Pascal REBUFEL Expert Immobilier Marseille

04/03/2022

SULFUR CITY

Un nom bien étrange pour un ensemble immobilier !

Située à l’angle entre le cours Gouffé et la rue de l’Abbé Féraud, dans le 5ème arrondissement de Marseille, cette résidence tire en fait son nom d’une usine de raffinage de soufre qui préexistait sur le terrain.

Dans la deuxième partie du XIXème siècle, l’industrie chimique représentait une part très importante de l’économie marseillaise, articulée autour de la production des « 3 S » : savon, soufre, soude.

Le produit fabriqué (sulfure de carbone) était à l’époque principalement utilisé pour la viticulture du Midi dans la lutte contre le phylloxéra. La société était une filiale de la société américaine Union Sulphur Cy…

Ce secteur de la ville abritait de nombreux sites industriels qui ont été remplacées après la deuxième guerre mondiale par de grands ensembles immobiliers comme par exemple les 500 logements de la résidence « Le Méditerranée » sur l’ancien site des « Forges et Chantier de la Méditerranée ».

Construit au début des années 1950 par les architectes Yvan BENTZ et André DEVIN qui dans la foulée réaliseront la Tour du Pharo, Sulfur City est un ensemble immobilier de 114 logements composé d’une tour de 17 niveaux (4 appartements par étage) et de deux bâtiments adjacents en R + 6 (appartements en duplex) et R + 4 (appartements desservis par des coursives).

Les ventes recensées lors des deux dernières années montrent des prix de vente s’inscrivant dans une fourchette de 1 800 à 3 500 Euros / m2, pour une moyenne pondérée de 2 355 Euros / m2. Les prix les plus élevés sont logiquement atteints sur les derniers étages de la tour offrant de très belles vues (un appartement de 45 m2 au 16ème étage a été vendu 158 000 Euros).

08/06/2021

Illustration de la grande diversité des façades pour les fameux « 3 fenêtres marseillais » typiques de l’architecture de notre ville.

Ces immeubles sont mitoyens, ont la même trame parcellaire, la même structure de logements.

Seul varie (de manière importante dans le cas présent) le traitement de la façade en fonction des capacités financières des propriétaires à l’époque de la construction.

Il suffit parfois de lever les yeux pour découvrir notre patrimoine…

27/04/2021

Expertise immobilière : choisir la bonne méthode

Dans un arrêt récent (RG n° 19/00014), la CA d’Aix en Provence a rejeté l’utilisation de la méthode du compte à rebours (ou bilan promoteur) dans le cadre de l’évaluation de la valeur vénale d’un terrain dans une procédure d’expropriation.

Selon la cour, cette méthode est « aléatoire en ce qu’elle dépend pour partie de la marge bénéficiaire fixée par l’aménageur et des frais de commercialisation et de publicité pouvant sensiblement varier d’une opération à l’autre ».

Ce raisonnement paraît en effet assez logique, tant des différences peuvent exister dans la manière d’établir un bilan prévisionnel selon les opérateurs et en fonction de la destination de l’immeuble, ce qui conduit inévitablement à de grandes différences de valorisation de la charge foncière. Par ailleurs, le bilan financier ne repose que sur une constructibilité théorique selon le PLU, constructibilité qui devra ensuite être validée par un permis de construire purgé du recours des tiers…..avec toutes les incertitudes et les négociations liées à cette procédure.

La cour retient le calcul établi selon la méthode de la récupération foncière.

Cette méthode consiste à calculer la valeur du terrain nu considéré comme terrain à bâtir, après prise en compte du coût de démolition de l’existant, par la comparaison avec des ventes de terrain proches bénéficiant de la même constructibilité théorique (par rapport au zonage du PLU).

Notons toutefois que cette méthode n’est utilisable que pour autant qu’est rapportée la preuve que les constructions sont dépourvues de valeur, en tous cas d’une valeur bien inférieure à celle du terrain.


