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Bruno, conseiller chauve à la tête froide, Metz (2026)

14/04/2026

La semaine dernière, j'ai passé dix minutes avec une dame en bas d'un beau duplex. On n'a pas mis un pied dans l'appartement.
Pas parce que le bien était mauvais. Il était canon — spacieux, impeccable, charges raisonnables, emplacement cohérent avec ses critères, une suite parentale qui ferait rêver n'importe quelle maman solo désireuse de pouvoir couper de son quotidien palpitant.
Elle a regardé les escaliers. Elle a pensé à sa cheville, séquelle d'une ancienne entorse. Elle a imaginé ses deux jeunes enfants, ses courses, les trajets quotidiens pour récupérer sa voiture dans son garage. Elle a vu les grands arbres de la copropriété et s'est dit que l'entretien allait coûter cher. Les charges sont en réalité très raisonnables.
En quelques minutes, elle n'avait retenu que les mauvais côtés, qui occultaient tous les bons.
On a parlé. De sa recherche, de ce qui compte vraiment pour elle, de ce sur quoi elle n'est pas prête à transiger. Pas de l'appartement — de sa vie. Le bien immobilier n'est qu'un outil, un moyen, pour lui permettre de vivre la vie qu'elle souhaite.
C'est humain. Et face à ce genre de réaction, toute tentative d'argumentation ne fait que conforter l'idée initiale.
On ne visite pas un bien avec ses yeux. On le visite avec ses lunettes — ses peurs, ses contraintes, ses mauvais souvenirs, ses projections, ses aspirations. Et parfois, la projection prend le dessus sur la réalité. Surtout quand elle est mauvaise, d'ailleurs.
Mon rôle ce soir-là n'était pas de la convaincre. C'était de comprendre ce qui venait de se passer — et de l'aider à distinguer ce qui relevait du bien lui-même de ce qui relevait de sa projection.
Parce que si elle écarte tous les biens qui lui rappellent une contrainte vécue, elle ne trouvera jamais. Et si elle force sur un bien qui ne lui correspond pas viscéralement — elle le regrettera.
Et pour le vendeur ? Cette visite n'a pas produit d'offre. Mais elle a produit quelque chose d'utile : un retour précis sur ce que le bien inspire au premier regard. Un sentiment d'oppression lié à la cour encaissée et aux grands arbres — que quelques travaux sur la façade pourraient probablement dissiper en apportant plus de clarté. Certains diront qu'une visite sans offre est une visite perdue. Ou pas, si on s'intéresse vraiment à ce qui bloque la personne.
Combien de décisions avez-vous déjà prises à partir d'une projection ?

11/04/2026

La semaine dernière, j'ai passé dix minutes avec une dame en bas d'un beau duplex. On n'a pas mis un pied dans l'appartement.
Pas parce que le bien était mauvais. Il était canon — spacieux, état impeccable, charges raisonnables, emplacement cohérent avec ses critères, une suite parentale qui ferait rêver n'importe quelle maman solo désireuse de pouvoir couper de son quotidien palpitant.
Elle a regardé les escaliers. Elle a pensé à sa cheville, séquelle d'une ancienne entorse. Elle a imaginé ses deux jeunes enfants, ses courses, les trajets quotidiens pour récupérer sa voiture dans son garage. Elle a vu les grands arbres de la copropriété et s'est dit que l'entretien allait coûter cher. Les charges sont en réalité très raisonnables.
En quelques minutes, elle n'avait retenu que les mauvais côtés, qui occultaient tous les bons.
On a parlé. De sa recherche, de ce qui compte vraiment pour elle, de ce sur quoi elle n'est pas prête à transiger. Pas de l'appartement — de sa vie. Le bien immobilier n'est qu'un outil, un moyen, pour lui permettre de vivre la vie qu'elle souhaite.
C'est humain. Et face à ce genre de réaction, toute tentative d'argumentation ne fait que conforter l'idée initiale.
On ne visite pas un bien avec ses yeux. On le visite avec ses lunettes — ses peurs, ses contraintes, ses mauvais souvenirs, ses projections, ses aspirations. Et parfois, la projection prend le dessus sur la réalité. Surtout quand elle est mauvaise, d'ailleurs.
Mon rôle ce soir-là n'était pas de la convaincre. C'était de comprendre ce qui venait de se passer — et de l'aider à distinguer ce qui relevait du bien lui-même de ce qui relevait de sa projection.
Parce que si elle écarte tous les biens qui lui rappellent une contrainte vécue, elle ne trouvera jamais. Et si elle force sur un bien qui ne lui correspond pas viscéralement — elle le regrettera.
Et pour le vendeur ? Cette visite n'a pas produit d'offre. Mais elle a produit quelque chose d'utile : un retour précis sur ce que le bien inspire au premier regard. Un sentiment d'oppression lié à la cour encaissée et aux grands arbres — que quelques travaux sur la façade pourraient probablement dissiper en apportant plus de clarté. Certains diront qu'une visite sans offre est une visite perdue. Ou pas, si on s'intéresse vraiment à ce qui bloque la personne.
Combien de décisions avez-vous déjà prises à partir d'une projection ?

