02/09/2025
Τι είναι η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ΗΤΚ), πότε και γιατί είναι απαραίτητη
Η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου (ΗΤΚ) θα μπορούσαμε να πούμε πως είναι ο ψηφιακός φάκελος κάθε ακινήτου (κτιρίου ή αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας, όπως ένα διαμέρισμα σε πολυκατοικία), που ακολουθεί το ακίνητο σε όλη τη διαδρομή του στον χρόνο και διακρίνεται από έναν μοναδικό κωδικό αναγνωριστικό αριθμό. Κατά τη σύνταξη της ΗΤΚ, συγκεντρώνονται και ψηφιοποιούνται από έναν Μηχανικό όλα τα έγγραφα, οι τίτλοι ιδιοκτησίας (υπάρχει αναφορά στους αριθμούς και τα στοιχεία των συμβολαίων), οι οικοδομικές άδειες, τα σχέδια, το ΠΕΑ (Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης), οι τακτοποιήσεις αυθαιρεσιών και οτιδήποτε αφορά το ακίνητο, με σκοπό να αποτυπωθεί η τρέχουσα κατάσταση και στο εξής να φυλάσσονται όλα εντός του ψηφιακού φακέλου και να ενημερώνονται μετά από κάθε μεταβολή.
Οι διατάξεις που διέπουν την ΗΤΚ περιέχονται αρχικά στον Ν.4495/2017 (ΦΕΚ 166 A /3.11.2017) και πιο συγκεκριμένα στο δεύτερο κεφάλαιο και στα άρθρα 52-63. Στη συνέχεια, με τον Ν.4643/2019 (ΦΕΚ 193 Α/3.12.2019) επήλθαν σημαντικές αλλαγές στη νομοθεσία σχετικά με την Ταυτότητα κτιρίου / αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας και με τις αυθαίρετες αλλαγές χρήσεις ή κατασκευές, τις οποίες βρίσκουμε στο άρθρο 51. Η σχετική νομοθεσία τροποποιήθηκε στην πορεία από τον Χωροταξικό Νόμο 4759/2020 (ΦΕΚ 245 Α /9.4.2020).
Κύριοι ορισμοί όπως αναφέρονται στη σχετική νομοθεσία
Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου:
ο φάκελος που περιλαμβάνει τα στοιχεία του κτιρίου που ορίζονται στην παράγραφο 1 του άρθρου 54 και ειδική αναφορά στον αριθμό ΚΑΕΚ του οικοπέδου ή γηπέδου. Αντίγραφο του φακέλου φυλάσσεται σε ειδικό χώρο εντός του κτιρίου με ευθύνη του ιδιοκτήτη.
Ηλεκτρονικό Μητρώο:
το Μητρώο στο οποίο τηρούνται στοιχεία σχετικά με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, τους κυρίους του έργου, τους εξουσιοδοτημένους μηχανικούς, τα πιστοποιητικά ελέγχου και το πιστοποιητικό πληρότητας. Το Ηλεκτρονικό Μητρώο τηρείται στο Παρατηρητήριο Δομημένου Περιβάλλοντος και συνδέεται με τη βάση δεδομένων της Ε.Κ.Χ.Α..
Πιστοποιητικό Πληρότητας:
το πιστοποιητικό που εκδίδεται από τους εξουσιοδοτημένους για την τήρηση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου μηχανικούς, στο οποίο βεβαιώνεται από αυτούς, με δήλωσή τους, η συμπλήρωση των στοιχείων που περιλαμβάνονται στην ταυτότητα. Το πιστοποιητικό εκδίδεται για κτίριο, οριζόντια ή κάθετη διηρημένη ιδιοκτησία, φέρει μοναδικό αριθμό, που δίνεται από το Ηλεκτρονικό Μητρώο, και αναγράφει τον ΚΑΕΚ του οικοπέδου ή γηπέδου.