N’hésitez pas à me contacter si vous avez des interrogations sur cet article ou pour toute mission d’expertise en valeur vénale de votre bien.

Pascal REBUFEL

Expert immobilier près la Cour d’Appel d’Aix en Provence
Web : http://www.expert-immobilier-marseille.pro

08/04/2021

Zoom sur la Résidence « l’allée des Pins »

Après le précédent article sur « La Rouvière », intéressons-nous maintenant à un ensemble immobilier assez proche géographiquement : la Résidence de « l’Allée des Pins » située quartier du Cabot, dans le 9ème arrondissement de Marseille, au Sud de la ville de Marseille.

Cette copropriété a été édifiée dans la deuxième moitié des années 1960. Elle comporte 14 bâtiments, construits en 3 tranches.

11 bâtiments sont élevés de 5 étages sur Rdc, et 3 bâtiments sont des tours de 16 étages sur Rdc (chaque tour porte le nom d’un sommet des calanques de Marseilleveyre - La grande Candelle – Le Puget – le Devenson).

Cette résidence disposait également à l’origine d’un centre commercial avec 12 locaux ainsi que d’une chaufferie commune avec les copropriétés voisines « Parc du Val des Pins » et « Résidence les Pins Ouest ».

Sur les 6 dernières années, on recense en moyenne environ 25 ventes par an dans cette résidence.

La surface habitable moyenne vendue est de 78 m2.

L’évolution des prix moyens de vente montre que ceux-ci ont tout d’abord connu une période de baisse régulière entre 2015 et 2018 :

2015 : 2489 Euros / m2
2016 : 2430 Euros / m2
2017 : 2314 Euros / m2
2018 : 2230 Euros / m2

soit une baisse globale de 10,4 % sur cette période.

A partir de ce point bas en 2018, les prix sont repartis fortement à la hausse en 2019 en atteignant 2504 Euros / m2 (soit une augmentation de 12,2 % sur une seule année).

En 2020, le prix moyen s’est élevé à 2650 Euros, soit (+ 5,8 % par rapport à 2019). 50 % des ventes se situent entre 2250 et 2730 Euros / m2.

Le marché immobilier de cette résidence est supérieur d’environ 10 % à la moyenne relevée sur l’ensemble de la ville de Marseille (environ 2 400 Euros).

Il s’agit bien entendu de moyennes et la valeur de chaque bien doit être appréciée en fonction de ses caractéristiques propres (état, exposition, vue etc..).

N’hésitez pas à me contacter si vous avez des interrogations sur cet article ou pour toute mission d’expertise en valeur vénale de votre bien.

Pascal REBUFEL
Expert immobilier près la Cour d’Appel d’Aix en Provence
Web :

Cette certification est attribuée individuellement pour une période de 5 ans par TEGOVA, association européenne d'experts immobiliers regroupant 53 associations dans 30 pays. Elle garantit le professionalisme, l'expérience et la compétence de l'expert.

04/03/2021

Zoom sur l’ensemble immobilier « La Rouvière » à Marseille, la plus grande copropriété d'Europe

« La Rouvière » est un ensemble immobilier en copropriété situé dans le 9ème arrondissement de Marseille, en limite Sud de la Ville.

Principalement destinée à l’origine à l’accueil des populations françaises rapatriées d’Afrique du Nord, sa construction s’est étalée entre 1966 et 1975.

Avec 7 bâtiments dont 5 immeubles de grande hauteur (IGH), cet ensemble immobilier comporte 2 200 logements et accueille environ 8 000 habitants. Il est considéré comme l’une des plus grandes copropriétés d’Europe.

Véritable ville au sein de la ville, il abrite également un centre commercial d’une soixantaine de boutiques, une école maternelle, une école primaire, un centre médical, un club de tennis…

Construits sur un terrain escarpé, nombre d’appartements offrent une magnifique vue sur l’ensemble de la ville de Marseille et la mer.

