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Api'stones

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✨Marchand de biens
🏠Investisseuse immobilier
🗣️Conseil en immobilier
Membre Cercle MDB

Sandrine – Marchand de biens / Investisseuse immobilier

J’ai découvert l’immobilier en 2019 et ce secteur s’est imposé comme une évidence : révéler le potentiel de l’ancien, créer des logements accessibles à un plus grand nombre et transformer des biens que d’autres n’osent plus envisager. Ce qui me motive : donner une seconde vie aux bâtiments, créer de la valeur durable et accompagner chaque pr

ojet avec sérieux et bienveillance. Fondatrice d’API’STONES, j’accompagne vendeurs, investisseurs et professionnels dans des opérations sur mesure :
→ rénovation, division, réhabilitation
→ création de petites copropriétés
→ collaboration avec artisans, architectes et partenaires de confiance

Je valorise le patrimoine local, repense des espaces et mets sur le marché des logements optimisés, modernes et accessibles. Membre du CercleMDB ⭕, réseau réunissant des professionnels engagés dans des opérations structurées et responsables. CE QUE JE FAIS

🏡 Achat / Rénovation / Revente
🏡 Division de maisons, immeubles et corps de ferme
🏡 Mise en copropriété – optimisation du bâti
🏡 Valorisation de biens complexes ou atypiques
🏡 Accompagnement investisseurs – solutions clés en main

J’avance avec clarté, engagement et le souci constant de trouver les meilleures solutions. OÙ J’INTERVIENS ?

📍 Gironde, Landes, Charente & Côte Atlantique
Pessac • Talence • Blanquefort • Le Taillan-Médoc • Le Haillan • Le Bouscat
Izon • Vayres • Libourne • Angoulême • Cognac • Rochefort • Entre-deux-Mers
Dax et ses environs

BUDGET

▪️ Opérations 10 k€ à 2 M€
▪️ Possibilité d’achat sans condition suspensive de prêt

POURQUOI ME CONTACTER ?

🌟 Investisseurs
👉 Biens clés en main prêts à louer ou habiter, et plateaux à réinventer pour ceux qui recherchent une forte marge de valorisation.

🌟 Agents immobiliers, chasseurs, CGP, Family Offices
👉 Biens anciens, atypiques, avec potentiel de division ou difficiles à vendre : j’analyse, je sécurise et je peux acheter rapidement.

🌟 Vendeurs
👉 Je révèle le potentiel des biens nécessitant rénovation ou division. COMPÉTENCES

Urbanisme • Division de bâti • Valorisation immobilière • Rénovation
Financement • Prospection • Analyse de marché • Transactions

EN SAVOIR PLUS SUR MOI

Passionnée et engagée, j’aime relever des défis avec sérieux et enthousiasme. J’aime aussi la nature, les voyages, ainsi que les moments simples en famille ou entre amis.

10/06/2026

Investir à Bordeaux : faut-il encore regarder uniquement l’hypercentre ?

Le marché évolue.
Et aujourd’hui, les opportunités ne se trouvent pas uniquement là où tout le monde regarde.

Certains secteurs méritent une attention particulière :
📍 quartiers en transformation
📍 communes périphériques attractives
📍 zones bien desservies
📍 secteurs avec potentiel de valorisation

Un bon investissement, ce n’est pas seulement une adresse connue.
C’est un équilibre entre emplacement, prix d’acquisition, potentiel travaux et stratégie de sortie.

À Bordeaux et autour, chaque quartier raconte une dynamique différente.
Et c’est souvent l’analyse locale qui fait la différence.

Selon vous, quels secteurs bordelais ont le plus de potentiel aujourd’hui ?

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Je suis Sandrine - API’STONES, marchand de bien et investisseuse immobilier, membre du cercle MDB. Si vous souhaitez vendre, investir ou si vous recherchez votre résidence principale, je serai ravie de vous rencontrer.

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05/06/2026

Créer de la valeur, ce n’est pas seulement acheter un bien.

Un mur défraîchi.
Une cuisine vieillissante.
Des espaces mal pensés.

Pour certains : un logement fatigué.
Pour un investisseur : un potentiel à révéler.

Le métier de marchand de biens ne consiste pas uniquement à acheter et revendre.

