TransOpéra Transaction

14/05/2013

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14/05/2013

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03/04/2013

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28/03/2013

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26/03/2013

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26/03/2013

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20/09/2012

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20/09/2012

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14/09/2012

PRETS IMMOBILIERS: UNE RENTREE TRES FAVORABLE

Les taux d'intérêt continuent de se situer à des niveaux particulièrement attractifs en septembre, d'après le courtier Cafpi. Et ce contexte pourrait se prolonger sur le marché du crédit immobilier.

En septembre, le courtier Cafpi annonce obtenir des taux de 2,74% sur dix ans et de 3,03% sur quinze ans en Alsace, Champagne-Ardenne, Franche-Comté et en Lorraine. Avec un taux d'appel de 3,35% sur vingt ans, la Bourgogne se positionne bien, comme les régions Aquitaine et Poitou-Charentes, où il est possible d'obtenir 3,60% sur 25 ans aux meilleurs profils d'emprunteurs. "L'annonce de la Banque centrale européenne (BCE) de lancer un deuxième programme d'achats d'obligations d'Etats apaise les esprits et laisse présager la confirmation de la baisse des taux", analyse Philippe Taboret, Directeur général adjoint de Cafpi.

Pas de remontée des taux de crédit immobilier à court terme.

En effet, les engagements pris par Mario Draghi, le Président de la BCE, ont tendance à rassurer les marchés financiers. "Dans ces conditions, les économistes ne s'attendent plus, à court terme, à une remontée des taux. Mais l'avenir reste incertain". En France, le taux de l'OAT (obligation assimilable du Trésor) oscille autour de 2,20% à la mi-septembre. Il existe donc de réelles opportunités à saisir pour les acquéreurs immobiliers. D'autant que les banques n'ont pas encore atteint leurs objectifs commerciaux fixés pour l'année 2012, et devraient se montrer attentives aux clients et prospects demandant un financement. "Ne serait-ce que pour rattraper le re**rd de production de crédits immobiliers, qui a chuté de 30% sur le 1er semestre 2012, par rapport au 1er semestre 2011", précise Philippe Taboret. "Aussi elles se montreront sans doute moins strictes sur le profil du candidat à l'emprunt".

31/07/2012

A VENDRE EN EXCUSIVITE

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30/07/2012

QUE PEUT-ON NEGOCIER LORS D'UN ACHAT SUR PLAN?

L’achat sur plan ou Vefa (vente en état futur d’achèvement) est un projet qui rassure autant qu’il inquiète les futurs acquéreurs. En plus de bénéficier d’une exonération de taxe foncière durant les deux années suivant l’achèvement du logement, les Vefa offrent de nombreuses couvertures telles que les garanties décennale et de « bon fonctionnement », ainsi que celle de « parfait achèvement ». En outre, l’échelonnement des paiements au fur et à mesure permet de souffler financièrement et offre la sécurité de ne pas payer pour un projet qui ne sortira jamais de terre.

Mais tout prévoir à l’avance pour une maison qui, comme son nom l’indique, n’existe que « sur plan » peut angoisser plus d’un propriétaire. Quel serait l’agencement parfait pour la cuisine ? Parquet ou moquette pour la chambre à coucher ? Avant de signer, sachez qu’il existe une certaine marge de négociation.

Le contrat de réservation, l’étape à ne pas rater

Ce contrat préliminaire va initier la réservation du bien, c’est aussi le préambule du contrat de vente définitif. Soyez scrupuleux car tout ce qui y sera mentionné devra obligatoirement être honoré par le vendeur ou par le promoteur.

Il doit comporter une description extrêmement précise du bien : matériaux de construction, nombre, nature et agencement des pièces, surface habitable, situation dans l’immeuble quand il s’agit d’une copropriété, prix prévisionnel de la vente, conditions de révision et, bien sûr, la date prévue pour la signature du contrat de vente définitif. À savoir : l’absence de l’une de ces mentions peut entraîner la nullité du contrat.

