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Link Invests J'aide les gens à démarrer et/ ou à développer l'activité de Marchand de Biens sans risque et sans financement

02/06/2026

En 2019, j’étais agent mandataire en immobilier et je faisais gagner tellement d’argent à mes clients que je me suis dit : « Il faut que je le fasse pour moi. »

À mes débuts en tant que mandataire, j’ai vite été attirée par tout ce qui touchait au foncier.

À l’époque, je voyais que la plupart des agents immobiliers ne maîtrisaient pas le sujet.

Ils ne lisaient même pas les PLU.

J’y ai donc vu une opportunité et je me suis spécialisée là-dedans : la vente de terrains.

À chaque mandat, je conseillais à mes vendeurs de découper leurs parcelles. Je leur disais : « Là, si vous coupez en deux lots, vous allez gagner 100 000 euros de plus. »

Ils suivaient mes conseils et encaissaient, au passage, des sommes à six chiffres.

Et moi, je touchais mes honoraires d’agent.
Tout le monde était gagnant.

Du moins, c’est ce que je pensais jusqu’à ce que je me pose une question :

Pourquoi est-ce que je passe ma vie à faire gagner de l’argent aux autres alors que je pourrais faire exactement la même chose pour moi ?

C’est comme ça que j’ai compris qu’il fallait que je passe de l’autre côté.

Que je devienne moi-même marchand de biens.

Ce qu’on m’a dit le jour où j’ai démissionné : « Tu es f***e. » « Tu vas le regretter. » « Pense à tes enfants. »C’était...
31/05/2026

Ce qu’on m’a dit le jour où j’ai démissionné : « Tu es f***e. » « Tu vas le regretter. » « Pense à tes enfants. »

C’était mon dernier jour à l’hôpital et je venais de prendre une décision que tout mon entourage, ainsi que mes collègues de travail, trouvaient insensée.

Celle de quitter mon CDI d’infirmière pour me lancer à temps plein dans l’immobilier.

Durant cette dernière semaine de travail, j’ai pu entendre des choses comme :

« Mais tu es f***e, Tatiana, tu vas le regretter. »
« Tu devrais revenir sur ta décision. »
« Tu as pensé à tes filles ? »

Justement, j’avais pensé à mes enfants.

À eux, à moi, à ce que je voulais leur transmettre.

Je voulais qu’ils voient une mère épanouie et présente pour eux, et non une femme épuisée et absente de leur vie.

Car ma vie à l’hôpital ressemblait à ça :

→ Les gardes de nuit,
→ Les week-ends au travail,
→ Et ma fille qui voyait plus la nounou que sa propre mère.

C’est à ce moment-là que j’ai ouvert les yeux.

J’ai compris que, si je voulais changer ma vie, personne n’allait le faire à ma place.

Alors, j’ai commencé à m’intéresser à l’immobilier.
Puis, très vite, c’est devenu une passion.
Et finalement, mon métier.

J’ai pris des risques.
Tout n’était pas parfait.
Et si je pouvais revenir en arrière, j’ajusterais quelques petites choses.

Comme le fait de démarrer mon activité de marchand de biens sans passer par l’investissement locatif, par exemple.

Mais une chose est sûre :
je ne regrette pas d’avoir quitté l’hôpital.

Car aujourd’hui, je vis de ma passion.
Je choisis mes projets, mon rythme, ma vie.

Je suis présente pour mes enfants et plus épanouie que jamais.

Quand je repense à ce CDI et à la situation dans laquelle j’étais, je me dis que la véritable folie aurait été de ne rien changer.

Il n’y a rien de plus dangereux qu’un marchand de biens qui se prend pour un héros.Je parle de celui qui tombe sur une o...
30/05/2026

Il n’y a rien de plus dangereux qu’un marchand de biens qui se prend pour un héros.

Je parle de celui qui tombe sur une opération compliquée, qui voit déjà les problèmes arriver, qui sent que le dossier n’est pas sain…

Mais qui y va quand même.

Juste parce qu'il veut se prouver qu’il est capable de sortir un projet que les autres n’ont pas osé toucher.

Et c’est là que ça devient dangereux.

Tu visites un bien.
Le prix est trop haut.
Le vendeur ne veut rien entendre.
Le PLU est flou.
Les travaux partent dans tous les sens.
La sortie n’est pas évidente.

Et malgré tout ça, tu te racontes des histoires…

“Oui, mais si j’arrive à négocier…”
“Si la mairie accepte…”
“Si je trouve le bon artisan…”

Tu vois le problème ?

