29/08/2026
🏠 **À Marseille, le marché a clairement changé de camp.**
Ce que j’observe sur le terrain est sans appel : nous sommes aujourd’hui sur un **marché d’acquéreurs**.
Ils sont présents, mais beaucoup plus exigeants. Ils comparent chaque bien, analysent les charges, le DPE, l’état de la copropriété, les travaux à prévoir, l’extérieur, le stationnement… et surtout, ils connaissent leur capacité financière au centime près.
En face, certains vendeurs restent encore attachés aux prix d’hier, à une estimation en ligne flatteuse ou au prix affiché par un voisin — qui n’est pas forcément le prix auquel son bien s’est réellement vendu.
C’est précisément là que les écarts se creusent.
Les offres arrivent parfois très loin du prix demandé. Certaines sont opportunistes, bien sûr. Mais d’autres traduisent simplement la nouvelle réalité du marché : **un acquéreur ne veut plus compenser une surestimation avec son apport personnel.**
Et une difficulté supplémentaire a fait son entrée dans le jeu : **ChatGPT — ou plutôt son utilisation sans contrôle ni relecture professionnelle.** Je reçois désormais des offres rédigées par l’IA, comportant des conditions suspensives incohérentes ou des clauses pénales qui n’ont pas leur place à ce stade. L’IA se prend parfois pour le notaire, complexifie inutilement l’offre et peut finir par effrayer le vendeur au lieu de favoriser la négociation.
Le financement ajoute un filtre supplémentaire. Les banques prêtent toujours, mais elles examinent les dossiers avec beaucoup plus de précision : apport, stabilité professionnelle, reste à vivre, épargne résiduelle, endettement, qualité du bien… Au moindre déséquilibre, le projet peut être revu ou refusé.
À Marseille, parler d’un prix moyen au mètre carré ne suffit plus. Le marché change d’un arrondissement à l’autre, d’un quartier à l’autre, parfois même d’une rue à l’autre. Deux appartements de même surface peuvent avoir des valeurs très différentes selon leur étage, leur exposition, leur état ou leur copropriété.
Soyons clairs : **fixer un prix juste, ce n’est pas brader un bien.** C’est lui donner toutes les chances d’être visité, désiré, financé et vendu dans de bonnes conditions.
Et, inversement, être en position de force ne donne pas aux acquéreurs le droit de proposer n’importe quel prix.
Notre rôle est désormais essentiel : ramener les vendeurs et les acquéreurs sur un terrain commun, avec des ventes comparables, une analyse précise du secteur et une vraie lecture de la capacité de financement.
Le marché marseillais n’est pas à l’arrêt. Il est devenu plus sélectif, plus technique et plus lucide.
**En 2026, ce ne sont plus les biens simplement mis en vente qui trouvent acquéreur. Ce sont les biens correctement positionnés.**