L’analyse du marché immobilier de cette résidence a été faite à partir du recensement exhaustif des transactions de la base DVF pour la période de janvier 2015 à juin 2020 (dernières données disponibles sur DVF).

Sur ces 5 années et demi, 498 transactions ont ainsi été recensées dans cette copropriété, portant sur un total de 40 000 m2 (moyenne de 80 m2 par logement). Il faut souligner que compte tenu de la situation sanitaire, les 6 premiers mois de 2020 ont connu une activité assez faible (seulement 21 transactions à comparer à une moyenne de 95 ventes / an).

Les prix moyens pondérés constatés sur cette période sont les suivants :

2015 : 1 686 Euros / m2
2016 : 1 636 Euros / m2
2017 : 1 666 Euros / m2
2018 : 1 795 Euros / m2
2019 : 1 771 Euros / m2
2020 : 1 773 Euros / m2

On constate que les prix de vente n’ont que très peu évolué pendant cette période ( + 5 %). Cette faible augmentation doit être mise en perspective avec le taux d’inflation enregistré sur la même période (4,1 %). Les appartements n’ont donc quasiment pas pris de valeur.

Par ailleurs, avec un prix moyen inférieur à 1 800 Euros / m2, le marché immobilier de ce secteur est très inférieur à la moyenne relevée sur l’ensemble de la ville (environ 2 400 Euros).

Il s’agit bien entendu de moyennes et la valeur de chaque bien doit être appréciée en fonction de son état, sa situation géographique, son exposition, sa vue etc..

On constate toutefois que les prix enregistrés sont assez groupés. L’écart-type de la série est en effet relativement faible, de l’ordre de 20 % (fluctuation moyenne de 20 % autour de ce prix moyen), signe d’une réelle homogénéité du marché.

Sur la période considérée, 50 % des transactions enregistrées s’inscrivent dans une fourchette comprise entre 1 550 et 1 960 Euros.

La relative faiblesse des prix de vente est assez surprenante dans la mesure où il s’agit d’une copropriété bien entretenue, et dans laquelle selon l’avis général il fait bon vivre. Peut-être est-ce dû à une architecture passée de mode ? A une trop grande densité ? A des charges trop élevées ? La question reste ouverte.

N’hésitez pas à me contacter si vous avez des interrogations sur cet article ou pour toute mission d’expertise en valeur vénale de votre bien.

Pascal REBUFEL
Expert immobilier près la Cour d’Appel d’Aix en Provence

17/11/2020

Zoom sur le quartier Belsunce

Le quartier Belsunce est l'un des 6 quartiers composant le 1er arrondissement de la ville de Marseille.

Celui-ci recouvre une partie de la ville urbanisée au 17ème siècle lors de son agrandissement (au-delà des remparts).

Il s'agit de l'hyper-centre de Marseille.

Proche du vieux port, il est très bien desservi par les transports en commun :

- Tramway sur la rue de Rome
- Tramway sur la Canebière
- Nombreuses lignes de bus au départ du Centre Bourse
- Métro Noailles

Il s'agit en effet d'un quartier résidentiel mais disposant d'une très forte attractivité commerciale, avec de très nombreux commerces en pieds d'immeubles.

La rue de Rome, voisine, a bénéficié d'importants travaux d'infrastructure urbaine avec la mise en place du tramway (ligne T3). Celui-ci permet de relier la place Castellane au silo d'Arenc via la Canebière en offrant 4 stations sur la rue de Rome pour gagner rapidement les quartiers commerçants de l'hyper-centre de Marseille. Par ailleurs, l'interdiction de la circulation automobile, accompagnée de l'agrandissement et l'embellissement des trottoirs a permis, grâce à un environnement apaisé, de renforcer l'attractivité commerciale de cette rue, attractivité dont bénéficie toutes les rues avoisinantes.

