18/01/2017
Décence du logement : la Haute Cour vient nous donner quelques précisions utiles
A titre préliminaire, il est essentiel de faire quelques rappels sur l’essentiel des critères d’un logement décent.
a) Notion du logement décent
Les caractéristiques sont définies par le décret no 2002-120 du 30 janvier 2002 (JO 31 janv.).
Sur le contenu exhaustif du décret, voir le lien suivant :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000005632175
Pour l'essentiel, le logement décent est d'abord un logement qui satisfait à certaines conditions liées à la sécurité physique et à la santé des locataires.
Les matériaux de construction, des canalisations ou des revêtements ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité du locataire.
Le logement doit également être doté d'éléments d'équipement et de confort nécessaires à l'habitation.
La jurisprudence récente vient d’apporter des précisions sur certains critères de décence du logement.
Concernant les éléments d'équipement : le décret précise que les réseaux et branchements d'électricité et de gaz ainsi que les équipements de chauffage et de production d'eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et les règlements.
Lorsque l'installation électrique n'est plus aux normes actuelles, le locataire ne peut exiger une mise en conformité, sauf s'il démontre la dangerosité de l'installation (CA Paris, 6e ch. B, 27 mars 2003, Conte c/ SCI Imefa, AJDI 2003, p. 503 ; Rép. min. à QE no 73576, JOAN Q. 6 mai 2002, p. 2428).
Par ailleurs, le logement dont le branchement de gaz n’est pas en bon état lors de l’entrée dans les lieux, ne satisfait pas aux caractéristiques du logement décent. (Cassation 3ème chambre civil, 14 février 2012, n°11-13.135).
Dans cet arrêt la cour de cassation rappel que les branchements de gaz doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement.
Aussi, les parties ne peuvent valablement convenir que le locataire exécutera les travaux de mise aux normes de confort et d’habitabilité pour rendre le logement décent.
Dans le même arrêt, la Haute Cour a décidé que le logement ne satisfait pas aux normes de décences si les dispositifs de garde-corps des balcons ne sont pas dans un état conforme à leur usage.
La surface habitable minimale et les éléments d’équipement et de confort des pièces sont également précisés par le décret.
Le logement doit disposer au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2 m 20 soit un volume habitable au moins égal à 20 m3.
L'article 3 du Décret du 30 janvier 2000 indique les éléments d'équipement et de confort que doit comporter le logement, le 5° de ce texte précise en outre que le logement doit être équipé :
« d'une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., ( ...) L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c., soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ».
L'obligation de disposer d'un WC à l'intérieur du logement dépend donc du nombre de pièces.
Dans un arrêt en date du 21 mars 2012 la troisième chambre civile de la cour de cassation a été amenée à préciser la notion de logement « d’une seule pièce » pour l’appréciation de la décence d’un logement par rapport à l’obligation d’installer un wc.
En effet, la cour de cassation a estimé que le bailleur doit installer des toilettes à l’intérieur du logement si la disposition de l’espace le permet.
Pour la Cour de cassation, l'existence d'un mur séparatif dans les lieux loués implique pour le bailleur une obligation d'installer des toilettes dans les lieux loués.
Cassation civ.3e, 21 mars 2012, n°11-14.838.
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