Il consiste à transformer, optimiser les volumes, repenser les usages, moderniser, redonner de l’attractivité à un bien.

Derrière chaque rénovation réussie, il y a des choix techniques, des arbitrages budgétaires… et beaucoup d’anticipation.

Parce qu’un avant/après réussi se prépare longtemps avant le premier coup de marteau.

Vous êtes plutôt team gros travaux ou rafraîchissement intelligent ?

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02/06/2026

Acheter un bien à 250 000€ ne coûte jamais… 250 000€. ⬇️

Quand on parle investissement immobilier, beaucoup regardent uniquement le prix affiché.

Pourtant, d’autres éléments sont à prendre en compte.

Il faut aussi intégrer :
✔ frais de notaire
✔ budget travaux
✔ taxe foncière
✔ charges de copropriété
✔ diagnostics / assurances
✔ marge pour les imprévus

Et c’est souvent ce dernier point qui change complètement la rentabilité d’un projet.

Analyser un bien, ce n’est pas seulement regarder son prix d’achat.
C’est comprendre son potentiel… mais aussi anticiper sa réalité économique.

Parce qu’un bon investissement n’est pas forcément celui qui paraît le moins cher.

Et vous, quel coût caché vous a déjà surpris dans un projet immobilier ?
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27/05/2026

🚧 C’est parti, les travaux démarrent !

Nous attaquons la mise en plateau de 4 logements proposés à la vente en plateaux à aménager. 🏗️

Objectif : livrer des lots prêts à être transformés par leurs futurs acquéreurs.
Les travaux devraient être terminés d’ici environ 1 mois et demi. ⏳

✅ Compteurs Enedis
✅ Compteurs d’eau
✅ Cloisons coupe-feu
✅ Arrivées d’eau dans chaque lot
✅ Évacuations des eaux usées

Une belle étape pour ce projet de valorisation immobilière. 🔨🏡
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22/05/2026

🏡 3 choses à savoir avant d’acheter un bien à rénover

Acheter un bien avec travaux peut être une excellente opportunité… à condition de bien anticiper 👇

1️⃣ Refaire une peinture, changer un sol ou moderniser une cuisine n’a rien à voir avec une reprise de toiture, une intervention sur la structure, des réseaux à refaire ou des problèmes d’humidité.
Certains postes peuvent rapidement faire basculer l’équilibre financier d’une opération.
💡 L’enjeu : identifier les gros travaux dès la première visite et estimer correctement le budget global, avec une marge de sécurité pour les imprévus.

2️⃣ L’urbanisme peut changer tout le projet
Avant d’acheter, il faut vérifier ce que le PLU autorise réellement : division, créationde lots, stationnement, extension, surélévation, changement de destination, création d’ouvertures…
Un projet mal étudié d’un point de vue urbanisme peut vite devenir un cauchemar, que ce soit pour une opération de marchand de biens ou pour un investissement locatif.
💡 L’enjeu : valider la faisabilité réglementaire avant de se projeter trop loin.

3️⃣ La sortie doit être pensée avant l’achat
Acheter un bien à rénover, ce n’est pas seulement imaginer ce qu’il pourrait devenir.
C’est aussi savoir à qui il sera destiné ensuite : revente, location nue, meublée,colocation, résidence principale, investisseur…
Le produit fini doit correspondre à une demande réelle du marché local.
💡 L’enjeu : sécuriser la stratégie de sortie dès l’acquisition, pour éviter de créer unbeau projet… difficile à vendre ou à louer.

✨ Un projet de rénovation réussi, ce n’est pas qu’une bonne affaire à l’achat.
C’est une vision globale : achat + travaux + valorisation.

Vous avez un projet ? On peut en parler.

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18/05/2026

⚖️ Le protocole d’éviction : un levier souvent méconnu

Dans certains projets, les biens ne sont pas vides.
Ils sont déjà loués… et cela peut vite freiner une opération.

Pourtant, il existe une alternative à la procédure classique : le protocole d’éviction.
Concrètement ?

C’est un accord trouvé directement avec le locataire pour organiser son départ, dans un cadre clair pour tout le monde.