10/04/2026

Il y a des bien longtemps, dans une galaxie lointaine, très lointaine (vous avez la réf?), j'avais les cheveux dans les yeux.
Je peux comprendre que vous n'ayez pas envie de le croire, mais c'est vrai. Flemme d'attendre le coiffeur la semaine suivante.
A 12 ans, une semaine, c'est long. Ciseaux, miroir, et confiance excessive en mes capacités.
Résultat : une frange indescriptible pendant quelques semaines. Une sale tête (et encore, vous n'avez pas vu celle qu'a fait ma mère en voyant le "truc"). Vraiment. Même Lloyd Christmas (Dumb et dumber, pour ceux qui se souviennent pas) aurait demandé à être remboursé.
Certaines erreurs, elles, ont des conséquences pénibles pendant bien plus longtemps.
Un tuto YouTube sur le changement du kit distribution de la voiture. Ça a l'air simple. Ça l'est — pour quelqu'un qui sait. Pour les autres, c'est le moteur cassé, la facture de réparation qui explose, et, souvent, le véhicule qui finit à la casse. Le prix de la compétence qu'on n'avait pas.
En immobilier, c'est plus discret. Pas de bruit de moteur qui lâche, pas de frange de travers visible. Juste un bien mis en vente trop vite, sur des croyances non vérifiées, sans analyse sérieuse du marché. Et BEAUCOUP d'euros qui s'évaporent silencieusement. Sans qu'on sache vraiment pourquoi la vente s'est faite en dessous de ce qu'elle aurait pu donner. Ou pourquoi elle s'est faite si vite et sans discussion (oui, même ça, ça peut être suspect si on est dans le flou...)
La tentation de faire soi-même est humaine. Parfois c'est la bonne décision — tout le monde n'a pas besoin d'un professionnel pour changer une ampoule.
Mais savoir reconnaître ce qui dépasse ses compétences, c'est aussi une compétence. Et souvent la plus rentable.
Une compétence coûte ce qu'elle coûte.
Son absence coûte toujours plus cher.
Vous avez déjà tenté de faire vous-même quelque chose qui vous a coûté plus cher que si vous aviez fait appel à quelqu'un qui sait ?