Εξουσιοδοτημένος μηχανικός:
ο μηχανικός που ορίζεται από τους κυρίους του έργου και είναι υπεύθυνος για την εφαρμογή της πολεοδομικής νομοθεσίας, σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις.
Πού αποσκοπεί η σύνταξη της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου
Βασικός στόχος της υιοθέτησης αυτής της διαδικασίας – σύνταξης της ΗΤΚ – είναι η συγκέντρωση όλων των στοιχείων και η επικαιροποίηση του φακέλου, έπειτα από κάθε αλλαγή που συμβαίνει στο ακίνητο, με ευθύνη του ιδιοκτήτη και με την ανάθεση των εργασιών σε Μηχανικό. Απώτερος στόχος είναι να καταπολεμηθεί το φαινόμενο της γραφειοκρατίας σε οτιδήποτε αφορά στην ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα, όπως και του κατακερματισμού των δεδομένων των ακινήτων σε διαφορετικές υπηρεσίες και φορείς. Ο κωδικός του ηλεκτρονικού φακέλου – η ΗΤΚ δηλαδή – θα αρκεί για να γίνει οποιαδήποτε πράξη, πολεοδομικού ή συμβολαιογραφικού χαρακτήρα και όποιος πιστοποιημένος Μηχανικός, Συμβολαιογράφος και Δικηγόρος τον γνωρίζει θα έχει πρόσβαση σε όλα έγγραφα του ακινήτου.
Μετά από αρκετές αναβολές, τελικά από τον Απρίλιο 2022 η εφαρμογή της ΗΤΚ είναι υποχρεωτική για κάθε ακίνητο που πρόκειται να μεταβιβαστεί για οποιοδήποτε λόγο και αιτία. Είτε, δηλαδή, πρόκειται για πώληση, είτε πρόκειται για δωρεά ή γονική παροχή. Η ΗΤΚ σχεδιάζεται σε βάθος χρόνου να γίνει υποχρεωτική και για όλα τα ακίνητα που προορίζονται για ενοικίαση. Τελικός στόχος είναι κάθε ακίνητο να διαθέτει ΗΤΚ, με το εγχείρημα να επεκτείνεται σταδιακά.
Πιο συγκεκριμένα, στην παρούσα φάση, η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ΗΤΚ) είναι υποχρεωτική σε όλα τα ακίνητα για:
μεταβιβάσεις ακινήτων για οποιοδήποτε λόγο, δηλαδή πωλήσεις, δωρεές, γονικές παροχές
τα προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης κτιρίων, όπως το «Εξοικονομώ»
ηλεκτροδότηση ακινήτων μετά το πέρας της κατασκευής τους
έκδοση άδειας λειτουργίας επιχείρησης
Σημαντικά
Για τα νέα κτίρια, η ΗΤΚ δημιουργείται από την έκδοση της Οικοδομικής Άδειας.
Η ΗΤΚ δεν απαιτείται για την αποδοχή κληρονομιάς.
Τι ισχύει για το Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου / Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας
Το Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου / Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας εκδίδεται για κάθε ξεχωριστή ιδιοκτησία που πρόκειται να μεταβιβαστεί. Εκδίδεται, δηλαδή, για κάθε διαμέρισμα μιας πολυκατοικίας. Η Ταυτότητα Κτιρίου όλης της πολυκατοικίας είναι το σύνολο των διηρημένων ιδιοκτησιών και των κοινόχρηστων χώρων.
Χρειάζεται, λοιπόν, να έχει δημιουργηθεί η ΗΤΚ, να τηρούνται επικαιροποιημένες όλες οι πληροφορίες γύρω από το ακίνητο και να συμπεριλαμβάνεται εντός και το Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου / Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας. Έτσι, οποτεδήποτε επιθυμεί ο ιδιοκτήτης να μεταβιβάσει το ακίνητό του, αρκεί ο έλεγχος της ΗΤΚ και η έκδοση του εν λόγω Πιστοποιητικού, με σκοπό να προωθηθεί στον/στη Συμβολαιογράφο και να προχωρήσει η πράξη της μεταβίβασης. Γρηγορότερα και ευκολότερα από πλευράς γραφειοκρατίας σε σχέση με το προηγούμενο καθεστώς.
