DAZ Expertise Immobilière I David Zinghini

DAZ Expertise Immobilière I David Zinghini Le Cabinet DAZ I Expertise Immobilière et Conseil est agréé Centre National de l'Expertise en ...

🌱 Dans mon métier aussi il faut savoir semer.Aujourd’hui, trois appels.Trois nouvelles expertises immobilières.Mais surt...
02/10/2026

🌱 Dans mon métier aussi il faut savoir semer.

Aujourd’hui, trois appels.
Trois nouvelles expertises immobilières.
Mais surtout… trois chemins différents.

📍 Sainte-Maxime : un projet de prêt relais.
Les propriétaires prennent contact après avoir consulté les avis laissés par mes précédents clients.

📍 Nice : un rachat de parts dans le cadre d’une indivision.
Cette fois, c’est grâce au Notaire de famille sur recommandation.

📍 Saint-Raphaël : un projet de donation.
La demande m’est adressée sur les conseils d’un agent immobilier.

Trois dossiers très différents, mais un même dénominateur : la confiance.

➡️ Celle d’un client satisfait qui prend quelques minutes pour témoigner de son expérience.
➡️ Celle d’un notaire qui recommande un expert à ses clients.
➡️ Celle d’un professionnel de l’immobilier qui sait dans quelles situations une expertise indépendante apporte une réelle sécurité.

Alors recevoir ces trois demandes basées sur la confiance le même jour a forcément une saveur particulière : celle de voir pousser les graines semées au fil des rencontres, des dossiers et du travail accompli.

Être identifié comme un référent de confiance par les professionnels qui entourent les projets patrimoniaux de leurs clients est probablement l’une des plus belles reconnaissances de mon metier d’expert immobilier indépendant.

🤝 Merci à ceux qui me recommandent, et à ceux qui prennent le temps de partager leur expérience.

🏡 Une succession de 2022, deux héritiers, trois logements… mais 1 seule unite foncière.Nouvelle mission avec une configu...
30/09/2026

🏡 Une succession de 2022, deux héritiers, trois logements… mais 1 seule unite foncière.

Nouvelle mission avec une configuration particulière (encore une !).
📍 Var – Golfe de Saint-Tropez

⚖️ Dans le cadre d'une succession intervenue en 2022, je suis missionné conjointement par les avocats respectifs d'un frère et d'une sœur afin de revenir sur la valeur d'un ensemble immobilier présentant plusieurs particularités.
Sur une seule parcelle sont implantés 3 logements indépendants, tous occupés dans le cadre de locations.
Une seule unité foncière, qui ne permet pas d'appréhender les trois logements comme trois biens juridiquement indépendants ;
et surtout, l'historique d'autorisation d'urbanisme de l'un des logements reste "flou", situation dont il convient d'analyser précisément les conséquences sur la valeur.

🤝 Le fait d'être missionné dans ce dossier par les conseils des deux parties donne tout son sens au rôle de l'expert indépendant : apporter une analyse technique, immobilière et documentée permettant au frère, à la sœur et à leurs avocats de disposer d'une base commune et objective pour poursuivre leurs échanges.

Expertiser, ce n'est pas seulement donner un chiffre. C'est comprendre ce qui compose la valeur… et parfois revenir plusieurs années en arrière pour l'établir.

🔎️ DAZ Expertise Immobilière I David Zinghini I évaluateur agréé amiable et judiciaire Centre-National de l'Expertise.

👉 www.daz-expertiseimmobiliere.com
👉www.expert-immobilier-saint-raphael.com

🏡 Expertise immobilière au cœur d'un parc résidentiel de loisirs.Nouvelle mission d’expertise en valeur vénale dans un e...
26/09/2026

🏡 Expertise immobilière au cœur d'un parc résidentiel de loisirs.

Nouvelle mission d’expertise en valeur vénale dans un environnement immobilier assez particulier : un domaine de loisirs implanté dans un cadre naturel à proximité du littoral varois.

