24/03/2021
HOMAS JACQUIER 15/03/2021
Locations de type Airbnb : les enseignements des arrêts de la Cour de cassation du 18 février 2021
Les articles L. 631-7, alinéa 6, et L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation sont conformes à la directive 2006/123/CE du Parlement européen et du Conseil du 12 décembre 2006, relative aux services dans le marché intérieur.
Dans le sillage de la CJUE, la Cour de cassation valide la conformité du dispositif français à la directive Services, tant dans son principe – autorisation préalable – que dans ses modalités.
Pour rappel le 22 septembre 2020, la Cour de justice de l'Union européenne (CJUE) a déclaré conforme à la directive dite «Services », le régime d'encadrement du changement d'usage par le Code de la construction et de l'habitation (CCH) qui soumet la location d'un logement en meublé à une clientèle de passage à autorisation(1).
La Cour de cassation, qui avait sursis à statuer dans cette attente, vient de rendre une série de trois arrêts attendus qui vont permettre à de nombreuses procédures suspendues à une question préjudicielle de reprendre leur cours.
Reprenant les motifs de la juridiction européenne, la Cour de cassation relève que le régime d'autorisation préalable instauré par du Code de la construction et de l'habitation est justifié par une raison impérieuse d'intérêt général tenant à la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location et proportionnée à l'objectif poursuivi en ce qu'il ne peut pas être réalisé par une mesure moins contraignante.
Par ailleurs, l'article L. 631-7, alinéa 6, du CCH répond aux exigences de clarté, d'objectivité et de non-ambiguïté.
Puis, la Haute juridiction valide en particulier la réglementation telle que mise en œuvre par la Ville de Paris. Notamment, elle estime que l'obligation de compensation est proportionnée à l'objectif poursuivi. Le dispositif est suffisamment clair et précis pour éviter les risques d'arbitraire par les autorités locales(2).
La Cour de cassation vient également préciser la notion de « courtes durées » figurant dans l'article L. 631-7, alinéa 6 du CCH et de répétition de la location, en estimant qu'une location de courte durée devait s'entendre de toute location « inférieure à un an ».
Elle censure ainsi la cour d'appel pour avoir estimé que la location pour une durée de quatre et six mois à une société pour y loger le même salarié ne constituait pas des locations de courte durée au sens de l'article L. 631-7 du CCH : « Le fait de louer à plus d'une reprise au cours d'une même année, un local meublé pour une durée inférieure à un an, telle qu'une location à la nuitée, à la semaine ou au moins à une clientèle de passage qui n'y fixe pas sa résidence principale (….) constitue un changement d'usage d'un local destiné à l'habitation et, par conséquent, est soumis à autorisation préalable. »
Seules quelques hypothèses prévues par la loi font exception : celle dans laquelle le bailleur loue sa résidence principale pour une période qui ne peut excéder quatre mois ; les locations consenties à des étudiants pour une durée d'au moins neuf mois et, depuis l'entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018, la conclusion d'un bail mobilité d'une durée d'un à dix mois.
La courte durée de référence visée par les textes est donc inférieure à un an, hormis les cas particuliers rappelés dans la réponse de la Cour(3).
Si le dispositif, dans son principe, a été validé tant par les juridictions françaises que par la Cour de justice de l'Union européenne, la Ville de Paris devra toujours, pour chaque affaire, démontrer un certain nombre d'éléments de démonstration au soutien de sa demande de condamnation.
Pour l'application de la réglementation sur le changement d'usage des locaux d'habitation, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970 (article 631-7, alinéa 3).
Il appartient à l'administration d'établir le changement d'usage prohibé, c'est-à-dire tant les locations illicites que l'affectation primitive du local à l'habitation à cette date.
Le 1er janvier 1970 correspond à la dernière révision foncière, à l'occasion de laquelle les propriétaires ont eu à remplir une déclaration « dite H2 » relative à la consistance et l'usage de leur bien. Il s'agit d'une date de référence unique.
C'est sur ce dernier point que plusieurs procédures ont achoppé faute de démonstration de l'usage d'habitation au 1er janvier 1970. La preuve d'une affectation de fait à cet usage postérieurement ou antérieurement à cette date étant inopérante.
La Cour de cassation confirme ici sa jurisprudence (Cass. civ. 3ème, 28 novembre 2019, n°18-24.157).
Elle reproche, en l'espèce, à la cour d'appel d'avoir retenu un changement d'usage prohibé sur la base d'un formulaire H2 rempli en 1978 sans établir que les renseignements qui y figurent sont de nature à établir l'usage d'habitation du bien au 1er janvier 1970. De même, l'absence de la mention de la réalisation de travaux postérieurement au 1er janvier 1970 dans le relevé cadastral ne suffit pas à démontrer cet usage à cette date. La Cour de cassation a donc censuré les juges du fond(4). Il appartiendra à la Ville de Paris de prouver cet usage d'habitation du local concerné au 1er janvier 1970 avec d'autres éléments.
Même s'il s'agit de décisions importantes qui viennent conforter le dispositif d'encadrement dans son principe, il ne s'agit pas à proprement parler d'une « victoire totale » notamment pour la ville de Paris.
(1) Voir notre brève : La justice européenne valide la loi française sur les locations Airbnb
(2) Cass. 3e civ., 18 févr. 2021, n° 17-26.156
(3) Cass. 3e civ., 18 févr. 2021, n°19-11.462
(4) Cass. 3e civ., 18 févr. 2021, n° 19-13.191
