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Thibault Delhez Expert certifié en valeur vénale et commerces, Nice (2026)

08/06/2026

🏅 La reconnaissance européenne au service d’une expertise immobilière exigeante

Notre cabinet franchit une nouvelle étape avec l’obtention de la certification européenne REV® — Recognised European Valuer, délivrée dans le cadre de TEGoVA.

Cette distinction vient reconnaître un haut niveau de compétence en matière d’évaluation immobilière, fondé sur :

-la maîtrise des méthodes d’expertise ;
-l’application des normes européennes EVS ;
-l’indépendance du jugement ;
-le respect de règles déontologiques strictes ;
-la formation et l’actualisation continues des connaissances.

Au-delà du titre, cette certification traduit une exigence quotidienne : fournir des évaluations objectives, argumentées et conformes aux meilleures pratiques professionnelles européennes.

Dans les dossiers à forts enjeux — acquisition, financement, succession, contentieux, arbitrage patrimonial ou opération d’entreprise — la qualité de l’expertise conditionne directement la pertinence de la décision.

La certification REV®, détenue par seulement quelques centaines d’experts en France, renforce ainsi notre positionnement et notre engagement auprès de chaque client : apporter une analyse indépendante, crédible et techniquement fondée.

Nous remercions sincèrement nos clients et partenaires pour leur confiance.

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03/06/2026

Votre expert revient sur une décision de la Cour d’appel de Versailles du 12 mai 2026, particulièrement intéressante en matière de bail commercial, de fonds de commerce et d’indemnité d’éviction.

Dans cette affaire, un locataire commercial sollicitait le bénéfice du renouvellement de son bail et, à défaut, une indemnité d’éviction.

Problème : encore fallait-il démontrer que le fonds était réellement exploité dans les locaux.

Or, la Cour a retenu plusieurs éléments défavorables au locataire : commerce régulièrement fermé, absence visible d’activité, absence de marchandises dans les lieux, justificatifs insuffisants, factures d’achats non rattachables avec certitude au local concerné, et surtout absence de comptabilité permettant d’établir un chiffre d’affaires effectivement réalisé dans ce fonds.

La décision est sévère, mais juridiquement logique : le statut des baux commerciaux protège une activité économique réelle, pas une simple existence administrative.

Être immatriculé, conserver un bail ou produire quelques factures ne suffit pas toujours. Ce qui compte, c’est la preuve d’une exploitation effective, régulière et conforme à la destination prévue au bail.

L’enseignement pratique

Cette décision rappelle un point essentiel : l’indemnité d’éviction n’est pas automatique.

Lorsqu’un bailleur refuse le renouvellement d’un bail commercial, l’indemnité d’éviction peut représenter des montants importants, car elle vise notamment à compenser la perte du fonds, les frais de réinstallation ou encore certains préjudices liés au départ forcé du locataire. Mais encore faut-il que le locataire remplisse les conditions permettant de bénéficier de la propriété commerciale.

L’article L.145-8 du Code de commerce conditionne le droit au renouvellement à l’exploitation du fonds dans les lieux loués.
L’article L.145-17 permet, dans certains cas, au bailleur de refuser le renouvellement sans indemnité lorsqu’un motif grave et légitime est caractérisé, notamment en lien avec la cessation d’exploitation.

Pourquoi faire intervenir un expert ?

Dans ce type de dossier, l’expert joue un rôle déterminant.

Il ne s’agit pas seulement de donner une valeur théorique à un fonds de commerce. Il faut analyser la réalité économique de l’exploitation :

Le fonds existe-t-il encore réellement ?
Clientèle, chiffre d’affaires, exploitation sur place, cohérence avec la destination du bail.
Les pièces produites sont-elles probantes ?
Une facture d’achat, seule, ne prouve pas nécessairement que les marchandises ont été vendues dans le local concerné.
L’activité est-elle régulière ou seulement apparente ?
Un commerce ouvert ponctuellement, ou remis en état pour les besoins d’un litige, ne traduit pas forcément une exploitation effective.
L’indemnité d’éviction est-elle justifiée ?
Avant même de discuter du montant, il faut déterminer si le droit à indemnité existe.
Le bailleur ou le locataire disposent-ils d’un dossier techniquement solide ?
Constats, comptabilité, flux d’exploitation, cohérence des charges, abonnements, déclarations fiscales, affectation réelle des locaux : chaque élément peut peser lourd.
Mon analyse

Cette décision illustre parfaitement l’écart qui peut exister entre une situation juridique apparente et une réalité économique.

