Mayet Conseil

23/01/2012

Les Français peuvent ils se passer des agents immobiliers pour vendre ?

Vendre son appartement seul sans avoir recours à une agence immobilière est devenu une mode… Tel est l’objectif de trois quart des Français. Le site internet pap.fr (Particulier à Particulier), pionner dans la mise en relation entre particulier, vous propose de diffuser a très faible coût votre annonce sur la toile...Mais est-ce vraiment efficace ?

un sondage montre que seulement 5% des vendeurs de biens parviennent au final à boucler une transaction sans l’intervention d’un intermédiaire mais pour la plupart des ventes, le recours a une agence immobilière est primordial.

Au delà de toucher une commission élevée, les agents immobiliers se révèlent être un conseil efficace qui va apporter beaucoup de valeur. effectivement Internet donne l'illusion que vendre son bien se résume a mettre une annonce sur Internet mais si c'était si simple, les agents immobiliers n’existeraient plus depuis bien longtemps. En fait, ces agents que nous ne désirons pas nous apportent des conseils très précieux et une valeur ajoutée indéniable : La formation du prix, un conseil juridique, un conseil technique... Tout passe par la compréhension de la valeur ajoutée que peut apporter un agent. Tant qu’on ne l’a pas comprise, il paraît effectivement tout à fait injustifiée de payer une commission.

Et pour faire le tri entre les mauvais et les bons professionnels, certains réclament la création d'un ordre des agents immobiliers, à l’image de celui existant pour les avocats, les médecins ou les architectes.

09/01/2012

DEVONS-NOUS NOUS PRÉPARER A UNE HAUSSE DES TAUX DE CRÉDIT IMMOBILIER ?

Si la perte du triple A se confirme, cela engendrera une hausse automatique des taux d'emprunt pour les particuliers provenant directement d'une hausse du coût d'emprunt de la France et donc des banques sur les marchés financiers.
D'ailleurs, en prévision de cela les banques ont déjà instauré un sérieux de coup de vis a l'accès au crédit. il dores et déjà impossible de réaliser un emprunt immobilier sans apport, plus de 50% des banques ne prêtent plus au delà de 25 ans. Il est clair que les banques prendront le moins de risques possibles." Plus votre dossier apporte de solide garanties, plus il a de chance d'être financé.

Seule éclaircie dans cette tendance à la remontée, les hausses sont modérées : 0,12 point en moyenne, selon Meilleurtaux. Pour un prêt sur 15 ans, le taux moyen s'affiche actuellement à 4,02 % et sur 20 ans à 4,26 % (taux hors assurances). Pour un crédit sur 25 ans, le taux moyen est à 4,44 %. Autre phénomène : un afflux de dossiers à traiter en cette fin d'année. Si l'on prend en compte la prochaine suppression du PTZ + dans l'ancien, la r***e à la baisse du dispositif d'investissement locatif Scellier et l'entrée en vigueur, au 1er février 2012, de la réforme sur la taxation des plus-values immobilières, le marché immobilier est fortement impacté par les récentes mesures annoncées dans le cadre du plan de rigueur.

04/01/2012

REFORME DE LA PLUS VALUES IMMOBILIERES : VENDEZ AVANT LE 1er FEVRIER 2012.

En effet, la loi de finances rectificative n° 2011-1117 du 19 septembre 2011 (JO du 20 septembre 2011) va prochainement alourdir sensiblement la fiscalité des plus-values immobilières...

LE NOUVEAU CALCUL DE L’IMPÔT SUR LA PLUS-VALUE IMMOBILIÈRE

L’exonération de la résidence principale est maintenue mais l’imposition des plus-values lors de la vente de tous autres biens immobiliers (résidences secondaires, biens locatifs…) sera modifiée comme suit :

-L’actuel abattement pour durée de détention de 10% par an au-delà de la 5e année est remplacé par un abattement de 2 % entre la 6e et la 17e année de détention (il n’existe pas d’abattement avant la 5e année de détention).