Il présente une organisation et un marché qui lui sont propres. Il est ouvert et accessible 12 mois sur 12 et propose de nombreux équipements et services : contrôle des accès, piscine, tennis, mini-golf, boulodrome, espace multisports, aire de jeux ainsi que différents services saisonniers.

🏘 Sa particularité réside également dans la typologie des biens qui y sont implantés. On y rencontre principalement des habitations légères de loisirs, des chalets et des mobil-homes, très hétérogènes en termes d’âge, de construction, de rénovation et de niveau de prestations.

La situation juridique est elle aussi spécifique : l’occupation des différents lots repose sur la détention de parts sociales de la SCI du Parc Résidentiel, auxquelles est attaché un droit de jouissance exclusif sur une fraction de terrain. Une caractéristique essentielle à comprendre et à intégrer dans notre expertise.

🔎 Le bien objet de cette mission illustre parfaitement l’évolution du Domaine.
Le propriétaire avait acquis ses parts sociales avec, sur le lot, un ancien mobil-home destiné à être déposé.
Il a ensuite entrepris un projet beaucoup plus ambitieux : la réalisation, en grande partie en autoconstruction, d’une habitation légère de loisirs (HLL) neuve de plain-pied, entièrement conçue autour d’une ossature bois en mélèze, dans le respect de l’aspect architectural recherché sur le site.

📊 L’enjeu de l’expertise était donc particulier :
comment déterminer la valeur vénale d’un bien récent et techniquement qualitatif dans un marché où coexistent des mobil-homes anciens, des HLL rénovées, des chalets et des constructions beaucoup plus abouties ?

L’analyse a nécessité de travailler sur le micro-marché propre au Domaine, d’étudier les biens actuellement commercialisés à l’intérieur même du Domaine, leur état, leurs surfaces, leurs prestations, leurs droits de jouissance et leur potentiel locatif saisonnier.

🔎 Un dossier qui rappelle qu’en expertise immobilière, la valeur résulte de l’analyse croisée du bien, de son environnement, de sa situation juridique, de sa qualité constructive et de son marché réellement comparable.

🤝 Merci au propriétaire pour sa confiance et pour la précision des éléments techniques communiqués dans le cadre de cette mission.

📍 DAZ Expertise Immobilière I David Zinghini – Valeurs vénales amiables et judiciaires agréé Centre-National de l'Expertise.

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🏢 Expertise immobilière – Local professionnel à FréjusNouvelle mission portant cette fois sur un cabinet d’ophtalmologie...
23/09/2026

🏢 Expertise immobilière – Local professionnel à Fréjus
Nouvelle mission portant cette fois sur un cabinet d’ophtalmologie de plus de 200 m² à .

Le contexte : un désaccord entre les associés sur la valeur du bien immobilier, désormais porté au stade contentieux.
Lorsque plusieurs associés détiennent ensemble un actif professionnel et que leurs appréciations de sa valeur divergent dans le cadre d’une procédure en cours, l’intervention d’un expert immobilier indépendant permet d’apporter une analyse technique, objective, documentée et argumentée de la valeur vénale du bien.

🔎 Dans ce dossier, l’analyse a notamment porté sur la localisation et l’accessibilité du cabinet, son implantation intégrale en rez-de-chaussée, sa superficie confortable et rare, ses aménagements spécifiques à une activité médicale recevant du public, sa situation locative, mais également sur les contraintes susceptibles d’influencer sa valeur, notamment les conditions de stationnement et la profondeur du marché pour des locaux professionnels de cette importance.

⚖️ Dans un contexte de désaccord entre associés ayant évolué vers un contentieux, l’indépendance de l’expert prend tout son sens.
Son rôle n’est pas de défendre la valeur souhaitée par l’une ou l’autre des parties, mais de rechercher et motiver la valeur vénale du bien au regard de ses caractéristiques, de sa situation juridique et locative et de son marché, afin d’apporter des éléments techniques objectifs susceptibles d’éclairer les parties et leurs conseils dans le cadre de la procédure.