Ποια δικαιολογητικά και έγγραφα περιλαμβάνονται στην ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου ΗΤΚ
Ο εξουσιοδοτημένος Μηχανικός που θα αναλάβει τη σύνταξη της ΗΤΚ θα χρειαστεί να συγκεντρώσει από την Πολεοδομία και άλλους φορείς, όλα τα έγγραφα που αφορούν το ακίνητο και να τα ψηφιοποιήσει. Πιθανόν να χρειαστεί να προχωρήσει στην αποτύπωση του κτιρίου / διηρημένης ιδιοκτησίας και να συντάξει νέα σχέδια αν δεν βρεθούν στον φάκελο, αν δεν υπάρχει φάκελος ή αν έχει καταστραφεί/χαθεί, αλλά και να προχωρήσει στην τακτοποίηση τυχόν αυθαιρεσιών που θα εντοπίσει.
Στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου περιλαμβάνονται τα εξής στοιχεία:
Το στέλεχος της οικοδομικής άδειας του κτιρίου, με τις αναθεωρήσεις της εφόσον υπάρχουν (1)
Τα σχέδια που συνοδεύουν την οικοδομική άδεια (2)
Δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αναστολής επιβολής κυρώσεων επί αυθαιρέτων (3)
Το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης του κτιρίου ή τμημάτων αυτού
Το πιστοποιητικό ελέγχου κατασκευής, εφόσον έχει εκδοθεί
Τα σχέδια κατόψεων, τα οποία αποτυπώνουν το κτίριο στην πραγματική του κατάσταση όταν αυτή δεν προκύπτει από τα στοιχεία των περιπτώσεων (1), (2) και (3)
Το δελτίο δομικής τρωτότητας και τη μελέτη στατικής επάρκειας, εφόσον απαιτείται σύμφωνα με το άρθρο 99 του Ν.4495/17.
Τον πίνακα χιλιοστών και τη μελέτη κατανομής δαπανών του κτιρίου, εφόσον απαιτούνται
Το Πιστοποιητικό Πληρότητας της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας του Κτιρίου.
Ποιος αναλαμβάνει τη σύνταξη και την ενημέρωση της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου
Με μέριμνα του ιδιοκτήτη ενός ακινήτου εξουσιοδοτείται Μηχανικός και αναλαμβάνει τη σύνταξη ή και την επικαιροποίηση / ενημέρωση της ΗΤΚ.
Ενημέρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας του Κτιρίου γίνεται ύστερα από οποιαδήποτε εργασία παρέμβασης ή τροποποίησης στο κτίριο ή στην οριζόντια ή κάθετη διηρημένη ιδιοκτησία για την οποία απαιτείται οικοδομική άδεια ή έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας από δημόσια αρχή. Ο έλεγχος και η καταγραφή των στοιχείων της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας του Κτιρίου μπορεί να πραγματοποιείται και ανά αυτοτελή οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία με γεωχωρική αναφορά. Ύστερα από τη συμπλήρωση των στοιχείων, εκδίδεται από τον εξουσιοδοτημένο μηχανικό το Πιστοποιητικό Πληρότητας της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου / αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας.
Πόσο κοστίζει η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου
Το κόστος για τη σύνταξη της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου ποικίλει ανάλογα με τις υπηρεσίες που θα απαιτηθούν και τις εργασίες που πρέπει να γίνουν και αποτελούν αντικείμενο συμφωνίας μεταξύ ιδιοκτήτη και Μηχανικού. Αν για το κτίριο ή τη διηρημένη ιδιοκτησία απαιτηθεί να γίνει νέα αποτύπωση ή και τακτοποιήσεις αυθαιρεσιών, η διαδικασία είναι περισσότερο χρονοβόρα και με μεγαλύτερο κόστος.