06/04/2026

Parfois, une vente se passe tellement bien qu'on ne comprend pas la note.
Fin 2021. Ma grand-mère décide de vendre la maison familiale après le décès de mon grand-père. Pas abattue — vigoureuse. Elle voulait du changement depuis un moment. Moins d'escaliers, un entretien réduit. C'est mon grand-père qui freinait: lui, sans son bout de jardin, c'est la mort assurée. Qui est quand même venue... Alors plutôt que de pleurer sur son sort, elle a trié, rangé, décidé. Et elle a vendu. Par envie de vivre différemment.
J'ai fait les photos, la visite virtuelle, les annonces. Les appels ont été nombreux. Une cinquantaine sur un weekend. Deux profils se détachent. Je fais les visites en visioconférence depuis la Haute-Savoie.
Une jeune femme, réservée, dossier impeccable, qui avait commencer par râler, de peur que "ça lui passe sous le nez". Je lui ai simplement promis que si elle me faisait confiance, que la maison lui plaît et que son dossier est prêt, ça ne lui passera pas sous le nez. Pendant la visioconférence, je lui montre aussi la petite baraque au fond du jardin et dit — sans que je lui aie rien dit : "C'est là que la mamy fait la sauce tomate?"
C'était exact. Il fallait connaître les traditions pour le savoir.
Son père visite à sa place sur le second créneau disponible, le premier ayant été demandé par une personne du quartier. Elle vient ensuite pour la contre-visite. Offre au prix. Moins de dix jours de commercialisation.
En préparant les photos, je tombe sur une photo de famille ancienne. Ma mère adolescente, avec ses frère et soeurs jeunes enfants. Mes grands-parents dans leur trentaine. L'acheteuse aurait pu y figurer — même type de visage, même expression, même âge que mes grands-parents sur la photo.
Autre détail : le prénom de l'acheteuse et celui de sa mère sont les mêmes que ceux de deux des quatre enfants de ma grand-mère. Des familles italiennes — elle côté Calabre, nous côté Abruzzes — qui ne se connaissaient pas. Mais qui apparemment ont des choses en commun.
La vente se conclut le 14 février. Jour d'anniversaire de l'acheteuse.
Ma grand-mère était heureuse de savoir que sa maison allait à des gens comme eux.
L'acheteuse laisse un avis 5 étoiles, bien rédigé, sincère.
Ma mère laisse un avis au nom de ma grand-mère. PAS 5 étoiles. Parce que c'était bien, mais quand même ! Faudrait pas exagérer !
Dans cette famille, quand on sert un plat délicieux à ma grand-mère, elle dit "ça va" ou, au mieux, "c'est pas mauvais." Ne pas exprimer sans réserve sa satisfaction — c'est génétique autant que culturel.
Pour les futurs clients qui noteront : ce n'est pas une obligation de perpétuer toutes les traditions familiales. 😄
Souvent, une maison s'inscrit dans une continuité. Et c'est peut-être pour ça que tout s'est passé aussi naturellement.
Vous avez eu l'impression qu'il y avait des signes au moment où un changement s'amorce ?

02/04/2026

La semaine dernière, ma "cliente" la plus demandeuse a signé chez le notaire : c'est ma femme.
Premier achat immobilier. Médecin, brillante, à l'aise dans son domaine — et complètement perdue dans les méandres administratifs et financiers d'une transaction immobilière. Tout en trouvant "tout ça" "pas fun du tout". Comprendre par là que l'énergie à mobiliser pour ça rendait le passage à l'action quasi-impossible. Comme beaucoup d'autres, en réalité. Parce que le premier achat, que ce soit à 20 ans, à 40 ans ou à 60 ans, c'est le même stress et la même peur de mal faire. Sans exception. Et non : ma femme n'a ni 20, ni 40, ni 60 ans. 🙃
Le contexte : locataire depuis plus de 12 ans dans une maison devenue trop petite pour une famille qui a grandi. Une passoire énergétique avec des factures d'électricité devenues stratosphériques. Des propriétaires qui voulaient toucher un loyer, mais pas faire de travaux de rénovation énergétique (merci le DPE périmé, puis finalement refait, en F, pour "régler le problème" des hausses de loyer 🥸...)
Le bien trouvé : une maison sans jardin à Noisseville — rédhibitoire pour "l'acheteur-type" d'une maison familiale, ce qui explique un prix attractif. Des travaux importants à prévoir. Pile dans le budget. Une vente sans agence, donc une lacune à combler 😇. Rien de la maison de rêve sur le papier, mais ça correspond tout à fait au besoin actuel. Et, surtout : ma femme s'y est sentie bien à l'instant où elle y a mis les pieds. Et moi aussi !
Restait à dérouler le plan d'un achat sans accroc. Et pour ça, il faut savoir s'entourer :
Une estimation rigoureuse pour légitimer l'offre. Pour rendre une estimation sérieuse d'un bien avec autant de travaux, il faut en connaître le coût. Pas au doigt mouillé. Alors j'ai appelé Guillaume Courtot, courtier en travaux, qui prendra le relais bientôt. Sur cette base, Florian Nunes, courtier de confiance, a employé tous les leviers disponibles — PTZ, prêt coup de pouce — et géré avec brio quelques subtilités. Une négociation raisonnable — ma femme achetait un projet de vie, pas un "coup de fusil". On envoie rapidement les documents à Alexia Tisserand, clerc indépendant, pour rédiger un compromis de vente aux petits oignons. Le tout bouclé par Maître Fabienne Martin, notaire, dont les qualités humaines ont mis tout le monde à l'aise.
Résultat comptable : moins de 20% d'écart mensuel sur le poste logement et énergie pour passer de locataire à propriétaire, dans mieux et plus grand.
Résultat humain : chaque enfant a sa chambre, ma chérie prépare sa retraite en se mettant un toit sur la tête, et moi, en plus de pouvoir ramener ma moto en Moselle, j'aurai mon bureau loin des "petits décibels" pour travailler au calme.
Dans le fond, c'est le même travail que pour n'importe quel client. La gestion des doutes, des questions et des formalités t**d le soir et le dimanche dans des proportions plus importantes. Pas parce que la cliente était exigeante. Parce que pour sa propre femme, on fait plus, on prend encore un peu plus soin. On perd un peu plus vite patience aussi, mais on reste aussi zen que possible pour franchir le pas.
La signature s'est faite dans une ambiance sereine. Une nouvelle étape de vie qui commence.
Alexia, Florian, Guillaume, Maître Martin — merci. Ce dossier n'aurait pas eu la même allure sans vous. Et re-merci Florian pour la bouteille de champagne le jour de la signature. On te laisse maintenant terminer le travail : renégociation en bonne et due forme de l'assurance de prêt grâce à ton carnet d'adresses qu'on ne pouvait pas exploiter avant l'obtention du prêt.
Et vous — vous avez déjà vécu un premier achat immobilier ? C'était quoi, votre peur principale ?