C’est aussi cela, l’expertise immobilière : objectiver la valeur lorsqu’elle devient elle-même un enjeu du litige.

🙏 Merci aux donneurs d'ordre et au cabinet d'avocats spécialisés pour leur confiance.

📍 DAZ Expertise Immobilière I David Zinghini – Valeurs vénales amiables et judiciaires agréé Centre-National de l'Expertise.

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🏢 Expertise immobilière d’un centre de soins et de balnéothérapie.Tous les locaux professionnels ne s’évaluent pas de la...
19/09/2026

🏢 Expertise immobilière d’un centre de soins et de balnéothérapie.
Tous les locaux professionnels ne s’évaluent pas de la même manière.
Cette nouvelle mission en est une parfaite illustration : elle porte sur un ensemble immobilier entièrement aménagé pour l’exercice d’activités médicales et paramédicales, aujourd’hui occupé par plusieurs professionnels de santé.

🏊‍♂️ La typologie du bien est particulièrement intéressante : une surface professionnelle importante organisée autour de plusieurs espaces et boxes de soins, complétée par une piscine de balnéothérapie, des locaux techniques et différents équipements spécifiquement conçus pour les activités de rééducation, de soins et de remise en forme.

Cette spécialisation constitue une véritable particularité dans l’analyse de sa valeur : les investissements et aménagements réalisés peuvent représenter un atout important pour un professionnel recherchant un outil de travail immédiatement opérationnel, mais leur caractère spécifique réduit parallèlement le nombre d’acquéreurs susceptibles d’en avoir le même usage.

📊 L’expertise a ainsi nécessité de croiser plusieurs approches et notamment la capitalisation des revenus, qui prend ici tout son sens : il ne s’agit pas de construire une valeur à partir d’un loyer théorique de marché, mais d’analyser les loyers effectivement perçus, l’ensemble étant occupé par plusieurs professionnels de santé.

L’analyse expertale consiste alors à apprécier la réalité et la pérennité de ces revenus, les conditions d’occupation, le risque locatif ainsi que le taux de rendement qu’un investisseur serait susceptible d’attendre pour ce type d’actif professionnel spécialisé.

🔎 Une approche permettant de confronter la valeur immobilière issue du marché à la capacité réelle de l’actif à générer des revenus.

À cela s’ajoute une autre problématique essentielle : distinguer la valeur proprement immobilière de celle susceptible d’être attachée aux aménagements et équipements professionnels spécifiques, dont l’utilité — et donc la valeur — peut être très différente selon le profil du futur acquéreur.

C’est précisément tout l’intérêt de l’expertise d’un actif professionnel atypique : ne pas appliquer mécaniquement un prix au m², mais comprendre le bien, son usage, son exploitation, ses revenus et son marché avant d’en déterminer la valeur vénale.

📍 DAZ Expertise Immobilière I David Zinghini – Valeurs vénales amiables et judiciaires agréé Centre-National de l'Expertise.

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🏢 Bail emphytéotique : avant d’acheter, encore faut-il savoir exactement ce que l’on achète…C’est toute la particularité...
16/09/2026

🏢 Bail emphytéotique : avant d’acheter, encore faut-il savoir exactement ce que l’on achète…
C’est toute la particularité de cette nouvelle mission d’expertise qui m’a été confiée à Saint-Raphaël, dans le cadre d’un projet d’acquisition.

🏡 Le donneur d’ordre envisage l’acquisition de plusieurs actifs à vocation commerciale et résidentielle, mais dans une configuration juridique bien particulière : les biens sont détenus dans le cadre d’un bail emphytéotique.
Dans les dossiers étudiés, ce bail a commencé à courir en 1967 pour une durée de 99 ans, avec une échéance au 31 janvier 2066.
À la date de l’expertise, environ 40 années restaient donc à courir.

Autrement dit, l’analyse ne pouvait pas se limiter à rechercher un prix moyen au m².
La véritable question est plutôt :
Quelle est aujourd’hui la valeur des droits immobiliers restant à courir dans le cadre de ce bail, compte tenu des caractéristiques réelles des biens et de leurs contraintes ?

