DAZ Expertise Immobilière I David Zinghini

17/06/2026

🏡 Une propriété, plusieurs étapes de vie, une même exigence : la juste valeur.

Aujourd'hui, je réalise pour la 3ème fois l'expertise de cette villa sur les hauteurs de Sainte-Maxime.

Cette mission revêt une dimension particulière puisque j'ai déjà eu l'occasion d'intervenir sur ce bien à deux reprises :
➡️ Une première fois dans le cadre du règlement d'une succession après le décès de l'un des époux.
➡️ Une deuxième fois pour les besoins d'une déclaration auprès de l'administration fiscale.
➡️ Et aujourd'hui, dans le cadre d'une donation familiale.

Ces différentes interventions illustrent parfaitement le rôle de l'expert immobilier dans les grands événements de la vie.

Au-delà de la simple estimation d'un bien, l'expertise immobilière apporte une valeur objective, indépendante et juridiquement fondée lorsque les enjeux patrimoniaux sont importants :
✔️ Successions et partages
✔️ Donations
✔️ Déclarations fiscales
✔️ Divorces, liquidations de communauté
✔️ Indivisions
✔️ Litiges judiciaires
✔️ Cessions patrimoniales

Dans chacune de ces situations, disposer d'une valeur vénale établie selon les règles de l'expertise immobilière permet de sécuriser les décisions, d'éviter les contestations futures et d'apporter de la sérénité aux différentes parties concernées.

Merci à mon client pour sa confiance renouvelée au fil des années. Être sollicité à plusieurs reprises pour accompagner une même famille dans les différentes étapes de son histoire patrimoniale constitue une véritable marque de reconnaissance de mon travail et de mon indépendance d'expert.

L'immobilier n'est pas seulement une question de mètres carrés ou de marché. Il est souvent le témoin des moments les plus importants d'une vie. Mon rôle est alors d'apporter un regard objectif, rigoureux et impartial pour éclairer les décisions de mes clients.

🔎️ DAZ Expertise Immobilière I David Zinghini évaluateur agréé amiable et judiciaire Centre-National de l'Expertise.

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13/06/2026

🏡 Situation très délicate pour cette dernière mission d'expertise immobilière.

Une propriété contemporaine bénéficie d'une vue exceptionnelle jusqu'aux îles de Lérins, au large de Cannes.

🏚 Derrière ce cadre privilégié se cache pourtant une problématique majeure : d'importants désordres structurels affectent le bien et remettent en cause son usage normal.

Mon intervention consiste à évaluer :
✔️ L'équivalence locative que l'assureur devra prendre en charge afin de permettre aux propriétaires d'être relogés dans des conditions de confort et de standing comparables.
✔️ La perte locative résultant de l'impossibilité d'exploiter un studio indépendant dont les revenus avaient été intégrés au financement de l'acquisition.
✔️ L'impact de l'inutilisation de la piscine, aujourd'hui affectée par un affaissement structurel compromettant totalement son usage.

⚖️ Cette affaire soulève également plusieurs questions de responsabilité impliquant différents intervenants ayant participé à la conception, à la construction ou à la transaction du bien : constructeur, architecte, anciens propriétaires ou encore l'agent immobilier intermédiaire de la vente.

Mais au-delà des aspects techniques et juridiques, une réalité demeure : les seuls qui supportent aujourd'hui les conséquences directes de cette situation sont les propriétaires occupants, confrontés à une dégradation importante de leur cadre de vie, à de fortes incertitudes et à des difficultés tant psychologiques que financières.

🔎 L'expertise immobilière ne consiste pas uniquement à déterminer une valeur vénale. Elle permet également de quantifier les préjudices subis, d'objectiver les conséquences économiques d'un sinistre et d'apporter les éléments techniques nécessaires à une juste indemnisation.

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10/06/2026

🏭 Relouer, vendre, restructurer ?
Quand un locataire historique quitte près de 2 000 m² d'activité, chaque décision a un impact majeur sur la valeur du patrimoine.

