Ακίνητα: Αγορά & Επενδύσεις / Real Estate: Investing & Market Insights

13/05/2026

ΤΕΧΝΗΤΗ ΝΟΗΜΟΣΥΝΗ & ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
====================================
Σε όλο και περισσότερες περιπτώσεις τους τελευταίους μήνες συναντώ πελάτες (πωλητές κυρίως) οι οποίοι δοκιμάζοντας τα όρια της τεχνητής νοημοσύνης, ζητάνε εκτίμηση του ακινήτου τους χρησιμοποιώντας κάποιο από τα γνωστά μοντέλα (ChatGPT, Gemini, Grok, κ.ο.κ)
Πάντα βέβαια η συζήτηση που ακολουθεί έχει αρκετό ενδιαφέρον και επιφέρει πολλές αποκαλύψεις σχετικά με το τι μπορεί και δεν μπορεί να κάνει η Τ.Ν.
Σε γενικές γραμμές υπάρχουν, μεταξύ άλλων, 2 σοβαροί περιορισμοί που κάποιος πρέπει να έχει υπόψιν του.
1) Η ΤΝ ποτέ δε λέει "δεν γνωρίζω". Πάντα θα προσπαθήσει να σου δώσει ένα αποτέλεσμα, ακόμα και αν απέχει αρκετά εώς πολύ, από την πραγματικότητα.
2) Βασίζεται μόνο σε στοιχεία που είναι δημοσιοποιημένα. Δηλαδή ελεύθερα προσβάσιμα στον παγκόσμιο ιστό. Στην Ελληνική πραγματικότητα μπορεί να αντλήσει δεδομένα από τα γνωστά site αγγελιών και ίσως από κάποιες μελέτες οι οποίες δείχνουν κάποιες τάσεις της αγοράς, συνήθως σε επίπεδο μέσου όρου.

Το να εξάγει κάποιος συμπεράσματα με αυτά τα δεδομένα, είναι τουλάχιστον παράτολμο και μόνο από τύχη ίσως πέσει μέσα σε κάποια εκτίμηση.
Στην ελληνική πραγματικότητα, κανείς δεν ξέρει τις πραγματικές τιμές στις οποίες τα ακίνητα αλλάζουν χέρια. Κανένας συμβολαιογράφος δεν είναι υποχρεωμένος να αναρτά τα συμβόλαια που πραγματοποιούνται, πόσο μάλλον όταν περιλαμβάνονται και συναλλαγές κάτω από το τραπέζι (ξέρω, εκπλήσσεστε).

Εν ολίγοις, χρησιμοποιήστε την ΤΝ κατά βούληση, πειραματιστείτε, δοκιμάστε, αλλά χρησιμοποιείστε τα αποτελέσματα που σας δίνει με μια μικρή δόση επιφύλαξης.

Το μόνο σίγουρο είναι ότι, η αγορά είναι εκείνη που αποφασίζει την τιμή που το ακίνητό σας μπορεί να πουληθεί, την εκάστοτε χρονική στιγμή.
Επιλέξτε τον συνεργάτη σας με προσοχή, βάλτε του δύσκολα και δείτε τι απαντήσεις έχει στα ερωτήματά σας. Ένας έμπειρος επαγγελματίας, μπορεί να σας καθοδηγήσει με σίγουρα βήματα, ώστε να ξεκινήσετε στη σωστή τιμή και στη συνέχεια να κάνει τις ενέργειες που πρέπει ώστε να βγει το ακίνητο στην αγορά με τις καλύτερες δυνατές προϋποθέσεις.

20/04/2026

ΕΙΝΑΙ ΤΕΛΙΚΑ ΑΚΡΙΒΑ ΤΑ ΕΝΟΙΚΙΑ ΣΤΗΝ ΕΛΛΑΔΑ;
=================================

Η κοινή άποψη, της πλειοψηφίας των πολιτών θεωρούν πως όχι μόνο είναι ακριβά, αλλά είναι δυσβάσταχτα για το μέσο νοικοκυριό. Από την άλλη πλευρά, οι ιδιοκτήτες θεωρούν πως αυτές είναι οι σωστές τιμές των ακινήτων και πως τα προηγούμενα χρόνια οι τιμές ήταν πολύ χαμηλές.

