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IBC

Name: IBC
Address: 14, Rue Kerautret Botmel, Rennes, 35000, FR
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IBC " OPTIMISER L'INVESTISSEMENT IMMOBILIER "

Le marché de l'immobilier est complexe et en constante évolution ; IBC recherche et étudie les solutions les plus novatrices pour optimiser la décision de ses clients en synergie avec l'ensemble de ses partenaires, de ses ressources et de ses outils d'analyse. Notre objectif est de définir le plus exactement possible les contours de votre situation actuelle, de vos projets à court et long terme et

de vous proposez la ou les solutions les mieux adaptées à votre profil et ce afin d'obtenir la meilleure rentabilité et sécurité dans l'opération sélectionnée. Plus encore nous pouvons prendre en charge l'ensemble du projet depuis : la recherche du bien, la recherche de du financement bancaire, les travaux

31/01/2026

La pierre plie, mais se réinvente : le retour en grâce de l’immobilier professionnel.

Si l’immobilier résidentiel demeure le socle patrimonial des Français, la phase actuelle du cycle impose d’élargir le regard. Dans un environnement marqué par la hausse des taux, la normalisation des prix et une sélectivité accrue, l’immobilier professionnel – et en particulier les plateaux de bureaux – s’impose comme une réponse rationnelle et performante pour les investisseurs en quête de rendement et de visibilité.
Car les fondamentaux qui soutiennent la résilience de la pierre jouent ici à plein.
D’abord, l’immobilier professionnel reste un actif réel productif. Là où l’immobilier résidentiel est parfois contraint par des plafonnements de loyers, une fiscalité mouvante ou des impératifs sociaux, les bureaux relèvent d’une logique économique plus lisible. Le loyer est le fruit d’un usage professionnel, adossé à une création de valeur par l’occupant. Cette dimension confère aux revenus locatifs une robustesse accrue, souvent indexée, et mieux corrélée à l’activité réelle qu’aux aléas émotionnels des marchés.
Ensuite, la rareté joue désormais en faveur des bureaux de qualité. Contrairement aux idées reçues, le télétravail n’a pas supprimé le besoin de bureaux : il l’a transformé. Les entreprises rationalisent leurs surfaces, mais recherchent des espaces mieux situés, plus flexibles, plus performants sur le plan énergétique. Or, l’offre neuve est freinée par les mêmes contraintes structurelles que le résidentiel : raréfaction du foncier, normes environnementales exigeantes, coûts de construction élevés. Résultat : les plateaux bien localisés, conformes aux standards ESG, deviennent des actifs recherchés et défensifs.
La correction des prix crée par ailleurs une fenêtre d’opportunité rare. Là où le résidentiel résiste parfois à l’ajustement, l’immobilier professionnel a déjà intégré une part significative de la remontée des taux dans ses valorisations. Pour l’investisseur long terme, cela se traduit par des points d’entrée plus attractifs et des rendements faciaux sensiblement supérieurs à ceux du logement, souvent compris entre 5 % et 8 %, voire davantage selon les marchés.
La logique de sélectivité, enfin, y est un atout plutôt qu’une contrainte. Comme pour le résidentiel, l’époque de l’achat indifférencié est révolue. Mais cette exigence joue en faveur des investisseurs avertis : plateaux divisibles, immeubles bien desservis, locataires solides, baux sécurisés. Autant de paramètres qui permettent de construire un revenu locatif stable, lisible et résilient.
En définitive, l’immobilier professionnel ne constitue pas une alternative à la pierre : il en est l’évolution naturelle dans un contexte plus exigeant. Actif tangible, générateur de cash-flow, protégé par la rareté et porté par des usages économiques durables, le bureau retrouve sa place dans les stratégies patrimoniales ambitieuses.
La pierre ne rompt pas. Elle change de visage. Et pour qui sait la lire, elle offre encore de très solides perspectives de rentabilité.

24/06/2025

REFORME DES BAUX COMMERCIAUX

La réforme du bail commercial est introduite par un projet de loi « portant simplification de la vie des entreprises » présentée en Conseil des ministres le 24 avril dernier, et en cours de vote par les assemblées, elle vise à alléger la charge du bail commercial, élément crucial de la réussite de l’activité d’une entreprise. Deux changements marquants:

Le paiement mensuel du loyer :

Un nouvel article sera créé dans le Code de commerce et il sera d’ordre public, toute clause contraire sera donc réputée non écrite. La nouvelle loi sera alors applicable aux contrats en cours, à l’exclusion des contrats portant sur des activités industrielles et sur des locaux à usage exclusif de bureaux.

