Quelles sont les heures d'ouverture ?

Lundi 09:00 - 19:00 Mardi 09:00 - 19:00 Mercredi 09:00 - 19:00 Jeudi 09:00 - 19:00 Vendredi 09:00 - 19:00

Quel est le site Web ?

https://www.facebook.com/people/Martin-Laviolette-Avocats-Immobilier-et-Succession/100087467711655/?paipv=0&eav=AfZE8C3e

Martin Laviolette Avocats Immobilier et Succession, 2 Rue de Poissy, Paris (2026)

10/06/2026

Donner un bien immobilier à un seul de ses enfants sans léser les autres

Un couple est venu nous voir au sujet d'un appartement que se partageraient, en principe, leurs trois enfants. Un seul y est attaché ; les deux autres n'en veulent pas. Les parents souhaitaient le transmettre de leur vivant à cet enfant, tout en garantissant aux deux autres une compensation équivalente. Ils pensaient régler la question par une reconnaissance de dette signée devant notaire.
Une reconnaissance de dette devant notaire est valable et opposable. Mais elle ne neutralise pas les règles du rapport des libéralités et de la réserve héréditaire (articles 843 et suivants du Code civil). Au décès, l'ensemble des donations doit respecter la réserve de chaque enfant, sous peine de réduction.
Pour sécuriser l'équité, la donation-partage (articles 1075 et suivants du Code civil) est préférable. Le bien est attribué à l'enfant intéressé, qui verse une soulte aux deux autres. Lorsque les conditions de l'article 1078 sont réunies, la valeur des lots est figée au jour de l'acte et le bien n'est pas rapportable. La revalorisation des soultes payables à terme est d'ordre public (article 1075-4), ce qui protège les enfants créanciers.
La donation-partage devant notaire offre donc une sécurité que la simple reconnaissance de dette ne donne pas.

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05/06/2026

Refus communal de raccordement à l'eau potable : la commune peut-elle s'opposer ?

Un propriétaire transforme un local désaffecté en habitation. Son permis de construire a été accordé sur la base d'une alimentation par un puits privé. Quelques mois plus t**d, la commune refuse de raccorder la parcelle au réseau public d'eau potable, alors qu'un réseau passe à une vingtaine de mètres et dessert plusieurs habitations voisines.
La commune motive son refus par l'absence de desserte, l'impossibilité d'indiquer un délai puisqu'elle ne prend pas les travaux à sa charge, et l'absence de preuve d'une source privée potable. Le propriétaire se sent piégé : un réseau existe, des voisins en bénéficient, mais sa parcelle reste à l'écart.

Aucune disposition n'impose à la commune une obligation absolue de raccordement. Le Conseil constitutionnel reconnaît toutefois que l'accès à l'eau constitue un objectif de valeur constitutionnelle (déc. n° 2015-470 QPC), et l'article L. 1321-1 du Code de la santé publique impose à la collectivité d'assurer la salubrité de l'eau destinée à la consommation humaine.
Le permis ayant été délivré sur la base d'une alimentation par puits, la commune n'est pas tenue d'assurer le raccordement ultérieur. En revanche, si des habitations voisines en situation comparable sont desservies par un réseau passant à 20 mètres, le refus peut être contesté pour rupture d'égalité devant le service public, voire pour erreur manifeste d'appréciation.
Les voies de recours sont connues : recours gracieux auprès du maire dans les deux mois, puis recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif. En cas d'urgence, un référé-suspension (art. L. 521-1 CJA) ou un référé-mesures utiles (art. L. 521-3) peut être engagé. Un dossier solide reste indispensable : plan parcellaire, photographies du tracé du réseau, identité des habitations desservies, démonstration de la non-potabilité du puits.
Compte tenu de la technicité du contentieux administratif, l'assistance d'un avocat est vivement recommandée.

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29/05/2026

Décès pendant un divorce en cours : le conjoint survivant perd-il ses droits ?

