29/06/2024
LA FIN DE LA SURFACE HABITABLE SUR LES DPE
INTRODUCTION DE LA SURFACE DE RÉFÉRENCE
Depuis plusieurs mois, le gouvernement annonce la fiabilisation, la correction ou la simplification du DPE. Pourtant, ils nous ont pris par surprise. En effet, il était surtout question de la consommation d’eau chaude sanitaire dans les logements de petite surface. Aucun ministre n’avait mentionné le remplacement de la surface habitable SHAB par une surface de référence. Cette évolution est-elle positive pour les diagnostiqueurs et leurs clients ?
SURFACE DE RÉFÉRENCE, NOUVELLE NOTION RÉGLEMENTAIRE ?
Effectivement, ils n’ont quand même pas osé remplacer la SHAB par la surface SREF. La surface de référence devient donc « la surface habitable du logement au sens du R.111-2 du [CCH], à laquelle il est ajouté les surfaces des vérandas chauffées ainsi que les surfaces des locaux transformés en pièces de vie. »
Concernant les vérandas chauffées, la surface devait déjà être ajoutée à la SHAB (article 2 de l’arrêté du 31 mars 2021). En revanche, l’inclusion des surfaces des locaux transformés en pièces de vie constitue une nouveauté. À première vue, elle présente l’avantage de mettre fin au débat sur les sous-sols.
Maintenant, la controverse entre diagnostiqueurs pourra enfin porter sur la définition d’une pièce de vie ! Eh bien, précisément, les discussions ne font peut-être que commencer. La manière dont on interprète cette partie du texte conditionne la réalisation du diagnostic. De plus, le propriétaire et le diagnostiqueur devront s’entendre sur ce qu’est une pièce de vie.
QU’EST-CE QU’UNE PIÈCE DE VIE ?
Pour les compagnies d’assurance, une pièce de vie est une pièce dont la hauteur sous-plafond est supérieure à 1,80 mètre. On ne tient pas compte des garages et sous-sols, mais on inclut la véranda. En général, la superficie de la pièce de vie doit être supérieure à 9 m².
À ce propos, l’article 2 du décret hygiène et salubrité du 29 juillet 2023 définit les pièces de vie d’un local d’habitation. Ce sont les « pièces principales destinées au séjour et au sommeil ». Cet article a fait l’objet d’une requête de la Fédération droit au logement, adressée au juge des référés du Conseil d’État. Pour l’association, il autorise la mise à disposition des sous-sols aux fins d’habitation. D’où le risque de mettre en location, en guise de logements, des locaux par nature impropres à l’habitation.
Le Conseil d’État a rejeté la requête le 30 novembre 2023 en s’appuyant sur les articles en vigueur du code de la santé publique. Pour résumer, une pièce de vie est pourvue d’ouvertures sur l’extérieur ou d’un éclairement naturel suffisant et a une hauteur sous plafond égale ou supérieure à 2,20 mètres (article R.1331-20). Elle dispose aussi d’une ouverture sur l’extérieur donnant à l’air libre (article R.1331-21). Enfin, elle n’est pas exiguë (article R.1331-23).
Bref, tout cela ne s’accorde pas automatiquement avec la définition d’un sous-sol, ni d’une mezzanine basse de plafond. Le projet d’arrêté corrigeant le DPE n’autorise donc pas explicitement la prise en compte de locaux auparavant exclus de la SHAB. En tout cas, à l’heure actuelle cela reste discutable.
REMPLACEMENT DE LA SHAB : ÉVOLUTION POSITIVE ?
Dans l’ensemble, la disparition des références à la SHAB, dans le projet d’arrêté, semble positive. En effet, la SHAB possède une définition réglementaire précise. Or, la prise en compte des vérandas chauffées contredisait déjà cette définition. La surface de référence renvoie à la surface qui sert de référence pour réaliser le DPE. D’emblée, on gagne en clarté vis-à-vis du propriétaire.
Néanmoins, nous espérons qu’une définition rigoureuse de la surface de référence, au sens du DPE, sera intégrée dans le code de la construction et de l’habitation. Quitte à créer une nouvelle surface dans ce contexte, autant éviter de reproduire les erreurs passées. Le manque de précisions débouche toujours sur des interprétations équivoques et donc sur de potentielles erreurs. Les contributions au projet d’arrêté, dans le cadre de sa mise en consultation publique, permettront peut-être d’éviter cet écueil.
Des locaux exclus de la surface habitable SHAB vont-ils intégrer la nouvelle surface de référence du DPE ? Analysons la situation.