- un abattement de 4 % entre la 18e et la 24e année de détention.

- et 8 % au-delà de la 24e année de détention (c’est-à-dire de la 25e à la 30e année de détention du bien immobilier).

-L’abattement fixe de 1 000 euros en vigueur jusqu’à présent est supprimé depuis le 21 septembre 2011.

L’exonération totale de plus-value immobilière interviendra donc au bout de 30 ans au lieu des 15 ans actuels et ce à compter du 1er février 2012.

On constatera aussi une augmentation du taux global d'imposition des plus values de 31,3 % à 32,5 % (19 % au titre de l'impôt sur le revenu + 13,5 % au titre des prélèvements sociaux) pour les plus-values constatées à compter du 1er octobre 2011.


En conséquence, si vous souhaiter vendre votre bien immobilier autre que leur résidence principale, vous avez intérêt à le faire avant le 1er février 2012 car cette nouvelle disposition ne sera effective qu'a partir du 1er février 2012 et toute transaction réalisées avant cette date resteront sur les anciennes dispositions ala seule différence que le taux de l’impôt de 32,5 %.

02/01/2012

L’Angleterre encourage le développement de son parc locatif privé car ce dernier représente, aujourd'hui, 17% des ménages logés dans le privé mais n'était que de 9% en 1988. Les incitations du gouvernement en faveur de l'investissement locatif ont permis l'amélioration de ce résultat qui reste plutôt insuffisant aux yeux des propriétaires, qui jugent leur rentabilité trop faible, et locataires qui déplorent une augmentation des loyers trop rapide.

En revanche, le parc locatif social a joué un rôle social très important pour la plupart des gouvernements mais le développement d'un parc locatif privé géré est indispensable car plus en adéquation avec le comportement, beaucoup plus mobile, des locataires d'aujourd'hui. Selon une étude de la "London school of economics" la France souhaiterait le retour d'investisseurs institutionnels qui l'ont délaissé depuis les années 70.

30/12/2011

L’ÉTAT LÂCHE L'IMMOBILIER DÉFISCALISANT!!!

Votée le 21 Décembre 2011, la loi des finances 2012 fixe les nouvelles règles pour l'investissement locatif neuf géré ou pas.

Que ce soit du SCELLIER, SCELLIER MEUBLE (Censi Bouvard) ou MALRAUX. A compter du 01 Janvier 2012, les avantages fiscaux seront sérieusement diminués puisqu'un acquéreur qui souhaite investir dans un logement bénéficiant de la loi SCELLIER pourra uniquement bénéficier de 13% de réduction d'impôts dans la limite de 300 000 € à étaler sur neuf ans contre 22% actuellement, de même que pour le SCELLIER meublé (Censi Bouvard) qui passera à 11% dans la limite de 300 000 € sur neuf ans. Même le dispositif Malraux, relativement épargné jusqu'alors, sera touché puisque sa réduction est de diminué de 40 000 € à 30 000€ maximum par an.

A noter toutefois qu'un régime transitoire permet d'obtenir encore une réduction d'impôt de 22 % dès lorsqu'on signe un contrat de réservation ou un compromis de vente signé et déposé au rang des minutes du notaire ou enregistré au plus t**d le 31 décembre 2011 et qu'on signe l'acte notarié jusqu'au 31 mars 2012.

Seul bonne nouvelle, le SCELLIER MEUBLE (Censi Bouvard) voit son dispositif prolongé jusqu’au 31 Décembre 2014.