C’est précisément là que l’expertise immobilière prend tout son sens.
Analyser notamment la durée résiduelle du bail, la nature des droits transmis, les usages autorisés, l’état des constructions, leur potentiel locatif, les contraintes urbanistiques, la saisonnalité de l’exploitation du domaine et la liquidité très spécifique de ce type d’actif.

📊 Dans un marché aussi atypique, avec très peu de références réellement comparables, l’analyse expertale a principalement reposé sur la capacité économique des actifs à générer un revenu, en tenant compte de leur exploitation saisonnière, de leur état, des travaux éventuels, des contraintes urbanistiques et juridiques ainsi que du faible nombre d’acquéreurs susceptibles de se positionner sur ce type de droits immobiliers.

🔎 C’est aussi cela, le rôle de l’expert immobilier indépendant dans le cadre d’une acquisition : ne pas simplement annoncer une valeur, mais comprendre la nature exacte du droit immobilier, identifier ses contraintes, mesurer ses risques et apprécier son potentiel économique afin que le donneur d’ordre puisse prendre sa décision et négocier en connaissance de cause.

Parce qu’en immobilier, la valeur ne réside pas toujours uniquement dans les murs ou dans le terrain : elle peut également dépendre de la nature, de la durée et de la sécurité des droits que l’on acquiert.

🙏 Merci à Saint-Raphaël pour sa recommandation et sa confiance. Un accompagnement attentif, personnalisé et professionnel apporté à leurs clients dans la gestion de leur patrimoine.

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🏡 Expertise immobilière & restructuration d’un patrimoine familial.Nouvelle expertise immobilière à Saint-Raphaël, dans...
12/09/2026

🏡 Expertise immobilière & restructuration d’un patrimoine familial.

Nouvelle expertise immobilière à Saint-Raphaël, dans un contexte de refonte et de réorganisation d’un patrimoine immobilier détenu au travers de SCI familiales.

L'objectif était donc d'établir une valeur vénale argumentée, indépendante et documentée, permettant aux associés et à leurs conseils de disposer d'une base fiable pour leurs futures décisions patrimoniales.

La propriété étudiée présente justement une configuration assez particulière : une importante maison individuelle développant près de 300 m² habitables, aujourd'hui organisée en 3 logements distincts et indépendants, auxquels s'ajoute un espace affecté à une activité professionnelle. L'ensemble est implanté sur plus de 1 600 m² de terrain, dans un environnement résidentiel recherché de Saint-Raphaël.

🔎 Cette organisation en trois logements est un élément essentiel de l'analyse : elle modifie à la fois l'usage du bien, son potentiel locatif, son rendement, la typologie des acquéreurs potentiels et, finalement, son positionnement sur le marché.

C'est précisément dans ce type de réflexion patrimoniale que l'intervention d'un expert évaluateur indépendant prend tout son sens : la valeur retenue doit pouvoir être comprise, justifiée et défendue, notamment lorsqu'elle devient le point de départ d'une restructuration de SCI, d'une transmission ou d'un rééquilibrage patrimonial.

Merci aux propriétaires pour leur confiance. 🤝

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🏡 Une maison, 4 agences, des prix conseillés de mise en vente de 800 000 € à 1 000 000 € : comment déterminer le juste p...
09/09/2026

🏡 Une maison, 4 agences, des prix conseillés de mise en vente de 800 000 € à 1 000 000 € : comment déterminer le juste prix ?

Une situation de plus en plus courante.
À Saint-Raphaël, dans le quartier de Boulouris, la fratrie propriétaire en indivision de cette maison familiale souhaite vendre leur bien.
Ils consultent alors 4 agences immobilières locales afin de recueillir leurs préconisations quant au prix de mise en vente.

📊 Résultat : des propositions comprises entre 800 000 € et 1 000 000 €.
Soit 200 000 € d’écart, avec une proposition haute 25 % supérieure à la proposition basse.