Elle prévoit que « : « Le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d'un local destiné à l'exercice d'une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande. Cette demande prend effet à compter de la prochaine échéance de paiement du loyer prévu par le bail ».

Le Preneur (Locataire) doit faire la demande au Bailleur pour obtenir le paiement mensuel du loyer.

À ce stade du vote de la loi, il n’a pas été précisé la forme à laquelle la demande doit être réalisée ou adressée : acte extrajudiciaire, lettre recommandée avec avis de réception (LRAR), ou lettre simple ; il est préconisé de réaliser cette demande a minima par LRAR.

Enfin, il convient d’être prudent quant à la personne à qui est adressée la demande. En effet, le mot « bailleur » n’est pas écrit dans le texte, donc il semblerait que le mandataire (agence immobilière) pourra être destinataire de cette demande. Il convient aussi d’envisager la transmission de la demande à tous les bailleurs en cas d’indivision.

Concrètement, une fois la demande formulée, le Bailleur n’a pas le choix, car la loi prévoit que cette demande est « de droit », mais uniquement si le Preneur est à jour de tous ses loyers et charges en cours et sans re**rd de paiement à terme.

Ainsi le loyer sera payé mensuellement à compter de la prochaine échéance.

Par exemple, si le loyer et trimestriellement payé (paiement tous les 3 mois, soit en Janvier, Avril, Juillet, Octobre) et si la demande est formulée en Avril, alors le paiement mensuel est applicable au mois de Juillet.

L’encadrement du dépôt de garantie :

La nouvelle loi va compléter l’actuel article L.145-40 du Code de commerce en rajoutant des dispositions qui visent à limiter le montant du dépôt de garantie, et prévoyant que « Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d'un local […] ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d'un trimestre.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux pris à bail, l'obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur. »

Le dépôt de garantie sera au maximum de trois mois de loyer, il peut donc être d’un mois ou deux mois.

Cette disposition ne sera applicable pour les nouveaux baux commerciaux signés ou renouvelés à compter de la date d’entrée en vigueur de la loi.

La loi s’applique pour la vente de l’immeuble, mais aussi les cas de « mutation à titre gratuit », c’est-à-dire les successions, ou donations, donc en cas de changement de Bailleur.

La restitution du dépôt de garantie devra s’exécuter dans les 3 mois à compter de la remise des clés au Bailleur ou à son mandataire (agence immobilière).

Enfin, la loi s’appliquera en cas de vente ou mutation à titre gratuit, qui interviendra trois mois après la date d'entrée en vigueur de la loi.

FOCUS :

La réforme du bail commercial introduite par un projet de loi « portant simplification de la vie des entreprises » modifie plusieurs dispositions en la matière, mais deux nouvelles mesures vont intéresser directement entreprises en raison de leurs visées économiques : l’obligation du bailleur d’accepter le paiement du loyer mensuellement et le plafonnement du dépôt de garantie.

18/03/2025

BAIL COMMERCIAL ACTE NOTARIE :

La rédaction d’un bail commercial n’est soumise à aucune condition de forme particulière ; il peut donc être établi par les parties elles-mêmes et l'on parle alors d’acte sous seing privé.
Il peut aussi être établi par un notaire, donc par acte authentique ; cette forme présente de nombreux avantages pour les deux parties, tant au niveau de la rédaction du contrat de bail que de son exécution.

Quel est le rôle du notaire lors de la rédaction du bail ?
Les conseils et l’expertise du notaire dans le domaine juridique assurent aux deux parties une sécurité juridique ; c’est pourquoi recourir à un notaire est particulièrement recommandé en matière de baux, qu’ils soient commerciaux ou à usage d’habitation. En effet, le notaire :
• vérifie que le bailleur est bien le véritable propriétaire, et qu’il peut signer le bail ;
• garantit une convention équilibrée protégeant autant le propriétaire que le locataire ;
• veille au respect de la réglementation en vigueur afin d’éviter la nullité du contrat de bail . Le bailleur doit fournir au locataire un certain nombre de documents et diagnostics au moment de la conclusion du contrat tel que l’état des lieux ou l’état des risques naturels et technologiques par exemple.