Πάμε να δούμε το παρακάτω γράφημα (ΠΗΓΗ: Eurostat) και τη στρέβλωση που υπάρχει στην αγορά της ενοικίασης κατοικιών.
Είναι ξεκάθαρο πως ο Έλληνας ξοδεύει σχεδόν το 40% του μισθού του για στέγαση. Μακράν το υψηλότερο ποσοστό από οποιαδήποτε άλλη χώρα της Ε.Ε., με τα πρωτεία (χαμηλότερο ποσοστό) να ανήκουν στην Κύπρο με μόλις 11,3%.
Για να το βάλουμε σε μια συγκριτική κλίμακα, ένας Έλληνας εργαζόμενος με μισθό €1000/μήνα πληρώνει κατ'αναλογία περίπου €400/μήνα για ενοίκιο ενώ ο αντίστοιχος Κύπριος μόλις €113/μήνα.

Το πρόβλημα όμως δεν είναι το υψηλό ενοίκιο. Είναι το χαμηλό βιοτικό επίπεδο του Έλληνα, το οποίο είναι επίσης στην τελευταία θέση της Ε.Ε. μαζί με της Βουλγαρίας.

Πρώτοι στην επιβάρρυνση των ενοικίων, τελευταίοι σε εισοδήματα.
Βγαίνει η εξίσωση;

15/03/2026

Πρόσφατα συνομιλούσα με ένα φίλο ο οποίος είχε αγοράσει ένα διαμέρισμα στον Πειραιά, κοντά στο Μικρολίμανο και μου έλεγε αυτό το οποίο αργά η γρήγορα όλοι όσοι ασχολούνται με τα ακίνητα, συνειδητοποιούν.
Πιο συγκεκριμένα αναφερόταν στην τιμή του διαμερίσματός του και πως από τις €150.000 που το αγόρασε πριν κάποια χρόνια, τώρα του προσφέρουν πάνω από τα διπλά. Και το ερώτημα βέβαια που ακολουθεί είναι το εξής: "Και τι αγοράζεις αγαπητέ σήμερα με τα διπλά αυτά χρήματα;"
Αγοράζεις βέβαια, το ακριβώς ίδιο απίτι. Ή κάποιο παρόμοιο στην ίδια περιοχή. Γιατί πολύ απλά αυτή είναι η αξία του στην αγορά σήμερα. Εκτός αν είσαι διατεθειμένος να μετακομίσεις σε μια πιο φθηνή γειτονιά (ή πόλη ή χώρα), είναι εξαιρετικά δύσκολο να εκμεταλευτείς αυτή την υπεραξία. Ίσως με κάποια σύνθετα τραπεζικά προϊόντα, αλλά δεν είναι του παρόντος και δεν αφορούν την πλειοψηφία.
Όταν λοιπόν ανεβαίνει η τιμή του σπιτιού σου, ανεβαίνουν και τα γύρω από αυτό. Και το ίδιο συμβαίνει όταν οι τιμές υποχωρούν.
Επομένως, ένας ιδιοκτήτης με ένα μόνο ακίνητο που το χρησιμοποιεί ως κατοικία δε χρειάζεται ούτε να ενθουσιάζεται αλλά ούτε και να πανικοβάλλεται με τις διακυμάνσεις της αγοράς.
Με απλά λόγια, δεν γίνεται να πουλήσεις ακριβά και ταυτόχρονα να αγοράσεις φθηνά, στην ίδια περιοχή, παρόμοιο ακίνητο.