Par ailleurs, ce quartier ancien, a fait l'objet de très nombreuses opérations d'urbanisme depuis plus de 20 ans, initiées par la ville de Marseille.

Ainsi, dès 1995 ont été institués les périmètres de restauration immobilière (PRI) Thubaneau, puis Belsunce, opérations basées sur l'incitation des propriétaires privés à engager les travaux de réhabilitation de leur patrimoine.

En parallèle ont été mises en place des OPAH (Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat) permettant l’obtention de subventions publiques pour la réalisation des travaux de rénovation.

L'objectif était de lutter contre la vacance de logements (logements insalubres et inoccupés) et de permettre la mise aux normes modernes d'habitabilité de ces logements.

Ces opérations de PRI (arrêtées fin 2009) ont permis au 31/12/2009 la réhabilitation de 1790 logements sur les 3650 logements ayant été destinataires d'une obligation de réaliser les travaux (soit 49 %), chiffre auquel doivent être ajoutés 405 logements en cours de travaux à cette date, soit 60 % des logements prescrits (source : rapport définitif de la Chambre Régionale des Comptes sur les opérations de Marseille Aménagement paru en 2013).

Cette politique incitative de restauration immobilière a donc connu un certain succès, ce qui a encouragé la ville de Marseille à poursuivre cette politique auprès des propriétaires privés par le biais de nouvelles procédures.

C'est dans ce contexte qu'a été lancée l'opération" Grand Centre-ville", en 2010, ciblant 35 pôles de renouvellement urbain par réhabilitation, restructuration, ou démolition/reconstruction en vue de "mobiliser le foncier disponible ou de requalifier le bâti existant afin d'améliorer l'offre de logements, locaux d'activité ou équipements, l'attractivité résidentielle, la proximité des services, la qualité des espaces publics, en lien avec les projets structurants du centre-ville".

Ces politiques urbaines se sont prolongées ensuite en 2017 par la mise en place du projet « ambition centre-ville » dont les 50 projets ont pour objet de reconquérir le centre-ville de Marseille (propreté, aménagement des espaces publics, habitat, commerce, attractivité, sécurité…).

3 volets intéressent particulièrement le secteur de Belsunce :

- L’aménagement de la place de la Providence
- La restructuration de l’ilot Velten (centre d’animation, école de musique…)
- L’Aménagement de l’espace public à la Porte d’Aix

Enfin, la métropole Aix Marseille Provence a lancé en 2019 le PPA (Projet Partenarial d’Aménagement), vaste opération sur un territoire de 300 hectares incluant le quartier Belsunce dont l’un des objectifs est la lutte contre l’habitat dégradé.

Cette forte implication politique est donc un élément moteur important de la transformation progressive de ce quartier.

Toutes ces politiques urbaines ont permis une amélioration incontestable de ce secteur en une vingtaine d’années mais le centre-ville dans son ensemble pâtit toujours de difficultés notamment socio-économiques, et la problématique du centre ancien dégradé est malheureusement toujours d’actualité comme en témoigne le drame de la rue d’Aubagne en 2018.

En ce qui concerne le marché immobilier du secteur, les références de transaction que nous avons analysées portent sur des surfaces habitables s’inscrivant dans une fourchette de 42 à 92 m2, pour une moyenne de 62 m2.

Les prix de cession constatés s’inscrivent dans une fourchette de 1 200 à 2 700 Euros / m2 pour un prix moyen pondéré de 1 726 Euros / m2 (l’appartement moyen de 62 m2 est vendu 107 000 Euros).

75 % des références ont un prix de cession inférieur à 1 930 Euros / m2.

Ces chiffres sont à mettre en relation avec un prix médian de 2 610 Euros enregistré pour l’ensemble de la ville de Marseille (source baromètre immobilier des notaires), soulignant ainsi la faiblesse du marché immobilier de ce secteur, nonobstant toutes les politiques urbaines initiées.