A NOTER : la loi Pinel du 18 juin 2014 a eu pour effet de rapprocher la réglementation des baux commerciaux de celle des baux d’habitation, en rendant obligatoire notamment l’état des lieux, l’inventaire précis et limitatif des charges, impôts et taxes liés au bail et leur répartition entre le propriétaire et le locataire. En savoir plus en cliquant ici.

Quels sont les avantages du bail notarié ?

Le notaire, en raison de sa qualité d’officier public, confère au contrat conclu entre les parties un caractère authentique ayant plusieurs effets avantageux pour les parties :
• il confère « date certaine » au bail ce qui permet de le rendre opposable aux tiers contrairement à un bail sous seing privé qui peut ne pas être enregistré ;
• il donne au contrat de bail une force probante , c’est-à-dire que son contenu est considéré comme la réalité de ce que les parties ont voulu ;
• les clauses qu’il comporte sont incontestables (sauf par la voie de l’inscription de faux), tant à l’égard des parties qu’à l’égard des tiers ;
• il constitue un titre exécutoire puisque que le bail notarié est revêtu de la forme exécutoire c’est-à-dire qu’il a la force d’une décision de justice. Ainsi, le propriétaire qui constate le défaut de paiement de son locataire peut directement s’adresser à un huissier de justice pour récupérer les loyers dus.
Attention : en revanche, le bail notarié ne dispense pas le propriétaire d’engager une procédure judiciaire pour obtenir l’expulsion de son locataire.
Qui doit payer les frais de notaire ?

En général, les frais de notaire sont partagés entre le preneur et le bailleur ; toutefois, les parties peuvent décider de prévoir une autre répartition par le biais d’une convention.

07/12/2023

LA PLUS VALUE IMMOBILIERE :

Autre cas d'exonération : vente pour acquisition de sa résidence principale dans un délai de deux années qui suive la cession du bien concerné.

27/07/2023

INDICE ILAT
l'Elément important à prendre en compte pour un investisseur est la revalorisation annuelle des loyers qu'ils perçoit et à l'heure actuelle les rendements de certains investissements sont faibles voir bloqués et de facto le risque n'est pas forcément récompensé à sa juste mesure.

Depuis plusieurs mois l'indice ILAT reprend des niveaux de revalorisation qui permet pour les candidats investisseurs de retrouver de bonnes raisons d’investir dans des actifs liés au secteur de l’immobilier que sont les biens destinés aux activités tertiaires.

DEFINITION de l'ILAT
L'indice ILAT permet de calculer la variation de loyer entre deux périodes données ou de définir le plafond de loyer dans le cadre d'un bail commercial (ou de son renouvellement), pour les contrats de location relatifs aux activités tertiaires (non commerciales et non artisanales). Il s'agit de la clause d'indexation qui permet d'indexer le montant du loyer à partir de l'indice de référence (ILAT) et le nouvel indice. Cet indice concerne les locaux liés à une activité tertiaire comme un immeuble de bureaux, plateaux de bureaux ou encore les infrastructures collectifs servant aux loisirs.

Utilisation de l’ILAT
L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) est utilisé pour la révision des loyers des baux professionnels (baux commerciaux). Il s’applique aux locataires qui ont une activité dans le secteur tertiaire : les professions libérales et les activités effectuées dans des entrepôts logistiques. Les activités commerciales ou artisanales sont exclues de son champ d’application. Ces dernières relèvent de l’indice des loyers commerciaux (ILC).

Cet indice est fréquemment utilisé par les SCPI de Bureaux dans la révision de leurs loyers (révision du loyer). Le bailleur fait généralement référence au dernier indice utilisé dans la quittance de loyer pour l'indexation du loyer. Les conditions sont fixées dans le contrat de bail (d'où l'importance de bien préparer la signature du bail). Il y a généralement deux types de révisions : soit une révision annuelle (chaque année le nouveau loyer est indexé) soit une révision triennale (tous les 3 ans). La publication de cet indice est trimestriel. Vous pouvez retrouver les éléments sur le site de l'INSEE ou également d'indices-immobilier.com chaque trimestre.

POINT DE REPERE
L’indice ILAT enregistre un nouveau taux de + 6,51 % au premier trimestre 2023.