Une procédure de divorce engagée depuis 8 mois. Et puis, le mari décède brutalement.

C'est la situation dans laquelle s'est trouvée récemment une personne que j'accompagne, mère de trois enfants, mariée depuis vingt-deux ans.

Dès le lendemain du décès, la famille du défunt s'est présentée au domicile conjugal et a emporté une partie des biens : meubles, bijoux, documents, effets personnels. Certains objets appartenaient aux enfants eux-mêmes.

Elle est arrivée à mon cabinet persuadée qu'étant en instance de divorce, elle n'avait plus aucun droit. Que la donation au dernier vivant était devenue caduque. Que la famille avait « pris ses droits » sur le patrimoine.

C'est inexact. Et la confusion est extrêmement fréquente.

Quelques rappels juridiques :

→ Tant que le jugement de divorce n'est pas prononcé, le mariage existe juridiquement. Le conjoint survivant est veuf ou v***e, avec l'intégralité de ses droits successoraux.

→ La donation au dernier vivant n'est révoquée qu'au prononcé du divorce. Une procédure en cours ne produit aucun effet révocatoire automatique.

→ Soustraire des biens avant l'inventaire peut constituer un recel successoral (art. 778 C. civ.), un vol ou un abus de confiance. Les sanctions sont sévères.

→ En présence de trois enfants, la réserve héréditaire est de trois quarts. Elle ne peut être écartée par aucune disposition.

Dans ces dossiers, le temps joue contre le conjoint survivant. L'article 2276 du Code civil est redoutable : « en fait de meubles, possession vaut titre ». La charge de la preuve pèse sur celui qui réclame. Les premières 48 heures sont décisives.

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18/05/2026

Les héritiers bloquent la délivrance de votre legs en attendant que la quotité disponible soit calculée ?

Ce refus est constitutif d’une faute.
La Cour de cassation 1ère Civ. 4 février 2026 · n° 24-11.230 l’a rappelé clairement.

La délivrance de legs est une mesure essentiellement provisoire.

Ce que cela signifie concrètement : signer la délivrance ne prive pas l'héritier réservataire de ses droits.
Il peut toujours faire valoir sa réserve héréditaire, demander la réduction du legs, contester la succession, mais après la délivrance, pas avant.

En un mot, ce n'est pas parce qu'un héritier réservataire signe la délivrance de legs qu'il renonce définitivement à quoi que ce soit.
La délivrance ne préjuge en rien du règlement définitif.
Cependant, refuser de signer en attendant que la quotité disponible soit calculée, c'est utiliser la délivrance comme levier de blocage — ce que la loi ne permet pas.
Ce blocage engage la responsabilité civile des héritiers réfractaires et peut les condamner à verser des dommages-intérêts.

L'affaire en deux minutes :

Un père décède en laissant deux héritières réservataires et deux petits-enfants légataires universels par testament authentique. Une vente immobilière en Espagne est prévue, l'acheteur est trouvé. Les héritières conditionnent leur signature à la détermination préalable de la quotité disponible.
La vente échoue. Les légataires perdent le bénéfice de l'opération.
La cour d'appel de Paris valide la position des héritières.
La Cour de cassation casse l’arrêt de la Cour d’appel et ouvre la voie aux dommages-intérêts.

Ce que vous devez retenir selon votre situation :

Vous êtes légataire universel : le refus de délivrance fondé sur l'attente du calcul de la quotité disponible est fautif.
Vous pouvez mettre en demeure les héritiers, saisir le tribunal, et demander réparation du préjudice subi.
Vous êtes héritier réservataire : signer la délivrance ne vous engage à rien de définitif.
Vous conservez tous vos recours.
Bloquer la succession pour obtenir une garantie que la loi ne prévoit pas vous expose à une condamnation.

Délai à connaître : l'action en délivrance de legs se prescrit par 5 ans à compter de l'ouverture de la succession.

Les successions testamentaires sont souvent bloquées non pas par mauvaise foi, mais par méconnaissance des règles.

