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Olivier Dhulu Consultant immobilier

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Sainte-Catherine
Olivier Dhulu Consultant immobilier

Consultant immobilier indépendant depuis janvier 2018 je vous accompagne dans vos projets immobiliers

30/09/2026

𝙑𝙤𝙪𝙨 𝙙𝙚𝙫𝙚𝙯 𝟳𝟳 𝟬𝟬𝟬 € 𝙙𝙚 𝙘𝙝𝙖𝙧𝙜𝙚𝙨 𝙙𝙚 𝙘𝙤𝙥𝙧𝙤𝙥𝙧𝙞𝙚́𝙩𝙚́.

Autant vous dire que le courrier fait son petit effet.

Mais en matière de copropriété, même quand les impayés sont bien réels, la procédure doit être carrée.

La Cour de cassation vient de rappeler un point important : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000054293663

Une mise en demeure doit préciser la nature et le montant des provisions réclamées.

Un simple décompte global des charges ne suffit pas forcément.

Une procédure prévue par la loi permet, sous certaines conditions, de rendre immédiatement exigibles des sommes qui ne le seraient normalement que plus t**d.

Mais pour utiliser ce mécanisme, il faut respecter les règles. Et pas juste envoyer un courrier avec "vous nous devez beaucoup d’argent, merci de payer".

Autre rappel de la Cour dans cette procédure spécifique : le juge ne peut pas forcément ajouter au dossier d’autres créances qui n’entrent pas dans son champ d’application.

28/09/2026

Copropriété : "c’est une partie commune à usage privatif, donc c’est au copropriétaire de payer"... Pas forcément.

La Cour de cassation vient de rendre son verdict.

Un local commercial subissait des infiltrations d’eau provenant d’une toiture-terrasse.

Cette toiture était une partie commune, mais avec une jouissance exclusive au bénéfice d’un copropriétaire.

Le règlement de copropriété prévoyait même que l’entretien et les réparations étaient à la charge de ce copropriétaire.

La cour d’appel avait donc considéré que le syndicat des copropriétaires n’était pas responsable.

Sauf que non. La Cour de cassation vient de casser cette décision.

Son rappel est assez clair. Même lorsqu’un règlement met l’entretien d’une partie commune à usage exclusif à la charge d’un copropriétaire, le syndicat des copropriétaires reste responsable de plein droit des dommages causés par un défaut d’entretien ou un vice de construction de cette partie commune.

Et ensuite, éventuellement, le syndicat pourra se retourner contre le copropriétaire concerné.

Jouissance privative ≠ propriété privative.

Et c’est une nuance qui peut coûter très cher quand une toiture fuit, qu’une terrasse n’est plus étanche ou qu’un dommage touche les lots voisins.

👨‍⚖️ Cour de cassation, 3e chambre civile, 17 septembre 2026, n° 24-20.973.

Un arrêt à garder sous le coude si vous êtes copropriétaire, syndic ou simplement propriétaire d’un logement sous une belle terrasse qui commence à prendre l’eau.

25/09/2026

𝙄𝙇 𝘾𝙊𝙉𝙎𝙏𝙍𝙐𝙄𝙏 𝙎𝘼 𝙈𝘼𝙄𝙎𝙊𝙉 𝙎𝙐𝙍 𝙇𝙀 𝙏𝙀𝙍𝙍𝘼𝙄𝙉 𝘿𝙀 𝙎𝙀𝙎 𝙋𝘼𝙍𝙀𝙉𝙏𝙎… 𝙎𝘼𝙉𝙎 𝙇𝙀𝙐𝙍 𝘼𝘾𝘾𝙊𝙍𝘿 !

Et ce n’est que le début de l’histoire.

On pourrait croire à une mauvaise blague immobilière. Mais non.

En 2014, des parents toulousains donnent à leur fils la nue-propriété d’un appartement et d’un jardin.