28/12/2011

MAYET CONSEIL VOUS SOUHAITE UNE BONNE ET HEUREUSE ANNÉE 2012

26/12/2011

A côté des programmes immobiliers classiques,le plus généralement Scellier, dont la mauvaise réputation a fait coulé beaucoup d'encre en 2011, vous pouvez investir dans une résidence d'affaire, étudiante ou de tourisme en statut LMNP ou LMP (Loueur Meublé Non Professionnel ou Loueur Meublé Professionnel). Ces investissement vous permettent d'acquérir un bien immobilier en vous garantissant un patrimoine de qualité au cœur des villes, une acquisition financer à 50% par des tiers, des revenus locatif garantis à 100% et des gains fiscaux non négligeables.l


DES RÉSIDENCES AVEC SERVICES (LMNP)

Vous achetez un bien immobilier allant généralement du studio au 3 ou 4 pièces. Ces appartements sont entièrement meublés (mobiliers, électroménagers, ustensiles de cuisine, etc..) et sécurisés car ces résidences proposent des prestations de services, allant avec le bien immobilier de : salon de réception, salle de remise en forme…, et des services : personnel présent 24h/24, animation, restauration, ménage, services à domicile (coiffeur, esthétique, assistance administrative…)… certains étant payants comme la restauration ou le ménage.

Ces résidences séduisent beaucoup les investisseurs car elles apportent plus de garantis qu'une Loi Sceliier par exemple ou que l'acquisition d'un bien immobilier classique et vous permette aussi d'obtenir un gain fiscal ainsi que la récupération de la tva au taux de 19.60%.

UNE GESTION SANS SOUCIS

L’investisseur auquel ces résidences services sont proposées à la vente, n’a rien à faire. C’est l’exploitant de la résidence qui prend en charge toute l'exploitation du bien immobilier (maintenance, entretien, etc..) et aussi de trouver les locataires.

L’investisseur achetant un appartement dans ce type de bien immobilier délègue obligatoirement la gestion de son bien meublé à cet exploitant par bail commercial de 9 à 11.5 ans le plus souvent. L'exploitant est ainsi considéré contractuellement comme le locataire unique avec un droit de sous-louer ensuite le logement (tout comme les autres appartements) garantissant ainsi un revenu régulier à l’investisseur.

En général, le rendement d’un tel investissement se situe autour de 4,2 à 4,5 % hors fiscalité. Et dans ce domaine, il faut savoir que l’achat en LMNP est très intéressant. L’investisseur bénéficie, en effet, du régime de la loi Censi Bouvard et donc d’une réduction d’impôt de 18 % sur le prix de revient de son acquisition (11% à compter du 01/01/2012). Il profite aussi du remboursement de la TVA au taux de 19,60 %.

Au final, le rendement de ce type de produit s’avère donc très intéressant. Vérifiez bien, toutefois, que l’exploitant de la résidence est un groupe solide et qu’il peut garantir les loyers qu’il promet. En outre, comme tout autre investissement, il faut privilégier de bons emplacements, susceptibles de séduire le plus grand nombre .

12/12/2011

Investir dans la pierre pour compléter sa future retraite, se créer des revenus complémentaires ou réduire ses impôts est une stratégie patrimoniale pertinente d'autant plus que le gouvernement a mis en place de nombreux dispositifs pour encourager les particuliers à investir.

Mais le monde est en crise et notre projet de loi des finances 2012 assombrit l'avenir de l'investissement locatif alors la pierre est elle encore un bon placement?

Les dispositifs se multiplient a vue d’œil (Location nue, meublée, défiscalisation Robien / Borloo et aujourd'hui de Scellier, Malraux, Monuments historiques, etc...) et les modifications des dispositifs fiscaux aussi (Revenus Fonciers, BIC, prélèvement sociaux, etc...). Tour d'horizon de l'investissement locatif en 2012.
Location nue simple

Cet investissement peut se réaliser dans l'ancien ou le neuf.L'imposition des revenus dans la catégorie des revenus fonciers :

soit selon le régime réel normal : revenu imposable après déduction des charges et dettes se rapportant au bien loué selon leur montant réel,
soit selon le régime simplifié "microfoncier" si revenu locatif annuel inférieur ou égal à 15 000 € (application d'un abattement forfaitaire de 30 %).

