Kcession, Saint-Raphaël (2026)

27/09/2016

Intégrer des travaux à mon emprunt immobilier

Si vous faites partie des nombreux Français qui souhaitent être propriétaires d’un logement, il est alors important pour vous de comprendre les enjeux que cela implique. La solution la plus couramment adoptée pour y parvenir est d’engager un emprunt immobilier. Cela peut vous permettre d’affronter l’achat d’un bien immobilier et/ou entreprendre des travaux sur un bien existant. Selon les modalités du prêt bancaire et les facilités offertes par l’institution financière, il est possible d’intégrer le montant de ces travaux dans l’emprunt immobilier.

Les démarches à suivre pour contracter un prêt incluant les travaux de rénovation

Dans le cas où le bien immobilier que vous souhaitez acheter nécessiterait des travaux de rénovation ou d’agrandissement, cela induit de nombreux avantages, dont la possibilité d’adapter le logement à vos besoins. Pour cela, vous pouvez tout à fait demander à votre organisme prêteur d’intégrer le coût des travaux à votre prêt. Il reviendra à ce dernier d’évaluer, sur la base de votre profil, votre capacité d’endettement et d’accéder ou non à votre requête.
Afin d’obtenir le coût total des rénovations, il faudra demander l’avis d’un expert et obtenir un devis estimatif. Cela est important dans la mesure où beaucoup d’organismes bancaires demandent à ce que les réparations soient réalisées par des professionnels. Cependant, vous pouvez décider de procéder vous-même à quelques travaux. Mais dans ce cas, la procédure d’intégration des coûts peut être longue et fastidieuse.

Contracter un prêt dédié aux travaux

Vous pouvez remettre en état votre nouveau logement en procédant autrement que par l’inclusion des coûts des travaux à votre prêt immobilier. Il existe en effet la possibilité de contracter un éco-prêt à taux zéro. Mais attention : ce crédit ne prend en compte que les travaux de rénovation effectués sur le système de chauffage ou de climatisation. Pour d’autres types de travaux, vous pouvez toutefois avoir recours à un prêt Action logement.

19/09/2016

Taxe foncière : assurez-vous que vous n'avez pas été floué !

C'est en septembre que vous allez recevoir votre avis de taxe foncière. A l’inverse de la taxe d’habitation, elle a le mérite d’épargner beaucoup de contribuables – les locataires – mais, comme elle, malheureusement, son calcul manque de rigueur et, surtout, son montant grimpe d’année en année dans bon nombre de collectivités locales. Autant de raisons pour vous assurer que votre feuille d'impôt ne comporte pas d'erreurs...

Redevables : en cas de démembrement, c’est l’usufruitier qui doit payer la taxe

La taxe foncière est due par toute personne qui possède au 1er janvier une propriété bâtie ou non bâtie (terrains et terres agricoles). Voilà pour le cas général. Il existe aussi des situations particulières. Ainsi, en cas de démembrement de propriété (séparation entre la nue-propriété et l’usufruit), c’est l’usufruitier qui doit payer la taxe. En cas de bail emphytéotique (bail de longue durée, entre 18 et 99 ans), de bail à construction ou de bail à réhabilitation, c’est le preneur, à savoir le locataire, qui paie. En cas de copropriété, chaque propriétaire est imposé sur le lot qu’il détient en toute propriété. En cas de vente en viager, c’est le propriétaire. Prenez garde : si vous vendez votre bien en cours d’année, c’est à vous de payer la taxe puisque vous l’occupiez au 1er janvier. Vous pouvez cependant prévoir dans l’acte de vente que l’acheteur prendra la taxe à sa charge pendant la période écoulée entre la date de la signature de l’acte et la fin de l’année. Mais c’est vous qui devrez régler la totalité de la taxe au percepteur car l’accord avec l’acheteur ne le concerne pas. Petit problème qui survient parfois : bien que vous ayez vendu votre appartement depuis un an ou plus, vous continuez de recevoir l’avis d’imposition à votre nom. Vous devez alors vérifier que la cession a bien été enregistrée à la Conservation des hypothèques, puis adresser au centre des impôts fonciers une demande de «mutation de cote».

