20/09/2026
McDonald's ne gagne pas sa fortune avec des burgers.
En 1956, Ray Kroc développe un réseau de franchises qui peine à devenir rentable. Les redevances ne suffisent pas.
C'est son directeur financier, Harry Sonneborn, qui change la donne avec une idée simple : acheter les terrains, construire les restaurants, puis les louer aux franchisés.
Le partage des rôles devient limpide. Le franchisé investit dans l'exploitation, gère le quotidien et porte le risque commercial. McDonald's détient les murs et perçoit un loyer indexé sur le chiffre d'affaires, sur des baux de longue durée.
Près de 70 ans plus t**d :
• plus de 40 000 restaurants dans le monde, dont environ 95 % en franchise
• l'enseigne détient une grande partie des terrains et la quasi-totalité des bâtiments
• en 2023, les loyers ont représenté près de 10 milliards de dollars, soit environ 40 % de ses revenus
Sonneborn l'avait résumé aux investisseurs : McDonald's n'est pas une entreprise de restauration, c'est une entreprise immobilière.
Ce que j'en retiens, après près de 10 ans à gérer des biens pour des propriétaires : l'immobilier est au cœur de presque tous les business. Le commerce, l'hôtellerie, la logistique, la santé… Derrière chaque activité, il y a des murs. Et celui qui les possède capte une part durable de la valeur créée par ceux qui les occupent.
La vraie leçon n'est pas seulement de posséder, c'est de séparer la propriété de l'exploitation. McDonald's garde l'actif et laisse d'autres opérer. C'est exactement la logique que nous appliquons chez France Room : le propriétaire conserve son patrimoine, nous prenons en charge l'exploitation.