25/01/2026

Η ΑΔΥΝΑΜΙΑ ΤΩΝ ΝΟΙΚΟΚΥΡΙΩΝ ΝΑ ΑΠΟΚΤΗΣΟΥΝ ΣΤΕΓΗ

Στο παρακάτω γράφημα από την τράπεζα της Ελλάδος φαίνεται η τεράστια αρνητική μεταβολή στη χορήγηση στεγαστικών δανείων μεταξύ 2005-2008 σε σύγκριση με την τελευταία δεκαετία, από το 2015 μέχρι σήμερα.
Είναι ξεκάθαρο ότι οι τράπεζες, στα πλάισια της εξυγίανσης τους και της πορείας προς κερδοφόρες χρήσεις, έχουν κλείσει ουσιαστικά την εκροή στεγαστικών δανείων, με αποτέλεσμα την ενίσχυση της στρέβλωσης της αγοράς ακινήτων.
Το κόστος μίσθωσης κατοικίας για ένα νοικοκυριό είναι μακράν το μεγαλύτερο ποσοστιαία από οποιαδήποτε άλλη χώρα της Ε.Ε., τα ακίνητα παλαιότητας βρίσκονται σε αδικαιολόγητα υψηλές τιμές, ενώ τα επιτόκια δανεισμού είναι απαγορευτικά. Εκρηκτικός συνδυασμός και μια εξίσωση που δε φαίνεται να έχει εύκολη λύση.

06/01/2026

ΘΑ ΠΕΣΟΥΝ ΕΠΙΤΕΛΟΥΣ ΟΙ ΤΙΜΕΣ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ;

Μια ερώτηση που απασχολεί τόσο τους μελλοντικούς αγοραστές όσο και τους εν δυνάμει πωλητές ακινήτων. Ή ακόμα και τους ενοικιαστές, καθότι οι τιμές των ενοικίων καθορίζονται κατά σημαντικό ποσοστό από τη διαθεσιμότητα, και κατ'επέκταση, τις αξίες των κατοικιών. Τους επενδυτές επίσης, καθώς η επένδυση σε ακίνητα έχει συνήθως μακροπρόθεσμο ορίζοντα.

Ας προσεγγίσουμε το θέμα από μια ματιά, η οποία ίσως να φαίνεται ασύνδετη με την αγορά αυτή τη στιγμή, αλλά σίγουρα μεσο-μακροπρόθεσμα, αναμένεται να παίξει κρίσιμο ρόλο. Και αναφέρομαι ξεκάθαρα στους δημογραφικούς δείκτες της χώρας οι οποίοι έχουν μια σταθερά φθίνουσα πορεία και η αγορά ακινήτων θα είναι σίγουρα ένας τομέας που θα επηρρεαστεί.

Δεν σκοπεύω να παραθέσω, παρά μόνο ένα πολύ χαρακτηριστικό σχεδιάγραμμά της ΕΛΣΤΑΤ, στο οποίο φαίνεται ξεκάθαρα η αδυναμία της χώρας να αναπληρώσει τον γερασμένο πλυθησμό της.

Ο δείκτης ολικής γονιμότητας αντιπροσωπεύει το μέσος αριθμό ζωντανών παιδιών που θα γεννήσει μια γυναίκα κατά τη διάρκεια της ζωής της Ο συγκεκριμένος δείκτης χρησιμοποιείται προκειμένου να προσδιοριστεί το επίπεδο αντικατάστασης των γενεών, που στις αναπτυγμένες χώρες θεωρείται ότι είναι το 2,1

Νομίζω τα συμπεράσματα είναι ξεκάθαρα.

14/12/2025

ΤΑ ΠΙΟ ΣΥΧΝΑ ΛΑΘΗ ΤΩΝ ΑΓΟΡΑΣΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ - ΚΑΙ ΠΩΣ ΝΑ ΤΑ ΑΠΟΦΥΓΕΤΕ

Στην αγορά ακινήτων παρατηρείται συχνά το ίδιο μοτίβο: αγοραστές που ξεκινούν με διάθεση και ενδιαφέρον, αλλά χωρίς ξεκάθαρο πλάνο. Ένα από τα πιο συνηθισμένα λάθη είναι η αναζήτηση κατοικίας χωρίς πλήρη εικόνα του πραγματικού budget. Η τιμή αγοράς είναι μόνο ένα μέρος της εξίσωσης· φόροι, έξοδα μεταβίβασης, χρηματοδότηση και μελλοντικές ανάγκες συχνά υποτιμώνται.