Exonérations : les propriétaires de biens neufs sont exemptés pendant deux ans

Il y a deux grandes catégories d’exonération : les personnes en difficulté et les propriétaires de biens neufs. Première catégorie : les personnes invalides, titulaires de l’Aspa, de l’ASI ou de l’AAH, ainsi que les personnes âgées de plus de 75 ans bénéficient d’une exonération totale de la taxe foncière. Elles doivent néanmoins justifier de revenus inférieurs à certains plafonds et remplir certaines conditions de cohabitation. A noter que les retraités aux revenus modestes qui étaient exonérés en 2014 et qui ont reçu un avis d’imposition en 2015 vont être remboursés (ils seront également exonérés en 2016, a promis le Premier ministre). Seconde catégorie : les constructions neuves. Qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, elles bénéficient d’une exonération temporaire pendant deux ans. Il est nécessaire pour cela d’effectuer une déclaration auprès du centre des impôts fonciers dans les 90 jours suivant l’achèvement des travaux. Bon à savoir : les logements neufs construits avec un prêt relevant du régime HLM ou ceux financés par des prêts aidés à plus de 50% peuvent également bénéficier d’une exonération. Attention, ce n’est pas le cas dans le cadre d’un prêt à taux zéro.

Calcul : la catégorie du bien et sa surface pondérée sont les critères essentiels

Comme la taxe d’habitation, la taxe foncière est calculée d’après la valeur locative cadastrale des biens. Cette valeur fait l’objet de révisions périodiques (+ 1% en 2016). L’administration commence par classer les constructions de la commune en plusieurs catégories homogènes. Puis elle détermine un tarif pour chaque catégorie en fonction du loyer normal des locaux libres. Enfin, elle calcule la surface pondérée du bien en tenant compte de sa situation, de sa consistance, de son affectation et de son état. La valeur locative cadastrale est alors obtenue en multipliant la surface pondérée par le taux de la catégorie dans laquelle a été classé le bien. Une fois divisée par deux (soit un abattement de 50%), cette valeur sert de base à l’établissement de la taxe foncière. A noter : pour les propriétés non bâties, l’abattement n’est pas de 50%, mais de 20%.

Contestation : n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec le centre des impôts

Dégrèvement ou charges de famille oubliés, augmentation anormale de la valeur locative… Nombreux peuvent être les motifs de contestation du montant de votre taxe foncière. Payez quand même les sommes exigées, sinon vous risquez les 10% de majoration. Votre réclamation peut être envoyée via une simple lettre à l’adresse figurant sur l’avis d’imposition. Autre possibilité : joindre le service Réclamations via le site Impots.gouv.fr. Vous recevrez alors un accusé de réception par mail et pourrez suivre l’avancée de votre demande sur le service en ligne Suivre ma déclaration. Cela dit, le mieux est de vous rendre en personne au centre des impôts, démarche qui sera matérialisée par une «fiche de visite». Si l’erreur est reconnue, un avis de restitution vous sera envoyé et les sommes indûment perçues vous seront remboursées, majorées des intérêts calculés au taux légal (4,54% au premier semestre 2016). En cas de rejet, vous pourrez contacter le conciliateur fiscal départemental et, faute d’issue positive, saisir le tribunal administratif dans un délai de deux mois.

Logement vacant : attention à la taxe spécifique dans certaines communes !

Les logements vides destinés à la location peuvent bénéficier d’une exonération de taxe foncière, à la double condition que leur vacance soit involontaire et qu’elle dure au moins trois mois. Le calcul du dégrèvement prend en compte la période à partir du premier jour du mois suivant la vacance jusqu’au dernier jour du mois au cours duquel la vacance a pris fin. Dans certains cas, les propriétaires vont cependant devoir payer une taxe spécifique si leur bien est vacant depuis au moins un an et s’il est situé dans des agglomérations où il existe des difficultés d’accès au logement (Paris et Ile-de-France, Bordeaux, Marseille, Lille, Nantes, Lyon, Strasbourg…). Le montant de la taxe est progressif : 12,5% de la valeur locative annuelle la première année, 15% la deuxième année, 20% à compter de la troisième année. Sont toutefois exonérés de cette taxe : les logements occupés au moins trente jours consécutifs pendant l’année précédente, les logements exigeant des travaux importants pour devenir habitables, les logements destinés à disparaître ou à être réhabilités dans le cadre d’opérations d’urbanisme, et enfin les logements donnés en location ou mis en vente sans trouver preneur.

