Virginie Cailteau Conseillère Iad France

25/09/2026

Ces dernières semaines, j'ai été un peu moins présente ici.

Pourtant, côté travail, c'était plutôt l'inverse. 😅

J'ai actuellement deux mandats immobiliers en préparation : une maison et un appartement.

Deux projets qui pourraient presque être prêts à être commercialisés… mais qui doivent encore attendre un peu.

Pour l'un, une succession à finaliser, dans un contexte d'hospitalisation.
Pour l'autre, une habilitation familiale en cours.

Ce sont des situations qui me rappellent une chose importante dans mon métier :

👉 Avant de chercher à vendre vite, il faut parfois commencer par s'assurer que l'on peut vendre correctement.

Qui peut signer ?
Avec quels pouvoirs ?
Quelles démarches doivent être terminées ?
Une autorisation particulière est-elle nécessaire ?

Ce n'est pas la partie la plus visible de mon travail.

Il n'y a pas encore de belles photos, pas d'annonce à publier et pas de visites à organiser.

Mais prendre le temps de vérifier tout cela en amont, avec le notaire et les professionnels concernés, c'est aussi éviter de découvrir un problème beaucoup plus t**d dans la vente.

Alors oui, parfois un dossier avance… justement parce qu'on accepte de ne pas aller trop vite. 😉

20/09/2026

🏰 Super journée au Château de Chantilly !
À l'occasion des Journées européennes du patrimoine, nous avons profité du Grand week-end de reconstitution historique consacré au Premier Empire.

Campement militaire, personnages en costumes, démonstrations, danses d'époque… et bien sûr une balade dans ce cadre magnifique. 😍

Une très belle façon de découvrir l'Histoire autrement, et une chouette sortie en famille dans l'Oise.

Bon dimanche à tous ! ☀️

04/09/2026

⚠️ Vous vendez votre fonds de commerce et vous avez des salariés ?

Il y a une étape à ne pas oublier.

Les règles concernant l’information des salariés avant la vente d’un fonds de commerce ont évolué.

Pour les entreprises concernées, les salariés doivent désormais être informés au plus t**d 1 mois avant la vente, afin de pouvoir présenter une éventuelle offre de reprise.

Et la vente peut intervenir plus tôt si chaque salarié indique qu’il ne souhaite pas présenter d’offre.

👉 C’est typiquement le genre de point auquel on ne pense pas forcément lorsqu’on commence à envisager de vendre son commerce.

Et pourtant, une transmission se prépare aussi avec un calendrier.

De mon côté, mon rôle est aussi d’anticiper ces sujets et de m’entourer des professionnels compétents pour sécuriser la cession.

Parce que trouver un acquéreur, c’est une étape.

Faire en sorte que le dossier puisse aller jusqu’à la signature en est une autre. 😉

Source : Code de commerce, art. L.141-23 et suivants – modification par la loi du 26 mai 2026.

02/09/2026

📊 « Mon commerce fait 300 000 € de chiffre d’affaires. Il vaut combien ? »

Ma réponse ?

Je ne sais pas. 😅
Enfin… pas encore.

Le chiffre d’affaires est évidemment l’un des premiers éléments que je vais regarder.

Mais deux commerces qui réalisent exactement le même CA peuvent avoir des rentabilités très différentes.

Loyer, masse salariale, marges, rémunération du dirigeant, matériel, investissements à prévoir… tout cela change complètement la lecture de l’affaire.

Et c’est probablement l’une des choses que j’ai le plus intégrées depuis que je travaille sur les fonds de commerce :

👉 un chiffre seul raconte rarement toute l’histoire.

C’est aussi pour ça que je pose beaucoup de questions. 😅

Pas pour compliquer les choses.

Pour comprendre ce que l’on vend réellement avant de parler de sa valeur.

📍 Nord-Ouest francilien
🏪 Fonds de commerce 🏡 Maisons & appartements
❤️ Au cœur des commerces, des maisons et de la vie locale.

31/08/2026

👀 « On va essayer un peu plus cher… et on verra bien. »

C'est une phrase que je peux parfaitement comprendre lorsqu'un commerçant envisage de vendre.