Un bail commercial ne suffit pas à lui seul à créer une valeur indemnisable.
Un fonds de commerce suppose une activité, une clientèle, des flux, une exploitation identifiable et démontrable.

Dans les contentieux d’éviction, de renouvellement de bail ou de perte d’exploitation, l’intervention d’un expert permet de replacer le débat sur des bases objectives : valeur réelle du fonds, réalité de l’exploitation, cohérence des justificatifs et impact économique du départ.

C’est précisément dans ces situations que l’expertise prend tout son sens : éclairer le juge, sécuriser la stratégie du bailleur ou du locataire, et éviter de fonder une demande sur une valeur qui n’est pas démontrée.

Décision commentée : CA Versailles, chambre commerciale 3-2, 12 mai 2026, n° 25/02483.
Thibault Delhez — Expert en valeur vénale et commerces
delhez-expertises.fr

15/05/2026

Cette décision du Tribunal judiciaire de Paris, 18e chambre 3e section, du 12 janvier 2026, n° RG 23/15066, rappelle une règle essentielle en matière de bail commercial : le droit de repentir du bailleur ne peut pas toujours effacer les conséquences d’un congé avec refus de renouvellement.

Dans cette affaire, le bailleur avait délivré un congé avec refus de renouvellement, ouvrant droit en principe au paiement d’une indemnité d’éviction au profit du locataire. Il a ensuite tenté d’exercer son droit de repentir, c’est-à-dire de revenir sur son refus et d’accepter finalement le renouvellement du bail.

Le tribunal ne suit pas cette analyse. Il considère que le locataire avait déjà engagé un processus irréversible de départ des lieux : information de la clientèle, cessation de l’activité, liquidation du stock, fermeture de ligne téléphonique, retrait du mobilier et arrêt effectif de l’exploitation.

La conséquence est importante : le droit de repentir exercé par le bailleur est privé d’effet. Il n’entraîne donc pas le renouvellement du bail. Le congé avec refus de renouvellement conserve ses conséquences et ouvre droit, au profit du locataire, au paiement d’une indemnité d’éviction.

Pourquoi l’expertise immobilière devient indispensable

Dans ce type de dossier, le débat ne s’arrête pas à la validité du congé ou à l’efficacité du droit de repentir. Une fois le principe de l’indemnité reconnu, la vraie question devient : combien vaut réellement l’éviction ?

Et c’est précisément là que l’intervention d’un expert immobilier spécialisé en indemnité d’éviction devient déterminante.

L’indemnité d’éviction ne se limite pas à un montant forfaitaire ou à une simple estimation théorique. Elle suppose une analyse complète de la situation économique, commerciale et immobilière.

La valeur du fonds de commerce

L’expert doit apprécier l’activité réellement exploitée, le chiffre d’affaires, la rentabilité, la clientèle, l’emplacement, la notoriété du commerce, les perspectives économiques et la dépendance du fonds à son local.

Dans cette affaire, l’activité concernait notamment la vente de disques, DVD, CD, objets d’occasion et produits liés à la musique. Ce type d’activité nécessite une analyse fine : la clientèle est-elle attachée au lieu ? L’activité pouvait-elle être transférée ailleurs ? Le fonds a-t-il été réellement perdu ou simplement déplacé ?

Ces questions ont un impact direct sur le montant de l’indemnité.

La perte réelle subie par le locataire

L’un des enjeux majeurs est de déterminer si l’éviction entraîne une perte totale du fonds de commerce ou seulement un transfert d’activité.

La différence est considérable.

Si le fonds est perdu, l’indemnité peut intégrer la valeur de remplacement du fonds.
Si le fonds est transférable, l’indemnisation peut être davantage orientée vers les frais de transfert, de réinstallation, la perte temporaire d’exploitation et le trouble commercial.

L’expert permet donc de qualifier économiquement la situation, au-delà des seules affirmations des parties.