Στο διαδίκτυο κυκλοφορούν πολλές διαφημίσεις, αρκετές φορές παραπλανητικές, με πολύ χαμηλά κόστη για την έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Ακινήτων. Δώστε παραπάνω προσοχή όταν δεν αναφέρονται ο τύπος ακινήτου και οι όροι συνεργασίας. Για παράδειγμα, μια Ηλεκτρονική Ταυτότητα Ακινήτου ενός Αδόμητου Οικοπέδου για το οποίο υπάρχει ήδη τοπογραφικό, είναι σαφέστατα πολύ πιο μικρή από ότι για ένα διαμέρισμα 85m² ή μια μονοκατοικία.
Οι παράμετροι που επηρεάζουν το κόστος της έκδοσης μιας ΗΤΚ είναι αρκετοί και επιβαρύνουν ή μειώνουν το τελικό κόστος, διαφορετικά. Μερικοί από τους παράγοντες αυτούς είναι:
α) εάν ο ιδιοκτήτης έχει ή θα αναλάβει μόνος του να αιτηθεί και να πάρει αντίγραφα σχεδίων, μελετών και οικοδομικής άδειας από την Υπηρεσία Δόμησης (αυτό που ονομάζαμε παλιά Πολεοδομία). Κάποιοι ιδιοκτήτες δεν γνωρίζουν ούτε τον αριθμό οικοδομικής άδειας του ακινήτου τους, στοιχείο απαραίτητο για την αίτηση λήψης αντιγράφων. Πρέπει να το βρουν ή πρέπει να γνωρίζουν τη διαδικασία για να το βρουν. Υπάρχει φυσικά και η επιλογή να αναθέσουν στον μηχανικό του να αναζητήσει τον αριθμό Οικοδομικής Αδείας να παραλάβει μετά από αίτηση τα έγγραφα από την οικεία Υ.ΔΟΜ. και να τα ψηφιοποιήσει κατάλληλα.
β) Πολλοί ιδιοκτήτες, πέρα από τον τίτλο ιδιοκτησίας τους, δεν διαθέτουν τη Σύσταση Οριζόντιας Ιδιοκτησίας και τον Πίνακα Χιλιοστών για την πολυκατοικία που βρίσκεται το διαμέρισμά τους. Αυτά πρέπει να αναζητηθούν από το αρχείο του Συμβολαιογράφου που είχε κάνει την σύσταση. Φανταστείτε αυτός να έχει συνταξιοδοτηθεί και το αρχείο του να βρίσκεται πλέον σε άλλον συνάδελφό του ή να έχει κατατεθεί στον Συμβολαιογραφικό Σύλλογο. Επίσης, αυτά τα αντίγραφα έχουν κόστος απόκτησης. Δηλαδή δεν κοστίζουν μόνο σαν απλές φωτοτυπίες, αλλά υπάρχει χρέωση για την θεώρηση τους ως γνήσια αντίγραφα.
γ) Επιπρόσθετα, υπάρχει η πιθανότητα να έχει γίνει σε προγενέστερο χρόνο μια τακτοποίηση κάποιας αυθαιρεσίας πχ ενός ημιυπαιθρίου χώρου, αλλά οι δηλώσεις για αυτήν την πράξη να μην υπάρχουν στο αρχείο το ιδιοκτήτη.
δ) Το κόστος του ΠΕΑ (Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης) δεν περιλαμβάνεται απαραίτητα στο κόστος της Ταυτότητας. Κάποιοι συνάδελφοι μηχανικοί το συμπεριλαμβάνουν και άλλοι όχι.