À ce stade, ton opération ne repose plus sur des faits.
Elle repose sur des “si”.

Et souvent, tu le sais très bien. Tu sens que ça peut mal tourner.

Mais ton ego te pousse à y aller quand même, parce que ce serait flatteur de réussir là où les autres ont reculé.

Sauf qu’un bon marchand de biens n’est pas celui qui veut sauver tous les dossiers.

C’est surtout celui qui sait dire non avant que le dossier lui explose à la figure.

Crois-moi, il n'y a pas de place pour les héros dans ce domaine. (Ça finit toujours mal pour eux.)

29/05/2026

Dire clairement ce qu’on pense, avoir un fort caractère : ce ne sont pas des qualités dans le monde du salariat, et ça, on l’a appris à nos dépens.

On l’a vu dans toutes les entreprises où nous sommes passés, avec Alex.

Les managers qu’on nous mettait au-dessus de la tête n’étaient presque jamais les plus compétents.

Parce que le profil idéal pour la majorité des entreprises françaises, c’est quelqu’un de malléable, qu’on peut orienter, à qui on peut faire n’importe quoi sans qu’il le conteste.

À l’inverse, un profil qualifié qui a du caractère, qui ose contredire la direction et qui défend ses positions devant la hiérarchie devient instantanément un profil problématique.

C’est exactement pour cette raison qu’on n’a jamais pu évoluer dans ces structures.

Et c’est aussi pour cette raison qu’on a fini par tout quitter pour devenir nos propres patrons.

Ce document, à lui seul, m’a sauvé de l’achat de cet immeuble, qui aurait été inexploitable et dont j’aurais découvert l...
28/05/2026

Ce document, à lui seul, m’a sauvé de l’achat de cet immeuble, qui aurait été inexploitable et dont j’aurais découvert le problème bien après son achat.

Quel était le problème ?

L’immeuble dépendait d’une fosse septique, alors que le vendeur me jurait qu’il était raccordé au tout-à-l’égout.

Résultat : toute mon opération de marchand de biens tombait à l’eau.

Sur un gros immeuble avec plusieurs logements, tu ne peux pas exploiter le bien correctement avec une fosse septique.

Elle est dimensionnée pour une maison individuelle, mais pas pour absorber les eaux usées d’un immeuble entier.

Soit elle déborde, soit tu te retrouves à devoir tout raccorder à tes frais.

Dans les deux cas, ma potentielle marge fondait comme neige au soleil.

Et si j’ai pu découvrir le pot aux roses juste à temps, c’est simplement parce que j’ai demandé le CU (certificat d’urbanisme opérationnel) à la mairie.

Une simple formalité administrative qui prend quelques jours et qui te donne l’état réel des réseaux qui desservent le terrain :

► Assainissement,
► Électricité,
► Télécoms,
► Accès.

C’est ce document qui m’a sauvé d’une sacrée perte de temps et de plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Le pire dans cette histoire, c’est que le vendeur était sincèrement persuadé que son immeuble était raccordé depuis des années.

Et je pense que la plupart des investisseurs lui auraient fait confiance les yeux fermés.

Mais lorsqu’on est marchand de biens, c’est très important d’avoir des preuves et d’éviter tout risque inutile,

Surtout lorsqu’il suffit, pour cela, de demander un document gratuit, fourni en quelques jours, pour en avoir le cœur net.

Donc, si tu es marchand de biens ou investisseur immobilier, prends vraiment le temps de faire ce travail et de sécuriser ton opération.

Ça ne prend pas longtemps et, comme tu peux le voir, ça peut te sauver plusieurs milliers d’euros.

C’est le test le plus efficace pour éviter les partenaires malhonnêtes et/ou incompétents ; je l’utilise depuis des anné...
26/05/2026

C’est le test le plus efficace pour éviter les partenaires malhonnêtes et/ou incompétents ; je l’utilise depuis des années, il est imparable et très amusant.

Choisir les bons partenaires professionnels, peu importe notre métier, est peut-être l’une des décisions qui déterminent le plus souvent la réussite ou l’échec d’un projet.

Et les choisir, ce n’est pas toujours évident, surtout quand il s’agit d’un partenaire qui possède une compétence dans un domaine où l’on ne connaît pas grand-chose.

De mon côté, je suis marchand de biens.

Trouver de bons artisans, de bons agents immobiliers et de bons notaires avec qui collaborer est crucial pour mon activité.

Et depuis quelques années, j’ai trouvé une technique un peu par hasard pour éliminer une bonne partie des mauvais collaborateurs que je rencontre.

