01/05/2022
Procedura de cumpărare a imobilelor în Grecia
În ciuda modernizării unor aspecte individuale, procesul de cumpărare a bunurilor imobile rămâne încă, în Grecia, un proces destul de anevoios și birocratic care va fi însoțit în mod obligatoriu de avocați, notari și ingineri constructori. În cele mai multe dintre cazuri, este necesară, în plus, și asistența unui contabil specializat, în special când cumpărătorul este cetățean străin sau rezident în străinătate. Ca un avantaj al acestui proces birocratic trebuie totuși remarcat că dacă consultanții asistenți au fost selectați corect, cumpărătorul va efectua o achiziție destul de sigură care nu-i va rezerva surprize neplăcute cm ar fi sarcini necunoscute, daune, datorii către terțe persoane, ilegalități de construcție sau alte dezavantaje ascunse ale imobilului, întrucât participarea obligatorie a experților poate asigura în condiții normale poziția juridică și reală a cumpărătorului de bunuri imobile în Grecia.
În contextul procesului de cumpărare a bunurilor imobile distingem trei faze: Prima fază a alegerii imobilului potrivit (I). Faza verificării, a negocierilor și a pregătirii, semnării precontractului dacă este cazul (II) și faza semnării contractului la notar și transcrierii în Cartea Funciară și Cadastru (III).
I. Alegerea imobilului potrivit
În procesul de alegere a imobilului potrivit, se consideră adecvată asistarea de către agențiile imobiliare și, de preferat, a companiilor imobiliare care oferă servicii de încredere și în Grecia. Spre deosebire de alte țări europene, în Grecia există și destui proprietari care își oferă bunurile imobile direct pe platforme online, cm ar fi www.xe.gr și www.spitogatos.gr , fără implicarea agentului imobiliar.
II. Verificarea și Negocierile
După alegerea celui mai bun imobil, sunt recomandate verificarea juridică și tehnică ale bunului imobil. Străinilor și rezidenților în străinătate li se recomandă, din acest moment, atribuirea cazului către un birou de avocatură specializată care va prelua verificarea juridică, va atribui inspecția tehnică, va pregăti negocierile cu vânzătorul într-un mod în care va asigura interesele cumpărătorului și va coordona toate acțiunile necesare pentru cumpărarea bunului imobil.
1. Angajamentul Vânzătorului – Avansul, Proiectul de acord
Înaintea aplicării controlului juridic este recomandat, în special rezidenților în străinătate, angajamentul vânzătorului bunului imobil cm că nu va proceda la vânzarea bunului imobil către altă persoană interesată atâta timp cât se efectuează verificarea juridică și tehnică. Din acest motiv, în trecut se obișnuia să se plătească un avans. Ținând seama de situația actuală și datorită accelerării procedurilor, devine acum posibil și angajamentul unilateral al vânzătorului fără a fi necesară plata unui avans. În caz contrar, doar în situații în care vânzătorul are nevoie de lichiditate pentru a regla ilegalitățile de construcție ale bunului imobil¹. După semnarea angajamentului vânzătorului, se poate efectua verificarea juridică și tehnică.
2. Verificarea juridică
Verificarea juridică este necesară și ar fi bine să conțină, în afara verificării titlurilor (în care se garantează faptul că bunul imobil aparține vânzătorului și nu este gravat de sarcini)² și verificarea următoarelor documente și aspecte:
• Valabilitatea și autenticitatea tuturor documentelor și certificatelor
• Documentele de reglare a ilegalităților de construcție
• Stabilirea proprietății clare
• Verificarea declarațiilor fiscale E9 ale fostului proprietar
• Verificarea facturilor de curent electric dacă menționează metrii pătrați corecți și prețuri corecte ale zonelor în baza cărora se efectuează calculul impozitelor.
• Verificarea și garanția că nu există datorii la întreținere
• Inventarierea aparatelor electrice și a obiectelor care se transferă împreună cu bunul imobil.
___________________________________________________________________
1 În acest caz se poate plăti un avans pentru a acoperi cheltuielile de punere în legalitate a imobilului, însă, în același timp, va trebui să se semneze un precontract notarial.
2 Control în Arhiva de Transferuri a Cărții Funciare competente, unde se verifică și se constată dacă imobilul transferat aparține întradevăr vânzătorului și dacă a aparținut acestuia timp de cel puțin 20 ani.
b.Control în Arhiva de Sarcini a Cărții Funciare competente unde se verifică și se constată dacă pe numele vânzătorului există credite ipotecare, note bancare ipotecare, sechestre sau procese.
În special, în cazul în care cumpărătorul este rezident străin, se consideră adecvat ca avocatul său să efectueze și o autopsie a imobilului care urmează să fie cumpărat întrucât multe aspecte care pentru cumpărătorul grec sunt evidente, pot scăpa din atenția cumpărătorului străin.