08/10/2020

Zoom sur le marché immobilier du Frioul

L’archipel du Frioul, formé principalement des îles Ratonneau, Pomègues et IF, situé à seulement 2,5 Km de la côte marseillaise, fait administrativement partie du 7ème arrondissement de cette ville.

Les îles de Pomègues et Ratonneau ont été reliées au début du 19ème siècle par une digue et forment maintenant un seul ensemble d’une superficie de moins de 2 Km2.

Cet espace naturel a fait l’objet d’une opération d’urbanisme au début des années 1970.

Le projet avait pour but de faire de ce lieu un quartier de Marseille « comme les autres ».

Développé sous forme de Zac, le programme initial portait sur :

- la construction de 1500 logements dont 10 % de logements sociaux
- la création d’équipements scolaires, administratifs, socio-culturels
- la création d’équipements de sport
- le développement d’infrastructures (alimentation eau, assainissement, voiries, espaces verts etc...)

Devant l’échec commercial et financier (principalement dû aux difficultés générales liées à l’insularité et à la desserte maritime), le projet initial a été abandonné et au final n’ont été réalisés (sur l’ile Ratonneau) que 359 logements en collectif avec 32 commerces en pied d’immeuble, un centre aéré (Léo Lagrange), un centre de secours des marins pompiers ainsi qu’un tiers des VRD prévues.

Régulièrement ressortent des projets de développement pour tenter de dynamiser le site et le rendre plus attractif mais le classement des îles en zone Natura 2000, leur intégration dans le parc national des Calanques, le contexte général de développement durable et de protection de l’environnement, rendent de plus en plus hypothétiques la mise en œuvre de ces projets.

Hormis cette urbanisation le long d’une partie du port (qui abrite environ 650 bateaux de plaisance), le reste des 2 îles est désert et offre quelques sentiers de randonnées caillouteux ainsi que quelques petites plages et de très belles vues sur la rade et sur Marseille. L’archipel du Frioul attire ainsi une importante population de touristes, particulièrement aux beaux jours.

L’accès au site se fait, depuis le Vieux Port, par une navette maritime appartenant à la RTM (gestionnaire des bus/métro de la ville) avec pour les résidents les contraintes d’horaires inhérentes aux transports en commun dont ils dépendent pour l’organisation de leur vie quotidienne.

Il n’y a pas de services publics sur l’île (poste, école etc…) ce qui oblige les résidents à se rendre sur le continent, rendant ainsi la vie difficile pour les personnes actives professionnellement ou avec des enfants. Ratonneau n’est en fait habitée que par une petite centaine d’habitants à l’année, les appartements étant donc majoritairement des résidences secondaires, ouverts pendant les week-ends ou les vacances (un grand nombre d’appartements de l’île sont inscrits sur la plateforme AirBnB).

Le marché immobilier du secteur est assez étroit en volume compte tenu de la faible urbanisation, du caractère atypique du site et de la destination très largement majoritaire de ces appartements pour de la résidence secondaire, ou pour de l’investissement locatif type Air BnB.

Il est dominé par les appartements de petite superficie (moins de 40 m2), typiques du « produit vacances ».

Les références de transactions (portant sur des appartements de 17 à 31 m2) s’inscrivent dans une fourchette de prix de 80 000 à 140 500 euros, pour une moyenne arrondie à 100 500 Euros.

Les prix de vente / m2 varient de 2 600 à 6 700 Euros pour un prix moyen pondéré de 4 290 Euros / m2.

Cette analyse par rapport à un prix / m2 est toutefois à relativiser : en effet, compte tenu des petites surfaces habitables (23 m2 en moyenne), l’impact d’une variation, même significative, du prix au m2 est au final assez faible sur le prix total.

A votre disposition pour tout renseignement complémentaire.

Pascal REBUFEL
Expert près la Cour d’Appel d’Aix en Provence
Estimations immobilières

22/07/2020

Votre locataire décède. Que faire ? Vos droits et obligations.

