Logia Immobilier

10/04/2014

Peut-on vendre un logement occupé ?

Parfois, un propriétaire cherche un acquéreur pour son bien immobilier, alors que celui-ci est occupé par un locataire. Ceci n’empêche en rien la vente du logement, mais certaines règles sont à respecter.

- Donner congé au locataire ?

Si le bail se finit dans 6 mois en location vide, ou dans 3 mois en location meublée, vous êtes dans les délais légaux pour pouvoir donner congé à votre locataire afin de vendre votre bien. Au terme du bail, le contrat de location sera fini et le locataire devra quitter les lieux. Si ce dernier a plus de 70 ans, et que ses ressources sont inférieures à 1.5 fois le SMIC, vous devrez l’aider à se reloger dans des conditions similaires (sauf si vous êtes âgé de plus de 60 ans et que vos revenus sont inférieurs à 1.5 fois le SMIC).
En revanche, si vous n’êtes pas dans les délais mais que vous ne pouvez pas attendre de donner congé au locataire, vous devrez vendre le logement occupé.

- Les conditions de vente

Si le locataire reste dans le logement, il faut simplement que le contrat de location ait été établi dans les normes. De plus, aucun problème d’impayé ne doit venir entraver la procédure. Si le locataire ne respecte pas ses engagements, il risque d’être difficile de trouver acquéreur pour votre bien.
Quant au prix du bien occupé, il sera évalué avec une décote en fonction de plusieurs critères : le temps restant avant la fin du bail, le montant du loyer et l’âge du locataire. Elle dépend également du type de bien vendu. Ceux qui sont soumis à la loi de 1948 (qui fixe de faibles loyers et permet aux locataires de rester dans les lieux à la fin du bail) peuvent avoir une décote allant jusqu’à 50%. Les biens meublés ont des décotes moindres allant de 5 à 20%, d’autant plus s’ils ont une petite superficie (studio ou studette).

- Vendre au locataire

Celui qui occupe le bien n’est pas prioritaire pour l’acquérir, mais vous pouvez décider de lui faire une offre. Celle-ci peut être verbale, ou formalisée par écrit en précisant entre autres le prix et le délai. Par exemple, on peut laisser un mois à la personne pour se décider. En général, le tarif proposé est celui du logement libre, mais des négociations sont possibles étant donné la décote en cas de vente du bien occupé.

- Faire visiter

Légalement, le locataire est tenu de vous laisser des créneaux pour effectuer les visites, tous les jours ouvrés pendant deux heures. Vous devez prendre rendez-vous avec lui, et il est en droit d’exiger d’être présent. S’il est trop compliqué de s’accorder sur des horaires, le locataire peut vous autoriser à faire visiter le bien en son absence, et vous remettre un jeu de clés.
Dans tous les cas, n’oubliez jamais que vous êtes chez lui !

10/04/2014

L’interview de Michel Katz, administrateur de biens à Nancy.
Directeur de l’agence LIBERTY HOME.


Nouvelle loi Alur : les règles locatives changent !

- La loi vient d’entrer en vigueur, en quoi consiste-t-elle ?

Cette loi a pour objectif notamment de réguler le marché locatif avec des règles mieux établies. La version originale du texte était extrêmement défavorable aux propriétaires. La version définitive est nettement plus équilibrée.

- Les loyers vont-ils être encadrés ?

Pas d’encadrement des loyers dans la région : le marché n’est pas « tendu ».

- Quels vont être les principaux changements ?

Désormais plus question de faire sa « petite soupe entre particuliers », les locations se professionnalisent : les baux devront être conformes à la nouvelle réglementation, les états des lieux établis avec précision et conformes à de nouvelles normes.
Attention ! Les sanctions peuvent être lourdes : nullité de l’état des lieux, réduction de loyers, fortes amendes, mais pas de panique, avec une mise en location conforme, il n’y aura aucun changement.

- Les frais d’agence disparaissent !

Dès la publication des décrets, les frais d’agence forfaitaires disparaîtront. Et c’est une bonne chose ! Ils seront remplacés par des honoraires correspondant aux prestations fournies (état des lieux, baux et cautionnement, constitution du dossier et services de visites). Ils seront en grande partie partagés entre locataires et propriétaires.
Les professionnels deviennent les garants de contrats conformes et équilibrés, avec un service rendu à chaque partie.

- Sera-t-il encore possible de se garantir contre les loyers impayés ?

Oui, pas de changement. Nous avons toujours d’excellentes assurances privées qui garantissent en totalité, sans carence, ni limite dans le temps. Les frais de procédures, les dégradations sont aussi garantis et le coût reste très abordable. Nous déconseillons par contre les assurances de type « GRL » car elles vont probablement disparaître à terme et vous risquez de vous retrouver sans assurance.

- Pour mettre en location, le concours d’un professionnel est donc maintenant conseillé ?

