De Rycker Transactions

18/03/2025

Ma dernière tribune sur l'excellent média Les Ondes de l'Immo

Agent immobilier : une nouvelle tribune de Nicolas De Rycker qui pointe du doigt l'importance de connaître sa municipalité pour mieux servir les clients.

12/08/2024

D'un week end bien chargé...
J'ai pu avec bonheur être invité aux JO pour un match de Hand Ball puis pour deux matchs de Water Polo, on y rencontre d'ailleurs de belles personnes à l'image de mon ami Henry BUZY CAZAUX.
Il a fait parfois chaud, alors j'ai fini le week end en préparant contrairement à l'habitude, non de la confiture mais des crèmes glacées...
Bien à Vous,
Nicolas de RYCKER

30/07/2024

Superbe appartement de type III à vendre sur LILLE VAUBAN

Rue Virginie GHESQUIERES, en petite copropriété de cinq appartements, syndic bénévole (peu de charges), en premier étage, bel appartement de 85m² bénéficiant d'une terrasse ainsi que d'un garage, trés bel état, on pose ses meubles, idéal pour parents ayant leurs enfants étudiants ou couple de travailleurs locaux.

Les clés sont à l'agence, n'hésitez pas à venir me consulter à ce sujet ou à m'appeler,

DPE D intéressant, stationnement en box fermé, terrasse idéale pour les beaux jours

Copropriété sans procédure de 11 lots dont 5 principaux, pas de travaux prévus, 1290€ de charges annuelles

Nicolas de RYCKER

Agence DE RYCKER TRANSACTIONS

48 re d'ISLY

59000 LILLE

03.20.92.00.32

06.61.11.52.38

[email protected]

11/07/2024

11/07/2024

A LOUER, Quartier VAUBAN ESQUERMES, proximité CORMONTAIGNE, Garage une voiture en résidence sécurisée, loyer de 85€, dépôt de garantie 85€, honoraires de rédaction de bail et état des lieux 150€
Agence DE RYCKER TRANSACTIONS
48, rue d'Isly
59000 LILLE
03.20.92.00.32
[email protected]

11/07/2024

Nouvel ouvrage pour les professionnels de l'immobilier chez Dunod : Prospection et évaluation immobilière : les clés de l’efficacité par Nicolas De Rycker

02/07/2024

Chers amis, cher réseau,
J'ai le bonheur et l'honneur de vous informer de la sortie de mon premier ouvrage.
Il traite bien entendu d'immobilier, plus exactement de la prospection et de l'évaluation.
Il est disponible dés aujourd'hui chez mon éditeur que je remercie pour sa confiance, DUNOD, et dans toute bonne librairie de France.
Je reste à votre disposition pour tout renseignement et toute dédicace.
Bien à Vous
Nicolas de DE Rycker Transactions

03/05/2024

De la connaissance de son secteur pour un agent immobilier :
Je reviens sur une vente que j'ai effectuée dernièrement, un ancien garage automobile dans mon secteur. J'ai vendu ce bien à une autre entreprise à qui je l'ai proposé en pensant que cette entreprise serait bien au niveau de cet emplacement. Le chef d'entreprise m'a fait confiance et a effectivement pris en compte l'emplacement par rapport à son siège et par rapport aux moyens de transport et autres avantages. Il n'était jamais ou alors rarement passé dans la rue de ce bien pendant sa vie.
Je ne suis pourtant pas spécialisé en immobilier d'entreprise, et les propriétaires avaient d'ailleurs donné en exclusivité à un spécialiste de l'immobilier d'entreprise, spécialiste qui ne connaissait pas l'entreprise que l'ai installée, qui n'était pas connu de cette entreprise, et qui n'avait donc pas l'idée de cette mise en relation.
En connaissant son secteur, on peut quasiment tout vendre dans cet endroit, car on le connait, on sait quel est la typologie d'habitants, de biens locaux, de moyens de transport, de collèges ou lycées, de commerçants, bref on connait la vie de ce secteur.
Je pense donc qu'il ne faut pas obligatoirement se spécialiser par type d'immobilier, même si certains métiers sont compliqués, mais on doit toujours plus s'imprégner de son secteur afin de participer à sa vie et ainsi faire vivre son coté immobilier.
Un agent immobilier a tout interet à s'integrer dans le quartier de son lieu de travail, participer à la vie sociale de ce quartier, et echanger avec la population, qu'elle y soit de façon personnelle ou professionnelle. Une agence ne doit pas viser à mon humble avis à travailler toute une ville, mais seulement son quartier, en le travaillant dans tous ses aspects.
C'est mon avis, et je vous laisse penser ce que vous voulez de cela.
Bien à Vous,
Nicolas de RYCKER

17/04/2024

De l'Université de LILLE et de ses formations immobilières :

Chers amis, cher réseau,
Ce matin, dans La Voix du Nord, un bel article à propos du récent classement national des formations immobilières, l'Université de LILLE figure en quatrième position ainsi qu'en septième position et en première et troisième si l'on retient uniquement les licences.
L'Université de LILLE est de plus la seule grande école à mettre deux formations dans le Top 10. Ceci est remarquable dans le sens où les moyens alloués à ces licences sont faibles, comparés à ceux de plus grosses écoles qui pour certaines délivrent jusqu'à huit licences entre autres diplômes délivrés, et n'en placent qu'une dans le Top 10. L'Université de LILLE, qui ne délivre que deux licences immobilières, les places toutes les deux dans le Top 10 français et à des places que beaucoup envieraient.
Je vous invite à lire l'article joint.
Bien à Vous,
Nicolas de RYCKER