13/09/2016

L’investissement immobilier Pinel en dix étapes

L'investissement locatif Pinel ne se résume pas à sa réduction d'impôt. Plus qu'une simple défiscalisation, il s'agit d'un véritable investissement immobilier à maîtriser de bout en bout. Explications en dix étapes clés.

SOMMAIRE

1. Faire le point sur sa situation
2. La recherche du logement
3. La signature du contrat de réservation
4. Le crédit immobilier
5. La signature de l'acte de vente définitif devant notaire
6. Réception des travaux et livraison de l'appartement
7. La mise en location
8. La déclaration de l'investissement pour toucher une réduction d'impôt
9. Le renouvellement de l'investissement Pinel
10. La sortie de l'investissement

1. Impôts, épargne : faire le point sur sa situation financière

Avant toute chose, le futur investisseur doit identifier son profil pour savoir ce qu'un investissement locatif en Pinel peut lui apporter. L'atout principal du dispositif étant sa réduction d'impôt (6.000 euros/an maximum), il faut donc se pencher sur sa propre situation fiscale : quel est le montant de son impôt sur le revenu ? Qu'en sera-t-il dans les prochaines années ?

Autre impératif : connaître sa capacité d'épargne. L'investissement étant financé la plupart du temps à crédit, l'acquéreur doit pouvoir supporter une mensualité de plusieurs centaines d'euros, celle-ci pouvant se rajouter au remboursement d'un prêt souscrit pour acheter sa résidence principale. Sur le plus long terme, les loyers encaissés compenseront, au moins en partie, les mensualités supplémentaires. Mais ce n'est pas une raison pour ne pas maîtriser son endettement.

2. La recherche du logement

Pour bénéficier de la réduction d'impôt Pinel, il est nécessaire d'acheter un logement neuf*. Celui-ci peut être déjà construit et prêt à accueillir un locataire. Mais il s'agira le plus souvent d'un achat sur plan, dans le cadre d'une vente en état futur d'achèvement (VEFA). Ce qui signifie que mettre les pieds dans l'appartement avant de signer n'est pas une option.

Mais avant de choisir un logement, il faut savoir où s'implanter. L'emplacement reste le critère essentiel de sélection d'un investissement immobilier, avec ou sans défiscalisation. Pour trouver des locataires sans difficulté, il faut donc s'intéresser aux villes et aux quartiers les plus dynamiques. La démographie et la santé économique (taux de chômage, bassins d'emploi, revenus moyens...) d'une agglomération pèsent lourd dans la réflexion de l'investisseur. L'analyse doit être fine pour déterminer le potentiel locatif d'une adresse et identifier les meilleurs emplacements. Accès aux transports en commun, présence de commerces et services à proximité, projets urbains à venir... Rien ne doit être laissé au hasard.

3. La signature du contrat de réservation

Pour mettre la main sur le programme Pinel qu'il a sélectionné, l'investisseur doit commencer par réserver un des appartements mis en vente. Pour ce faire, il signe un contrat de réservation qui fixe les conditions de la vente. Il comporte notamment une description précise du logement, son prix prévisionnel ainsi que, dans certains contrats, les modalités pouvant permettre sa révision. Une date de livraison doit également y figurer, bien que celle-ci ne soit pas nécessairement très précise (fin 2016 par exemple).

A la signature, un premier paiement est exigé. Il prend la forme d'un dépôt de garantie égal à 5% du prix de vente si elle est définitivement actée dans l'année ou 2% lorsque le contrat de vente définitif est paraphé dans un délai de 12 à 24 mois.