01/04/2026

La campagne de déclaration des revenus ouvre le 9 avril.
Autant dire que pour les indépendants, le supplice reprend officiellement dans 8 jours.
Sauf que cette année, j'ai lu quelque chose d'intéressant.

La LOCAPIE — Loi d'Orientation et de Compensation pour les Actifs à Pilosité Inexistante ou Évanescente — publiée discrètement au Journal Officiel du 28 mars 2026 — prévoit deux mesures applicables dès le 1er avril : une exonération partielle de cotisations URSSAF pour les travailleurs indépendants en situation de calvitie professionnelle déclarée, et la prise en charge intégrale des frais de coiffeur dans la limite du plafond légal. Plafond fixé à zéro euro trente-quatre. Ce qui, pour les concernés, représente une économie substantielle.
Le droit local prévoit un plafond spécifique à un euro cinquante-sept pour les mosellans.

Moi, je suis éligible. Que vais-je faire de tout cet argent ?

Mes conseillers en gestion de patrimoine préférés, en revanche, n'ont pas fini de s'arracher les cheveux pour pouvoir en profiter eux aussi !

Bonne première journée d'avril !

Cet interlude absurdo-fiscal étant achevé, je retourne m'occuper de voitures et de maisons. S'il y a besoin de moi, je suis là. C'était la phrase la plus sérieuse de cette publication.

31/03/2026

Un ami — et client — a eu un accident de santé la semaine dernière.
En faisant son trajet quotidien pour le Luxembourg. Comme tant de messins.

Un mec actif. Sportif. Qui mange sainement et ne fait pas d'excès. La petite quarantaine, plein de projets, plein d'énergie. Ce genre de mec, c'est celui qu'on voit toujours éviter ça.
Sauf qu'il avait bien ressenti "du moins bien". Mais c'était pas la faute de la santé : c'était un peu de fatigue. Un peu de stress. Un peu de "plein de choses à faire". Alors on minimise. Et de toutes façons, entre la vie palpitante, le boulot et le reste, pas le temps de s'écouter. Tout ce qu'il faut pour anesthésier l'instinct de survie, surtout quand on a affaire à l'opposé d'un hypochondriaque.

Je suis allé le voir à l'hôpital. L'ami. Pas le client. Juste pour parler un moment. De la vie, de plaisirs simples. Des conneries, juste pour sourire.
De toutes façons, en la circonstance, les affaires deviennent dérisoires.
Et parce que si c'était moi qui me retrouvais hospitalisé loin de ma famille, j'aurais apprécié que quelqu'un vienne. Juste du contact humain positif.

Lui, il s'en sort bien : obligation de ralentir le rythme quelques semaines pour se refaire une santé, et il sera à nouveau en pleine forme.

Ça m'a quand même mis une claque. Entre autres parce qu'en réalité, je coche toutes les cases pour être plus exposé que lui à ce genre de chose.

