Patrick Almeida - Consultant Efficity Lyon

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Patrick Almeida - Consultant Efficity Lyon Consultant Manager Efficity · Lyon 1-2-4-6, Caluire, Est lyonnais · Estimation sous 24 h ouvrées

14/10/2026

J'ai vendu un appartement à la Croix-Rousse. Un véritable projet est arrivé tout de suite.

Comment ? Le bon prix, dès le départ. Pas un prix posé au milieu des annonces : une stratégie pour faire visiter l'appartement de mon client, et pas celui du voisin.

Mon bureau est place des Tapis. Je connais ce secteur rue par rue.

Patrick Almeida — Consultant immobilier Efficity Lyon
6 place des Tapis, Lyon 4

Carte : © contributeurs OpenStreetMap. Voix : la mienne.

Vous pensez vendre à la Croix-Rousse ou dans le 4ᵉ ? Estimation argumentée, gratuite, sans engagement : https://lyonhabitatconseil.fr/estimation-immobiliere-lyon-4?utm_source=facebook&utm_medium=video&utm_campaign=cine-croix-rousse-14oct

13/10/2026

Le prix moyen d'une commune ne veut rien dire. La preuve à Meyzieu.

Le prix médian des appartements de Meyzieu, c'est 3 333 €/m². Ce chiffre est exact, et il est inutilisable pour estimer votre logement. Voici pourquoi.

Par typologie, sur les ventes réellement signées : un studio se négocie 4 050 €/m², un T2 3 709 €, un T3 3 478 €, un T4 2 857 €, un T5 2 417 €.

Entre le studio et le T5, l'écart atteint 40 %. Deux appartements dans le même immeuble, avec la même adresse et le même diagnostic, n'ont pas le même prix au mètre carré. Ils ne sont pas sur le même marché : le studio s'adresse à un investisseur qui raisonne en loyer, le T5 à une famille qui raisonne en mensualité de crédit.

Honnêteté sur les données : le T5 ne représente que 21 ventes, c'est peu. Mais l'ordre de grandeur est net et il se retrouve chez les maisons, où les volumes sont solides : 4 804 €/m² pour trois pièces sur 89 ventes, 4 181 € pour quatre pièces sur 355 ventes, 3 891 € pour cinq pièces et plus sur 425 ventes.

La règle est donc la même partout à Meyzieu : plus le bien est grand, moins il vaut au mètre carré.

Conséquence pratique. Si vous appliquez un prix moyen de commune à un grand appartement, vous le mettez trop cher et il ne se visite pas. Si vous l'appliquez à un studio, vous le vendez trop bas et vous ne le saurez jamais.

Une estimation, ce n'est pas une moyenne multipliée par une surface. C'est un prix par typologie, par étage, par état réel.

Rapport de secteur de Meyzieu, trois pages, sur demande en message.

Source : demandes de valeurs foncières, DGFiP, 2021 à 2025.

Estimation argumentée, gratuite, sans engagement : https://lyonhabitatconseil.fr/estimation-immobiliere-meyzieu?utm_source=facebook&utm_medium=video&utm_campaign=meyzieu-13oct

12/10/2026

Taux, négociation, délais : où en est le marché à la rentrée ?

Côté crédit, le taux moyen des prêts immobiliers atteint 3,31 % en août 2026, en hausse en juillet et en août. Sur les huit premiers mois de l'année, les revenus des emprunteurs progressent de 1,5 % et le coût des opérations financées de 3,1 %. La capacité d'emprunt se resserre.

Côté acheteurs, 9 achats sur 10 se négocient, avec une marge moyenne de 5,1 % en régions.

Côté vendeurs, il faut en moyenne 101 jours pour vendre, 6 de plus qu'il y a un an. L'offre progresse de 9 %, la demande de 1 %.

Mon conseil : le bon prix dès la mise en vente.

Sources : Observatoire Crédit Logement/CSA, août 2026 ; Laforêt, tendances de septembre 2026 (France).

Portrait réalisé avec l'IA.

Vous vendez à Lyon ou dans l'est lyonnais ? Estimation argumentée, gratuite, sans engagement : https://lyonhabitatconseil.fr/vendre-rapidement-lyon?utm_source=facebook&utm_medium=video&utm_campaign=taux-ressenti-12oct

09/10/2026

Lyon 4e, quartier du Mur des Canuts : un duplex de 57 m² au 2e et dernier étage d'une petite résidence au calme, au fond d'une impasse verdoyante.

