13/05/2022
Les cas de consultation obligatoire du conseil syndical concernent les actes les plus importants de la vie d’une copropriété, notamment l’organisation de l’assemblée générale, tout en laissant une marge d’appréciation aux parties prenantes.
1/Elaboration de l’ordre du jour de l’assemblée générale.- Le syndic est tenu de se rapprocher du conseil syndical pour l’élaboration de l’ordre du jour de l’assemblée générale. On notera que l’article 26 du décret du 17 mars 1967 qui fixe cette obligation, utilise le terme de «concertation», lequel va bien au-delà d’une simple consultation puisqu’il suppose un accord entre les parties.
Autrement dit, une résolution qui n’aurait pas reçu l’aval du conseil syndical ne peut, du moins en théorie, être inscrite à l’ordre du jour. Pour autant, le texte ne fixe aucune sanction en cas de violation de cette obligation, ce qu’a d’ailleurs rappelé la jurisprudence.
2/Détermination du budget prévisionnel.- Corolaire de l’ordre du jour de l’assemblée générale, le budget prévisionnel doit également être élaboré en concertation avec le conseil syndical (art. 18, L. 1965).
Ici encore, la terminologie employée peut laisser penser que l’avis des conseillers syndicaux doit s‘imposer, à ceci près, qu’il n’est prévu aucune sanction en cas de défaut de consultation.
Par ailleurs, le syndic étant un professionnel et ayant une vision globale sur la gestion de l’immeuble, il est le plus à même de déterminer au mieux le montant du budget prévisionnel.
3/Consultation obligatoire pour certains marchés et contrats.- L’assemblée générale, statuant à la majorité de l’article 25, détermine un montant des marchés et contrats à partir duquel la «consultation» du conseil syndical est obligatoire (art. 21, L. 1965). Dans la pratique, ce montant est déterminé en fonction des caractéristiques de la copropriété, notamment sa taille et son budget prévisionnel.
Il s’agit de trouver un juste équilibre afin de garantir la consultation du conseil syndical en vue de préserver les intérêts de la copropriété tout en accordant au syndic une certaine liberté afin qu’il puisse gérer au plus vite sans avoir à attendre systématiquement une réponse qui pourrait tarder.
4/Les travaux urgents.- En cas d’urgence, le syndic est tenu de procéder aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Il lui est alors possible d’appeler auprès des copropriétaires des provisions en vue de l’ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, sans délibération préalable de l’assemblée générale mais après avoir pris l’avis du conseil syndical. Cette provision ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux (art. 37, D. 1967).
5/Désignation d’un administrateur provisoire.- Lorsque la copropriété est en difficulté, le syndic doit consulter au préalable le conseil syndical avant de demander la nomination d’un administrateur provisoire (art. 62-2, D. 1967).
6/La consultation consécutive à une décision de l’assemblée générale.- L’assemblée générale peut tout à fait décider, à la majorité de l’article 24, que sur un dossier particulier, le syndic devra consulter au préalable le conseil syndical (remplacement d’un prestataire, élaboration d’un cahier des charges…).