3. Inspecția tehnică
Din anul 2011 vânzătorul unui bun imobil este obligat să furnizeze un certificat al inginerului pentru eliberarea căruia inginerul trebuie să inspecteze imobilul și să confirme dacă și ce încălcări de construcție are bunul imobil. În același timp, se emite și certificatul de clasă energetică. Prin această procedură, care nu este suportată financiar de către cumpărător, cumpărătorul are o primă imagine a situației bunului imobil. Însă dacă dorește să fie informat și asupra calității construcției, a antiseismicității, etc, este recomandată, în orice caz, și realizarea inspecției tehnice de către un inginer constructor al cumpărătorului.
În cazul cumpărării de teren, inginerul constructor verifică
• Perfecțiunea și construibilitatea
• Dacă există chestiuni nerezolvate ale bunului imobil în ceea ce privește contribuții datorate în teren și bani, suspendarea eliberării autorizațiilor de construcție, exproprierea în folosul public, executarea unui proiect rutier sau de altă natură, pentru orice caracterizare a imobilului ca pădure, zonă forestieră reîmpădurită, habitat natural, litoral, de interes arheologic, zonă militară, etc.
• Utilizările permise și nepermise ale terenurilor.
4. Pregătirea – Procura
Împreună cu executarea inspecției juridice și tehnice este important, în special pentru cetățenii străini și rezidenții în străinătate, ca aceștia să efectueze în același timp și pregătirile de rigoare pentru cumpărarea bunului imobil. În mod specific, ar trebui să procedeze la:
a. Deschiderea unui cont bancar la o bancă elenă
În Grecia, prețul se plătește, de obicei, odată cu semnarea contractului, prin cec bancar. Din acest motiv dar și pentru o mai bună dovadă a intrării de capital în țară, se recomandă cumpărătorului străin de bun imobil în Grecia deschiderea unui cont bancar la o bancă elenă pe care oricum îl va folosi și mai târziu în cadrul administrării curente a bunului imobil.
b. Procură pentru avocat cu responsabilități extinse
În cazul reprezentării cumpărătorului de către un avocat va trebui să se pregătească imediat o procură relevantă care se va putea semna la un Consulat Elen sau la un notar din străinătate. Deoarece în fața Serviciilor Elene sunt recunoscute doar mandatele exprese, și pentru că orice procură semnată în străinătate are un cost destul de ridicat, se recomandă potențialului cumpărător semnarea unei procuri care să conțină multe mandate clare chiar dacă până la finalul procedurii va fi nevoie de doar câteva dintre acestea. În afara mandatelor referitoare la bunul imobil în cauză, se recomandă ca procura să conțină și următoarele mandate care probabil vor fi necesare înainte sau după cumpărarea bunului imobil:
1. Cererea și primirea de NIF de la Direcția Financiară pentru rezidenții în străinătate.
2. Primirea Codurilor Taxisnet și a Codurilor numerice
3. Primirea actualizării fiscale
4. Atribuirea către un inginer a evaluării bunului imobil (inspecția tehnică).
5. Primirea certificatului de construcții non-arbitrare.
6. Numirea unui notar.
7. Semnarea oricărui precontract de vânzare-cumpărare.
8. Plata unui avans, dacă este necesar.
9. Semnarea și depunerea declarațiilor de impozit la Serviciul Financiar competent (al bunului imobil).
10. Primirea indemnizației de primă casă dacă există un drept corespunzător.
11. Plata taxelor corespunzătoare.
12. Semnarea contractului final.
13. Achitarea prețului.
14. Plata Notarului.
15. Semnarea actelor de plată și de eliminare a ipotecii (dacă există).
16. Mandat de prezentare și de reprezentare în fața oricărei instanțe și autorități competente (și în special a Instanțelor Fiscale și Administrative) în cazul în care va exista.
17. Înregistrarea la Cadastru.
18. Atribuirea către un contabil colaborator.
19. Depunerea Declarației Fiscale E1, E2, E9.
5. Negocieri
După executarea inspecției juridice și tehnice urmează, de obicei, negocierile finale în cadrul cărora se cer angajamente/garanții scrise, documente suplimentare, corecții sau, după caz, micșorarea prețului. În orice caz, se recomandă ca negocierile finale să aibă loc întotdeauna în prezența avocaților.
III. Notarul, Biroul Ipotecar și Cartea Funciară
Prin semnarea documentului obligatoriu de către vânzător, cumpărătorul bunului imobil poate da ordin notarului să pregătească contractul.
• Prin încredințarea către notar a pregătirii contractului, vânzătorul bunului imobil trebuie să prezinte următoarele documente: Dovada Fiscală a vânzătorului de la Serviciul Financiar competent.