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13/05/2026

Les agents de la mairie peuvent-ils inspecter votre construction sans vous expliquer pourquoi ?

C'est l'une des questions les plus fréquentes en droit de l'urbanisme.

La Cour de cassation y répond clairement (3e civ., 26 mars 2026).

LE CONTEXTE
Un propriétaire du Var refuse l'accès à son terrain à des agents communaux venus constater des constructions édifiées sans autorisation en zone naturelle protégée. La commune obtient du juge une autorisation de visite. Le propriétaire se pourvoit en cassation : selon lui, les articles L. 461-1 et L. 461-3 du Code de l'urbanisme sont trop vagues et violent sa vie privée.

LA DÉCISION
La Cour valide le dispositif. L'imprécision des textes n'est pas une atteinte aux droits fondamentaux, parce que le mécanisme est entouré de garanties solides.

QUELLES SONT LES GARANTIES QUI PROTÈGENT LE PROPRIÉTAIRE ?
L’objet de l’inspection doit être strictement limité à la conformité urbanistique.
Aucune perquisition ni saisie n’est possible.
Les documents demandés doivent être liés aux seuls travaux contrôlés.
L’autorisation judiciaire est obligatoire en cas de refus du propriétaire.
L’application est limitée aux ouvrages de moins de 6 ans.

CE QUE CELA CHANGE POUR VOUS
Vous avez le droit de refuser l’inspection. Mais si la justice autorise la visite, vous devrez vous y plier.
Mon conseil : si vous avez un doute sur la régularité de vos travaux, ne subissez pas le contrôle — anticipez-le. Une régularisation a posteriori est souvent possible, et bien moins coûteuse qu'une procédure pénale.

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05/05/2026

Vous échangez votre appartement cet été à Paris, Lyon ou sur la Côte d'Azur ? Les risques que vous devez connaitre.

L'échange de logement entre particuliers explose chaque été. C'est pratique, économique, convivial.

Mais juridiquement, ce n'est pas sans risque.

Vous êtes locataire ?

Votre bail interdit probablement la sous-location sans accord écrit de votre bailleur.

Un échange ponctuel et gratuit entre amis ? Le risque est limité — mais pas nul.

Un échange via plateforme avec points ou contreparties ? Le bailleur pourra soutenir qu'il s'agit d'une sous-location déguisée.

Conséquences possibles : → Résiliation du bail pour manquement grave → Dommages-intérêts si le bailleur prouve un préjudice

Vous êtes propriétaire à Paris, Lyon, Bordeaux ou Nice ?

Vous n'êtes pas non plus totalement libres.

Votre règlement de copropriété peut interdire toute occupation à caractère touristique — même gratuite, même courte.

En cas de non-respect : action du syndicat des copropriétaires, remise en conformité, dommages-intérêts.

Vous laissez des inconnus dans votre appartement

Vos clés. Votre mobilier. Votre gaz. Votre électricité.

En cas d'incendie, dégât des eaux ou vol, vous restez responsable vis-à-vis de votre bailleur, de vos voisins et de votre copropriété.

Et votre assurance habitation ne couvre pas forcément l'occupation par des tiers via une plateforme d'échange.

Vérifiez donc les conditions générales avant de partir.

Les 3 questions à se poser avant tout échange de logement

Mon bail ou mon règlement de copropriété l'autorise-t-il ?

Mon assurance couvre-t-elle l'occupation par des tiers ?

La plateforme que j'utilise crée-t-elle une contrepartie qui requalifie l'échange en sous-location ?

Un doute sur votre situation à Paris ou en Île-de-France ?

Le cabinet Martin Laviolette Avocats intervient en droit immobilier et droit du bail pour les propriétaires et les locataires.

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04/05/2026

Un proche vient de décéder. Êtes-vous bénéficiaire d'une assurance-vie sans le savoir ?

C'est l'une des questions les plus posées après un décès. Et la réponse est souvent : oui, sans le savoir.