4 ans plus t**d, l’histoire familiale commence à partir sérieusement en vrille.

Parce que le fils a décidé de construire sa propre maison sur terrain appartenant à ses parents.
Sans leur autorisation.

Les parents, qui vivent avec environ 1 100 € de retraite à 2, veulent vendre ce terrain.

Logique. Ils en sont propriétaires et leur situation financière n’est pas franchement confortable.

Sauf que leur fils refuse de quitter les lieux.
Impossible de vendre tranquillement leur propre terrain.

Et là, le conflit familial dégénère.

Plainte.
Procédure d’expulsion.
Menaces.

Puis une altercation au cours de laquelle le père reçoit des coups. Un certificat médical fait état notamment d’un important hématome et de contusions.

Les parents finissent donc par demander à la justice : "Puisque nous lui avons donné un appartement… pouvons-nous récupérer cette donation ?"

La justice leur donne raison.

La cour d’appel de Toulouse confirme en 2023 la révocation de la donation pour ingratitude, estimant notamment que les violences et injures étaient suffisamment graves et imputables au fils.

L’appartement doit donc revenir aux parents.

Et cerise sur le gâteau, la petite-fille qui occupait l’appartement doit elle aussi le quitter, puisqu’elle n’était pas bénéficiaire de la donation.

Franchement, construire une maison sur le terrain de ses parents sans leur accord, les empêcher ensuite de vendre le terrain, puis finir par se retrouver devant un juge pour récupérer l’appartement qu’ils vous avaient donné…
On est très loin du simple conflit familial autour du repas de Noël.

23/09/2026

𝙄𝙡𝙨 𝙖𝙘𝙝𝙚̀𝙩𝙚𝙣𝙩 𝙪𝙣𝙚 𝙢𝙖𝙞𝙨𝙤𝙣 𝙙𝙚 𝟵𝟮𝟬 𝙢² 𝙖̀ 𝟭 𝙢𝙞𝙡𝙡𝙞𝙤𝙣 𝙙𝙚 𝙙𝙤𝙡𝙡𝙖𝙧𝙨 : 𝙚𝙡𝙡𝙚 𝙚𝙨𝙩 𝙚𝙣 𝙧𝙚́𝙖𝙡𝙞𝙩𝙚́ 𝙩𝙧𝙤𝙞𝙨 𝙛𝙤𝙞𝙨 𝙥𝙡𝙪𝙨 𝙥𝙚𝙩𝙞𝙩𝙚.

C'est une histoire à peine croyable venue des États-Unis, et pourtant les faits sont strictement réels.

Un couple achète une propriété affichée à 920 mètres carrés pour un million de dollars.

Désireux de solliciter un financement bancaire pour poursuivre la suite du chantier, le couple s'est vu imposer une expertise.

C'est lors de ce métrage ordonné par la banque que le couperet tombe : la maison mesure en réalité 300 mètres carrés.

L'erreur venait des fiches fiscales et des annonces qui intégraient les terrasses extérieures et des espaces non habitables.

Mais au-delà de la faute des professionnels, une question factuelle se pose.

Comment a-t-on pu en arriver là ?

On ne parle pas d'un écart de 15 m² masqués sous une pente de toit. On parle de 600m² manquants.

C'est l'équivalent de trois terrains de tennis ou de six grands appartements qui s'évaporent.

Comment peut-on visiter un bien, y circuler, l'acheter, et ne pas se rendre compte à un seul instant qu'il manque deux tiers de la surface annoncée ?

L'aveuglement du "coup de cœur" et l'illusion d'une bonne affaire ont totalement anesthésié le bon sens le plus élémentaire.