4. Le crédit immobilier

L'appartement est réservé mais pas encore tout à fait acquis. D'ici à la signature du contrat de vente définitif, l'investisseur doit obtenir un crédit immobilier pour financer son achat. Il lui faut donc démarcher sa banque, des enseignes concurrentes ou des courtiers en crédit qui se chargeront de lui proposer une et même plusieurs offres de prêt.

En termes de négociations avec la banque, le futur bailleur doit se montrer attentif à des points particuliers. Il est par exemple recommandé de négocier l'annulation des indemnités de remboursement anticipé (IRA). De même, il est préférable de prévoir un différé de remboursement du crédit immobilier, afin de ne pas payer de mensualités de remboursement tant que le bien n'est pas livré et occupé par un locataire.

5. La signature de l'acte de vente définitif devant notaire

Une fois le crédit immobilier octroyé, il est temps de signer l'acte authentique de vente devant notaire. Cette signature officialise définitivement l'acquisition et permet de lancer l'appel de fonds, c'est-à-dire le paiement fractionné du logement neuf suivant l'avancement du chantier.

A cette occasion, l'investisseur règle les frais d'acquisition du logement neuf. Ils correspondent environ à 2 à 3% du prix de vente et sont beaucoup moins élevés que ceux exigés à l'achat d'un logement ancien. Cependant, les logements neufs sont soumis à la TVA à 20%* qui gonfle le prix. Celle-ci doit être réglée au fur et à mesure de l'appel de fonds.

*TVA à 5,5% dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville

6. Réception des travaux et livraison de l'appartement

Jusqu'ici, l'investisseur n'a pas encore commencé à s'acquitter du prix de son logement, dépôt de garantie et frais d'acquisition mis à part. Ce paiement dépend de l'avancée de la construction. Concrètement, l'acheteur verse jusqu'à 35% du prix total à l'achèvement des fondations, puis 70% à la mise hors d'eau et 95% à l'achèvement des travaux. Le solde est réglé à la livraison définitive du bien (remise des clés), sauf si l'acquéreur émet des réserves sur des défauts de conformité.

Réception des travaux

Avant la livraison, le vendeur du logement doit acter la réception des travaux avec les entrepreneurs en charge de la construction. De nombreuses garanties commencent à courir à compter de cette date : la garantie de parfait achèvement, celle d'isolation phonique, la garantie biennale de bon fonctionnement des équipements et la garantie décennale de solidité de l'ouvrage. Il est donc recommandé de se renseigner auprès du promoteur pour connaître la date exacte de réception et de demander les procès-verbaux établis à cette occasion.

Livraison

C'est à la remise des clés que l'appartement est considéré livré. Il est alors achevé et doit être connecté aux réseaux d'eau courante, d'électricité et de gaz le cas échéant. L'immeuble doit quant à lui disposer d'escaliers et d'un ascenseur en fonctionnement ainsi que de parties communes éclairées.

Le jour de la livraison, l'acheteur visite le bien avec le promoteur et doit relever les éventuelles malfaçons ou l'absence de conformité des travaux au contrat de vente dans un procès-verbal.

A savoir : Si des défauts de conformité sont relevés, le solde du prix à régler à la livraison est consigné auprès de la Caisse des dépôts, du notaire ou d'un établissement bancaire. Il est acquitté à la levée des réserves.

7. La mise en location

Après la réception, l'investisseur doit trouver un locataire dans les douze mois afin de respecter les conditions imposées par le dispositif Pinel. Dans le cas contraire, la réduction d'impôt promise sera remise en cause.

Autre contrainte, le ou les occupants ne doivent pas dépasser des plafonds de ressources, variables selon la localisation et la composition du foyer (à consulter ici). Enfin, les loyers Pinel sont limités réglementairement, en fonction de l'emplacement et de la taille du logement (voir les limites ici). Si un de ces plafonds n'est pas respecté, l'avantage fiscal pourra être retoqué.