Comme vous tous, je n’aime pas être prise pour une idiote.

Mais avec le temps, j’ai compris qu’accepter d’en avoir l’air d'une pendant deux minutes pouvait s’avérer très avantageux.

Voilà ce que je fais.

Quand je rencontre un potentiel partenaire pour la première fois, je pose volontairement des questions dont je connais déjà la réponse.

Je joue la novice.
Je fais celle qui découvre le sujet.

L’objectif n’est pas la réponse en elle-même.
C’est d’observer comment l’autre y répond.

Est-ce qu’il argumente avec rigueur ou est-ce qu’il essaye de m’endormir ?

Est-ce qu’il me ment ou est-ce qu’il dit la vérité ?

En quelques minutes, j’ai un diagnostic clair sur la personne en face de moi.

J’applique cette technique à tous les professionnels que je rencontre, dans ma vie professionnelle comme dans ma vie personnelle.

Et le plus drôle dans tout ça, c’est que les professionnels sérieux avec qui j’ai fait ce test m’ont avoué l’adorer.

PS : si vous avez d’autres techniques, approches, tests ou même une anecdote sur ce sujet, je serais curieuse de les lire.

Un vendeur peut très bien te dire oui aujourd’hui et changer d’avis 48 h après. Alors non, ne fais jamais l’erreur de le...
24/05/2026

Un vendeur peut très bien te dire oui aujourd’hui et changer d’avis 48 h après. Alors non, ne fais jamais l’erreur de le croire sur parole.

Au début, beaucoup de marchands pensent qu’un accord oral suffit pour “bloquer” un bien.

Le vendeur dit oui.
L’agent confirme que c’est bon.
L’échange est fluide.
Tout le monde a l’air aligné.

Et toi, dans ta tête, tu commences déjà à te projeter sur l’opération.

Sauf que dans ce métier, un “oui” ne sécurise rien.

Parce qu’entre ce que les gens disent et ce qui est réellement verrouillé, il y a souvent un gouffre.

Le vendeur peut recevoir une meilleure offre.
Il peut revenir sur sa décision.

Il peut aussi changer d’avis sous l’influence d’un proche, d’un agent ou simplement de la peur.

Et pendant ce temps-là, toi, tu crois avancer sur un deal que tu ne tiens même pas.

Voilà pourquoi je reste toujours prudente tant que 3 choses ne sont pas carrées :

1 / Le dossier n’est pas validé

Financement, stratégie, faisabilité, calendrier, etc.

2 / Les clauses ne sont pas posées

- Financement.
- Vérifications.
- Faisabilité.

Chaque point important doit être sécurisé noir sur blanc.

3 / Les chiffres ne sont pas confirmés

Travaux, fiscalité, sortie, marge.

Tant que tout n’a pas été vérifié, tu ne maîtrises rien.

Et dans l’immobilier, ce que tu ne maîtrises pas finit toujours par te coûter cher.

Donc retiens bien ça :

Tant que le dossier n’est pas validé, que les clauses ne sont pas posées et que les chiffres ne sont pas confirmés, tu n’as encore rien sécurisé.

Tu as juste un vendeur qui t’a dit oui. Et ce n’est clairement pas suffisant.

22/05/2026

Débutant marchand de biens : « Je vais faire de l’achat-revente avec ma SCI. »
Moi : « Ne fais surtout pas cette erreur. »

C’est probablement le pire conseil fiscal que tu peux suivre lorsque tu démarres en tant que marchand de biens.

Je le sais, car j’ai moi-même fait cette erreur sur l’une de mes premières opérations.

Je te rappelle rapidement le mécanisme :

Lorsque tu détiens un bien dans une SCI à l’IS, tu peux amortir sa valeur chaque année.

Sur un immeuble acheté 200 000 € par exemple, tu déduis en moyenne 8 000 € par an de tes revenus locatifs.

Sur le papier, cela paraît imparable.
Sauf que cet amortissement n’est pas un cadeau de l’administration fiscale.

C’est un crédit que tu t’accordes à toi-même et qu’il faudra rembourser le jour où tu céderas le bien.

Au moment de la revente, l’administration réintègre tous les amortissements que tu as déduits pendant les années de détention.

Concrètement, cela veut dire que tu es imposé deux fois :

1/ Sur la plus-value brute de l’opération ;
2/ Sur l’intégralité des avantages fiscaux que tu as obtenus chaque année.

Tous les bénéfices fiscaux des années précédentes peuvent s’annuler en quelques minutes sur le bureau du notaire.

Sur cette opération, j’ai eu la chance d’avoir une plus-value suffisamment importante pour absorber le choc.