Ένα δεύτερο συχνό λάθος είναι η εστίαση αποκλειστικά στην τιμή. Ένα ακίνητο που φαίνεται οικονομικό στην αγγελία μπορεί να αποδειχθεί ακριβότερο σε βάθος χρόνου, λόγω κατάστασης, ενεργειακής απόδοσης ή τεχνικών και πολεοδομικών θεμάτων. Η πραγματική αξία δεν αποτυπώνεται πάντα στο αρχικό κόστος.

Τέλος, πολλοί αγοραστές υποτιμούν τη σημασία της σωστής καθοδήγησης. Η αγορά ακινήτου δεν είναι μια απλή συναλλαγή, αλλά μια διαδικασία που απαιτεί διαπραγμάτευση, έλεγχο και στρατηγική.

Όταν όλα αυτά συνδυαστούν σωστά, η αγορά παύει να είναι ρίσκο και μετατρέπεται σε συνειδητή, ασφαλή απόφαση.

Όλα τα παραπάνω συνοψίζονται στην παρακάτω φράση:

"Ξεκινήστε να ψάχνετε για ακίνητο μόνο όταν είστε απολύτως έτοιμοι, γνωρίζετε τι ακίνητο χρειάζεστε, ποιες είναι οι ακριβείς και ρεαλιστικές οικονομικές σας δυνατότητες και πότε μπορείτε να προβείτε στη αγορά. ΜΟΝΟ ΤΟΤΕ ΕΧΕΤΕ ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΠΡΕΓΜΑΤΕΥΤΙΚΗ ΙΣΧΥ"

07/12/2025

Διαμέρισμα νεόδμητο ή παλαιότητας;
Με τις τιμές των νεόδμητων να έχουν φτάσει για πολλούς αγοραστές σε απλησίαστα επίπεδα ανά τ.μ. πολλοί στρέφονται στη λύση των ακινήτων παλαιότητας 15+ ετών, χωρίς αναγκαστικά να θυσιάζουν τοποθεσία ή ευκολίες μετακίνησης.

(Προσιτή τιμή αγοράς + ανακαίνηση) φαίνεται να είναι η εξίσωση που κερδίζει ολοένα και περισσότερο έδαφος στην τελική επιλογή αγοράς.

Αποτέλεσμα βέβαια της αυξημένης ζήτησης είναι ότι οι ρυθμοί αύξησης των τιμών των ακινήτων παλαιότητας, (8,5% το 2025) να ξεπερνούν αυτούς για τα νεόδμητα (6.6% αντίστοιχα).

ΥΓ: Τα ποσοστά αναφέρονται σαν μ.ο. σε πανελλαδική βάση.

ΠΗΓΗ: Τράπεζα της Ελλάδος

29/11/2025

Μια πολύ ενδιαφέρουσα τοποθέτηση.

Κάντε εγγραφή στο κανάλι εδώ: https://www.youtube.com/channel/UC6ZYCxxt5wDvNbhjzyFSVKg/?sub_confirmation=1Νέα, αναλύσεις και εξελίξεις από Ελλάδα και διεθνεί...

26/11/2025

Η άνοδος των τιμών των ακινήτων δεν είναι εγγενώς κάτι το αρνητικό, αρκεί να συνοδεύεται από αντίστοιχη άνοδο του βιωτικού επιπέδου των νοικοκυριών.
Σε επίπεδο ΕΕ από το 2014 και μετά, και ειδικότερα κατά την περίοδο της πανδημίας, οι τιμές των ακινήτων κινούνται κατά μέσο όρο στο +10% σε σχέση με τη αύξηση του κατα κεφαλήν εισοδήματος.
Ένας από τους βασικούς λόγους της στεγαστικής κρίσης σε ευρωπαικό και φυσικά σε ελληνικό επίπεδο (ίσως με μεγαλύτερη διαφορά)

Increases in house prices are not inherently concerning if they reflect the financial capacity of households. Ηouse price growth started overtaking income growth in 2014, especially over the pandemic period.
Overall, house prices in the EU grew around 10% faster than incomes on average between 2014 and 2025.
One of the main reasons of the European, and specifically for the Greek housing crisis over the last years.

Πηγή: ΕΚΤ, Eurostat, ECFIN