En ce qui concerne la recherche du locataire à proprement parler, l'investisseur n'a pas à s'en occuper s'il délègue la gestion locative du bien à un professionnel. Dans le cas contraire, il doit faire cette recherche lui-même. Dès lors, c'est à lui de s'assurer que le revenu fiscal de référence (RFR) du locataire ne dépasse pas les limites du Pinel et que le loyer est conforme aux plafonds réglementaires. Il doit également veiller à bien rédiger le bail de location et à prendre en charge l'état des lieux d'entrée, entre autres.

A savoir : Le dispositif Pinel permet de louer le logement à ses enfants ou à un membre de sa famille.

8. La déclaration de l'investissement pour toucher la réduction d'impôt

La réduction d'impôt du Pinel n'est pas accordée automatiquement. Acheter l'appartement et le louer ne suffisent pas : l'investisseur doit en effet déclarer la location à l'administration fiscale lors de sa déclaration de revenus.

S'il a perçu des loyers au cours de l'année précédente (loyers de 2016 déclarés en 2017), le bailleur devra remplir une déclaration de revenus fonciers, sur impots.gouv.fr ou à l'aide d'un formulaire 2044. En outre, il devra compléter l'imprimé 2042-C pour déclarer son investissement.

Enfin, il devra renvoyer un formulaire 2044-EB afin d'indiquer indiquer si l'engagement de location initial court sur six ou neuf ans. Ce dernier formulaire doit être rempli uniquement pour la première année de déclaration.

9. Le renouvellement de l'investissement Pinel

Au terme de l'engagement de location indiqué à l'administration fiscale, le propriétaire peut prolonger son investissement Pinel pour trois années supplémentaires. L'engagement de location peut ainsi s'étaler sur douze ans maximum. A la clé, un avantage fiscal plus conséquent : limitée à 12% pour un investissement sur six ans, la réduction d'impôt monte à 18% sur neuf ans et 21% sur 12 ans.

10. La sortie de l'investissement Pinel

A partir du moment où l'engagement de location a expiré, l'investisseur est libre de disposer du bien comme bon lui semble. Rien ne l'empêche de poursuivre la location mais il peut aussi opter pour la revente du logement. Il peut également décider de reprendre l'appartement pour s'y installer et en faire sa résidence principale.

Pour vendre ou récupérer le logement, le propriétaire doit d'abord délivrer congé au locataire six mois avant la fin de son bail. Cette échéance ne coïncide pas nécessairement avec la fin de l'engagement de location : un investisseur peut donc se retrouver contraint d'attendre plusieurs mois avant de pouvoir mettre un terme à la location

23/08/2016

Impôts : propiétaires, comment bien déclarer vos loyers

Vous louez un logement, mais ne savez pas comment déclarer les loyers perçus ? A priori, le choix paraît clair : au-delà de 15.000 euros de recettes annuelles, c’est le régime «réel» qui l’emporte, et au-dessous, c’est le «microfoncier» . Les choses sont hélas plus compliquées, car chaque formule a ses avantages et ses inconvénients. Heureusement, vous pouvez passer d’un système à l’autre (mais vous en prenez à chaque fois pour trois ans). Le cas du meublé est différent, car il s’agit d’une activité commerciale.

Régime microfoncier : pas de formulaire spécial à remplir, le fisc s’occupe de tout

Si le montant de vos loyers n’a pas dépassé 15.000 euros en 2015, vous bénéficiez d’un régime simplifié : le microfoncier (vous pouvez toutefois y renoncer au profit du régime réel). Votre revenu foncier imposable (loyers hors charges) a alors droit à un abattement forfaitaire de 30%. Seul le complément (70%) est ajouté à vos autres revenus pour être soumis à l’impôt. En contrepartie, aucune autre déduction n’est possible. Logique : cet abattement est censé couvrir toutes les charges supportées dans l’année. Attention, pour bénéficier du microfoncier, vos revenus doivent provenir de logements non meublés et ne bénéficiant d’aucun avantage fiscal particulier, à l’exception de logements loués en Pinel, Duflot ou Scellier, si ces derniers sont vos seuls biens locatifs. Sachez qu’avec le microfoncier vous n’avez pas à remplir de déclaration spécifique de revenus fonciers : inscrivez vos recettes sur le formulaire général (n° 2042), les services fiscaux appliqueront eux-mêmes l’abattement légal de 30%.