Les indemnités accessoires

L’indemnité d’éviction peut également comprendre plusieurs postes complémentaires :

frais de déménagement, frais de réinstallation, frais administratifs, perte temporaire d’exploitation, trouble commercial, frais de mutation, perte éventuelle de clientèle ou encore coûts liés à la recherche d’un nouveau local.

Ces éléments doivent être identifiés, justifiés et chiffrés sérieusement.

Le rôle de l’expert est précisément de vérifier la réalité de ces postes et leur lien direct avec l’éviction.

La valeur locative et l’environnement commercial

L’expert doit également analyser la valeur locative des locaux, la commercialité du secteur, l’état du marché, la rareté des locaux comparables et le potentiel d’exploitation de l’emplacement.

Un commerce situé dans un environnement porteur, avec une clientèle attachée au quartier ou à l’adresse, ne s’évalue pas de la même manière qu’un commerce facilement transférable.

L’adresse, la visibilité, le flux piéton, la typologie de clientèle et la qualité de l’emplacement sont autant de paramètres qui influencent directement l’évaluation.

La cohérence économique du dossier

Cette décision montre aussi que le juge ne peut pas fixer une indemnité d’éviction sur la seule base d’affirmations.

Il a besoin d’éléments concrets, documentés, comparables et techniquement exploitables.

C’est pourquoi le tribunal ordonne une expertise judiciaire : il reconnaît le droit à indemnité, mais il confie à un expert la mission de déterminer le montant réel du préjudice.

L’expertise apporte alors une méthode, une neutralité et une base de discussion contradictoire entre les parties.

Ce que cette décision rappelle aux bailleurs

Exercer un droit de repentir suppose d’agir dans un cadre strict.

Lorsque le locataire a déjà engagé un processus irréversible de départ, le bailleur ne peut pas simplement revenir en arrière pour éviter le paiement de l’indemnité d’éviction.

Cette décision rappelle donc qu’un congé avec refus de renouvellement est un acte lourd de conséquences. Avant de le délivrer, le bailleur doit anticiper le coût potentiel de l’éviction et mesurer les conséquences économiques de sa décision.

À défaut, il peut se retrouver exposé au paiement d’une indemnité importante, déterminée après expertise judiciaire.

Ce que cette décision rappelle aux preneurs

Le locataire commercial ne doit pas considérer que le droit de repentir du bailleur neutralise automatiquement ses droits.

Lorsque le départ est déjà engagé de manière irréversible, il peut être possible de contester l’efficacité du repentir et de maintenir le droit à indemnité d’éviction.

Mais encore faut-il pouvoir démontrer concrètement les démarches réalisées : information de la clientèle, arrêt de l’activité, liquidation du stock, restitution ou libération des locaux, fermeture des services liés à l’exploitation, perte de clientèle ou impossibilité de reprise.

Là encore, l’approche probatoire est essentielle.

Conclusion

Cette décision illustre parfaitement l’importance d’une expertise indépendante en matière de bail commercial.

Dans un contentieux d’indemnité d’éviction, l’expert immobilier n’intervient pas seulement pour donner une valeur. Il permet de comprendre la réalité économique du dossier, d’identifier les conséquences concrètes de l’éviction et de distinguer ce qui relève de la perte du fonds, du transfert d’activité ou des indemnités accessoires.

L’enjeu n’est donc pas uniquement juridique. Il est aussi patrimonial, commercial et financier.

C’est pourquoi une évaluation sérieuse du fonds de commerce, de l’emplacement, de la valeur locative et du préjudice économique reste indispensable pour permettre au juge, aux avocats et aux parties de travailler sur une base chiffrée, argumentée et défendable.

02/05/2026

Cette décision de la Cour d'appel de Paris, Pôle 5 chambre 3, 16 avril 2026, n° 23/13079 rappelle une règle essentielle en matière de bail commercial : lorsqu’un bailleur refuse le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction, il ne suffit pas d’invoquer une faute du locataire. Il faut la démontrer.

Dans cette affaire, le bailleur soutenait l’existence d’un motif grave et légitime permettant de priver le preneur de son indemnité d’éviction. La Cour ne suit pas cette analyse. Elle considère que les éléments avancés ne permettent pas de justifier une telle sanction.