ε) Η μέτρηση για την αποτύπωση της υφιστάμενης κατάστασης δεν απαιτεί τον ίδιο χρόνο και την ευκολία πρόσβασης εάν το ακίνητο κατοικείται, είναι νοικιασμένο ή είναι άδειο από έπιπλα.
στ) Επίσης, το ποιος θα πληρώσει το Ανταποδοτικό τέλος υπέρ ΤΕΕ που απαιτείται για το Πιστοποιητικό Πληρότητας, που ευτυχώς δεν είναι μεγάλο, είναι μόλις 20€, πρέπει να είναι ξεκάθαρο.
ζ) Άλλο ένα μεγάλο θέμα είναι ότι ενώ κάποιος χρειάζεται να εκδώσει απλά μια ΗΤΚ για να κάνει άμεσα μια μεταβίβαση, ανακαλύπτει ότι υπάρχουν αυθαιρεσίες για τις οποίες απαιτούνται ξεχωριστές εργασίες και κόστη για τακτοποιήσεις. Η υπαγωγή στον Νόμο 4495/17 περί αυθαιρέτων είναι μια ξεχωριστή διαδικασία και είναι υποχρεωτικό να γίνει. Πολλοί μάλιστα ιδιοκτήτες παλαιών διαμερισμάτων είναι εκ των προτέρων πεπεισμένοι ότι το ακίνητο τους δεν έχει οποιαδήποτε αυθαιρεσία, γιατί απλά δεν έχουν κάνει καμία παρέμβαση οι ίδιοι στο διαμέρισμά τους, αλλά πολύ συχνά (ή σχεδόν πάντα, ειδικά σε παλαιότερες κατασκευές) τα σχέδια που είναι κατατεθειμένα στην πολεοδομία δεν αντιστοιχούν με την υφιστάμενη κατάσταση. Έτσι, οι διαφορές που προκύπτουν πχ στις θέσεις και τις διαστάσεις των εξωτερικών κουφωμάτων, είτε πχ οι αποκλίσεις του εμβαδού πάνω από 2% που προκύπτουν μετά την μέτρηση, οδηγούν υποχρεωτικά στην τακτοποίηση των αυθαιρεσιών με την υπαγωγή στον σχετικό νόμο και αυτό σημαίνει πληρωμή προστίμων και επιπλέον εργασία και κόστος για την αμοιβή των μηχανικών.
Συνοψίζοντας για το κόστος της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτηρίου: Εάν θέλετε να πάρετε μια σωστή τιμή χωρίς εκπλήξεις, για την έκδοση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας του Ακινήτου σας επικοινωνήστε με έναν μηχανικό και δώστε του όλες τις πληροφορίες για το εάν έχετε π.χ. στο αρχείο σας τα απαιτούμενα έγγραφα, πού είναι το ακίνητο, τι είδους ακίνητο είναι, εάν κατοικείται και πότε μπορεί να το επισκεφθεί για μέτρηση και αυτοψία και κατόπιν ακούστε τον προσεκτικά για το πώς θα διαμορφώσει αναλυτικά τις τιμές που θα σας χρεώσει για τις υπηρεσίες του.
Εάν θέλετε μπορείτε να μας καλέσετε στο 6971850281 και να σας δώσουμε μια αναλυτική προσφορά για την ΗΤΚ του δικού σας ακινήτου. Οι Μηχανικοί της LAND&FLOORS είναι στην διάθεση σας να σας εξηγήσουν ό,τι χρειάζεστε.
Γιατί ένα ακίνητο προς πώληση πρέπει να διαθέτει Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου πριν την αναζήτηση πιθανών αγοραστών
Ανάλογα με τις εκκρεμότητες που μπορεί να προκύψουν κατά τη σύνταξη της ΗΤΚ και των εργασιών που πρέπει να γίνουν από τον εξουσιοδοτημένο Μηχανικό, ώστε να τις τακτοποιήσει, ο συνολικός χρόνος για την ολοκλήρωσή της διαφέρει. Μπορεί να είναι από αρκετά σύντομος έως και αρκετά μεγάλος.