Régime réel : toutes les charges peuvent être déduites, à condition de les justifier

Avec le régime réel, votre revenu imposable est déterminé en déduisant de vos loyers les charges payées (syndic, intérêts de crédit, taxe foncière, assurances, travaux…), sachant qu’elles doivent être justifiées sur le formulaire 2044 ou 2044 S. Si vos charges dépassent vos loyers, le déficit constaté est imputable sur votre revenu global à hauteur de 10.700 euros (sauf les intérêts de crédit, seulement déductibles des loyers). Le régime réel s’applique d’office si les loyers perçus en 2015 sont supérieurs à 15.000 euros. Sont déductibles les dépenses d’entretien et de réparation ainsi que les travaux d’amélioration, mais pas les travaux de reconstruction et d’agrandissement. Bon à savoir : si vous relevez du régime microfoncier et que vous ayez de gros travaux en perspective, mieux vaut passer au régime réel. Mais rappelez-vous : il ne sera pas question de revenir en arrière avant trois ans.

Régime meublé : avec le régime fiscal au réel, c’est comme pour une entreprise

Louer un bien meublé est considéré par le fisc comme une activité commerciale. Les loyers que vous percevez sont donc imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux, non comme des revenus fonciers. Selon le montant de vos loyers, vous êtes soumis soit au régime simplifié du micro-BIC, soit au régime réel. Le seuil d’application du micro-BIC dépend du type de location. Il est de 32.900 euros pour les locations à usage de résidence principale. L’abattement forfaitaire atteint alors 50% des recettes. Il est de 82.200 euros pour certaines locations du type gîtes ruraux classés Gîtes de France, meublés de tourisme ou chambres d’hôtes, avec un abattement fixé à 71%. Dans les deux cas, l’abattement ne peut être inférieur à 305 euros. Vous relevez du régime réel si vos recettes de 2015 dépassent 32.900 ou 82.200 euros. Vous êtes alors soumis à des obligations comptables contraignantes, identiques à celles des entreprises, en contrepartie d’un système de déduction des charges très efficace : aux frais de gestion courante s’ajoute l’amortissement annuel du prix des logements.

Les atouts du loueur en meublé professionnel

Devenir loueur en meublé professionnel confère bon nombre d’avantages fiscaux, mais ce statut exige de remplir trois conditions : encaisser plus de 23 000 euros de loyers de meublé annuels, percevoir plus de 50% de ses revenus grâce à ces loyers et être inscrit au registre du commerce. En contrepartie, en optant pour le régime réel et si vos charges sont supérieures aux recettes, vous pourrez imputer le déficit ainsi créé sur votre revenu global, sans limitation, pendant six ans (les non-professionnels n’y ont droit que sur leurs revenus fonciers). Autre avantage, en cas de cession d’un logement meublé, vous profiterez du régime des plus-values professionnelles, plus attractif. Enfin, vos biens meublés n’intégreront pas l’assiette de l’impôt sur la fortune.

03/08/2016

Les étapes d’un achat immobilier sur plan

Achat immobilier sur plan (VEFA)
Acheter un bien immobilier sur plan consiste à acheter un appartement ou maison dont la construction n’a pas débutée ou est en cours.

Et quelque que soit le type de logement, la Vente en l’Etat de Futur Achèvement (VEFA) requière de suivre une procédure bien précise

Etape 1: le contrat de réservation

Le contrat de réservation est signé entre le futur acquérir et le vendeur du logement. En le signant, ce dernier s’engage à réserver le logement une fois la construction de celui-ci terminée. Bien que d’un point de légal le contrat de réservation n’est pas obligatoire dans le cas d’une vente sur plan, celui-ci offre une sérieuse garantie pour l’acheteur.

Au niveau de son contenu, ce dernier doit obligatoirement comporter les éléments suivants :
•Un prix prévisionnel de vente
•Une estimation de la date de livraison du logement
•Un descriptif détaillé (surface, nombre de pièces, isolant utilisée, type de chauffage…)
•Une date pour la signature de la vente
•La situation de l’immeuble et une liste des équipements collectifs

A noter également que l’acquéreur s’engage à verser un dépôt de garantie de 5% du prix pour une vente dans moins d’un an et 2% pour un délai supérieur.