Revenus soumis aux prélèvements sociaux (13,1 %).
Location meublée simple

Cet investissement peut se réaliser dans l'ancien ou le neuf.

Contrat d'1 an minimum obligatoire si le logement constitue la résidence principale du locataire (peut être réduit à 9 mois si location consentie à un étudiant).
Logement pourvu d'équipements.
Contrat de location encadré par les dispositions générales du Code civil.
Aucune condition de ressources du locataire ni de plafonds de loyer.

Dès lors que la location est effectuée à titre habituel, revenus imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) :

soit selon le régime réel : déduction des charges et dettes se rapportant au bien loué selon leur montant réel.
soit selon le régime simplifié "microBIC" si les recettes locatives annuelles n'excèdent pas 32 100 € en 2010 (application d'un abattement de 50 %).

Location meublée Non professionnel "classique"

Cet investissement peut se réaliser uniquement dans le neuf.

Ne pas être inscrit RCS
Ne pas dépasser 23 000 € TTC en Loyers
Les revenus tirés de cette location ne peuvent excéder vos revenus d'activité
Aucune condition de ressources du locataire ni de plafonds de loyer.
Récupération de la TVA 6 mois après la livraison du bien
Exonération d'impôts

Location meublée Non professionnel "Bouvard Censi"

Cet investissement peut se réaliser dans le neuf ou ancien de plus de 15 ans faisant l'objet d'une réhabilitation. Ces investissement sont situé dans un établissement d'accueil de personnes âgées ou handicapées, établissements de soins, résidence de services pour étudiants, résidence de tourisme classée ou d'affaire.

Engagement de location de 9 ans consenti à l'exploitant de la résidence ou de l'établissement et loué à titre non professionnel.
Logement pourvu d'équipements.
Contrat de location encadré par les dispositions générales du Code civil.
Aucune condition de ressources du locataire ni de plafonds de loyer.

L'acquisition permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu de 18 % dans la limite de 300 000 €, répartie sur les 9 ans de location. L'excédent de réduction d'impôt non utilisé une année peut être reporté sur l'impôt dû au titre des 6 années suivantes. Réduction consentie pour l'acquisition d'un seul logement par an.

Recettes locatives imposées dans la catégorie des BIC (voir ci-dessus "location meublée simple").

Revenus soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 13,1 %
Investissement Scellier (pour une acquisition faite jusqu'au 31.12.2012)

Cet investissement peut se réaliser dans le Neuf ou l'ancien réhabilité répondant à des normes de performances thermiques et énergétiques.

L'acquisition permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu de 22 % dans la limite de 300 000 €, répartie sur les 9 ans de location (taux applicable pour toutes réservations enregistrées au 31/12/2011 et actées au plus t**d le 31/03/2012). a partir du 01/01/2012, le taux applicable sera de 13%. L'excédent de réduction d'impôt non utilisé une année peut être reporté sur l'impôt dû au titre des 6 années suivantes. Réduction consentie pour l'acquisition d'un seul logement par an.

Imposition des revenus selon le principe général d'imposition des revenus fonciers (réel ou microfoncier). Pour un logement situé en zone de revitalisation rurale, la déclaration des revenus fonciers selon le mode réel est obligatoire et, dans ce cas, le contribuable bénéficie d'une déduction spécifique de 26 %.

Revenus soumis aux prélèvements sociaux (13,1 %).
Investissement Malraux

Cet investissement concerne les biens ancien à restaurer, situé dans un secteur historique sauvegardé ou une zone de protection architecturale.

Les travaux engagés lors de l'acquisition permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu pendant 4 ans de 30 ou 40 % selon la localisation, dans une limite annuelle de 100 000 €.

Imposition des revenus selon le principe général d'imposition des revenus fonciers (réel ou microfoncier). Sous le régime réel, les dépenses éligibles à la réduction d'IR exposée ci-dessus ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

Revenus soumis aux prélèvements sociaux (13,1 %).