IBC

23/03/2023

Faire la différence entre un diagnostic de performance énergétique (DPE) et un audit énergétique :

En matière de rénovation énergétique, il n’est pas toujours facile de faire la différence entre un diagnostic de performance énergétique (DPE) et un audit énergétique ; cela est pourtant essentiel, car à compter du 1er avril prochain, un audit énergétique sera obligatoire en cas de vente d’une mono-propriété classée F ou G.

Explications :

Le DPE détermine le classement énergétique des habitations :

Amélioré en 2021 pour devenir plus lisible et plus clair, le DPE est un document essentiel qui évalue la performance énergétique et climatique d’un bien immobilier ; il estime la consommation d’énergie et le niveau d’émission de gaz à effet de serre. Selon les résultats, un logement sera classé entre A excellent indice et G très énergivore.

Ce diagnostic est obligatoire avant toute vente ou mise en location d’un logement, sauf ceux qui ne sont pas occupés plus de 4 mois par an. Depuis 2021, le DPE doit contenir une description des équipements du logement (chauffage, ventilation, eau chaude sanitaire, etc.), la quantité d’énergie consommée par l’habitation par équipement et globalement, ainsi que des conseils pour aider l’occupant à consommer moins. Il est obligatoire de faire réaliser un DPE par un professionnel certifié.

Ce document doit être intégré dans le dossier des diagnostics techniques (DDT). Cela permettra au futur propriétaire ou locataire d’obtenir des conseils ou recommandations pour mieux maîtriser leur consommation d’énergie. Depuis sa réforme.

Le DPE est opposable :

Cela signifie qu’un acheteur ou un locataire peut se retourner contre le vendeur ou le bailleur en cas de DPE erroné. Le DPE, moins complet qu’un audit énergétique, est valable 10 ans. Au-delà, un nouveau DPE doit être réalisé. Attention ! Les DPE réalisés avant 2021 sont valables moins longtemps : ceux effectués entre 2013 et 2017 ne sont plus valables et ceux faits entre 2018 et 2021 le restent jusqu’au 31 décembre 2024 seulement.

L’audit énergétique obligatoire pour vendre une passoire thermique :

Parce qu’il est plus complet qu’un DPE, il est préférable d’effectuer un audit énergétique pour connaître avec précision les travaux les plus efficaces. De plus, à compter du 1er avril prochain, un audit énergétique sera obligatoire en France métropolitaine pour vendre une monopropriété considérée comme une passoire thermique (étiquette F ou G).

Cette mesure s’appliquera dans les départements et régions d’outre-mer (DROM) à compter du 1er juillet 2024. Cet audit comprend notamment un état des lieux général du bien, une estimation de la performance du bâtiment - qui s’appuie sur le DPE - et des propositions de travaux de rénovation énergétique. Il doit être remis à l’acheteur potentiel dès la première visite et inclus dans la promesse de vente. Son but est d’informer le candidat acquéreur, pour que celui-ci puisse intégrer ces travaux et leur coût dans son programme d’achat. Il doit aussi contenir au moins deux scénarios de propositions de travaux à effectuer pour améliorer la performance énergétique du bien concerné.

L’audit énergétique obligatoire cohabite avec l’audit énergétique incitatif pour la rénovation globale des bâtiments. Celui-ci formule également des propositions de travaux de rénovation énergétique et permet d’être éligible au forfait de rénovation globale de « MaPrimeRénov ».

Jusqu’à présent, les deux audits n’étaient pas substituables. Toutefois, prochainement l’audit énergétique obligatoire pourra être utilisé en lieu et place de l’audit incitatif ; en effet, l’acheteur d’une passoire énergétique qui souhaite entreprendre des travaux de rénovation de celle-ci n’aura pas besoin d’effectuer à nouveau un audit incitatif pour demander l’aide financière MaPrimeRénov, Il pourra utiliser l’audit obligatoire réalisé par l’ancien propriétaire avant l’acte de vente. Une simplification bienvenue et un gain financier.

31/05/2021

AMO (assistance à maîtrise d'ouvrage)

L’Origine de cette assistance :

Au cours d’un projet de construction, le Maître d’ouvrage fait face à des obligations qu’il doit respecter tout en gérant la réalisation d’un ouvrage. La gestion des Appels d’offres, des délais de réalisation, de livraison et de réception des travaux, du budget, du parfait achèvement ou encore la garantie décennale font partie de ses obligations légales et contractuelles. La Maîtrise d’ouvrage, considérée comme étant le chef de projet, est confrontée à des complexités évolutives. Elles représentent des performances techniques, une baisse des délais d’achèvement de projet, les consultations d’entreprises, une hausse de l’attention envers la sécurité, la qualité et les divers impacts sociaux et environnementaux.