Après des années à faire vivre son affaire, on a forcément envie d'en tirer le meilleur prix.

Mais il y a un chiffre auquel je pense aussi :
368 jours.

C'est le temps moyen de diffusion d'une affaire à vendre sur CessionPME au 1er août 2026.

Et en Picardie : 460 jours.
Plus d'un an.

Alors forcément, lorsque j'entends « on commence un peu plus haut et on baissera si nécessaire », j'ai tendance à être prudente.
Parce qu'un prix trop ambitieux ne coûte pas seulement du temps.

Au bout de plusieurs mois, une autre question finit souvent par apparaître chez les acquéreurs :
« Pourquoi cette affaire est-elle toujours à vendre ? »

👉 C'est aussi pour cela que je préfère travailler le prix avant la mise sur le marché : chiffres de l'entreprise, rentabilité, emplacement, bail, matériel, marché local…

Pas pour vendre moins cher.

Pour essayer de vendre au prix que le marché peut réellement entendre.

Et parfois, je le reconnais, ce n'est pas forcément le chiffre le plus agréable à annoncer. 😅

Source : indicateur CessionPME – 1er août 2026

26/08/2026

Ma première estimation, je m'en souviens encore. 😅

C'était un appartement à Chambly, qu'un conseiller de mon réseau m'avait transmis.
Et pour cette première estimation… autant vous dire que j'avais travaillé. Beaucoup.

Des heures à regarder les biens concurrents, comparer les prix au m², analyser les ventes récemment enregistrées dans le secteur…

Bref, j'arrive au rendez-vous avec mon estimation préparée. 🤓

J'annonce le prix.
Et là, le propriétaire me répond :
« Mais… c'est moins cher que notre prix d'achat. »
🤢

Je me souviens encore de ma déception.
J'avais tellement travaillé mon estimation que je pensais que les chiffres parleraient d'eux-mêmes.

Erreur.

Et puis, il y avait autre chose.

Je voyais bien leur déception.

Et comme je suis plutôt empathique… parfois même un peu trop 😂, je n'étais pas encore très à l'aise avec l'idée de maintenir mon analyse face à des propriétaires qui auraient tellement préféré entendre un autre chiffre.

Ils ont finalement choisi de mettre leur appartement en vente à un prix supérieur à mon estimation.

Depuis, le prix a été baissé plusieurs fois… et il se rapproche progressivement de la fourchette que j'avais donnée à l'époque.

Je pourrais vous raconter cette histoire en disant :

« Vous voyez, j'avais raison. »

Mais ce n'est pas ce que j'en retiens.

👉 Ce jour-là, je n'ai pas suffisamment défendu mon estimation.

J'avais fait le travail.
J'avais les chiffres.

Mais je n'avais pas encore appris à les expliquer suffisamment clairement, à assumer mon analyse… tout en accompagnant la déception qu'elle pouvait provoquer.

Avec le temps, j'ai compris quelque chose :
Être à l'écoute d'un propriétaire ne signifie pas forcément lui dire ce qu'il a envie d'entendre.

Parfois, mon travail consiste aussi à dire quelque chose que je sais difficile à entendre.

Et croyez-moi, avec mon côté empathique, ce n'est toujours pas la partie la plus facile. 😂

Mais ça aussi, ça s'apprend.

📍 Nord-Ouest francilien
🏪 Fonds de commerce 🏡 Maisons & appartements
❤️ Au cœur des commerces, des maisons et de la vie locale.

23/08/2026

📍 Ces petites rues qui donnent du charme à nos centres-villes…

Des façades anciennes, quelques commerces, une terrasse et cette impression que le décor raconte déjà une histoire.

C'est aussi ça que j'aime lorsque je découvre ou redécouvre une ville : lever un peu les yeux et regarder ce qui fait son identité.
Et forcément, je finis toujours par regarder les commerces aussi. 😄

💬 Vous êtes plutôt petites rues de centre-ville pleines de charme… ou grandes avenues commerçantes ?