Vous n’avez rien à perdre, entrez dans la négo !

Avant de passer au contrat de vente, il faut savoir que pour un prix donné, on vous proposera des formules « clés-en-main ». Mais dans la mesure du possible (et du raisonnable), vous êtes en droit de discuter certains détails, voire de vous faire offrir des prestations complémentaires.

Et là, pas de secret, plus vous connaissez votre « dossier », plus vous pourrez tourner la situation à votre avantage : où en sont les ventes dans cette résidence ? Que proposent les concurrents et à quels prix ? Quels ont été les avantages négociés par ceux qui ont déjà signé un contrat de vente définitif ?

Les plus habiles y ont gagné des prises électriques supplémentaires, un revêtement mural en peinture plutôt qu’en papier peint, un parquet massif en lieu et place d’une moquette, une terrasse carrelée ou autres prestations initialement proposées en option. Mais sachez-le, ce qui se négocie le plus fréquemment est la gratuité des frais de notaire ! Un passage obligé qui représente tout de même entre 3 et 4 % du prix de vente final, soit une jolie remise…

26/07/2012

QU'EST-CE QU'UN MANDAT DE GESTION LOCATIVE?

Mandant, mandataire, qu’est-ce que c’est au juste ?

Le mandat de gestion locative est un acte par lequel le propriétaire d’un bien, appelé ici le mandant, donne le pouvoir d’accomplir en son nom de nombreux actes liés à la gestion de son patrimoine et à la location à un mandataire. Celui-ci peut être, au choix, un administrateur de biens, un notaire, un syndic, sans oublier, bien sûr, une agence immobilière.

Les services proposés

Le but du mandat de gestion ? Vous faciliter la vie ! Idéal lorsqu’on habite loin du bien à louer, qu’on est fâché avec la paperasserie et la comptabilité ou que l’on veut proposer des locations de courte durée à rotation élevée (de type maison de vacances et locations saisonnières). Voici donc les services, au choix et à la carte, proposés par la majorité des mandataires.

Avant l’arrivée des futurs locataires :

• Réalisation des diagnostics obligatoires
• Suivi et coordination des réparations nécessaires
• Recherche des locataires potentiels, réception et l’analyse des dossiers
• Rédaction des contrats de bail et état des lieux avant signature.

Une gestion du patrimoine au quotidien :

• Encaissement et virement mensuel des loyers ;
• Emission des avis d’échéance ;
• Règlements des appels de charges de la copropriété ;
• Révision annuelle du loyer en fonction de l’indice de référence des loyers ;
• Régularisation annuelle des charges ;
• Suivi des travaux en cours et aide au choix de l’artisan en fonction des besoins et de l’urgence
• S’occuper du ménage et de la remise en ordre de votre maison quand vous louez d’une semaine sur l’autre pour de courtes locations.

En cas de contentieux, le mandataire est là pour :

• Vous informer sur vos droits et les recours possibles ;
• Relancer les paiements auprès des locataires mauvais payeurs ;
• Constituer un dossier d’impayé et mettre en œuvre des poursuites ;
• Vous proposer une garantie contre les loyers impayés et la vacance locative, c’est-à-dire le temps de non-location d’un bien entre deux locataires.

Et le coût dans tout ça ?

Bien sûr, tous ces services ont un prix, qui représente en moyenne entre 5 et 9 % TTC des sommes encaissées. Lors de la signature, soyez attentifs aux prestations incluses dans le mandat afin d’éviter des frais imprévus. De plus, si le loyer est assez important ou que vous avez mis plusieurs biens en gérance, il est tout à fait possible de négocier avec le mandataire des frais de gestion qui peuvent parfois descendre en dessous de 5 %.

Un dernier conseil pour la route : avant de signer ce mandat, soyez malin et n’hésitez pas à comparer les services et les pourcentages appliqués. Enfin, entendez-vous bien avec le mandataire lors de la négociation quant au taux des frais, à savoir s’il vous parle hors taxes ou TTC, pour vous éviter toute mauvaise surprise…