Une fois le contrat signé, une période de 7 jours est offerte à l’acheteur afin de se rétracter. Passé ce délai, seul un non-respect du contrat de réservation (prix plus élevé, logement non conforme au descriptif…) par le vendeur permettra à l’acheteur d’annuler sa réservation.

Etape 2 : le contrat de vente

Dans le cas d’une vente sur plan, le contrat de vente doit être proposé à l’acheteur au minimum un mois avant la date de signature. Celui-ci répond à une réglementation protectrice de ‘l’acheteur, il demande donc une signature devant notaire pour le vendeur.

Tout comme le contrat de réservation, certains points relatifs au logement doivent obligatoirement être mentionnés :
•Un descriptif complet du logement
•Un prix définitif et le calendrier des paiements dans le cas d’un versement échelonné
•L’organisme qui se porte caution en cas de défaillance du promoteur.
•Une date de livraison

Etape 3 : Constatation de la fin des travaux et livraison du logement

Avant de remettre le logement à l’acheteur, le vendeur doit constater la fin des travaux et s’assurer que le cahier des charges fourni aux différentes entreprises a été respecté. En cas de malfaçon ou de vices apparents, ceux-ci doivent ainsi être inscrits au sein du procès-verbal de réception.

Quelles garanties pour l’acheteur dans le cas d’un achat sur plan ?

Afin de prévoir tout vice de construction, il existe différentes garanties dont le rôle est de protéger l’acheteur :
•La garantie de parfait achèvement qui dure 1 an
•La garantie d’achèvement quant à l’isolation phonique d’une durée d’1 an
•La garantie de bon fonctionnement valable 2 ans qui prévient tout disfonctionnement d’équipements tels quel les radiateurs, les volets,…)
•La garantie décennale qui englobe la solidité de l’ouvrage et des éléments indissociables de la construction tels que les escaliers, la toiture…

26/07/2016

Une garantie des loyers pour tous les jeunes

Le dispositif Visale sera désormais accessible à tous les jeunes, travailleurs ou non, de moins de 30 ans dès la fin du mois de septembre 2016.

C’est le coup de pouce de l’été, qui fera du bien aux jeunes. Le dispositif de garantie locative Visale vient d’être étendu aux moins de 30 ans, qu’ils aient ou non un emploi, "à l’exception des étudiants non boursiers rattachés au foyer fiscal de leurs parents", précise Marie-Angèle Lopes, présidente de l'Association pour l'accès aux garanties locatives (APAGL). L’entrée en vigueur de cette nouvelle mesure devrait se faire au plus t**d en septembre 2016.

Pour le président d’Action Logement, Jacques Chanut, cette initiative vient répondre à un réel besoin de la jeunesse, "confrontée massivement à une double précarité", constate-t-il. "Cette catégorie de la population entre sur le marché du travail en majorité via des contrats précaires. Leurs ressources sont plus faibles et aléatoires. C’est sont des obstacles importants d’exercice de leur autonomie pour accéder à un logement dans le parc privé."

Un avenant sera concédé par l’organisme afin de mettre en place cette extension. "Près de 900 000 jeunes entrent annuellement dans le parc locatif privé", rappelle Emmanuelle Cosse, ministre du Logement. "Nous estimons que sur l’ensemble de cette population, près de 300 000 jeunes pourraient recourir au nouveau Visale d’ici un an", anticipe-t-elle. Etudiants, stagiaires, fonctionnaires, employés agricoles, indépendants, jeunes avec ou sans emploi… les cas de figure permettant d’y recourir sont multiples

05/07/2016

Le marché français de l’immobilier d’entreprise : un début d’année prometteur.