Pourquoi on l’utilise ?
✔️ Pour éviter des délais trop longs
✔️ Pour sécuriser le projet
✔️ Pour pouvoir avancer plus rapidement sur les travaux ou la revente
Mais surtout, cela repose sur une chose essentielle : le dialogue.

On est loin de l’image “brutale” que certains peuvent avoir.
L’idée, c’est de trouver une solution équilibrée qui convient à tous.

C’est typiquement le genre de levier qu’on utilise en tant que marchand de biens pour débloquer une situation… et faire avancer un projet.

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13/05/2026

📸 AVANT / APRÈS

Transformer un bien ancien, c’est à la fois déceler son potentiel, anticiper les contraintes, harmoniser les espaces et surtout travailler avec les bons partenaires.

🏠Voici un bel aperçu d’un chantier API’STONES ; derrière chaque transformation, il y a des choix réfléchis, une coordination rigoureuse et une vision claire du projet.

Chaque bâtiment à son histoire… il suffit de lui offrir une nouvelle page 📝

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08/05/2026

✨ Redonner de la valeur aux biens atypiques
C’est souvent là que tout commence.

Un bien qui ne rentre pas dans les cases.
Un espace mal agencé.
Un potentiel que peu de personnes perçoivent…

👉 Et pourtant.
Chez Api’Stones, c’est exactement ce que nous aimons faire :
voir au-delà de l’existant pour révéler le potentiel.

🔍 Repenser les volumes
🔧 Optimiser les espaces
💡 Créer de nouveaux usages

Transformer un bien atypique en un lieu de vie cohérent, fonctionnel et attractif.
Ce sont ces projets qui demandent plus de réflexion… mais qui offrent aussi les plus belles transformations ✨

📩 Vous avez un bien ou un projet atypique ? Échangeons sans tarder.

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04/05/2026

🏗️ Derrière un chantier, il y a bien plus que des travaux

Être marchand de biens, ce n’est pas seulement acheter et revendre.
👉 C’est aussi piloter, coordonner et suivre chaque étape du chantier.

Sur le terrain, cela signifie :
✔️ organiser les interventions
✔️ coordonner les différents corps de métier
✔️ suivre l’avancement au quotidien
✔️ anticiper les imprévus

L’objectif ? Respecter les délais, maîtriser les coûts et garantir un résultat à la hauteur du projet.

Vous avez des questions ? N’hésitez pas à me contacter pour en savoir davantage.

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29/04/2026

⚖️ Quand la réalité du terrain s’invite dans un projet immobilier

On m’a récemment présenté un immeuble à fort potentiel, situé dans une grande ville, sur un emplacement privilégié.

Un bien dans son jus, inoccupé depuis plusieurs années, avec du travail à prévoir… mais aussi de vrais fondamentaux :
🏛️ de la pierre
📍 un très bon emplacement
🔨 un potentiel de valorisation évident

Sur le papier, le dossier mérite clairement une visite.
L’agent immobilier me donne donc rendez-vous sur place.

Et là… surprise.
Impossible d’entrer.

La clé ne rentre pas dans la serrure.
Très vite, je comprends que la serrure a probablement été changée.

En prenant un peu de recul dans la rue, nous remarquons également que deux fenêtres sont ouvertes, alors qu’elles ne l’étaient visiblement pas quelques jours auparavant.

Le bien est très probablement squatté.
C’est aussi ça, la réalité du métier de marchand de biens.

Derrière les projections, les plans et les belles transformations, il y a parfois :
🔸 des accès impossibles
🔸 des situations complexes
🔸 des délais imprévus
🔸 des décisions à prendre avec sang-froid

Dans ce type de dossier, il faut avancer étape par étape : vérifier, sécuriser, mobiliser les bons interlocuteurs et garder le cap.
La visite n’a pas pu avoir lieu aujourd’hui.
Mais le potentiel est toujours là.

🚧 Affaire à suivre…
Est-ce que nous réussirons à visiter ce bien ?
Est-ce que le projet pourra avancer malgré cet imprévu ?
Je vous tiendrai informés de la suite.

C’est aussi ça, être marchand de biens : voir le potentiel, tout en composant avec la réalité du terrain.

💬 Déjà confronté à ce type de situation ? Échangeons.

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