Nous n’aborderons ici que le cas où le locataire vivait seul et sous le régime d’un bail d’habitation non meublée.

Conformément à l’article 14 de la loi n° 89 462 du 6 juillet 1989 « le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ».

Il revient aux héritiers d’avertir officiellement le propriétaire en lui communiquant copie de l’acte de décès du locataire. C’est cette date qui est retenue pour la résiliation du bail : il n’y a pas à donner congé ou respecter un quelconque préavis.

Le propriétaire ne peut toutefois pas récupérer son bien.

En effet, les meubles et affaires du défunt appartiennent aux héritiers et le propriétaire ne peut pas procéder à l’évacuation du contenu du bien.

Il incombe donc aux héritiers la charge de procéder à la libération complète du bien, préalablement à la signature de l’état des lieux de sortie et à la remise des clefs, de manière à ce que le propriétaire puisse remettre le bien à la location.

Les héritiers étant redevables des éventuelles dettes du défunt, ces opérations de sortie font l’objet d’un décompte entre les héritiers et le propriétaire : les loyers et charges impayés sont à la charge des héritiers de même que le coût lié à la remise en état du logement si nécessaire, déduction faite du dépôt de garantie versé à la conclusion du bail.

Pendant cette période de libération des lieux, loyers et charges continuent également à courir sous forme d‘indemnité d’occupation, le bien ne pouvant être remis à la location.

Les héritiers ont donc tout intérêt à prendre contact rapidement avec le propriétaire et entreprendre sans délai toutes les formalités de libération complète des lieux.

04/06/2020

Très fier et honoré de recevoir ce jour le renouvellement de ma certification européenne REV (Recognised European Valuer) par TEGoVA (The European Group of Valuers' Associations), organisation européenne d’experts immobiliers qui regroupe 71 associations professionnelles dans 37 pays.

Depuis 2006, cette certification officielle a pour objet la diffusion de normes européennes harmonisées pour la pratique de l’évaluation ainsi que la formation des experts évaluateurs reconnus pour leur compétence et leur sérieux afin de garantir aux donneurs d’ordres un niveau d’excellence conforme aux standards européens de l’expertise immobilière.

14/05/2020

Marseille, ce n’est pas Paris (suite)

Dans mon article du 17 avril dernier, j’analysais sur les 5 dernières années l’évolution des prix du marché immobilier d’un secteur de la ville de Marseille.

Je refais à présent la même expérience sur le quartier des 5 avenues, dans le 4ème arrondissement.

L’analyse porte sur 221 transactions recensées par la base DVF sur des appartements de 65 à 90 m2 (moyenne de 74 m2) pour la période de juin 2014 à juin 2019 (dernières données disponibles sur DVF).

Les prix moyens pondérés constatés par année sur ce secteur sont les suivants :

Juin 2014 / juin 2015 : 2 086 Euros / m2
Juin 2015 / juin 2016 : 2 100 Euros / m2
Juin 2016 / juin 2017 : 2 125 Euros / m2
Juin 2017 / juin 2018 : 2 073 Euros / m2
Juin 2018 / juin 2019 : 2 302 Euros / m2

Sur 5 ans, le marché enregistre une hausse des prix de 10,35 %.

Il est toutefois intéressant de constater que sur les 4 premières années, les prix sont quasiment stables (baisse de 0,5 %) et que la dernière année connaît une augmentation assez forte des prix ( + 11 %).

Ces chiffres sont sensiblement différents de ceux annoncés dans mon précédent article pour le secteur du Prado (+ 3,45 %) et mon confrère PUJOL a également cité récemment des variations de prix encore différentes sur le secteur de Castellane (6ème arrondissement).

Les prix enregistrés, et surtout leurs variations, sont assez disparates dans la ville de Marseille, ce qui implique de réaliser nécessairement une analyse assez fine par secteur, la notion de moyenne n’étant pas représentative de l‘ensemble du marché.