Je suis actuellement missionné pour l'expertise en valeur vénale d'un ensemble immobilier d'activité situé à Draguignan, développé sur environ 7 000 m² de terrain, comprenant près de 2 000 m² de surfaces mixtes : bureaux, ateliers, stockage.

Après plusieurs années d'occupation, le locataire a libéré les lieux. Une situation qui soulève plusieurs interrogations stratégiques pour les propriétaires :
➡️ Quelle est aujourd'hui la valeur locative de marché ?
➡️ Le marché local est-il capable d'absorber un utilisateur unique sur une telle surface ?
➡️ La vente en bloc est-elle la meilleure option ?
➡️ Une division des espaces permettrait-elle de créer davantage de valeur ?
➡️ Quel arbitrage entre rendement locatif futur et valeur immédiate de cession ?

Dans un contexte où les besoins des entreprises évoluent rapidement, un actif anciennement occupé par un seul utilisateur peut parfois révéler un potentiel insoupçonné après une étude approfondie.
Une expertise immobilière pertinente doit permettre de répondre à une question simple : quelle stratégie maximise aujourd'hui la valeur du patrimoine ?

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06/06/2026

🌊 Mission d’expertise sur la Promenade des Anglais à Nice 🌊
Dans un cadre particulièrement privilégié : l’évaluation de la valeur vénale d’un appartement situé en front de mer sur la Promenade des Anglais, bénéficiant d’une vue panoramique exceptionnelle sur la Baie des Anges.

📍 L’emplacement reste le premier facteur de valeur.
Face à la Méditerranée, avec un accès direct à la plage et une vue mer spectaculaire, ce type de bien fait partie des adresses les plus recherchées du marché niçois. La qualité de la vue, l’exposition et la rareté de l’emplacement influencent fortement la valeur patrimoniale.

👨‍👩‍👧 Cette expertise intervient dans le cadre d’une donation familiale, ces propriétaires étrangers souhaitant transmettre ce bien à leur fille dans les meilleures conditions. Une évaluation indépendante et objective permet de sécuriser l’opération, de justifier la valeur retenue et d’apporter de la sérénité à l’ensemble des parties.

⚖️ Au-delà des chiffres, l’expertise immobilière est souvent au cœur des grandes étapes de la vie patrimoniale : donation, succession, partage ou arbitrage d’actifs.

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03/06/2026

🔎 "Comment en arrive-t-on là ?📉 25 % d'écart entre la valeur retenue pour la succession et le prix finalement proposé à la vente quelques mois plus t**d".

🏡 Conseils approximatifs, valorisation contestable, tensions prévisibles : tous les ingrédients d’un dossier sensible étaient réunis. L’urgence aujourd’hui est d’apaiser les relations entre les héritiers, l’agent immobilier et le Notaire.

Cette maison de ville des années 1930, pleine de charme et composée de trois petits appartements, présente un potentiel certain mais nécessite une rénovation importante.

Le contexte est malheureusement classique :
À la suite d’une succession, les droits de succession de ces frère et soeur ont été calculés sur la base d’un unique avis de valeur. L’acte a été signé et les droits acquittés conformément à cette estimation.

Quelques mois plus t**d, surprise : la même agence immobilière qui avait établi cette valeur propose désormais la mise en vente du bien à un prix inférieur d’environ 25 % à celui retenu pour la succession.

Au-delà de la question de la commercialisation, cette situation soulève naturellement des interrogations chez les héritiers :
➡️ Quelle était réellement la valeur du bien au jour du décès ?
➡️ Les droits de succession ont-ils été calculés sur une base cohérente avec le marché ?
➡️ Comment expliquer un tel écart en quelques mois seulement ?

Malheureusement, l’expertise indépendante intervient ici t**divement. Une fois les déclarations déposées et les délais écoulés, les possibilités de remise en cause ou de réévaluation auprès de l’administration fiscale deviennent beaucoup plus complexes.

📌 C’est précisément pour éviter ce type de situation qu’il est essentiel d’anticiper.