Mais avec le recul, et surtout avec la bonne structure dès le départ, j’aurais pu obtenir une bien meilleure marge.

En France, on déteste les entrepreneurs. On déteste ceux qui osent prendre un autre chemin, et on les déteste encore plu...
21/05/2026

En France, on déteste les entrepreneurs. On déteste ceux qui osent prendre un autre chemin, et on les déteste encore plus lorsqu’ils réussissent.

C’est un constat connu de tous, et c’est aussi un constat que j’ai vécu et que je continue de vivre aujourd’hui.

Cette réussite, les autres la perçoivent comme une faute morale.

Comme si « entrepreneur » signifiait : « profiter de la misère des autres ».

On pense qu’on a triché,
qu’on ne mérite pas ce qu’on a,
que ce n’est pas juste pour les autres.

Et dans mon cas, vu que j’ai choisi de faire de l’immobilier, je peux te dire que je cumule les casquettes :

- Entrepreneure,
Donc quelqu’un qu’il faudrait taxer davantage.

- Bailleur,
donc une profiteuse qui s’enrichit sur le dos de ses locataires.

- Formatrice en ligne,
donc quelqu’un qui arnaque forcément les gens.

Tu deviens doublement coupable, alors même que tu ne fais qu’apporter ce que la société réclame constamment :

- Des logements ;
- Des emplois ;
- Et de l’activité économique.

Cette mauvaise image n’est pas tombée du ciel.
Ce n’est pas un hasard si c’est comme ça en France.

Elle est le résultat d’un système qui, depuis 40 ans, forme nos enfants à devenir des exécutants.

Diplôme, CDI, crédit, retraite.
C’est l’unique trajectoire qu’on nous montre.

Et lorsque quelqu’un sort de ce schéma et qu’en plus, il commence à réussir, il devient malgré lui une menace pour tous ceux qui n’ont jamais osé prendre un autre chemin et qui, je pense, auraient aimé le faire.

C’est ce que je pense.
Et je suis curieuse d’avoir votre avis ou votre expérience sur la question.

J’ai acheté un immeuble de rapport 290 000 €. Il en vaut aujourd’hui 460 000 €. Et cet écart, je le dois en partie grâce...
20/05/2026

J’ai acheté un immeuble de rapport 290 000 €. Il en vaut aujourd’hui 460 000 €. Et cet écart, je le dois en partie grâce à ça 👇

L’immeuble appartenait depuis 20 ans à une famille très aisée, mais sans aucune compétence en investissement immobilier.

La moitié des logements étaient vides.
Les loyers en place étaient largement sous-évalués.
Et le vendeur cherchait surtout à se débarrasser d’un bien qui lui pourrissait davantage la vie qu’autre chose.

J’ai donc pris en compte ces informations et construit mon offre en m’appuyant sur ces 5 réflexes que j’enseigne aujourd’hui à mes élèves :

◉ 1. Connaître le prix réel du marché.

Et je ne vous parle pas des prix affichés sur les annonces, mais bien des transactions effectives, accessibles via les données DVF des impôts.

Après avoir vérifié cela avant ma visite, je savais à quel montant l’immeuble pourrait se revendre après un rafraîchissement.

◉ 2. Identifier les problématiques du bien.

DPE, vacance locative, loyers sous-évalués, copropriété, urbanisme…

Sur cet immeuble, les loyers gelés depuis 20 ans représentaient à eux seuls plusieurs dizaines de milliers d’euros d’écart entre le prix affiché et la valeur réelle du bien.

Je savais donc sur quels éléments m’appuyer pour négocier le prix du bien.

◉ 3. Regarder depuis combien de temps le bien est en vente.

Un vendeur qui a du mal à trouver preneur depuis plusieurs mois n’est pas dans la même position que celui qui teste simplement le marché depuis quelques semaines.

◉ 4. Repérer la véritable motivation du vendeur.

Pour cette famille, ce n’était pas une question de prix.
Ils voulaient en finir, sans conflit, avec la certitude que la vente irait jusqu’au bout.

Mon offre leur garantissait les trois.

◉ 5. Rester ferme sur le prix calculé.

Si tu connais ta marge cible, ta limite de rentabilité et ton prix de revente, alors tu sais jusqu’où tu peux aller… et surtout où tu dois t’arrêter.

Donc si le vendeur refuse ton offre et te fait une contre-proposition qui ne rentre pas dans tes calculs, alors tu sais que tu dois la refuser.

C’est aussi simple que ça.

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Mont-Saxonnex

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