Reste pour l’avenir l’inconnu de l’impact de la crise sanitaire et économique actuelle et il faudra attendre plusieurs mois pour se voir dessiner une tendance.

De fréquentes réactualisations des expertises en valeur vénale seront de ce fait vraisemblablement nécessaires.

A votre disposition pour toute question.

17/04/2020

Immobilier : Marseille, ce n’est pas Paris…

De nombreux médias ont fait état ces derniers mois d’une très forte hausse des prix de l’immobilier, tendant ainsi à généraliser au niveau de la France entière l’exemple du marché parisien où les prix s’envolent.

Qu’en est-il vraiment en province et notamment à Marseille ?

Pour tenter de répondre à la question, j’ai réalisé une étude sur les variations des prix de l’immobilier des 5 dernières années sur une petite portion d’environ 40 hectares du territoire marseillais.

Elle porte sur un quadrilatère délimité par la rue Paradis, le Bd Périer et les 2 parties de l’avenue du Prado, dans l’un des secteurs les plus prisés de la ville.

Elle est réalisée à partir de l’analyse exhaustive des transactions recensées par la base DVF sur des appartements de 65 à 90 m2 pour la période de juin 2014 à juin 2019 (dernières données disponibles sur DVF).

Sur ces 5 années, 270 transactions ont ainsi été recensées sur ce périmètre, portant sur un total de 20 562 m2 (moyenne de 76 m2 par logement).

Les prix moyens pondérés constatés par année sur ce secteur sont les suivants :

Juin 2014 / juin 2015 : 3 358 Euros / m2
Juin 2015 / juin 2016 : 3 266 Euros / m2
Juin 2016 / juin 2017 : 3 346 Euros / m2
Juin 2017 / juin 2018 : 3 416 Euros / m2
Juin 2018 / juin 2019 : 3 474 Euros / m2

On constate que la hausse des prix entre 2014 et 2019 n’est que de 3,45 %, bien loin de ce qu’annoncent les médias…

De plus, il apparait qu’après la baisse enregistrée en 2015-2016 par rapport à la période précédente (- 2,73 %), la hausse constatée sur les 3 périodes suivantes est de moins en moins forte (+ 2,44 % puis + 2,09 % puis 1,69 %), signe d’un essoufflement du marché.

Cette augmentation globale de 3,45 % doit par ailleurs être mise en perspective avec le taux d’inflation enregistré sur la même période, soit 4,1 % (source INSEE) : les prix du marché immobilier ont progressé moins vite que l’inflation sur cette période…. Les biens immobiliers ont donc perdu de leur valeur.

Quid de l’avenir ?

Je laisse à chacun le soin de faire ses propres analyses mais en ce qui me concerne j’avais déjà depuis plusieurs mois alerté sur le fait de rester extrêmement prudent quant aux perspectives compte tenu d’une situation économique générale maussade et de facteurs structurels de déséquilibre.

En début d’année 2020 sont déjà apparus des signes inquiétants quant à l’avenir du marché immobilier : augmentation du montant d’apport personnel exigé par les banques, diminution de la durée des crédits, mesures qui vont de fait réduire la solvabilité des ménages.

Les taux d’intérêt sont certes encore stables mais toute remontée pèserait inévitablement sur la capacité d’emprunt…

La grande inconnue concerne l’impact de la crise sanitaire actuelle sur l’économie française en général et sur le secteur de l’immobilier en particulier.

S’il est bien évident qu’elle aura des conséquences néfastes importantes, il est toutefois bien trop tôt pour se hasarder à une quelconque prospective.

Les expertises en valeur vénale sont basées sur l’observation des ventes réalisées, c’est-à-dire à partir du passé.

Plus que jamais, les experts immobiliers devront donc nécessairement intégrer dans leur analyse des correctifs pour prendre en compte cette nouvelle donne, et sans doute procéder dans les premiers temps à de fréquentes réactualisations en fonction de l’évolution du marché.