L’accélération de la croissance de l’économie française enregistrée en 2015 s’est conﬁrmée au 1er trimestre 2016. Le Produit Intérieur Brut (PIB) a progressé de 0,6 %, à un rythme plus soutenu que prévu : après 0,3 % aux 3e et 4 e trimestres 2015, la croissance semble durablement installée en territoire positif, un signe encourageant pour les entreprises et les ménages. En effet, la consommation a nettement rebondi au 1er trimestre (+1,7 %) tandis que les investissements des entreprises augmentent de 1,6 %, leur niveau le plus élevé depuis ﬁn 2011. Le chômage a même amorcé une lente décrue mais reste proche des 10 %.
La dynamique du marché locatif des bureaux a conﬁrmé les meilleures perspectives de l’économie française. Les commercialisations ont ainsi atteint 493 000 m² au 1er trimestre, en hausse très nette de 19 % par rapport au 1er trimestre 2015. Ce regain d’activité demandera néanmoins conﬁrmation, tant le volume de l’année dernière s’était avéré faible. La progression des prises à bail s’est appuyée sur une meilleure tenue des grandes surfaces (supérieures à 5 000 m²), dont la disponibilité s’est accrue, et une anticipation de la remontée des loyers, qui accélère les prises de décision chez les utilisateurs. L’offre de bureaux a poursuivi sa baisse (-3 % sur un an) et la qualité des surfaces disponibles s’appauvrit encore. Les projets à venir sont en recul mais demeurent nombreux. Toutefois, seuls les immeubles au moins partiellement précommercialisés seront mis en chantier. Les valeurs locatives ont enﬁn enregistré des augmentations au cours des derniers mois, mais celles-ci demeurent réservées à quelques quartiers parisiens très centralisés.
Le marché de l’investissement a entamé l’année timidement. Avec seulement 2,9 milliards d’euros engagés au 1er trimestre 2016, contre 4,6 milliards d’euros il y a un an, les volumes accusent un recul signiﬁcatif de 37 %. Ils ont pâti du peu de transactions de bureaux recensées dans Paris, où les valeurs vénales sont les plus élevées. L’Île-de-France accuse ainsi une baisse plus importante des investissements que l’ensemble du territoire, de 50 % par rapport au 1er trimestre 2015, pour un volume global de 1,8 milliard d’euros. Les acquisitions de bureaux ont quant à elles reculé de 60 %. Plus que jamais, la très forte demande émanant des investisseurs se heurte à une rareté de produits adaptés, c’est-à-dire offrant une bonne localisation, des revenus locatifs récurrents et dans
un état technique nécessitant peu d’investissements additionnels à court terme. Les transactions se sont principalement portées sur des actifs en 2e couronne parisienne et en régions. Les taux de rendement « prime » sont restés stables puisqu’aucune transaction ne s’est concrétisée sur ce segment.
2016 ne devrait donc pas marquer de réelle accélération de l’économie mais plutôt sa graduelle amélioration. Le PIB devrait progresser légèrement plus qu’en 2015, atteignant 1,2 % sur l’ensemble de l’année. Les créations d’emplois pourraient ainsi reprendre en 2016, après une année 2015 de stabilisation. L’amélioration graduelle de l’environnement macro-économique soutiendra l’activité sur le marché des bureaux. La demande placée devrait ainsi atteindre 2,2 millions de m² sur l’ensemble de l’année. L’offre diminuera encore, en particulier celle d’actifs neufs bien localisés, et devrait entrainer une progression des loyers. Celle-ci se cantonnera néanmoins aux meilleurs biens. Les immeubles plus secondaires devraient ainsi enregistrer de nouvelles baisses de loyers. Les mesures d’accompagnement ne reﬂueront donc que très lentement. La rareté de produits mis en vente adaptés aux exigences des investisseurs devrait perdurer et contraindre les investisseurs à reporter leur intérêt sur des actifs plus secondaires. Même si la remontée des loyers semble se proﬁler, elle ne devrait pas se généraliser avant l’année prochaine, confortant une stratégie défensive, qui privilégiera les biens de qualité, aux revenus locatifs récurrents et bien localisés. Les taux de rendement pour cette typologie de biens pourraient donc encore se contracter

Kcession

27/09/2016

19/09/2016

13/09/2016

23/08/2016

03/08/2016

26/07/2016

05/07/2016

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