L'article complet est à découvrir ici
https://realestatemagazine.ca/lawsuit-claims-winnipeg-area-home-was-overstated-by-thousands-of-square-feet/

16/09/2026

𝟭 𝙥𝙧𝙞𝙢𝙤-𝙖𝙘𝙘𝙚́𝙙𝙖𝙣𝙩 𝙨𝙪𝙧 𝟰 𝙖 𝙗𝙚𝙨𝙤𝙞𝙣 𝙙𝙚 𝙨𝙖 𝙛𝙖𝙢𝙞𝙡𝙡𝙚 𝙥𝙤𝙪𝙧 𝙖𝙘𝙝𝙚𝙩𝙚𝙧.
.. ça dit beaucoup de choses sur notre époque.

Selon une récente étude de Nestenn, 26 % des primo-accédants interrogés ont reçu une aide financière de leur famille, pour un montant moyen de 45 000 €.

45 000 €.
Ce n’est pas juste un petit coup de pouce pour payer les frais de notaire.

C’est ce qui permet de dire "on peut acheter" à la place de "on va devoir attendre encore quelques années".
Et c’est ça que je trouve intéressant derrière ce chiffre.

On parle souvent de l’aide familiale comme d’un avantage.
Et évidemment, quand on peut être aidé par ses parents, c’est une chance.

Mais collectivement, ça raconte surtout autre chose.

Devenir propriétaire de son premier logement demande aujourd’hui beaucoup plus de ressources qu’avant.
• Apport à constituer.
• Prix des logements.
• Coût du crédit.
• Travaux et assurances.
• Et des banques qui regardent chaque euro à la loupe.

Un couple avec des revenus corrects peut avoir des possibilités très différentes selon qu’il a, ou non, une famille capable de mettre plusieurs dizaines de milliers d’euros sur la table.

Et ça pose une vraie question.

Est-ce qu’on est encore dans une époque où travailler, épargner et avoir un projet suffisent pour devenir propriétaire ?

Sur le terrain, je vois surtout des acquéreurs qui calculent, ajustent, renoncent à certaines choses et cherchent le bon compromis.

Le rêve de la maison n’a pas disparu.
Mais le chemin pour y arriver est devenu nettement plus compliqué.

14/09/2026

𝙀𝙩 𝙨𝙞 𝙡𝙖 𝙨𝙤𝙡𝙪𝙩𝙞𝙤𝙣 𝙖̀ 𝙡𝙖 𝙘𝙧𝙞𝙨𝙚 𝙙𝙪 𝙡𝙤𝙜𝙚𝙢𝙚𝙣𝙩 𝙨𝙚 𝙩𝙧𝙤𝙪𝙫𝙖𝙞𝙩 𝙙𝙖𝙣𝙨 𝙫𝙤𝙩𝙧𝙚 𝙟𝙖𝙧𝙙𝙞𝙣 ?

C'est la question soulevée par un récent article de JeChange : "BIMBY : faut-il s'inspirer de la solution californienne à la crise du logement en France ?".

En Californie, 19 % des logements neufs autorisés sont désormais des habitations secondaires construites sur des parcelles individuelles (Accessory Dwelling Units / ADU).

Pendant ce temps en France :
La construction neuve est à l'arrêt.
L'objectif ZAN (Zéro Artificialisation Nette) limite l'extension des villes.
Trouver un logement locatif devient un parcours du combattant.

Pourtant, la France a théorisé très tôt le BIMBY (Build In My Back Yard).

Le principe est simple. Permettre aux propriétaires de diviser leur terrain ou d'installer une seconde habitation pour loger un proche, créer un revenu locatif ou densifier intelligemment.

Pourquoi ça coince chez nous ?
Lourdeurs réglementaires. Des PLU souvent trop rigides et des mairies frileuses face à la densification.
Financement bancaire. Un manque de solutions de crédit réellement adaptées à ces projets de particuliers.
Complexité technique. Viabilisation, servitudes, accès aux réseaux...

La densification douce est peut-être l'un des rares leviers capables de créer du logement rapidement.

Est-il temps d'assouplir massivement nos règles d'urbanisme sur le modèle californien ?
Opportunité d'avenir ou risque pour l'harmonie des quartiers résidentiels ?

