04/03/2026
LE DROIT DE PRÉEMPTION URBAIN ET LES DROITS DE PRÉFÉRENCE
En matière de vente immobilière, tout ne se joue pas entre vendeur et acquéreur.
Certains tiers disposent d’un droit d’acquérir le bien en priorité : ce sont les titulaires de droits de préemption ou de préférence.
Leurs point commun ?
Ils doivent être purgés avant la signature définitive, c’est-à-dire être officiellement informés de l’intention de vendre afin de pouvoir exercer (ou non) leurs droits.
🏛️Le Droit de Préemption Urbain (DPU)
Le DPU est institué par délibération du conseil municipal ou de l’EPCI.
Il s’applique principalement :
✅Aux zones urbaines (U)
✅Aux zones à urbaniser (AU)
✅À certains secteurs protégés
Il concerne les cessions à titre onéreux :
Vente / Échange / Apport en société …
Cas particuliers :
Les donations sont en principe concernées, sauf celles entre parents jusqu’au 6e degré ou liées au mariage/PACS
Pas de DPU sur : VEFA, successions, cessions de droits indivis entre indivisaires.
🙂DPU simple
Pas de purge si :
-Immeuble achevé depuis moins de 4 ans
-Copropriété publiée depuis plus de 10 ans
🧐DPU renforcé
La purge est obligatoire dans tous les cas
La purge se fait via la DIA (Déclaration d’Intention d’Aliéner), véritable offre de vente adressée à la mairie. La commune dispose en principe d’un délai de 2 mois pour répondre.
Mais aussi …
Zones d’Aménagement Différé (ZAD) 🕝
Créées par arrêté préfectoral ou délibération d’EPCI pour des projets urbains.
Espaces Naturels Sensibles (ENS) 🌿
Créés par le département pour protéger certaines zones.Le droit s’exerce sur des cessions à titre onéreux.
SAFER🚜
Compétente en matière agricole (terrains et bâtiments à usage agricole).
Objectif : régulation et protection du foncier rural.
🏠Les droits de préférence dans l’intérêt privé
👤Le locataire d’habitation
(📖 Loi du 6 juillet 1989)
En cas de vente d’un logement vide :
🙂Le locataire bénéficie d’un droit de préférence
🙂Délai : 2 mois pour se positionner
Exemple concret :
Si le bien est proposé au locataire à 300 000 € mais qu’un acquéreur se positionne à 250 000 €, le locataire bénéficie d’un nouveau droit à ce prix.
Autres droits de préemption 🛑
🏪 Le commerçant (délai d’1 mois)
🧑🏻🌾 L’agriculteur titulaire d’un bail rural
🌳 Le propriétaire de parcelles boisées contiguës
🎯 En pratique notariale
La purge des droits de préemption est une étape stratégique :
✔️ Sécurisation de l’acte
✔️ Maîtrise des délais
✔️ Anticipation des risques
✔️ Protection des intérêts publics et privés
Une simple erreur de purge peut fragiliser toute la vente (voir nullité).
Le droit de préemption n’est pas une formalité : c’est un véritable outil d’aménagement du territoire et de protection des équilibres économiques..