Dans ce métier, on parle de projets immobiliers. D'achats, de ventes, de budgets, de délais.
Mais personne n'achète un bien juste pour acheter un bien. Derrière chaque transaction, il y a une nouvelle étape de vie. La recherche d'un endroit qui correspond à ce qu'on vit à ce moment précis.
Et derrière chaque projet de vie, il y a une seule chose qui compte vraiment : soi.

S'occuper de soi n'est pas un projet parmi d'autres. C'est LE projet. Celui dont tous les autres dépendent.

Les alertes, on les entend. On les remet à demain. Jusqu'au jour où le corps décide à notre place.

Prenez soin de vous. Le reste peut attendre. D'ailleurs, maintenant qu'on en cause, j'ai un peu tout du cordonnier mal chaussé...

Vous aussi, vous avez déjà ignoré une alerte — et regretté de ne pas l'avoir écoutée plus tôt ?

29/03/2026

Mardi, on a parlé de tensions et de perceptions dans une négo.
Aujourd'hui, trois situations réelles — et ce qui a permis de les résoudre.
Un bien classé F. Tout le monde sait que ça fait peur aux acheteurs. Personne ne s'était demandé s'il existait une solution simple pour en sortir. Une question au diagnostiqueur. Une VMC. Un artisan que je connais. Le bien passe en E avec une dépense minime (moins de 1% de la valeur du bien). La décote disparaît.
Une fosse septique non-conforme. Remise en état obligatoire à la vente. L'acheteur y voit une opportunité — il propose 25 000€ de moins. Un appel à un terrassier de confiance : 18 000€ le remplacement. 7 000€ récupérés sur le prix de vente. Toujours utile en contexte de séparation.
Deux frères décédés. Deux maisons construites sur un terrain acheté ensemble. Une succession à régler. Vendre en l'état, c'est complexe et risqué pour tout le monde. Un géomètre, un notaire, une division en trois lots. Une maison, l'autre maison, un chemin d'accès en indivision. Chaque héritier vend proprement. Les litiges futurs évités avant même de naître.
Dans chaque cas, le particulier aurait peut-être vu le problème. Savoir quoi faire, dans quel ordre, avec qui — c'est une autre affaire.
Ça vous est déjà arrivé de réaliser qu'avec quelqu'un qui connaît, ça se passe quand même mieux ?

27/03/2026

Une négo immobilière, c'est rarement ce qu'on croit.
On imagine un bras de fer sur le prix. En réalité, c'est deux personnes avec leurs peurs, leurs projets, leurs angles morts — qui essaient d'avancer vers le même but sans se regarder dans les yeux.
Le vendeur lâche quelque chose. Ce qu'il a construit, ce à quoi il se raccroche pour la suite. Sa peur : que ce qu'il cède aujourd'hui compromette ce qu'il veut demain.
L'acheteur engage tout ce qu'il a. Son budget, son avenir. Sa peur : ne plus avoir assez. Pour acheter, pour rénover, pour vivre dedans.
Ces tensions sont légitimes. Le problème, c'est qu'elles rendent aveugle. L'effet tunnel s'installe. L'ego ferme sur l'autre, qui le sent. Et ce qui aurait pu aboutir part en vrille.
Faire le pas de côté quand on est dedans ? Quasi impossible.
Pendant 17 ans, j'ai conduit des enquêtes judiciaires. Ce travail exige une chose : comprendre les deux côtés simultanément, sans prendre parti, sans laisser ses propres croyances biaiser le raisonnement. Les enjeux ne sont pas les mêmes en immobilier — personne n'ira en prison. Mais la faculté, elle, est identique.
L'intermédiaire est la seule partie extérieure à la transaction. Pas pour arbitrer. Pour permettre à tout le monde de marcher vers le but commun.
La suite jeudi — ce que ça donne concrètement.
Vous avez déjà vécu une négo qui a failli capoter — non pas sur le prix, mais sur les émotions ?

19/03/2026

Une commission qui en promettait deux autres. Et j'ai dit non.

Un client devait vendre. Une offre arrive — prix bas, mais consenti.
Pas de prêt bancaire, date connue et qui convient. Des conditions qui compensaient. Idylliques à l'oral.

