27/01/2022
« ESTIMATION » DE VOTRE BIEN IMMOBILIER
Avant-propos
La loi Hoguet interdit aujourd'hui aux agents et mandataires immobiliers de facturer une prestation d'estimation aux vendeurs. L'agent immobilier ne peut recevoir aucune autre forme de rémunération que les honoraires en cas de vente.
Alors que vaut l’estimation d’un Agent Immobilier qui n’a d’autre but que de vous prendre un mandat de vente ?
Que vaut l’estimation faite gratuitement par un Agent Immobilier qui saurait d’avance qu’il n’aura pas le mandat de vente votre bien ?
Que vaut un travail GRATUIT quel qu’il soit et qu’elle valeur à un document issu d’une telle démarche ?
La gratuité, Une notion ambigüe
La notion de gratuité est souvent galvaudée puisque, dans la réalité, rien n'est tout à fait gratuit : dans la plupart des cas, il est nécessaire que quelqu'un assume le coût, et, même lorsque ce n'est pas le cas, il existe au moins un coût d'opportunité (différence entre la valeur du bien obtenu et celle du bien le plus intéressant auquel on renonce par le simple fait d'accepter le bien gratuit).
Le produit ou le service gratuit n'est pas débarrassé du coût mais du prix.
Le coût d’opportunité dans le cas d’une estimation immobilière gratuite, le fait donc de renoncer à un service payant telle qu’une expertise, est le renoncement à obtenir un document étant le résultat d’un travail de qualité.
Ne pas confondre donc, estimation ou évaluation ou avis de valeur avec Expertise Immobilière
• L’évaluation ou estimation immobilière consiste à s’approcher le plus près possible du prix de vente d’un logement sans prendre en compte tous les paramètres légaux.
• L’expertise consiste à apprécier la valeur vénale afin de calculer les droits de succession, l’impôt de solidarité sur la fortune ou la valeur locative d’un bien, en fonction de paramètres financiers, techniques, juridiques, etc.
Sachant qu'en recourant à l’expertise par un expert immobilier, les services fiscaux, les banques, les acquéreurs éventuels ont souvent tendance à se ranger à la valeur déterminée par ses soins.
L’obligation au recours d’un EXPERT à partir de janvier 2022
Depuis le 1er juillet 2016, les banques prêteuses et intermédiaires de crédit ont ainsi l'obligation de faire appel à un expert indépendant qualifié pour évaluer la valeur du bien mis en garantie pour l'obtention du prêt, et vérifier le rapport entre l'endettement et la valeur du bien, qui détermine le risque bancaire.
Cette mesure n’etait le plus souvent pas appliquée !
L'expertise immobilière devient obligatoire pour obtenir un crédit dès 2022
À partir de janvier 2022, les banques seront dans l’obligation de faire expertiser les biens avant d'octroyer un crédit hypothécaire. De plus, le montant prêté sera calculé en fonction de la valeur d'expertise et non plus du prix de vente.
Actuellement, exiger une expertise du bien est une pratique courante mais pas systématique. La mesure, qui entrera en application dès le 1er janvier 2022, découle d'une Directive de l'Autorité bancaire européenne (ABE).Cette nouvelle mesure vise à s'assurer que les banques ne prêtent pas des montants démesurés par rapport à la valeur d'un bien, d'autant plus dans le contexte actuel d'emballement du marché immobilier résidentiel.
Elle s’inscrit dans la continuité de la décision actée en janvier 2020, qui imposait aux banques qu’un prêt ne dépasse pas plus de 90% de la valeur du bien (autrement dit, les propriétaires-occupants doivent désormais apporter 10% du prix en fonds propres de l'acquéreur, en plus des droits d'enregistrement et autres frais).
Que cela change-t-il ?
Concrètement, si un acquéreur, désireux de remporter le bien de ses rêves face à d’autres candidats, venait à « gonfler » son offre en proposant un prix supérieur à sa valeur (et donc également supérieur à l'estimation de l'expert), la banque ne lui prêterait que 90% de la valeur du bien et non pas le prix offert. Ce sera donc à lui de mettre la main au portefeuille pour s'acquitter de la différence.
De même, en cas d'emballement du marché immobilier et de hausse des prix déraisonnable, (comme c'est actuellement le cas en Belgique depuis la crise du Covid) ce sera à nouveau aux acquéreurs de compenser, sans intervention de la banque.
L’objectif sous-jacent serait de réussir à faire redescendre les prix, qui ont en moyenne augmenté de 10.000€ sur les 6 derniers mois ! Ces professionnels de l’immobilier agréés pourraient ainsi, grâce à leur connaissance du marché et leur objectivité, calmer le marché immobilier, faire revenir les prix des propriétés à un niveau normal, et accroître l'importance des clauses suspensives.
Qui peut être considéré comme expert ?
L’ABE vient également préciser ce point en indiquant comment les banques devront s'y prendre pour obtenir une valorisation la plus objective possible. La base, c'est la visite d'un expert en valeur vénale (par exemple un expert agréé par la CNE) à domicile (interne ou externe à la banque). Dans le cas où cet expert serait externe à l’entité bancaire, celle-ci devra faire son choix parmi une liste d'experts agréés. Ils devront assurer qu’ils possèdent l'expertise nécessaire dans les segments pertinents du secteur immobilier.
Cependant, les établissements qui disposent d'un modèle d'évaluation statistique fiable pourront éviter le passage de l'expert sur place en faisant évaluer la propriété sur base de critères clés, à nouveau par un expert, mais à distance cette fois. On peut imaginer que cette solution sera moins coûteuse et plus rapide… mais également moins précise, comme pour toutes les évaluations à distance.
En conclusion: lorsque vous achetez une propriété, assurez-vous que l'estimation de son prix ait été faite en alignement avec un expert immobilier afin que le prix de vente soit aligné avec la réalité du marché et éviter ainsi des déconvenues lors de l'obtention de votre crédit hypothécaire.