Plus que jamais, appelez l’agence LIBERTY HOME pour recevoir une documentation au 03.83.32.59.70 ou par mail : [email protected]

10/04/2014

DONATION

Les notaires vous informent

Tout d’abord un peu de vocabulaire :
- Acte : document écrit qui constate une convention passée entre une ou plusieurs personnes.

On distingue :

Acte sous seing privé : acte établi par les cocontractants sous leur seule signature et qui peut être facilement contesté ; chacun peut dénier sa signature.

Acte authentique : acte dressé et reçu par une personne dotée d’une autorité publique. Au nombre de ces personnes, on distingue les autorités administratives (ministres, préfets, maires), les autorités judiciaires, les officiers d’état civil, les officiers publics comme les huissiers, les greffiers et les notaires. L’acte authentique est doté de prérogatives exorbitantes du droit commun. Il fait foi par lui-même (force probante) et il s’exécute sans avoir besoin d’une reconnaissance judiciaire (force exécutoire). Dans la sphère des actes privés, l’acte notarié est le principal acte authentique.


Donataire : bénéficiaire d’une donation.

Donateur : personne qui donne gratuitement un ou plusieurs biens lui appartenant.

Donation : convention par laquelle une personne transfère à une autre son droit de propriété (ou une partie seulement de celui-ci) sur une chose ou un ensemble de choses, sans contrepartie. Celui qui donne est le donateur celui qui reçoit le donataire.

Partage : pour mettre fin à une indivision caractérisée par l’addition de droits de propriété de plusieurs personnes sur un même bien ou sur une même masse de biens, on procède au partage. Chacune des personnes concernées recevant un lot.

Propriété : le droit de propriété peut être démembré en deux droits distincts :

D’une part, la nue-propriété qui est le droit de disposer de son bien à sa guise, et éventuellement de le modifier ou de le détruire ;

D’autre part « l’usufruit » qui est le droit de se servir de ce bien ou d’en recevoir les revenus, par exemple encaisser des loyers, des intérêts ou des dividendes.

Réduction : sort réservé à une libéralité dont le montant dépasse la quotité disponible. Une donation réductible est une libéralité excessive qui, à la demande des héritiers dont elle entame la réserve, doit être amputée de ce qui excède la quotité disponible.

Succession : transmission du patrimoine d’une personne défunte ou masse du patrimoine ainsi transmis.

Taxe : mode de calcul des émoluments, frais, débours et honoraires d’un notaire, résultant de l’application du tarif ; en cas de contestation, il peut faire l’objet d’un recours devant la Chambre départementale ou devant le tribunal.


Anticiper sa succession, c’est aider de son vivant ses enfants, ses petits-enfants et sa famille (frère, sœur, neveu, nièce). La donation simplifie l’avenir. Le bien ayant été transmis de votre vivant, il n’y aura plus de droits de succession à payer à votre décès. Elle permet aussi d’éviter les difficultés d’un partage de succession.


(Sources = Notaires de France)

Spécialiste du droit des successions et des donations, votre notaire est à votre écoute pour vous renseigner et vous aider sur ce sujet. Si vous n’avez pas de notaire, consultez www.notaires.fr pour trouver les coordonnées de celui qui est le plus proche de chez vous.
Parlez-en à votre Notaire.

Le site officiel des notaires de France: droit de la famille, de l'immobilier, des entreprises, des collectivités, annuaire des notaires

10/04/2014

Copropriété :


- Comment acheter une partie commune ?

Si vous possédez un bien dans une copropriété, et que vous souhaitez agrandir sa superficie, vous pouvez être tenté d’acheter une partie commune. Pour cela, une seule condition : avoir l’autorisation du syndic de copropriété. Pour l’obtenir, mieux préparer votre argumentation.

- Faire approuver le projet lors d’une assemblée générale

Avant que vous puissiez acquérir une partie commune, le syndic de copropriété doit valider votre projet par le biais d’un vote, effectué lors d’une assemblée générale. La majorité des membres du syndic doit y être présente (c’est-à-dire au moins la moitié des effectifs +1) et il faut qu’elle représente au moins deux tiers des voix (667 tantièmes sur 1000). Si les travaux portent sur le gros œuvre ou qu’ils amènent un changement dans la destination de l’immeuble, ils doivent être approuvés à l’unanimité de tous les copropriétaires. Avant la prochaine assemblée, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception, demandant au syndic d’inscrire votre requête à l’ordre du jour. Précisez les conditions de l’opération : plans, prix, croquis du résultat final. En même temps que leur convocation, les membres du syndic de copropriété recevront un dossier complet présentant le projet, ainsi que ses conséquences sur la répartition des tantièmes et des charges, sur le règlement de copropriété etc.

- Proposer le prix juste

Il faut proposer un prix suffisamment attractif pour que les autres copropriétaires envisagent sérieusement de vous donner leur approbation. Vous pouvez faire appel à un géomètre, ou bien vous renseigner sur les prix pratiqués au mètre carré dans votre quartier, voire plus spécifiquement dans votre immeuble. Pour mettre toutes les chances de votre côté, vous pouvez aussi discuter avec chacun avant même de soumettre votre offre en assemblée générale. Cela vous permettra d’évaluer plus justement le prix qu’ils seraient susceptibles d’accepter.