Dans le cadre d’une succession, d’un partage, d’un divorce ou de tout autre enjeu patrimonial, connaître la véritable valeur d’un bien avant d’engager des démarches juridiques ou fiscales est une mesure de prudence fondamentale.

L’expert évaluateur immobilier indépendant, agréé et impartial, n’a pas pour mission de vendre un bien. Il a pour mission d’en déterminer la valeur objective, argumentée et opposable, en toute indépendance.

Parce qu’en matière patrimoniale, une expertise réalisée au bon moment coûte souvent beaucoup moins cher qu’un contentieux engagé trop t**d.

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30/05/2026

🏠 Combien vaut réellement un bien en indivision ?

👉 « Nous sommes plusieurs propriétaires… mais nous ne sommes pas d'accord sur la valeur du bien. »

C'est une situation beaucoup plus fréquente qu'on ne l'imagine :
Une succession.
Une séparation.
Un héritage entre frères et sœurs.
Le rachat des parts d'un indivisaire.

Et très souvent, la même question revient :
❓ "Combien vaut réellement le bien ?"

⚠️ Le problème est que chacun a souvent sa propre perception de la valeur :
Certains se basent sur les annonces immobilières.
D'autres sur les souvenirs familiaux.
D'autres encore sur le montant qu'ils espèrent obtenir.

Mais la valeur d'un bien en indivision ne se résume pas à un simple prix affiché sur Internet.

🔍 Une évaluation sérieuse prend notamment en compte :
🏡 Les caractéristiques réelles du bien
📍 Son emplacement et son environnement
⚖️ Sa situation juridique
👥 Le contexte de l'indivision
🔨 Son état d'entretien
📈 Les références de marché réellement comparables

💡 Dans certaines situations, la valeur peut également être influencée par :
✔️ un bien occupé
✔️ des travaux importants à prévoir
✔️ des difficultés de vente
✔️ des désaccords entre indivisaires
✔️ des contraintes juridiques particulières

🎯 Mon intervention en tant qu'expert immobilier permet d'assurer :
✅ une analyse indépendante
✅ une méthode rigoureuse
✅ une justification argumentée
✅ un cadre objectif pour aider à la prise de décision

🤝 Dans les dossiers d'indivision, l'enjeu est souvent autant humain que patrimonial.

Une évaluation claire et impartiale permet d'éviter des incompréhensions, des tensions ou des blocages qui peuvent durer plusieurs années.

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27/05/2026

✨️Expertise immobilière réalisée dans le cadre d’une demande de financement.

🏡 Cette maison offre un très beau potentiel de modernisation, mais une acquisition réussie doit être envisagée dans sa globalité : prix d’achat du bien, budget travaux prévisionnel et cohérence du projet immobilier dans son ensemble.

🔝Félicitations à l’agence BLUE WAVE Immobilier pour cette démarche proactive, permettant une commercialisation plus sereine et sécurisée pour l’ensemble des parties prenantes : acquéreur, vendeur et établissement prêteur.

🤝 Merci également pour votre recommandation.
🌊 Pour plus d’informations sur cette propriété à la vue turquoise, vous pouvez contacter Arnaud Kocur, partenaire du réseau La Maison de l'Immobilier et du Patrimoine.

26/05/2026

20/05/2026

✨ Nouvelle mission d’expertise en valeur vénale sur la commune de ✨

🏡 Il s'agit cette fois-ci de déterminer la valeur du bâti de cette charmante maison à usage de gîte pour permettre à la SAS propriétaire d’étayer solidement son bilan comptable.

⏱️ Le dossier nécessitant une forte réactivité, afin de garantir un rendu de qualité dans les temps impartis, j’ai eu le plaisir de collaborer avec Aurélie Pizzinato Spectre Immobilier, avec qui nous avons travaillé en synergie sur cette mission 🤝

✨️ Au-delà des chiffres, ce type de bien rappelle aussi combien l’environnement, l’intégration paysagère et la qualité des prestations participent à la cohérence globale d’une analyse de valeur.

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