15/05/2026
Cette décision du Tribunal judiciaire de Paris, 18e chambre 3e section, du 12 janvier 2026, n° RG 23/15066, rappelle une règle essentielle en matière de bail commercial : le droit de repentir du bailleur ne peut pas toujours effacer les conséquences d’un congé avec refus de renouvellement.
Dans cette affaire, le bailleur avait délivré un congé avec refus de renouvellement, ouvrant droit en principe au paiement d’une indemnité d’éviction au profit du locataire. Il a ensuite tenté d’exercer son droit de repentir, c’est-à-dire de revenir sur son refus et d’accepter finalement le renouvellement du bail.
Le tribunal ne suit pas cette analyse. Il considère que le locataire avait déjà engagé un processus irréversible de départ des lieux : information de la clientèle, cessation de l’activité, liquidation du stock, fermeture de ligne téléphonique, retrait du mobilier et arrêt effectif de l’exploitation.
La conséquence est importante : le droit de repentir exercé par le bailleur est privé d’effet. Il n’entraîne donc pas le renouvellement du bail. Le congé avec refus de renouvellement conserve ses conséquences et ouvre droit, au profit du locataire, au paiement d’une indemnité d’éviction.
Pourquoi l’expertise immobilière devient indispensable
Dans ce type de dossier, le débat ne s’arrête pas à la validité du congé ou à l’efficacité du droit de repentir. Une fois le principe de l’indemnité reconnu, la vraie question devient : combien vaut réellement l’éviction ?
Et c’est précisément là que l’intervention d’un expert immobilier spécialisé en indemnité d’éviction devient déterminante.
L’indemnité d’éviction ne se limite pas à un montant forfaitaire ou à une simple estimation théorique. Elle suppose une analyse complète de la situation économique, commerciale et immobilière.
La valeur du fonds de commerce
L’expert doit apprécier l’activité réellement exploitée, le chiffre d’affaires, la rentabilité, la clientèle, l’emplacement, la notoriété du commerce, les perspectives économiques et la dépendance du fonds à son local.
Dans cette affaire, l’activité concernait notamment la vente de disques, DVD, CD, objets d’occasion et produits liés à la musique. Ce type d’activité nécessite une analyse fine : la clientèle est-elle attachée au lieu ? L’activité pouvait-elle être transférée ailleurs ? Le fonds a-t-il été réellement perdu ou simplement déplacé ?
Ces questions ont un impact direct sur le montant de l’indemnité.
La perte réelle subie par le locataire
L’un des enjeux majeurs est de déterminer si l’éviction entraîne une perte totale du fonds de commerce ou seulement un transfert d’activité.
La différence est considérable.
Si le fonds est perdu, l’indemnité peut intégrer la valeur de remplacement du fonds.
Si le fonds est transférable, l’indemnisation peut être davantage orientée vers les frais de transfert, de réinstallation, la perte temporaire d’exploitation et le trouble commercial.
L’expert permet donc de qualifier économiquement la situation, au-delà des seules affirmations des parties.
Les indemnités accessoires
L’indemnité d’éviction peut également comprendre plusieurs postes complémentaires :
frais de déménagement, frais de réinstallation, frais administratifs, perte temporaire d’exploitation, trouble commercial, frais de mutation, perte éventuelle de clientèle ou encore coûts liés à la recherche d’un nouveau local.
Ces éléments doivent être identifiés, justifiés et chiffrés sérieusement.
Le rôle de l’expert est précisément de vérifier la réalité de ces postes et leur lien direct avec l’éviction.
La valeur locative et l’environnement commercial
L’expert doit également analyser la valeur locative des locaux, la commercialité du secteur, l’état du marché, la rareté des locaux comparables et le potentiel d’exploitation de l’emplacement.
Un commerce situé dans un environnement porteur, avec une clientèle attachée au quartier ou à l’adresse, ne s’évalue pas de la même manière qu’un commerce facilement transférable.
L’adresse, la visibilité, le flux piéton, la typologie de clientèle et la qualité de l’emplacement sont autant de paramètres qui influencent directement l’évaluation.
La cohérence économique du dossier
Cette décision montre aussi que le juge ne peut pas fixer une indemnité d’éviction sur la seule base d’affirmations.
Il a besoin d’éléments concrets, documentés, comparables et techniquement exploitables.
C’est pourquoi le tribunal ordonne une expertise judiciaire : il reconnaît le droit à indemnité, mais il confie à un expert la mission de déterminer le montant réel du préjudice.
L’expertise apporte alors une méthode, une neutralité et une base de discussion contradictoire entre les parties.
Ce que cette décision rappelle aux bailleurs
Exercer un droit de repentir suppose d’agir dans un cadre strict.
Lorsque le locataire a déjà engagé un processus irréversible de départ, le bailleur ne peut pas simplement revenir en arrière pour éviter le paiement de l’indemnité d’éviction.
Cette décision rappelle donc qu’un congé avec refus de renouvellement est un acte lourd de conséquences. Avant de le délivrer, le bailleur doit anticiper le coût potentiel de l’éviction et mesurer les conséquences économiques de sa décision.
À défaut, il peut se retrouver exposé au paiement d’une indemnité importante, déterminée après expertise judiciaire.
Ce que cette décision rappelle aux preneurs
Le locataire commercial ne doit pas considérer que le droit de repentir du bailleur neutralise automatiquement ses droits.
Lorsque le départ est déjà engagé de manière irréversible, il peut être possible de contester l’efficacité du repentir et de maintenir le droit à indemnité d’éviction.
Mais encore faut-il pouvoir démontrer concrètement les démarches réalisées : information de la clientèle, arrêt de l’activité, liquidation du stock, restitution ou libération des locaux, fermeture des services liés à l’exploitation, perte de clientèle ou impossibilité de reprise.
Là encore, l’approche probatoire est essentielle.
Conclusion
Cette décision illustre parfaitement l’importance d’une expertise indépendante en matière de bail commercial.
Dans un contentieux d’indemnité d’éviction, l’expert immobilier n’intervient pas seulement pour donner une valeur. Il permet de comprendre la réalité économique du dossier, d’identifier les conséquences concrètes de l’éviction et de distinguer ce qui relève de la perte du fonds, du transfert d’activité ou des indemnités accessoires.
L’enjeu n’est donc pas uniquement juridique. Il est aussi patrimonial, commercial et financier.
C’est pourquoi une évaluation sérieuse du fonds de commerce, de l’emplacement, de la valeur locative et du préjudice économique reste indispensable pour permettre au juge, aux avocats et aux parties de travailler sur une base chiffrée, argumentée et défendable.