La conséquence est importante : le congé délivré met bien fin au bail commercial, mais faute de motif grave et légitime établi, il ouvre droit au paiement d’une indemnité d’éviction au profit du locataire.

Pourquoi l’expertise immobilière devient indispensable

Dans ce type de dossier, le débat ne s’arrête pas à la validité du congé. Une fois le droit à indemnité reconnu, la vraie question devient : combien vaut l’éviction ?

Et c’est précisément là que l’intervention d’un expert immobilier spécialisé en indemnité d'éviction est déterminante.

L’indemnité d’éviction ne se limite pas à un chiffre théorique. Elle suppose une analyse complète de la situation commerciale :

La valeur du fonds de commerce
Il faut apprécier l’activité, le chiffre d’affaires, la rentabilité, l’emplacement, la clientèle, la notoriété et les perspectives économiques.
La perte réelle subie par le locataire
Selon les cas, l’éviction peut entraîner une perte totale du fonds ou seulement un transfert d’activité. La différence est considérable dans le calcul.
Les indemnités accessoires
Frais de déménagement, frais de réinstallation, perte temporaire d’exploitation, trouble commercial, frais administratifs, éventuelle perte de clientèle : ces postes doivent être identifiés et chiffrés sérieusement.
La valeur locative et l’environnement commercial
L’adresse, la commercialité du secteur, l’état du marché, la rareté des locaux comparables et le potentiel d’exploitation influencent directement l’analyse.
La cohérence économique du dossier
Le juge ne raisonne pas uniquement sur des affirmations. Il attend des éléments concrets, documentés, comparables et justifiés.
Ce que cette décision rappelle aux bailleurs

Refuser le renouvellement d’un bail commercial sans indemnité est une démarche lourde de conséquences. Le motif grave et légitime doit être précis, solide et prouvé.

À défaut, le bailleur s’expose à devoir payer une indemnité parfois très importante, notamment lorsque l’emplacement est stratégique ou que le fonds de commerce est fortement attaché au local.

Ce que cette décision rappelle aux preneurs

Le locataire commercial ne doit pas considérer qu’un congé sans indemnité le prive automatiquement de ses droits.

Lorsque le motif invoqué est contestable, il peut être possible d’obtenir la reconnaissance du droit à indemnité d’éviction. Encore faut-il être en mesure de chiffrer cette indemnité avec méthode, pièces à l’appui, et selon une approche conforme aux usages en matière de fonds de commerce.

Conclusion

Cette décision illustre parfaitement l’importance d’une expertise indépendante.

Dans un contentieux de bail commercial, l’expert immobilier n’intervient pas seulement pour donner une valeur. Il apporte une lecture économique du dossier, met en évidence les conséquences concrètes de l’éviction et permet au juge, aux avocats et aux parties de travailler sur une base chiffrée, argumentée et défendable.

En matière d’indemnité d’éviction, l’enjeu n’est jamais uniquement juridique. Il est aussi patrimonial, commercial et financier. C’est pourquoi une évaluation sérieuse du fonds, du local et du préjudice économique reste indispensable.

06/04/2026

Aujourd’hui, votre expert revient sur un arrêt important de la Cour de cassation : Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-16.581.

Dans cette décision, la Cour de cassation confirme un principe essentiel en matière de baux commerciaux : le statut des baux commerciaux et le droit à indemnité d’éviction peuvent bénéficier à un local non immatriculé, dès lors qu’il forme, avec un local principal immatriculé, une unité d’exploitation unique et indivisible.

La Haute juridiction rappelle ainsi que, lorsque deux locaux sont exploités comme un seul fonds, l’absence d’immatriculation spécifique du local accessoire ne suffit pas à l’exclure du bénéfice du statut. Pour caractériser cette unité d’exploitation, plusieurs indices sont retenus : même adresse, libre circulation de la clientèle, conditions matérielles identiques et absence de comptabilité distincte.

Autrement dit, lorsque l’activité exercée dans les deux locaux s’inscrit dans un ensemble économique unique, l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés au titre de l’activité exercée dans l’ensemble suffit, sans qu’il soit nécessaire d’exiger une immatriculation autonome pour le local accessoire.

Portée pratique pour l’expert

Sur le terrain, l’expert en évaluation de l’indemnité d’éviction confronté à un pareil cas devra tenir compte des enseignements de cet arrêt.