En France, 13 milliards d'euros de contrats d'assurance-vie ne sont pas réclamés par leurs bénéficiaires. Simplement parce que personne ne savait qu'ils existaient.

Quelle est la procédure pour savoir si vous êtes bénéficiaire d’une assurance-vie

Étape 1 — Interrogez l'AGIRA

L'AGIRA (Association pour la gestion des informations sur le risque en assurance) centralise les demandes de recherche de contrats d'assurance-vie.

La démarche est entièrement gratuite et se fait en ligne : formulaireassvie.agira.asso.fr

Vous devez fournir :

Une copie de l'acte de décès du défunt

Vos nom, prénom et adresse postale

Étape 2 — L'AGIRA contacte tous les assureurs en 15 jours

L'AGIRA transmet votre demande à l'ensemble des compagnies d'assurance, mutuelles et institutions de prévoyance du marché français.

Étape 3 — L'assureur vous répond sous 1 mois

Si un contrat existe à votre profit, l'assureur a 1 mois pour vous contacter et vous demander les documents nécessaires au versement du capital. Passé ce délai, des intérêts courent automatiquement.

⚠️ Attention aux délais

L'AGIRA est compétente si le décès date de moins de 10 ans. Au-delà, c'est la Caisse des dépôts et consignations (CDC) qu'il faut interroger . Si vous êtes bénéficiaire, vous devez déposer une déclaration partielle de succession (formulaire 2705-A) dans les 6 mois suivant le décès pour éviter des pénalités fiscales

Ce que l'assurance-vie change par rapport à la succession classique

L'assurance-vie échappe aux règles successorales ordinaires. Les capitaux versés au bénéficiaire désigné ne font pas partie de la succession et bénéficient d'une fiscalité avantageuse — indépendamment des héritiers légaux.

Mais attention : dans certains cas, une assurance-vie peut être requalifiée en donation déguisée et réintégrée dans la succession — notamment si les primes versées sont manifestement exagérées au regard du patrimoine du défunt.

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17/04/2026

Succession et indivision : une réforme majeure en 2026

La Loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, entrée en vigueur le 9 avril 2026, marque un tournant en droit des successions.

Son objectif est simple : débloquer des situations qui pouvaient rester figées pendant des années.

Ce qu’il faut retenir :

1. Successions vacantes : des ventes enfin simplifiées

Le curateur dispose désormais de pouvoirs élargis :

✔️ Vente des biens immobiliers facilitée
✔️ Possibilité de donner mandat pour signer les actes
✔️ Publicité renforcée, notamment numérique

Concrètement : les successions sans héritier ou abandonnées pourront être réglées beaucoup plus rapidement

2. Indivision bloquée : un indivisaire peut agir seul

L’article 815-6 du Code civil est modifié.

En cas de blocage par un coindivisaire, le juge peut autoriser la vente du bien dans l’intérêt commun.

Concrètement : fini les situations où un seul héritier empêche toute décision

3. Indivisions en Corse : un régime renforcé

✔️ Décision à la majorité des 2/3
✔️ Procédure encadrée par le notaire
✔️ Possibilité d’opposition contrôlée par le juge

Objectif : faciliter la sortie d’indivisions anciennes, souvent complexes

4. Partage judiciaire modernisé

Le juge voit son rôle renforcé :

✔️ Intervention possible sur des dossiers complexes
✔️ Procédure plus adaptée aux situations bloquées
✔️ Clarification de la compétence territoriale

Concrètement : la voie judiciaire devient une vraie solution stratégique

Ce qu’il faut comprendre

Cette réforme donne enfin des outils efficaces pour :

✔️ sortir d’une indivision conflictuelle
✔️ vendre un bien bloqué
✔️ accélérer une succession en attente

À Paris et en Île-de-France, ces situations sont extrêmement fréquentes (biens familiaux, successions longues, conflits entre héritiers).

Une analyse juridique en amont permet souvent de débloquer la situation rapidement.

