Our Story
Un avis de valeur comme son nom l’indique apporte au vendeur une valeur réelle de son bien immobilier. Il ne faut pas confondre une estimation théorique et une estimation pratique.
-L’estimation théoriques et le prix du bien en partant de son prix d’achat en ajoutant la plus-value possible du moment et l’amortissement des investissements réalisés en prenant en comptes – 10 % de vétusté par an ainsi que le coût de l’érosion monétaire entre la date d’achat et la mise en vente du bien.
-L’estimation pratique et le prix auquel le bien se vendra par apport au prix du marché local en tenant compte des prix vendus dans le même secteur pour des biens similaires, surface habitables, de terrain et à prestations égales.
Aujourd’hui pour vendre dans les meilleurs délais (90 jours) il faut éviter de sur évaluer un bien dont les acquéreurs et agents immobiliers sont informés sur le prix du marché. Le juste prix permet à l’agent immobilier d’argumenter sur les caractéristiques du bien qui a déjà été négocié avec le vendeur et pas sur des marges de négociation possible. Une vente immobilière et un enjeu considérable pour le vendeur qui doit se reloger, pour l’acquéreur qui ne souhaite pas acheter au-dessus du prix du marché et enfin pour l’agent immobilier qui doit vendre dans les meilleurs délais pour amortir et rentabiliser ses investissement de publicité, de déplacement, de rédaction de compromis, assurances et autres charges lié à son activité. Le vendeur doit aussi prendre en compte que les banques ne financeront pas un bien au-dessus de sa valeur, elles disposent d’outils informatiques qui permettent de vérifier le juste prix.
Un bien immobilier est donc un bien qui doit se vendre dans les 3 mois et satisfaire : Vendeur, acquéreur, agent immobilier, et établissement financier, sans ce quatuor gagnant la vente est difficilement réalisable et dans l’époque actuelle je dirai impossible.
La marge de négociation : Elle représente un leurre quand elle est trop importante afin de faire croire aux acquéreurs qu’ils réalisent une excellente affaire, ce qui est faux évidemment. Il est préférable de refuser des offres quand le vendeur est au juste prix que de ne pas en avoir par manque de visite suite à un prix sur-estimé. Aujourd’hui les taux n’ont jamais été aussi bas, certaines ventes ne s’envolent pas pour autant et d’autres oui. Les acquéreurs ont du choix aujourd’hui sur les prestations proposés ils comparent visites et n’achètent que les meilleurs rapports rapport qualités prix. Un vendeur informé sur la valeur réelle de son bien vend vite et peux investir à un taux intéressant en achetant lui aussi au juste prix.
L’attente d’une hausse du marché est illusoire pour les prochaines années, et beaucoup de propriétaires vendent aujourd’hui en baissant leurs prix de départ n’ayant pas ou peu de visites. Les vendeurs prennent donc conscience que le prix du marché et un facteur déterminant et une accroche malgré les prestations proposés et la qualité de leurs patrimoines. L’agent immobilier est un régulateur de marché son objectif et de vendre dans un délai raisonnable ni trop haut ni trop bas mais au juste prix.
BIEN VENDRE, BIEN ACHETER NE S’IMPROVISE PAS.
Alain Colein