23/03/2024

De la jurisprudence prise dans un domaine spécifique et transposable :
J'ai relevé dans la jurisprudence bancaire une décision de la Cour de Cassation qui peut devenir un problème en gestion immobilière. En effet, dans le domaine bancaire, la Haute Cour jugeait jusque maintenant que le consommateur ne pouvait opposer la prescription biennale prévue dans le code de la consommation au professionnel. Voir par exemple Cour de Cassation, 1e Chambre Civile, 11 Décembre 2019, pourvoi n°18-16147.
La Haute Cour est venue dire récemment que : la caution s'en prévalant fait que la demande de la banque contre la caution ne peut être que rejetée.
Cour de Cassation, 1e Chambre Civile, 20 Avril 2022, pourvoi n°20-22866.
Il est donc à craindre que de futures demandes de professionnels envers des cautions de locataires s'appuient sur cette jurisprudence.
Autre type de jurisprudence transposable, la jurisprudence notariale transposable pour les agents immobiliers :
Un notaire a par exemple été condamné pour ne pas avoir attiré l'attention des acheteurs sur le fait qu'un certificat d'urbanisme ne vaut pas autorisation de construire (Cour de Cassation, 1e Chambre Civile, 12 juillet 1989, pourvoi n°88-12.387), ne permet pas non plus de vérifier la constructibilité d'un terrain au vu du PLU (Cour de Cassation, 1e Chambre Civile, 31 janvier 2018, pourvoi n°17-13303).
Sur la résidence principale, un notaire a été condamné pour avoir indiqué dans son acte que le vendeur vendait sa résidence principale alors que ce n'était pas le cas, les agents immobiliers peuvent faire la même erreur. Cour de Cassation, Arrêt de Censure, 1e Chambre Civile, 22 septembre 2021, pourvoi n°19-23.506
Sur l'efficacité de l'acte, un notaire a été condamné pour ne pas avoir attiré l'attention de ses clients sur l'impossibilité juridique de louer le bien vendu, Cour de Cassation, Arrêt de Censure, 12 décembre 2018, pourvoi n°18-10044
Encore une autre jurisprudence, celle des diagnostiqueurs transposable aussi aux agents immobiliers,
Un diagnostiqueur qui s'est trompé dans les parcelles, et a donc donné un état des risques faux a été condamné ainsi que le notaire qui aurait du voir l'erreur du diagnostiqueur. La vente est annulée. (Cour d'Appel d'AGEN, Chambre Civile, 7 Avril 2021, Arrêt n°18-01093. Les agents immobiliers doivent aussi vérifier les diagnostics.
Une autre jurisprudence transposable aux agents: celle des bailleurs privés :
Sur les travaux, un bailleur a été condamné pour des travaux réalisés par son locataire ne respectant pas les règles d'urbanisme, le bailleur doit vérifier cela en tant que véritable bénéficiaire des travaux par le cadre juridique du bail et des loyers qui en sont la contrepartie. Cour de Cassation, chambre criminelle, 24 octobre 2017, pourvoi n°16-87178 Attention ici pour les administrateurs de biens à surveiller un éventuel locataire qui entreprendrait des travaux, ils endossent les responsabilités du bailleur, ne l'oublions pas.
Bien à Vous,
Nicolas de Rycker

07/03/2024

Le petit plaisir du matin, une pose de bâches publicitaires. Ici encore, un intérêt, le secteur, je passe tous les jours devant ce garage, il est dans mon secteur de travail, j'ai été voir les propriétaires qui mettaient en vente et leur ai dit que je pouvais vendre leur bien, ils m'ont fait confiance, ont retiré l'exclusivité qu'ils avaient chez un confrère et j'ai fait la vente. Si on connait son secteur, si on le travaille, alors on peut tout vendre, que ce soit de l'habitation comme du professionnel, car on peut sentir qui pourrait être intéressé à vivre dans un secteur, quelle entreprise pourrait venir s'installer.
Belle journée à vous,
Nicolas de RYCKER

06/03/2024

Du constat de conformité locative et de son utilité :
En 2023 a été créé un constat de conformité locative, constat fait par un commissaire de justice (ancien huissier de justice) pour vérifier la conformité aux normes d'habitabilité d'un logement. Le commissaire de justice va en effet vérifier les éléments de confort, sécurité, salubrité du logement.
Ce constat est différent de l'état des lieux qui lui, décrit simplement l'état du logement. Le constat de conformité va plus loin en expliquant les normes éventuellement non-respectées et trace les travaux à engager.
Si on peut penser que ce constat est utile uniquement en location, je pense qu'il peut être intéressant de le joindre à un acte de vente d'un bien de rapport, par exemple un appartement. En effet, si le constat fait ressortir un état irréprochable au vu des normes, cela peut rassurer un acheteur qui va pouvoir se dire de louer de suite après son achat sans avoir à faire de travaux. Cela peut être un outil de mise en valeur d'un bien à mon humble avis.
Il faut cependant tenir compte que ce constat va être facturé par le commissaire de justice selon ses honoraires libres, soit en général autour de 350€ de l'heure. C'est certes un investissement, mais je pense qu'il y a une vraie question à se poser quant à l'aide apportée à la commercialisation.
Je vous laisse exprimer votre pensée sur ce constat.
Bien à Vous,
Nicolas de RYCKER