18/01/2026
Περί rbnb
Από την 1η Οκτωβρίου 2025 τίθενται σε ισχύ νέες υποχρεώσεις και τεχνικές προδιαγραφές για τα ακίνητα που θα διατίθενται με βραχυχρόνια μίσθωση, βάσει της εγκυκλίου του Υπουργείου Τουρισμού, στο πλαίσιο του άρθρου 3 του νόμου 5170/2025. Παρακάτω θα βρεις με αναλυτικό αλλά κατανοητό τρόπο τι πρέπει να ισχύει, τι πρέπει να κάνεις ως ιδιοκτήτης ή διαχειριστής, και τι κινδύνους αποτρέπεις.
Τι καλύπτει η εγκύκλιος — Ποιοι χώροι και τι περιλαμβάνει
Η εγκύκλιος απευθύνεται σε ακίνητα που:
έχουν ήδη Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) ή πρόκειται να εγγραφούν στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής,
και τα οποία διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση (π.χ. μέσω Airbnb ή άλλων πλατφορμών).
Τα ακίνητα αυτά υποχρεούνται να πληρούν συγκεκριμένα τεχνικά, λειτουργικά, ασφαλείας και υγειονομικά κριτήρια, ώστε να είναι νόμιμα προς χρήση ως βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Οι βασικές κατηγορίες υποχρεώσεων είναι:
Χώροι κύριας χρήσης — φωτισμός, αερισμός, κλιματισμός
Ασφάλιση αστικής ευθύνης
Ηλεκτρολογικά, πυροπροστασία και σήμανση διαφυγής
Υγειονομικά θέματα, εξοπλισμός πρώτων βοηθειών και τηλέφωνα έκτακτης ανάγκης
Παρακάτω αναλύονται όλες οι απαιτήσεις σε αυτές τις κατηγορίες.
Λεπτομερείς απαιτήσεις
1. Χώροι κύριας χρήσης — Φωτισμός, Αερισμός, Κλιματισμός
Οι χώροι που προσφέρονται πρέπει να είναι χώροι κύριας χρήσης, δηλαδή χώροι στους οποίους παραμένουν οι ένοικοι (υπνοδωμάτια, καθιστικά, κουζίνες κ.λπ.).
Το ελάχιστο ελεύθερο ύψος των χώρων κύριας χρήσης πρέπει να είναι ≥ 2,50 μέτρα.
Σε κάθε υπνοδωμάτιο πρέπει να υπάρχει φυσικός φωτισμός μέσω ανοιγμάτων (κουφώματα ή οροφή) συνολικής επιφάνειας τουλάχιστον 10 % του καθαρού εμβαδού του χώρου.
Αντίστοιχα, τα ανοίγματα για φυσικό αερισμό πρέπει να καλύπτουν τουλάχιστον 5 % του καθαρού εμβαδού κάθε υπνοδωματίου.
Τα κουφώματα που παρέχουν φωτισμό ή αερισμό πρέπει να βλέπουν σε κοινόχρηστο χώρο, ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου ή σε ανοικτό ημιυπαίθριο χώρο.
Ο κλιματισμός (ψύξη / θέρμανση) απαιτείται στα υπνοδωμάτια, με κλιματιστικό τύπου split ή φορητό, το οποίο να λειτουργεί αθόρυβα και αυτοματοποιημένα και να διασφαλίζει άνετες συνθήκες.
Ειδική εξαίρεση: αν το ακίνητο βρίσκεται σε ορεινή ζώνη με υψόμετρο 600 μέτρα και άνω, η υποχρέωση κλιματισμού δεν ισχύει.
2. Ασφάλιση αστικής ευθύνης
Κάθε ακίνητο που διατίθεται βραχυχρόνια πρέπει να έχει ενεργό ασφαλιστήριο συμβόλαιο αστικής ευθύνης, το οποίο να καλύπτει ζημιές ή ατυχήματα που μπορεί να συμβούν εντός του ακινήτου.
Το ασφαλιστήριο πρέπει να έχει συναφθεί με ασφαλιστική εταιρεία που είναι νόμιμα αδειοδοτημένη για αυτή τη δραστηριότητα.
3. Ηλεκτρολογικά, Πυροπροστασία, Σήμανση Διαφυγής
Το ακίνητο πρέπει να διαθέτει Υπεύθυνη Δήλωση Ηλεκτρολόγου Εγκαταστάτη (ΥΔΕ), στην οποία να δηλώνεται η ύπαρξη ρελέ διαρροής ή αντιηλεκτροπληξιακού ρελέ.
Πυροσβεστήρες: πρέπει να υπάρχει τουλάχιστον ένας φορητός πυροσβεστήρας (ξηρής σκόνης ή βάσης νερού) ≥ 6 κιλά ανά 100 τ.μ. μικτής επιφάνειας του ακινήτου.
Ανιχνευτές καπνού: αυτοί τοποθετούνται στην οροφή και πρέπει να καλύπτουν κατ’ ελάχιστο τα τ.μ. των υπνοδωματίων και της κουζίνας.