Afin que le déroulement du projet puisse se passer dans les meilleures conditions possibles, le MOA peut faire appel à l’assistance à maîtrise d’ouvrage, un prestataire appelé AMO ou AMOA, qui fait partie d’une notion qui n’est pas exprimée dans la loi MOP. L’assistant à maîtrise d’ouvrage est appelé à exercer ses missions lorsque le MOA ne parvient pas à faire comprendre ses besoins auprès du Maître d’œuvre (MOE) ou quand il n’apprécie pas ses propositions.

Les missions d’AMO :
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L’assistance à maîtrise d’ouvrage, à ne pas confondre avec la maîtrise d’ouvrage déléguée, a comme principale mission d’aider le Maître d’ouvrage privé ou public dans le suivi de son chantier et dans sa prise de décisions propre à la conception et à la réalisation de l’ouvrage. En effet cet assistant présent tout au long de la conduite de projet, intervient dans le but de combler l’absence de compétences techniques du Maître d’ouvrage.

Plus précisément, ce guide apporte sa maîtrise des coûts, des délais, de la qualité,de l’environnement ou encore de l’organisation. Par ailleurs, l’assistant à Maîtrise d’ouvrage aide le MOA à la rédaction du DCE, contrôle les processus d’intervention, assiste au choix du MOE, au montage d’opération, à la coordination des différents acteurs, au suivi et à la réception des travaux ou encore à la gestion des déchets du chantier.

A connaitre : IBC vous accompagne et vous conseil ; vous pouvez nous contacter dans le cadre d'une mission d'assistance de type AMO au 0749 366 396 pour évaluer vos besoins en la matière et ce en fonction de l'importance de votre projet de construction.

15/01/2021

BAISSE DES FRAIS DE NOTAIRE :

Le 1er janvier dernier, un arrêté prévoyant une baisse des frais de notaire sur tous les actes que ces professionnels du droit exercent, est entré en vigueur.

Il s’agit en réalité d’une diminition des émoluments des notaires, c'est-à-dire de leur rémunération directe.

Pour rappel, il était initialement prévu que cet arrêté entre en vigueur le 1er mai 2020, mais la crise du Covid et l’état d'urgence sanitaire qui s'est ensuivi avaient entraîné le report de l’application de ces mesures au 1er janvier 2021.

Ce décalage s'explique notamment par le fait que les notaires ont vu leur activité économique impactée par la crise sanitaire et ses conséquences (confinement, fermeture des offices notariaux au public, interdiction des visites immobilières, etc.).

BON À SAVOIR :

Tous les actes notariés sont concernés par cette réforme, mais certains enregistrent une baisse plus significative que d’autres.

Baisse des frais de notaire : quel impact sur votre achat immobilier ?

Concrètement, comment cet arrêté va-t-il impacter vos achats immobiliers ? Le CSN (Conseil Supérieur du Notariat) a calculé que la baisse globale des actes notariés au 1er janvier 2021 sera en moyenne de 1,9%, mais concernant les achats immobiliers, les émoluments des notaires sont dorénavant fixés selon le barème suivant :

Pour une transaction allant de 0 à 6 500 €, ils sont désormais de 3,870 % (contre 3,950 % en 2020).
De 6 500 € à 17 000 €, les émoluments sont de 1,596 % contre 1,627 % auparavant.
Pour une acquisition immobilière de 17 000 € à 60 000 €, les frais de notaire s’élèvent à 1,064 % et non plus à 1,085 %.
Pour les achats de plus de 60 000 €, les émoluments sont passés de 0,814 % à 0,799 %.

26/11/2020

Dans le cadre d'un investissement en locatif professionnel (surface à usage de bureaux) IBC a accompagné un investisseur dans tous les compartiments de son projet pour conduire au mieux celui-ci.
Descriptif du Projet :
Bien acquis : surface de bureau de 120 m2.
Localisation : Centre d'Affaires - Rennes 35000
Prix net vendeur : 140. 000 €
Loyer annuel (hors les charges et TF) : 14. 400 €
Rentabilité brute : 10. 28 %
Nous le remercions pour sa confiance.

Adresse

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Rennes
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