Sauf que j'ai écouté. Le marchand de biens. Puis sa juriste.
Et à mesure que le juridique prenait le pas sur le commercial, des clauses sont apparues qui contredisaient le deal de départ — faisant supporter un risque au vendeur, qui avait précisément consenti à un effort conséquent sur le prix pour ne rien supporter d'autre.
J'ai dit que ça n'allait pas.
Le contact d'origine s'est réfugié derrière son service juridique.

Le bien avait un potentiel de découpe intéressant — une dépendance transformable, un terrain divisible. Un paradis pour agent immobilier, et marchand de biens aussi : trois transactions au lieu d'une. Mon client, lui, était parfaitement conscient du potentiel, consentait à laisser cette opportunité à un autre, car il avait une vision claire : vendre d'un seul tenant, sans complications, vite et bien pour être libre pour une autre opportunité.

A la table des négociations avec le marchand de bien, la loyauté envers les engagements initiaux n'était plus servie. Le vendeur et moi nous sommes levés et avons claqué la porte.

Il m'a suggéré lui-même une agence locale qu'il sentait performante — 150 km me séparant de son bien, un appui sur place rendait l'opération plus solide et plus agile.
Ca implique naturellement un partage d'honoraires, mais c'est la décision la plus juste pour son projet. Même si elle l'est moins pour mon compte bancaire...
Le bien est reparti en commercialisation. Un acheteur sérieux, un dossier solide. Le compromis est en cours.
Mon client sera pleinement satisfait. C'est tout ce qui compte.

Parfois, le meilleur service qu'on puisse (se) rendre, c'est un non dit au bon moment. Et avoir une vision globale. Pas seulement comptable.

Vous avez déjà senti qu'on vous présentait un deal trop beau — et hésité à dire stop ?

17/03/2026

Pourquoi j'ai appris à dire la vérité avant d'apprendre à vendre.
Pendant 17 ans, j'ai été gendarme, officier de police judiciaire. Dans ce métier, la vérité, c'est sacré — tout le travail est à son service.
On ne négocie pas avec les faits. On les établit avec précision.
Une erreur peut avoir des conséquences désastreuses : on ne parle pas d'euros, mais de la liberté de personnes.
Celle face à qui l'argent ne vaut pas grand chose.

Chassez le naturel, il revient au galop : quand je suis passé à l'immobilier, j'ai gardé cette valeur cardinale.

Ça ne me facilite pas les choses. Le mensonge commercial est si séduisant et "culturel" : c'est celui que les vendeurs rêvent vrai, et que certains professionnels formulent si bien, pour (se) faire plaisir.
Le vendeur signe le mandat — et lui, il l'espère vrai, ce mensonge.
Mais c'est l'acheteur qui signe l'offre. Et lui, il n'est pas dupe. Or c'est lui qui paie.
Et le vrai prix, c'est celui qui se lit chez le notaire. Pas sur l'annonce.

La vie n'est pas linéaire. Certains changements imposent de se séparer de son bien. Parfois parce qu'on veut. Parfois parce qu'on doit.
La situation professionnelle évolue, la famille aussi.
Et derrière chaque vente, il y a une réalité humaine qui mérite mieux qu'un discours calibré pour faire signer.
Vous l'avez déjà entendu, ce discours agréable qu'on attendait tellement ? On y cède, puis la vente ne se fait pas — sans qu'on sache vraiment pourquoi.

Il y a quelques semaines, j'ai publié un post sur ce qui arrive quand une estimation trop flatteuse rencontre la réalité du marché. 52 000 vues.
Honnête, sans filtre. Mais les deux tiers venaient de loin. Pas de Metz.

Je travaille sur Metz et sa périphérie. Maisons, appartements, terrains. Je vous dirai ce que le marché dit — pas ce qui vous arrange. Et on construit ensemble ce qu'on fait avec. Je préfèrerais dire que je construis le marché en fonction de ce qui vous arrange, mais ça m'empêcherait de me raser le matin.

Si vous devez vendre et que vous cherchez quelqu'un qui fait ce qu'il dit : je suis là.
En message privé ou en commentaire — on parle.

Bruno, conseiller chauve à la tête froide

14/04/2026

11/04/2026

10/04/2026

06/04/2026

02/04/2026

01/04/2026

31/03/2026

29/03/2026

27/03/2026

19/03/2026

17/03/2026

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