Στις εξόδους του ακινήτου πρέπει να υπάρχει φωτιστικό ασφαλείας και σήμανση διαφυγής (έξοδος κινδύνου) ώστε οι ένοικοι να δουν καθαρά πώς να βγουν σε περίπτωση ανάγκης.
4. Πιστοποιητικό μυοκτονίας / απεντόμωσης – Φαρμακείο – Τηλέφωνα έκτακτης ανάγκης
Το ακίνητο θα πρέπει να διαθέτει σε ισχύ πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης από εταιρεία που έχει άδεια να το διενεργεί.
Το φαρμακείο πρώτων βοηθειών πρέπει να φέρει επιγραφή «ΠΡΩΤΕΣ ΒΟΗΘΕΙΕΣ / FIRST AID KIT» (στα ελληνικά και στα αγγλικά) και να περιλαμβάνει τουλάχιστον:
Οξυζενέ 50 cc
Διάλυμα ιωδιούχου ποβιδόνης 10%, 30 ml
Αποστειρωμένα επιθέματα γάζας – 5 τεμάχια διαφορετικών μεγεθών
Λευκοπλάστ υφασμάτινο πλάτους ≥ 3 εκ.
Ελαστικός επίδεσμος – 1 τεμάχιο
Αυτοκόλλητη ταινία στερέωσης επιδέσμων – 1 τεμάχιο
Πιεστικός αιμοστατικός επίδεσμος – 2 τεμάχια διαφορετικού μεγέθους
Φάκελος υδρογέλης για εγκαύματα – 2 τεμάχια
Στικ αμμωνίας για τσιμπήματα – 1 σωληνάριο
Γάντια latex (μη αποστειρωμένα, 4 τεμάχια)
Επίσης, πρέπει να υπάρχει κατάλογος με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης, όπως:
112 (Ευρωπαϊκή κλήση έκτακτης ανάγκης)
100 (Αστυνομία)
199 (Πυροσβεστική)
166 (ΕΚΑΒ / Ασθενοφόρο)
Κέντρο δηλητηριάσεων
Λιμενικό
Στοπ τοπικό νοσοκομείο
Υπηρεσία ταξί ή τοπικό τηλέφωνο ταξί
Τι πρέπει να κάνεις — Πρακτικά βήματα για ιδιοκτήτες / διαχειριστές
Έλεγξε αν οι χώροι του ακινήτου είναι νόμιμοι ως κύριας χρήσης, με άδεια δόμησης ή πολεοδομική τακτοποίηση.
Εξασφάλισε ότι τα ανοίγματα (κουφώματα) καλύπτουν τις απαιτήσεις φωτισμού και αερισμού στα υπνοδωμάτια.
Τοποθέτησε ή αναβάθμισε κλιματιστικά που πληρούν τις προδιαγραφές (split ή φορητά).
Συνάψε (ή επικαιροποίησε) ασφάλιση αστικής ευθύνης για το ακίνητο.
Αναθέσε σε ηλεκτρολόγο να εκδώσει τη ΥΔΕ με ρελέ διαρροής / αντιηλεκτροπληξίας.
Εγκατέστησε πυροσβεστήρες και ανιχνευτές καπνού.
Εγκατέστησε φωτιστικά ασφαλείας και σήμανση διαφυγής σε όλες τις εξόδους.
Διενήργησε μυοκτονία και απεντόμωση, και κρατά πιστοποιητικό.
Ετοίμασε και εξοπλίσου με φαρμακείο πρώτων βοηθειών σύμφωνα με τις ελάχιστες προδιαγραφές.
Σύνταξε και αναρτήστε κατάλογο με τα τηλέφωνα πρώτης ανάγκης.
Βεβαιώσου ότι το ακίνητο έχει ή θα λάβει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής και ότι καλύπτει όλες τις απαιτήσεις ώστε να είναι αποδεκτό στην εγγραφή ή τον έλεγχο.
Πλεονεκτήματα συμμόρφωσης – Κίνδυνοι μη συμμόρφωσης
Η πλήρης συμμόρφωση διασφαλίζει ότι το ακίνητο μπορεί να λειτουργεί νόμιμα ως βραχυχρόνια μίσθωση χωρίς νομικά εμπόδια.
Βελτιώνει την ασφάλεια των ενοίκων, μειώνοντας τον κίνδυνο ατυχημάτων ή καταστροφών.
Σε περίπτωση ελέγχου από τις αρμόδιες αρχές, η συμμόρφωση αποτρέπει την επιβολή προστίμων ή την απενεργοποίηση του ΑΜΑ.
Αν ένα ακίνητο δεν πληρεί τις απαιτήσεις, ενδέχεται να μη γίνει δεκτό κατά την εγγραφή στο μητρώο ή να η λειτουργία του να τίθεται υπό περιορισμούς έως ότου συμμορφωθεί.
Για παλαιότερα ακίνητα, μπορεί να απαιτούνται σημαντικά έργα και επενδύσεις για να ανταποκριθούν στις νέες προδιαγραφές.