10/09/2026

𝙇𝙞𝙣𝙜𝙤𝙩𝙨 𝙙'𝙤𝙧 𝙙𝙚́𝙘𝙤𝙪𝙫𝙚𝙧𝙩𝙨 𝙙𝙖𝙣𝙨 𝙡𝙚𝙨 𝙘𝙤𝙢𝙗𝙡𝙚𝙨. 𝘼𝙘𝙦𝙪𝙚́𝙧𝙚𝙪𝙧𝙨 𝙘𝙤𝙣𝙩𝙧𝙚 𝙝𝙚́𝙧𝙞𝙩𝙞𝙚𝙧𝙨, 𝙦𝙪𝙞 𝙚𝙢𝙥𝙤𝙧𝙩𝙚 𝙡𝙚 𝙥𝙖𝙘𝙩𝙤𝙡𝙚 ?

C'est l'histoire d'une découverte qui fait rêver avant d'atterrir directement au tribunal.

En 2019, un acquéreur achète une maison bâtie dans les années 60 par un médecin décédé.

Pendant les travaux de rénovation, surprise sous les combles. 4 lingots d'or sont mis au jour par les ouvriers.

Pour l'acquéreur, c'est le pactole.
D'autant plus qu'une clause de son contrat stipulait que tout bien oublié dans la maison ne donnait aucun droit aux vendeurs.

Sauf que les 3 fils du médecin ne l'entendent pas de cette oreille.
Ils traînent l'affaire en justice et la Cour d'appel tranche.
L'or revient intégralement aux héritiers.

L'acquéreur pensait invoquer le régime juridique du "trésor" qui se partage à 50/50 avec le découvreur.

Perdu. Pour qu'il y ait trésor, la chose doit être impossible à attribuer à un propriétaire identifié.

Hors, les héritiers ont sorti les preuves en béton :
- leur père répétait de son vivant avoir caché de l'or.
- un des fils à louer un détecteur de métaux juste après le décès, reçu à l'appui.
- et surtout, on retrouve le numéro de série exact gravé sur l'un des lingots dans les certificats d'authentification du défunt.

Une vente immobilière transfère la propriété des murs, jamais celle des biens meubles dissimulés à l'intérieur.
Ne confondez jamais une bonne surprise sur un chantier avec un droit de propriété acquis.

Donc avant de crier victoire en découvrant un pactole dans votre nouveau grenier,
rappelez-vous qu'un simple numéro de série peut transformer votre joie... en illusion.

07/09/2026

𝙄𝙣𝙘𝙚𝙣𝙙𝙞𝙚 𝙨𝙪𝙧 𝙡𝙚 𝙩𝙚𝙧𝙧𝙖𝙞𝙣 𝙫𝙤𝙞𝙨𝙞𝙣. 𝙌𝙪𝙞 𝙚𝙨𝙩 𝙧𝙚𝙨𝙥𝙤𝙣𝙨𝙖𝙗𝙡𝙚 𝙙𝙪 𝙙𝙚́𝙗𝙧𝙤𝙪𝙨𝙨𝙖𝙞𝙡𝙡𝙚𝙢𝙚𝙣𝙩 ?

Cette règle va vous surprendre.

Dans certaines zones, hors zone urbaine, l’obligation de débroussaillement ne repose pas forcément sur le propriétaire du terrain en friche.

Elle peut incomber au propriétaire de la maison voisine.

Oui, oui, même si les broussailles sont chez le voisin.

C’est exactement ce qui s’est retrouvé devant les tribunaux après un incendie dans le Vaucluse.
Un feu parti d’un terrain non bâti s’était propagé jusqu’à une maison et l’avait détruite.

Et contrairement à ce qu’on pourrait penser, le propriétaire du terrain voisin n’était pas forcément responsable du défaut de débroussaillement.

Pourquoi ? Parce que la réglementation distingue notamment zone urbaine et zone non urbaine.