Après 4 mois de commercialisation infructueuse, leur Notaire conseille de faire appel à un expert immobilier indépendant afin de déterminer la valeur vénale du bien sur des bases objectives, documentées et vérifiables.

⚖️ Le rôle de l’expert est ici différent de celui du professionnel chargé de la commercialisation.
L’expert n’a aucun intérêt dans la transaction ni dans le prix auquel le bien sera vendu. Sa rémunération ne dépend pas de la réalisation de la vente.
Sa mission consiste à rechercher et à démontrer la valeur vénale la plus probable, en confrontant plusieurs approches et plusieurs sources de marché.

📐 L’objectif n’est pas de rechercher le prix le plus élevé, ni le plus séduisant : il est de déterminer le prix le plus probable au regard du marché.

Les propriétaires disposent désormais d’une valeur vénale argumentée et indépendante leur permettant de reprendre la commercialisation sur une base objectivée et de fixer, dans le ou les nouveaux mandats confiés aux agences choisies, un prix de mise en vente cohérent avec les conclusions de l’expertise.

🤝 Ce dossier illustre aussi la complémentarité des métiers : le notaire conseille, l’expert évalue en toute indépendance, l’agent immobilier commercialise et négocie.

Merci aux propriétaires pour leur confiance et au notaire pour sa recommandation.

📍 DAZ Expertise Immobilière I David Zinghini – Valeurs vénales amiables et judiciaires agréé Centre-National de l'Expertise.

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Nouvelle mission d'expertise immobilière 🌊Cette propriété en front de mer présente des caractéristiques particulièrement...
05/09/2026

Nouvelle mission d'expertise immobilière 🌊

Cette propriété en front de mer présente des caractéristiques particulièrement rares :
🏡 une maison principale et une maison secondaire, constituant un ensemble immobilier de grande superficie ;
🌴 un terrain de plus de 3 700 m² en première ligne, une configuration foncière devenue exceptionnelle sur le littoral varois ;
🌊 une situation véritablement front de mer, avec la Méditerranée pour horizon ;
🏊 une piscine implantée à quelques mètres seulement du rivage, presque posée sur les rochers ;
🚤 un garage à bateaux bénéficiant d'un accès direct à la mer.

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Nouvelle mission en front de mer aux Issambres 🌊Certaines propriétés rappellent à quel point l’intervention d’un expert ...
05/09/2026

Nouvelle mission en front de mer aux Issambres 🌊

Certaines propriétés rappellent à quel point l’intervention d’un expert immobilier prend tout son sens lorsqu’il s’agit de déterminer et de justifier une valeur dans le cadre d’une déclaration fiscale.

Je suis mandaté pour l'expertise immobilière de cette propriété présentant des caractéristiques particulièrement rares :
🏡 une maison principale et une maison secondaire, constituant un ensemble immobilier de grande superficie ;
🌴 un terrain de plus de 3 700 m² en première ligne, une configuration foncière devenue exceptionnelle sur le littoral varois ;
🌊 une situation véritablement front de mer, avec la Méditerranée pour horizon ;
🏊 une piscine implantée à quelques mètres seulement du rivage, presque posée sur les rochers ;
🚤 un garage à bateaux bénéficiant d'un accès direct à la mer.

Mais une situation exceptionnelle ne suffit pas à déterminer une valeur.
La propriété, construite à l'origine dans les années 1960 puis modernisée dans les années 1980, présente également un état et des prestations qui doivent être replacés dans les standards actuels du marché immobilier haut de gamme.

C'est précisément le rôle de l'expert : ne pas confondre caractère exceptionnel et valeur théorique, mais confronter les qualités intrinsèques du bien, son état, son foncier, sa rareté et sa situation aux références réellement observées sur le marché.

👉 L'objectif pour l'indivision propriétaire et son cabinet d'avocat spécialisé : aboutir à une valeur vénale argumentée et défendable dans le cadre de la déclaration fiscale.

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Adresse

104 Chemin Aurélien, Centre D'affaires Immobilier
Saint-Raphaël
83700

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Mardi 08:00 - 20:00
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