Ένας αγοραστής που εκδηλώνει σοβαρό ενδιαφέρον για ένα ακίνητο, επιθυμεί άμεσα να ελέγξει τα έγγραφα του ακινήτου, τους τίτλους ιδιοκτησίας, τη Δήλωση στο Κτηματολόγιο, τα βάρη στο Υποθηκοφυλακείο κ.λπ. Επομένως, χρειάζεται άμεσα την ΗΤΚ για να κάνει το συντομότερο έναν αρχικό έλεγχο και αμέσως μετά να «καπαρώσει» το ακίνητο με τη διαδικασία που θα συμφωνηθεί από κοινού. Εμείς, σε αυτό το στάδιο, προτείνουμε να γίνεται προσύμφωνο της αγοραπωλησίας με συμβολαιογραφική πράξη και να δίνεται ως προκαταβολή ένα ποσοστό του συνολικού τιμήματος πώλησης του ακινήτου. Αν, λοιπόν, η ΗΤΚ δεν είναι διαθέσιμη τη στιγμή που θα βρεθεί ο αγοραστής, ο οποίος είναι έτοιμος να κάνει τον έλεγχο και να προχωρήσει στο επόμενο βήμα, είναι πολύ πιθανό να ματαιωθεί η συμφωνία, ειδικά αν διαπιστώσει πως είναι αρκετά μεγάλος ο χρόνος για να τακτοποιηθούν διάφορα ζητήματα του ακινήτου και να ολοκληρωθεί η ΗΤΚ.
Αυτό ονομάζεται «χαμένη ευκαιρία» και σίγουρα για την πώληση ενός ακινήτου δεν δικαιολογούνται «χαμένες ευκαιρίες». Ειδικά όταν είναι εξαιτίας οποιασδήποτε κωλυσιεργίας που αφορά στην πληρότητα των εγγράφων και των πιστοποιητικών, τα οποία απαιτούνται από την πλευρά του πωλητή – ιδιοκτήτη του ακινήτου και αφορούν το ακίνητο, αλλά και τον ίδιο.
Με το που αποφασίζει ένας ιδιοκτήτης να μεταβιβάσει το ακίνητό του οφείλει να ξεκινά κάθε γραφειοκρατική διαδικασία και να την ολοκληρώνει το συντομότερο, ακόμα και πριν βγει το ακίνητό του στην αγορά του real estate ως διαθέσιμο προς πώληση. Ένα ακίνητο που έχει ΗΤΚ είναι σε πλεονεκτική θέση και θα προτιμηθεί από κάθε άλλο που έχει αρκετές εκκρεμότητες. Οι αγοραστές, που είναι αποφασισμένοι να αγοράσουν, δεν θα περιμένουν απεριόριστα να λύσει τα θέματα του ακινήτου του ένας πωλητής, παρά σε ειδικές περιπτώσεις και με ελάχιστες εξαιρέσεις. Στην πλειοψηφία των περιπτώσεων, οι αγοραστές θα επιλέξουν να αγοράσουν κάποιο άλλο ακίνητο που πληροί τις προδιαγραφές και ικανοποιεί τα κριτήριά τους, ενώ ταυτόχρονα είναι και έτοιμο για τη φάση της μεταβίβασης.
Συνοψίζοντας, η σύστασή μας προς κάθε πωλητή ακινήτου είναι να μεριμνήσει το συντομότερο δυνατό και να τακτοποιήσει κάθε διαδικασία και εκκρεμότητα που σχετίζεται με το προς πώληση ακίνητό του. Παράλληλα, συστήνουμε να δρομολογήσει άμεσα και κάθε άλλη ενέργεια φορολογικής, νομικής και οικονομικής φύσης σχετίζεται με τον ίδιο, τα οικονομικά του δεδομένα και τις ανοιχτές του υποχρεώσεις σε τράπεζες και δημόσιο τομέα.
