ. 28-6-2023 n° 21-21.181 FS-B
Négociateurs immobilier : Attention, votre agence ou réseau ne vous préviendra pas forcément des risques que vous encourez !
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