En pratique, il ne pourra pas s’arrêter à la seule absence d’immatriculation du local accessoire. Son analyse devra intégrer la réalité de l’exploitation, afin de déterminer si le local non immatriculé participe, avec le local principal, à une unité d’exploitation unique et indivisible. Si tel est le cas, ce local devra entrer dans l’appréciation des droits attachés au statut des baux commerciaux, y compris dans le cadre de l’évaluation de l’indemnité d’éviction.

Conclusion

La Cour de cassation confirme ainsi que la réalité économique de l’exploitation prime sur une approche purement formelle de l’immatriculation. Lorsqu’un local accessoire est indissociable du local principal au sein d’une unité d’exploitation unique et indivisible, il peut bénéficier du statut des baux commerciaux et, le cas échéant, du droit à indemnité d’éviction, même en l’absence d’immatriculation distincte.

04/04/2026

Aujourd’hui, votre expert revient sur un nouvel arrêt de la Cour de cassation

Dans cette décision, la Haute juridiction rappelle un principe particulièrement important en matière probatoire : le juge peut statuer sur la base d’un rapport d’expertise amiable unilatéral, dès lors que son contenu est corroboré par des pièces, même annexées à ce rapport, à condition que ces pièces ne soient pas l’œuvre de l’expert.

C’est précisément l’enseignement de l’arrêt Cass. com., 1er avril 2026, n° 24-17.785.

En reprenant les points 13 et 14 de la décision, la Cour relève d’abord que le rapport d’expertise établi par un cabinet privé à la demande d’une partie évaluait le préjudice en s’appuyant sur plusieurs éléments justificatifs : documents comptables, commandes, factures et avoirs de la société concernée, annexés au rapport et servant de fondement aux conclusions de l’expert.

La Cour retient ensuite que la juridiction d’appel ne s’est pas fondée sur les seules affirmations de l’expert, mais bien sur une expertise non judiciaire dont le contenu était corroboré par des pièces issues de la comptabilité de la société, pièces qui n’étaient pas l’œuvre de l’expert. Dans ces conditions, la cour d’appel pouvait valablement s’appuyer sur ce rapport pour fixer les sommes mises à la charge de la société condamnée.

Conclusion

La Cour de cassation confirme une fois de plus qu’un rapport unilatéral non judiciaire peut constituer une preuve recevable et probante, dès lors qu’il est corroboré par des pièces objectives, extérieures au travail de l’expert, même lorsque ces pièces sont annexées au rapport.

03/04/2026

Valeur locative d'un supermarché, quand l'expertise n'a pas super marché !

Dans le cadre d’un dossier qu’on m’a confié récemment, dont je tairai naturellement le nom, je me suis replongé dans un arrêt particulièrement intéressant de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, chambre 1-7, 21 janvier 2021, n° 17/08561, opposant la SCI FOCH à la SAS Monoprix Exploitation.

En matière de valeur locative, l’expert ne peut pas travailler à l’approximation.
Il doit rechercher des locaux comparables, étudier les baux en cours, mais aussi les décisions de justice et les fixations judiciaires déjà intervenues.

Ce qui rend cette décision particulièrement instructive, ce sont les motifs retenus par la cour pour rappeler une règle essentielle :
la comparaison doit rester locale, concrète et économiquement cohérente.

Dans cette affaire, il était reproché à l’expert d’avoir retenu, faute de références suffisantes à Nice, des comparaisons issues d’autres grandes villes comme Lyon, Lille, Bordeaux ou Strasbourg. Or, la cour rappelle très clairement que, selon l’article R.145-7 du code de commerce, les références doivent être recherchées dans le voisinage. Elle admet que la rareté des références puisse conduire à élargir l’analyse à des commerces limitrophes ou à commercialité équivalente, mais certainement pas à d’autres métropoles sans lien direct avec le secteur concerné.

Et le juge le dit très clairement :

« L’article R 145-7 du code de commerce précité évoque bien les prix pratiqués dans le voisinage et il est constant que la rareté des éléments de référence peut conduire à les rechercher dans des commerces limitrophes à la commercialité équivalente ou à retenir des commerces de nature différente mais pas dans les autres métropoles. Dès lors, il était fondé d’exclure ces références. »

Autrement dit :
la valeur locative n’est pas une moyenne nationale.
Elle est sectorielle, locale, contextualisée.

