18/11/2013
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Plus-values immobilières : il est encore temps d'agir !
Par Les Echos | 15/11 | 06:00
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Plus-values immobilières : il est encore temps d\'agir !
Après le durcissement de la fiscalité des plus-values immobilières sous le régime Sarkozy, les annonces du président Hollande avant l'été pour relancer le marché de l'immobilier, et en attendant le vote en fin d'année de la loi de Finances pour 2014, faisons un point d'étape.
Les propriétaires de biens immobiliers autres que les terrains à bâtir peuvent bénéficier depuis le 1er septembre 2013 d'un abaissement de la durée minimale de détention de leur bien au terme de laquelle la plus-value est exonérée d'impôt (vingt-deux ans contre trente auparavant), et surtout d'un abattement exceptionnel de 25 % sur la plus-value nette imposable.
Un abattement à deux vitesses
Malgré un mécanisme complexe qui prévoit un abattement à deux vitesses, puisque l'impôt de plus-value est exonéré au bout de vingt-deux ans mais que les prélèvements sociaux ne le sont qu'au terme de trente ans, cette réforme permet, surtout grâce à l'abattement exceptionnel de 25 %, de réaliser une économie substantielle d'impôt qui peut aller jusqu'à diviser la note fiscale par deux.
Cette réforme concerne tous les biens immobiliers autres que la résidence principale et les terrains à bâtir ; sont donc concernés : les résidences secondaires, les biens locatifs qu'il s'agisse de logements ou de locaux professionnels.
Le 2 août, l'administration fiscale réservait le « cadeau fiscal » aux seuls logements, puis s'est ravisée quelques jours plus t**d. Elle a néanmoins pris soin d'exclure du dispositif toute vente « à soi-même » c'est-à-dire consentie à un membre de sa famille, à son conjoint ou partenaire pacsé directement ou par société interposée.
Attention toutefois, l'avantage de l'abattement de 25 % n'est consenti que pour une année, jusqu'au 31 août 2014.
La vente de la résidence principale reste aujourd'hui toujours exonérée.
Si vous n'êtes pas propriétaire de votre résidence principale, ou si vous n'en êtes plus propriétaire depuis au moins quatre ans, vous pouvez bénéficier de l'exonération de l'impôt de plus-value sur la première vente d'un bien immobilier, à condition de remployer le prix de vente de ce bien à l'acquisition ou la construction de votre futur logement dans les vingt-quatre mois. Cette exonération date de la loi de Finances pour 2012 et n'a pas évolué depuis.
effectuer une donation avant le 31 décembre
Les propriétaires de terrains à bâtir (terrains nus constructibles) ont, quant à eux, intérêt à faire un arbitrage avant la fin de l'année. En effet, le gouvernement annonce la suppression pure et simple à compter du 1er janvier 2014 des abattements pour durée de détention.
Que vous soyez propriétaires depuis plus de deux, dix ou trente ans, vous subirez un impôt de plus-value (actuellement de 34,5 %, prélèvements sociaux compris) calculé sur la plus-value effectuée sans pouvoir tenir compte de l'érosion monétaire. Dans le cas où une transmission aux enfants était envisagée dans un futur relativement proche, c'est le moment d'effectuer, avant le 31 décembre 2013, une donation des terrains permettant ainsi de purger la plus-value.
D'autres schémas peuvent être envisagés mais il convient d'être prudent pour éviter tout risque d'abus de droit fiscal, d'autant que les modalités de ce régime des plus-values sur les terrains à bâtir ne seront connues que lors de la promulgation de la loi de Finances pour 2014.
Votre notaire saura vous chiffrer très rapidement le montant de l'impôt de plus-value et le gain que vous obtiendriez en vendant ou en donnant dans les prochains mois, et pourra vous accompagner dans les arbitrages à effectuer afin de limiter la note fiscale, mais il faut agir vite !