- Le partage du prix de vente

Une fois validée par l’assemblée générale, l’opération peut être finalisée. En tant qu’administrateur, le syndic va percevoir l’argent avant de le répartir. Si la partie achetée était commune à tous les copropriétaires, le prix de vente sera distribué à parts égales. Autrement, si seulement quelques-uns sont concernés, le partage se fera proportionnellement aux tantièmes de copropriété.

Enfin si vous rachetez une partie commune sur laquelle vous aviez déjà des droits, vous percevrez une partie des recettes de votre propre rachat, puisque l’argent est réparti entre tous les copropriétaires sans exception !

03/12/2012

L'envol du BBC

Le label BBC n'a pas attendu de devenir la norme de toute nouvelle construction pour rencontrer son public.

Réglementation thermique oblige, à parti du 1er janvier 2013, toute nouvelle construction résidentielle sera obligatoirement basse consommation (BBC). Cela signifie que tout programme immobilier neuf devra répondre aux exigences énergétiques du label Effinergie. En clair, les logements seront construits selon un cahier des charges bien précis, ayant trait notamment à l'isolation et à la ventilation du bien, et consommeront, selon les régions, entre 40 et 65 kWh/m² d'énergie par an pour le chauffage, l'eau chaude, l'éclairage, la ventilation et la climatisation (donc hors électroménager, téléviseur …).
Avant même cette échéance, le programme mis en place par les pouvoirs publics en 2007 pour favoriser les économies d'énergie et lutter contre le réchauffement de la planète, a déjà rencontré son public. Entre 2009 et 2012, le nombre mensuel de demandes de labellisation de logements individuels a explosé: de 240 demandes en 2009, à 3014 pour le seul premier trimestre 2012.

De son côté, le secteur collectif voit les demandes mensuelles passer de 1090 en 2009, à 19 820 au premier trimestre de l'année en cours,
Entre 2007 et le 30 juin 2012*, 59 240 logements neufs ont ainsi reçu le label BBC, 39 363 en collectif et 19 877 en logements individuels. Cinq départements se trouvent dans le peloton de tête sur cette période: le Rhône (avec 3 261 biens concernés), la Gironde (3 140), l'Ille-et-Vilaine (2 786), la Loire Atlantique (2 614) et le Nord (2 387), En région parisienne, c'est Paris qui totalise le plus de logements BBC (1 599), talonné par la Seine-Saint-Denis (1 585), tandis que les huit départements d'Île-de-France représentent 13,91% du total des logements estampillés BBC.
Mais comment expliquer cet engouement alors que le surcoût lié à la construction BBC pourrait décourager de nombreux acheteurs ? Outre l'assurance d'un allégement sensible de la facture énergétique, le label permettait jusqu'alors des crédits d'impôt réalisables sur les équipements d'économie d'énergie. Au fil du temps, le label BBC est aussi devenu le sésame d'un certain nombre de dispositifs financiers.
Dans le cadre d'un PTZ+, par exemple, les primo-accédants obtiennent un prêt plus avantageux en fonction de la performance énergétique du bien. Plus encore, dans le secteur de l'investissement locatif, la norme BBC est devenue le standard pour profiter des avantages fiscaux, ceux de la loi Scellier par exemple. Enfin, facteur non négligeable, ce label est devenu une réelle garantie pour la revente du bien.


125 C'est en euros et par an, l'économie permise par une maison de 100m² classée niveau «A» en BBC (50 euros pour le chauffage et 75 euros pour la production d'eau chaude).

18% Sur une durée de neuf ans, c'est le taux de réduction d'impôt sur le revenu dont pourront bénéficier les investisseurs Duflot en 2013.

8,4% C'est l'augmentation de la part des moins de trente ans parmi les acquéreurs de logements sur un an, entre le troisième trimestre 2011 et le troisième trimestre 2012.

03/12/2012

DOSSIER SPECIAL TOUL

Laura PARMANTEL
Négociatrice chez Logia Toul

« A vingt minutes de Nancy et trente de Pont-à-Mousson, Toul est bien située.
Les vendeurs ont pris conscience des prix du marché, les taux d'emprunt sont bas, les banques prêtent, c'est donc la période idéale pour acheter. Nombre d'acquéreurs arrivent de Nancy afin de trouver des maisons à des prix plus bas que dans la capitale lorraine, sur des terrains plus grands, offrant des prestations séduisantes. Sans compter que les taxes foncières et d'habitation sont moins chères qu'à Nancy, La majorité de nos clients recherche un bien pour un premier achat avec un budget compris entre 90 000 et 150 000euros.
Nous avons également de la demande pour des maisons à des prix affichés entre 250 000 et 300 000 euros.
A toul même, le quartier le plus demandé reste celui de Saint-Evre avec ses belles maisons de caractère. »