Pièce de vie d'environ 35 m² ouverte sur la cuisine, deux chambres en mezzanine dont une avec salle de bains, salle d'eau, fenêtres récentes en double vitrage et brise-soleil électriques, cave. Métro Hénon à proximité.

295 000 € – honoraires à la charge du vendeur – exclusivité efficity.
DPE : énergie D (220 kWh/m².an), climat B (8 kg CO₂/m².an). Dépenses annuelles d'énergie estimées entre 1 150 € et 1 610 € (prix de l'énergie 2023).
Copropriété de 12 lots, charges annuelles 910 €, aucune procédure en cours. Taxe foncière 983 €.
Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur georisques.gouv.fr. Réf. 224644.

Visites : 06 82 05 28 24 ou en message.

Visuels du bien retouchés avec l'IA. Voix : Patrick Almeida. Musique originale.

Vous vendez à Lyon ? Estimation gratuite et argumentée : https://lyonhabitatconseil.fr/?utm_source=facebook&utm_medium=video&utm_campaign=mur-des-canuts-0910

07/10/2026

Lyon 4ᵉ, Croix-Rousse : 4 818 €/m², c'est le prix médian des appartements vendus en 2025.

J'ai repris les 2 539 ventes d'appartements signées dans le 4ᵉ de 2021 à 2025. Des prix d'actes, pas des prix d'annonces.

Sur cinq ans, la médiane recule de 14,8 %. Sur un an, elle est quasi stable : −0,3 %.

Mais la médiane ne dit pas tout. En 2025, la moitié des ventes s'est faite entre 4 148 et 5 639 €/m². Sur 65 m², la surface médiane vendue, ça fait de 269 620 € à 366 535 € : près de 97 000 € d'écart pour la même surface.

C'est tout le travail d'une estimation : situer votre appartement dans cette fourchette, pièce par pièce, et le démontrer à l'acheteur.

Le rapport de secteur du 4ᵉ, je l'envoie à qui le demande, en message.

Source : demandes de valeurs foncières, DGFiP, ventes 2021 à 2025.

Estimation argumentée, gratuite, sans engagement : https://lyonhabitatconseil.fr/estimation-immobiliere-lyon-4?utm_source=facebook&utm_medium=video&utm_campaign=lyon4-7oct

06/10/2026

À Genas, la maison tient et l'appartement décroche.

2025, prix des actes : les appartements sont à 3 595 €/m², contre 4 177 € un an plus tôt. −13,9 %. Les maisons, elles, sont à 4 503 €/m² contre 4 437 €. +1,5 %.

Un avertissement d'honnêteté avant d'aller plus loin : il ne s'est vendu que 51 appartements à Genas en 2025. Sur un nombre aussi faible, une médiane bouge vite, et je ne vais pas transformer ça en tendance de fond. La maison, avec 70 ventes, est le vrai indicateur de cette commune.

Et cet indicateur dit une chose simple : à Genas, le marché de la maison n'a pas baissé. La vente médiane, c'est 467 600 € pour 106 m².

Un deuxième chiffre, plus utile encore quand on vend. Chez les maisons, le prix au m² décroît avec la taille : 5 081 €/m² pour une maison de trois pièces, 4 949 € pour quatre pièces, 4 462 € pour cinq pièces et plus.

Traduction concrète : la véranda, l'extension, la pièce en plus ne se revendent pas au prix du reste de la maison. Ce que j'entends souvent — « j'ai ajouté 25 m², donc j'ajoute 25 fois le prix du mètre carré » — ne se vérifie pas dans les actes. À Genas, plus la maison est grande, moins elle vaut au mètre carré.

C'est le genre d'écart qui se chiffre en dizaines de milliers d'euros sur un prix de mise en vente, et qu'aucune estimation automatique ne corrige.

Rapport de secteur de Genas, trois pages, sur demande en message.

Source : demandes de valeurs foncières, DGFiP, 2021 à 2025.

Estimation argumentée, gratuite, sans engagement : https://lyonhabitatconseil.fr/estimation-immobiliere-genas?utm_source=facebook&utm_medium=video&utm_campaign=genas-6oct

Votre logement est classé F ? Il ne l’est peut-être plus.Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient qui convertit l’élec...
16/09/2026

Votre logement est classé F ? Il ne l’est peut-être plus.