Cette jurisprudence rappelle donc utilement aux praticiens de l’expertise que l’on ne fixe pas une valeur locative commerciale en allant chercher des loyers “qui arrangent” dans d’autres villes, aussi attractives soient-elles sur le papier.
Une référence n’est pertinente que si elle reflète le marché réel du bien expertisé.

C’est précisément dans ce type de dossier que l’expertise doit rester rigoureuse :
moins de théorie, plus de terrain ;
moins de généralisation, plus de comparaison sérieuse.

01/04/2026

La Cour de cassation rappelle une règle essentielle : tout investissement n’est pas forcément un bon investissement.

Dans un arrêt de la 3e chambre civile du 12 mars 2026 (pourvoi n° 24-18.397), la Cour de cassation est venue rappeler l’étendue du devoir d’information des professionnels de l’immobilier.

Dans cette affaire, un investisseur avait acquis un bien dans le cadre d’un investissement défiscalisant pour un montant de 144 210 €.
Dix ans plus t**d, ce bien était estimé à 59 000 €, soit une perte de valeur de près de 60 %.

La Cour a retenu la responsabilité du commercialisateur, non pas parce qu’il aurait mal anticipé le marché, mais parce que l’investissement avait été présenté de manière déséquilibrée, sans mise en perspective suffisante du risque réel de dévalorisation.

Cette décision rappelle une réalité simple :
un investissement immobilier ne doit jamais être analysé uniquement sous l’angle commercial ou fiscal.
Il doit être étudié avec objectivité, méthode et recul.

Avant de vous engager, que ce soit pour un bien d’habitation ou un commerce, il est essentiel de faire appel à un expert immobilier certifié en valeur vénale et commerciale.
Son rôle est de vous apporter une analyse objective, fondée sur des méthodes reconnues et conformes à la charte de l’expertise, afin d’évaluer la réalité du marché et la pertinence de l’investissement projeté.

Investir, oui. Mais investir en connaissance de cause.

13/03/2026

Votre expert obtient une nouvelle certification en matière d’évaluation des troubles anormaux du voisinage (TAV).

Les TAV constituent aujourd’hui un enjeu majeur en matière d’expertise immobilière.

Au cours de ses années d’exercice, votre expert a déjà été amené à traiter plusieurs dossiers liés à ces problématiques : perte de valeur vénale d’un bien, trouble de jouissance ou encore atteinte à la qualité de vie.

Ces expertises l’ont notamment conduit à analyser des situations variées telles que la présence d’antennes téléradio, des préjudices liés à la perte de lumière, ou encore des atteintes aux vues et à l’environnement immédiat d’un bien immobilier.

Afin d’approfondir encore ses compétences dans ce domaine complexe, votre expert a suivi une certification spécialisée consacrée à l’évaluation des troubles anormaux du voisinage. Cette formation permet de maîtriser les fondements juridiques et techniques de ces litiges et d’affiner l’analyse des préjudices pouvant affecter un bien.

Il existe plusieurs catégories de troubles qui peuvent parfois se cumuler. On distingue généralement quatre grandes familles :

-Les troubles sonores : nuisances excessives provoquant une gêne auditive anormale (CA Montpellier, 22 mars 2016, n°14/0316).

-Les troubles olfactifs : perception d’odeurs anormales ou désagréables (CA Nancy, 21 mai 2019, n°18/01266).

-Les troubles visuels : pollution visuelle, atteinte à la vue, à la luminosité ou perte d’ensoleillement (CA Rennes, 19 juin 2012, n°11/02076 ; TA Toulouse, 5 mars 2020, n°19/02814).

-Les troubles sanitaires ou environnementaux : situations présentant un risque ou une nuisance pour la sécurité ou la santé, comme par exemple certains stockages dangereux (Cass. 2e civ., 24 février 2005, n°04-10.362).

Cette certification a permis de réétudier ces notions en profondeur et d’approfondir les méthodes d’analyse utilisées en expertise immobilière.

La spécialisation dans ce domaine est essentielle compte tenu de la complexité des situations rencontrées et de la nécessité de démontrer juridiquement l’existence d’un préjudice.