Et en zone non urbaine, l'obligation peut porter sur un périmètre autour de la construction, jusqu'à 50 mètres.

Lors d'un achat immobilier, il faut penser à regarder où se trouve le bien, les règles d’urbanisme qui s’y appliquent et parfois ce qui pousse autour.

Connaissiez-vous ces obligations de débroussaillement ?

Parce que découvrir la réponse après un incendie c’est clairement le mauvais moment pour faire connaissance avec le Code forestier.

Article du Figaro Immobilier
https://immobilier.lefigaro.fr/articles/3796-incendie-debroussaillement/

04/09/2026

𝙄𝙡 𝙫𝙚𝙪𝙩 𝙞𝙣𝙨𝙩𝙖𝙡𝙡𝙚𝙧 𝙪𝙣 𝙥𝙚́𝙖𝙜𝙚 𝙥𝙤𝙪𝙧 𝙥𝙤𝙪𝙫𝙤𝙞𝙧 𝙖𝙘𝙘𝙚́𝙙𝙚𝙧 𝙖𝙪 𝙥𝙖𝙧𝙠𝙞𝙣𝙜 !

L'histoire est f***e. Elle vient de Suisse.

En 2019, Jean-Pierre achète un appartement dans une copropriété.
À côté se trouve un deuxième immeuble, et entre les deux, un parking souterrain partagé de 17 places.

Tout le monde s'y gare paisiblement depuis des années.

Un jour Jean-Pierre épluche scrupuleusement l'extrait du registre foncier.
Et là, surprise : il réalise que le notaire et l'architecte ont commis une grosse boulette il y a 15 ans.
Aucun droit de passage légal n'a été inscrit pour accéder au parking, alors que le seul chemin d'accès traverse sa parcelle.

Au lieu de régulariser la situation à l'amiable, il décide de transformer son bout de goudron en péage privé. Sa doctrine : "Rien n'est gratuit !"

Il mandate des experts immobiliers pour chiffrer la perte de valeur de son terrain et exige un véritable péage financier à tous les voisins s'ils veulent continuer à rentrer chez eux en voiture.

Évidemment, ses voisins de copro refusent de cautionner ce péage de quartier et souhaitent régulariser l'accès gratuitement pour préserver la paix.

Mais peu lui importe d'être détesté de tous. Il se dit prêt à maintenir son péage juridique tant qu'on ne le paie pas.

L'histoire complète est à lire ici https://www.blick.ch/fr/suisse/conflit-guerre-de-voisinage-a-cause-dun-droit-de-passage-id22213695.html

02/09/2026

𝙇'𝙖𝙨𝙘𝙚𝙣𝙨𝙚𝙪𝙧 𝙦𝙪𝙞 𝙣'𝙚𝙭𝙞𝙨𝙩𝙖𝙞𝙩 𝙥𝙖𝙨

Vous connaissiez déjà :
• Le bien "à fort potentiel"
• L'appartement "à rafraîchir"
• Les "petits travaux à prévoir"
Là, on vient de franchir un palier.

En Espagne, une proprio est soupçonnée d’avoir falsifié des PV de copro pour faire croire à l'installation imminente d'un ascenseur.

La copropriété n’était, évidemment, même pas au courant du projet !

Idéal pour booster la valeur du bien sur le papier, jusqu'au retour à la réalité.

Ne vous fiez jamais aveuglément aux documents fournis sur parole.

Entre l’ascenseur est prévu, avec un papier imprimé chez soi, et l’ascenseur a été validé en AG avec confirmation du syndic il y a... quelques étages d'écart.

PV d'AG, appels de fonds, travaux votés : un vrai travail d'audit ne consiste pas seulement à lire les papiers qu'on vous donne, mais à vérifier l'information directement à la source.

Et c'est à ça que sert un professionnel.
Croiser les infos auprès du syndic ou du notaire pour éviter d'acheter une illusion.

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