05/12/2011

Vendre un appartement ou une maison peut se révéler être compliqué. Il est très souvent difficile de faire une autocritique sur un bien immobilier dans lequel on vit tous les jours mais il est pourtant difficile a un futur acquéreur de se projeter dans lieu un peu trop personnalisé. Présenter un intérieur clair et épuré pouvant plaire a un maximum de personne vous aidera dans votre acte de vente....
Un acquéreur "coupe de cœur" se décide vite et négocie moins.

Au fil des années et des tendances, notre intérieur est devenu fade et surchargé : les couleurs sont ternes, les objets s’y sont accumulés, l’ensemble est chargé et il n’y a plus vraiment de cohérence dans les aménagements et la décoration …Vous êtes tellement attachés à ces pièces qui ont vécu toutes vos émotions que vous n'êtes plus objectif quant à l'effet que votre intérieur inspire aux autres mais il est impératif si vous voulez réaliser votre projet de vente de procéder a quelques amélioration et/ou remise au goût du jour.

Et cela est d'autant plus utile, de nos jours, puisque le marché de l'immobilier s'est extrêmement durcis avec les différentes mesures du gouvernement qui tendent à rendre l'accès à la propriété plus difficile.

Allégez, dégagez des tendances, sans chambouler l’environnement si cher à votre cœur. Gardez son âme, mais retrouvez une nouvelle dynamique qui vous permettra de générer beaucoup de contact et de vendre vite et au bon prix....

01/12/2011

Profitez des dernières opportunités sur le programme CLOS VALMY sur LYON 9 - Un rapport qualité-prix-emplacement exceptionnel sur Lyon.

Un rapport qualité-prix-emplacement exceptionnel pour cette résidence BBC idéalement située sur Lyon 9
(en plein cœur du quartier Valmy très prisé) à seulement 100 mètres du Métro Valmy.

Le programme connait un grand succès auprès de la clientèle lyonnaise (Propriétaires occupants et investisseurs).
La demande locative très soutenue sur le quartier fait de ce programme un très bon support d'investissement Scellier.

La livraison est prévue sur le 4T2013, nous pouvons également recevoir vos clients (Réservation impérative) sur place pour une visite du site et présentation de l'opération.
Vous trouverez également le lien vous permettant de visualiser un film de présentation du quartier.


http://www.lachaineimmo.tv/reportimmo/lyon/vaise-lyon-rhone-alpes-50.html


Profitez des quelques lots encore disponibles comme par exemple le lot détaillé ci-après (plan + plaquette en pièce jointe) ;
LOT A21
Type T3
Etage R+2
Surface 55M2 + Annexe Garage.
Prix Immobilier TTC : 228 268 Euros Parking inclus.
Loyer Scellier 715 Euros Brut investisseur.

Je me tiens à votre entière disposition pour de plus amples renseignements.

Bien cordialement,

Frédéric

30/11/2011

FLASH INFO

Vous avez été nombreux à vous inquiéter du taux applicable aux ventes réalisées dans le cadre du dispositif Scellier avant le 31 décembre.

Nous avons le plaisir de vous annoncer que le Gouvernement vient de nous confirmer que ces ventes bénéficieront du taux de 22% (et non de 18%), pour peu que le contrat de réservation ait été signé avant le 31 décembre 2011 et l’acquisition réalisée avant le 31 mars 2012. De même, les opérations Censi-Bouvard bénéficieront du taux de 18%, dès lors que les mêmes formes seront respectées.

Bonne soirée,

Frédéric MAYETELA

29/11/2011

Impôts, Taxe Foncière, Taxe d'Habitation, etc...Posez nous toutes vos questions?

MAYET CONSEIL et ces experts partenaires vous apporteront des réponses claires et précises sur les sujets qui vous préoccupent

Vous pouvez nous contacter sur notre site www.mayet-conseil.fr ou par mail [email protected]

Bonne journée à tous!

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