23/08/2026

🔑 Le bail commercial : le document qu’on oublie… jusqu’au jour de vendre.

Un commerce peut être intéressant.
Un acquéreur peut être motivé.
Une banque peut commencer à étudier le dossier.

Et pourtant, au moment d'avancer, un document peut rapidement devenir central : le bail commercial.

C'est d'ailleurs l'une des pièces que je cherche à récupérer assez tôt lorsque je travaille sur la transmission d'un fonds.

Pourquoi ?
Parce qu'il ne me suffit pas de connaître le montant du loyer.
Date de signature, durée, destination, charges, renouvellement, clauses de cession…

Tous ces éléments peuvent avoir des conséquences sur la suite de la transmission.

Quand on exploite son commerce depuis longtemps, c'est assez naturel : on ne pense plus forcément à ce bail signé des années auparavant.

Mais au moment de transmettre, l'acquéreur, sa banque et le rédacteur d'acte vont, eux, s'y intéresser de près.

👉 C'est pourquoi je préfère ressortir le bail assez tôt dans une transmission, plutôt que découvrir une difficulté lorsqu'un acquéreur est déjà engagé dans le projet.

Un bail clair ne fait pas vendre un fonds.
Mais il peut éviter quelques mauvaises surprises au moment de le transmettre.

20/08/2026

🔑 Pourquoi je pose autant de questions avant une recherche

« Vous recherchez quoi exactement ? »
En réalité, cette question ne me suffit pas.
Quand un acquéreur me contacte pour rechercher un fonds de commerce, j'ai besoin d'aller beaucoup plus loin.

Quelle activité ?
Quelle zone géographique ?
Quel budget ? Quel apport ?
Quelle rentabilité recherchée ?
Quelle place souhaite-t-il prendre dans l'exploitation ?
Est-il prêt à déménager ? À employer du personnel ?
Quels sont ses critères indispensables… et ceux sur lesquels il peut évoluer ?

Et parfois, les réponses changent au fil de la discussion.

👉 Ce n'est pas pour compliquer la recherche. C'est justement pour éviter de chercher dans la mauvaise direction.

Parce qu'un fonds peut parfaitement respecter le budget annoncé… et ne pas du tout correspondre au projet.

À l'inverse, une affaire que j'aurais écartée au premier regard peut devenir pertinente après avoir mieux compris les priorités de l'acquéreur.

Mon travail commence donc bien avant la première annonce envoyée.

Il commence par comprendre suffisamment le projet pour savoir ce que je dois chercher… mais aussi ce que je ne dois pas chercher.

L'objectif n'est pas d'envoyer une succession d'affaires « pour voir ».

C'est d'essayer de chercher au bon endroit, avec les bons critères, pour le bon projet.
Et finalement, quelques questions supplémentaires au départ peuvent éviter beaucoup de recherches inutiles ensuite.

18/08/2026

« La rentabilité est bonne. La banque devrait suivre. »

C'est tentant de le penser.

Mais lorsque j'étudie un projet de reprise avec un acquéreur, je ne m'arrête pas là.

Une bonne rentabilité est évidemment un signal intéressant. Mais avant d'aller plus loin, j'ai aussi besoin de savoir comment l'acquéreur compte financer son projet : son apport, les premiers échanges qu'il a eus avec sa banque ou son courtier, et jusqu'où son financement a réellement été étudié.

Pourquoi je pose ces questions si tôt ?

Parce qu'une affaire peut être rentable sans être finançable pour cet acquéreur-là, dans ces conditions-là.

Et cette nuance change beaucoup de choses.

Elle évite à l'acquéreur de construire son projet autour d'une affaire inaccessible.
Et elle évite au vendeur de s'engager dans une négociation qui risque de s'arrêter plusieurs semaines plus t**d.

👉 Mon rôle n'est donc pas de décider si une banque financera.

C'est de m'assurer, autant que possible, que le projet présenté est suffisamment construit pour avancer.

Rentable ≠ finançable.

Et dans une reprise, mieux vaut se poser la question assez tôt.