Je reste bien entendu à votre disposition pour toute question ou pour toute mission d’expertise liée aux troubles anormaux du voisinage.

25/02/2026

Cass. 3e civ., 8 janvier 2026, n° 23-22.803

La décision rendue par la troisième chambre civile le 8 janvier 2026 (n° 23-22.803) marque une inflexion significative en matière de droit de la preuve dans les contentieux techniques, notamment en construction et en évaluation immobilière.

1️⃣ Reconnaissance pleine de l’expertise amiable contractuelle

La Cour de cassation consacre clairement la valeur probatoire d’une expertise amiable lorsqu’elle est prévue par une clause contractuelle obligeant les parties à désigner un expert d’un commun accord.

Jusqu’à présent, la jurisprudence demeurait prudente : une expertise amiable, même contradictoire, ne pouvait en principe fonder à elle seule la décision du juge. Elle constituait un élément de preuve parmi d’autres.

Désormais, lorsque :

* l’expertise résulte d’une clause contractuelle,
* l’expert est désigné conjointement,
* le principe du contradictoire est respecté,

le juge peut fonder exclusivement sa décision sur ce rapport.

C’est un tournant majeur.

2️⃣ Une évolution structurante pour la pratique immobilière

En matière de valeur vénale, d’éviction commerciale, de loyers renouvelés ou d’indemnités d’occupation, les expertises constituent le cœur du débat judiciaire.

Cette décision :

* renforce la sécurité juridique des mécanismes contractuels d’expertise,
* réduit le risque de remise en cause systématique devant le juge,
* confère une force probante accrue aux expertises amiables encadrées.

Pour les professionnels de l’immobilier et du commerce, cela ouvre une perspective concrète : anticiper le règlement des différends par la contractualisation de l’expertise.

3️⃣ Un levier pour éviter des contentieux longs et coûteux

Les procédures judiciaires en matière immobilière sont souvent :

* longues (plusieurs années),
* techniquement complexes,
* financièrement lourdes (expertises judiciaires, avocats, frais annexes).

En reconnaissant qu’une expertise amiable contractuelle peut suffire à emporter la conviction du juge, la Cour de cassation :

* favorise la résolution anticipée des litiges,
* limite la judiciarisation systématique,
* sécurise les relations contractuelles.

Concrètement, une clause d’expertise amiable obligatoire peut désormais constituer un véritable outil de régulation économique.

4️⃣ Une invitation claire à intégrer des clauses d’expertise dans les contrats

La portée pratique de l’arrêt est évidente :

La Cour de cassation invite implicitement les praticiens à intégrer, dans l’ensemble des contrats (maîtrise d’œuvre, baux commerciaux, promesses, conventions d’indivision, pactes d’associés, etc.), des clauses organisant :

1. la désignation d’un expert commun,
2. les modalités contradictoires de l’expertise,
3. l’engagement des parties à se soumettre à ses conclusions.

Nous assistons à une consolidation du principe selon lequel la preuve peut être conventionnellement organisée, sous réserve du respect du contradictoire.

5️⃣ Une avancée juridique pertinente et structurante

Le principe posé par la Cour est juridiquement cohérent :

* il respecte la liberté contractuelle,
* il valorise l’autonomie de la volonté,
* il renforce l’efficacité économique des contrats.

En matière d’évaluation immobilière et commerciale, cette évolution est particulièrement pertinente : elle confère à l’expertise amiable contractuelle une crédibilité renforcée et un véritable poids décisionnel.

Conclusion

L’arrêt du 8 janvier 2026 (Cass. 3e civ., n° 23-22.803) consacre la force probante d’une expertise amiable lorsqu’elle est prévue par le contrat et menée contradictoirement.

C’est une avancée majeure pour les praticiens du droit immobilier et de l’évaluation : elle transforme l’expertise amiable d’outil accessoire en véritable instrument de sécurisation contractuelle et de prévention des litiges.

Dans une logique de maîtrise du risque juridique et économique, la rédaction de clauses d’expertise amiable devient désormais un enjeu stratégique incontournable.

Thibault Delhez Expert certifié en valeur vénale et commerces

08/06/2026

03/06/2026

15/05/2026

02/05/2026

06/04/2026

04/04/2026

03/04/2026

01/04/2026

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