Vous êtes confronté à une succession bloquée ou une indivision ?
Un accompagnement stratégique permet d’éviter des années de blocage

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14/04/2026

Maison familiale bloquée en Guadeloupe ou en Martinique ?

Vous avez peut-être jusqu’en 2038 pour débloquer la situation… avec un avantage fiscal.

C’est une situation que je rencontre très souvent.

Une maison héritée des parents ou des grands-parents.
Plusieurs héritiers.
Personne ne peut vendre.
Personne ne peut rénover.
Personne ne peut décider.

Résultat :
➡️ La maison reste bloquée
➡️ Elle se dégrade
➡️ Les tensions familiales augmentent

C’est l’indivision successorale.

Mais ce que beaucoup ignorent, c’est qu’il existe aujourd’hui un dispositif spécifique pour l’Outre-mer.

✔️ 50 % des héritiers suffisent pour agir
✔️ Possibilité de vendre ou partager
✔️ Exonération fiscale possible
✔️ Dispositif valable jusqu’au 31 décembre 2038

En étroite relation avec l’Outre-mer, je connais bien ces situations.

Dans ces dossiers, il ne s’agit pas seulement de droit.
Il s’agit souvent de :

maisons familiales transmises depuis plusieurs générations
héritiers répartis entre Guadeloupe, Martinique, métropole et étranger
situations familiales parfois figées depuis des années
Mon objectif :
👉 débloquer juridiquement la situation
👉 préserver les équilibres familiaux
👉 sécuriser la transmission

Une maison familiale en indivision n’est pas une fatalité.
Il existe souvent des solutions.

Vous êtes concerné ?
Vous connaissez quelqu’un dans cette situation ?

⬇️ Article complet en commentaire

07/04/2026

🏡 SCI familiale et succession : bonne idée… ou futur conflit ?

Créer une SCI familiale pour transmettre un bien immobilier est devenu un réflexe.
On entend souvent : « Mets ton appartement en SCI, ce sera plus simple pour tes enfants ».

En pratique, la réalité est plus nuancée.

En tant qu’avocat en droit des successions, je vois chaque année des SCI familiales qui facilitent la transmission… et d’autres qui deviennent de véritables nœuds de conflits familiaux.

⚖️ SCI familiale : comment cela fonctionne ?

Avec une SCI familiale :

Ce ne sont plus les héritiers qui détiennent directement l’immeuble
Mais des parts sociales de la société
Les règles de gestion sont fixées dans les statuts
L’objectif est souvent d’anticiper la succession et d’éviter l’indivision classique.

✅ Les avantages de la SCI familiale

La SCI peut permettre :

D’organiser la transmission progressivement
De conserver la maîtrise de la gestion
De maintenir un bien dans la famille
D’éviter certains blocages successoraux
Elle est particulièrement utile pour :

Un patrimoine locatif
Une maison familiale
Une transmission progressive aux enfants
⚠️ Mais attention aux idées reçues

Contrairement à ce que l’on pense souvent :

❌ La SCI ne supprime pas les conflits familiaux
❌ Elle ne permet pas de déshériter les enfants
❌ Elle n’évite pas toujours l’indivision

En pratique, les conflits les plus fréquents :

Un héritier occupe le bien sans accord
Désaccord sur la vente
Blocage des décisions
Conflit sur la gérance
🎯 SCI familiale : bien anticiper pour éviter les blocages

Une SCI bien rédigée peut fluidifier la succession.
Une SCI mal anticipée peut complexifier durablement la situation.

C’est pourquoi il est souvent utile de se faire accompagner :

Avant la création de la SCI
Avant les donations de parts
Au moment de la succession
En cas de conflit entre héritiers
Chaque situation familiale est différente.
La SCI est un outil juridique puissant, mais elle doit être adaptée à votre patrimoine et à votre famille.

Pour lire l’article complet voir commentaire ⬇️

Martin Laviolette Avocats Immobilier et Succession

10/06/2026

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