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient qui convertit l’électricité en énergie primaire dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9. Traduction : pour un logement chauffé à l’électricité, la note calculée s’améliore mécaniquement. Sans travaux. Sans nouvelle visite.

Trois choses à retenir.

Votre DPE reste valable dix ans. Rien ne vous oblige à en refaire un.

La mise à jour est gratuite. Elle se demande directement sur l’observatoire DPE de l’Ademe, sans repasser par un diagnostiqueur.

Aucune étiquette ne peut baisser à cause de cette réforme. C’est écrit noir sur blanc par le ministère de l’Économie.

Pourquoi ça compte quand on vend. Le calendrier locatif ne bouge pas : les G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront au 1er janvier 2028, les E au 1er janvier 2034. Un acheteur investisseur regarde donc l’étiquette avant le prix. Et sur les transactions de 2024, une maison classée G se négociait 25 % sous une maison équivalente classée D, un appartement G 12 % sous un appartement D, d’après les chiffres des notaires.

À l’inverse, vendre n’est jamais interdit. Un F ou un G se vend, sans obligation de travaux. Ce qui change, c’est l’audit énergétique : obligatoire à la vente d’une maison ou d’un immeuble en monopropriété classé F ou G depuis avril 2023, et classé E depuis le 1er janvier 2025.

Avant de brader en pensant que votre bien est un passoire thermique, faites vérifier votre étiquette. Ça peut valoir plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Estimation écrite et gratuite sous 48 h, Lyon et l’Est lyonnais. Le lien est dans ma bio et dans la story épinglée.

Sources : service-public.gouv.fr, economie.gouv.fr, notaires.fr

🚗 Et si votre garage était devenu trop petit sans que vous ne le sachiez ?Les normes qui régissent les places de station...
08/09/2026

🚗 Et si votre garage était devenu trop petit sans que vous ne le sachiez ?

Les normes qui régissent les places de stationnement en France datent des années 1990. Une place standard fait 5,00 m de long sur 2,30 m de large. Elle n’a pas bougé depuis trente ans.

Les voitures, elles, ont bougé. La longueur moyenne d’une voiture neuve en Europe est passée de 4,09 m en 2000 à 4,38 m en 2025. Et les modèles les plus vendus vont bien au-delà : un Tesla Model Y mesure 4,79 m.

Faites le calcul. Il reste 21 centimètres. Avant et arrière confondus.

Et ce n’est que le début. Avec l’électrique, il faut aussi loger une borne, son câble et le rayon de manœuvre — dans une boîte qui ne laissait déjà plus de marge. En largeur, c’est pire : une fois centré sur la place, il vous reste une vingtaine de centimètres pour ouvrir votre portière.

Le prix d’un stationnement à Lyon n’a rien d’uniforme : comptez environ 14 000 € dans le 8e, 18 000 € dans le 7e, 26 000 € dans le 4e et près de 30 000 € dans le 2e. Sur les garages fermés, l’amplitude va de 9 000 € à plus de 40 000 €. Mais si ce box ne permet plus d’entrer dans le véhicule ET de refermer la porte, que reste-t-il de cette prime ?

Sur le terrain, je vois déjà des propriétaires rentrer leur voiture en laissant l’arrière dépasser. La porte ne ferme plus. La « boîte fermée » de l’annonce est devenue, dans les faits, une place de parking.

🔮 Ma conviction : dans cinq ans, la cote d’un stationnement ne se jouera plus sur « ouvert ou fermé », mais sur deux données que personne n’écrit encore dans les annonces — sa longueur utile et sa capacité à être électrifié. Les vrais garages, ceux de 5,50 m ou 6 m de profondeur avec une arrivée électrique, deviendront rares et se paieront. Les autres s’aligneront progressivement sur le prix d’une simple place.

Alors, sincèrement : votre véhicule rentre-t-il encore chez vous porte fermée ? 👇

Adresse

6 Place Des Tapis
Lyon
69004

Heures d'ouverture

Lundi 09:30 - 12:30
14:00 - 18:30
Mardi 09:30 - 12:30
14:00 - 18:30
Mercredi 09:30 - 12:30
14:00 - 18:30
Jeudi 09:30 - 12:30
14:00 - 18:30
Vendredi 09:30 - 12:30
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