• Adeverință de la Municipalitatea sau Comunitatea de unde aparține în care se specifică că nu sunt datorii la impozitul pe bunuri imobiliare.
• Cerere-certificat de la Administrația Financiară competentă din care să reiasă că moștenirea sau donația au fost impozitate, în cazul în care titlul de proprietate al vânzătorului este din moștenire sau donație.
• Adeverință de asigurare a vânzătorului de la Instituția de Asigurări Sociale, în cazurile în care este necesară.
• Certificat de Eficiență Energetică de la inginer.
• Adeverință de la inginer cm că nu există construcții arbitrare.
• Adeverință de la inginer de finalizare a procedurii de includere în articolul 24 L. 4014/2011, în cazul în care este vorba de o construcție arbitrară
• Adeverință de la Direcția de urbanism competentă pentru a finaliza procesul de amenajare a unui spațiu semi-exterior sau de modificare a utilizării
• Diagramă topografică
• Extras din Diagrama Cadastrului
• Copie a autorizației de construcție, dacă autorizația construcției clădirii a fost emisă după 14.03.1983
• Fotocopie legalizată a declarației unice a impozitului pe bunuri imobile a anului 2009, în care este descris imobilul transferat, de la Administrația Financiară competentă și adeverință de plată a impozitului pentru bunul imobil transferat.
Cumpărătorul trebuie să prezinte următoarele documente:
• Carte de identitate sau pașaport valabil.
• Daca este rezident, va trebui sa prezinte adeverințe de plată a Taxei de Transfer a Bunului Imobil de la Instituția Financiară competentă pentru bunul imobil pe care urmează să îl cumpere. Pentru a fi calculată și plătită această taxă, cumpărătorul a depus, înainte de semnarea contractului, o cerere specială redactată de către Notar, către Instituția Financiară competentă.
• NIF: Dacă este vorba de nerezident în Grecia, va trebui să se ceară NIF de la Instituția Financiară a Rezidenților în străinătate din Atena.
• Prețul pentru cumpărarea bunului imobil, de regulă în cec bancar. În special, ultima condiție de plată imediată a prețului odată cu semnarea contractului este neobișnuită pentru mulți investitori străini deoarece procedurile asemănătoare din țările lor de finalizează, de regulă, prin intermediul transferelor bancare sau prin utilizarea unui cont de încredere. În orice caz, se recomandă investitorilor străini deschiderea unui cont bancar propriu la o bancă elenă la care se face transferul prețului și apoi emiterea unui cec bancar pentru achitarea prețului. Procedura în cauză este recomandată chiar și în cazul prețurilor mici din motive fiscale deoarece în acest mod se demonstrează intrarea sumei de bani în țară.
După finalizarea semnării contractului și a emiterii copiei de rigoare de către notar, avocatul preia finalizarea transferului contractului la Cartea Funciară competentă din zona unde se află imobilul sau la Cadastrul competent, dacă zona se află în Cadastrul Național. Odată cu actul de transfer se finalizează transferul proprietății către noul proprietar și se emite Certificatul de Transfer, care trebuie păstrat împreună cu contractul deoarece este necesar oricărui viitor transfer al bunului imobil.
IV. Obligațiile după cumpărare
De multe ori, potențialii cumpărători nu iau în seamă faptul că piața de imobile crează o serie de relații cu instituții și persoane terțe precum și destule obligații fiscale care trebuie să fie reglate în timpul sau imediat după cumpărarea bunului imobil. În afara transferului și a înregistrării în Cartea Funciară, cumpărătorul va trebui să țină cont de următoarele:
1. Aspectele generale
• Compania de Curent Electric
• Compania de alimentare cu apă și canalizare
• Cheltuieli de întreținere: Informare de la administratorul blocului
• Compania de stat a gazului
• La imobilele închiriate: Informarea chiriașului în legătură cu schimbarea proprietarului și cu modul de plată a chiriei
2. Aspectele fiscale
• Declararea bunului imobil în declarația E9
• Declarația de venituri din închirierea bunului imobil
• Străinii și rezidenții în străinătate, în orice caz, să consulte un contabil specializat care va gestiona corect toate declarațiile necesare
• Se precizează, în mod special pentru străinii care trăiesc în străinătate, că aceste venituri se impozitează în Grecia chiar și în cazul în care chiria este plătită în străinătate.
ARTEMIS LAVINIA VASILOPOULOU LEFTER LAW OFFICE
Str. Alexandrou Papanastasiou 37-39, Neo Psychiko-Atena, cod postal 15451
Mob +30 693 9420360, Tel +30 210 3236376
[email protected]
https://www.lawgr.eu/
