產業「地產佬」

14/06/2026

住宅🏘️供應📈？

尋日講到東九龍智慧綠色集體運輸系統，政府倡議利用三幅住宅地物業發展權補貼中標營運商建造智慧綠色集體運輸系統，跨山越嶺，由油塘至彩虹。

根據城規會分區規劃大綱圖和規劃及改劃申請，三幅住宅地可提供約12,350個單位（若以每個單位50平方米，總樓面面積計算）

1️⃣新九龍內地段第 6692 號（馬游塘車廠地盤）
住用總樓面面積: 4,835,188 平方呎
非住用總樓面面積: 383,198平方呎
估計單位數目: 8,984

2️⃣啟德第 3E1 及 3E2 號地盤
住用總樓面面積: 1,031,998 平方呎
非住用總樓面面積: 79,384.5 平方呎
估計單位數目: 1,918

3️⃣新九龍內地段第 6195 號（觀塘茶果嶺道及鄰近觀塘道地盤）
住用總樓面面積:778,640平方呎
非住用總樓面面積:155,728 平方呎
估計單位數目:1,447

隨着政府多管齊下增加房屋土地（不計北部都會區及將軍澳137區），本港住宅供不應求的時代已正式終結。未來市區供應還將迎來東九龍三條寮屋村（茶果嶺、竹園聯合及牛池灣）的重建落成。

樓市兩極化現象加劇，除了傳統優質學區、鄰近大學區和鐵路沿線嘅物業，以及港九核心地段外，部分新界二手屋苑嘅買賣承接力與承租能力，未來會面臨逐步下滑嘅壓力？

#房地產分析 #私人住宅 #北部都會區 #房地產專業　 #房地產 #新界 #香港 #香港發展

13/06/2026

東九龍「智慧綠色集體運輸系統」

政府於2026年6月12日宣布，行政長官會同行政會議已正式批准東九龍智慧綠色集體運輸系統嘅財務安排。項目計劃於今年7月公開招標，預計明年(2027年)批出合約，並以2033年或之前通車為目標。

🔴路線與運力
系統全長約 7 公里（以高架橋及隧道形式興建），設有 9 個車站，連接港鐵彩虹站同油塘站，途經彩雲、順利、順安、秀茂坪、寶達、馬游塘同藍田北 。最高每小時單向可載客約 8,000 人次 。

🔴克服地形限制
由於東九龍項目沿線地勢陡峭，過去重型鐵路受爬升能力限制而難以推進，如今政府利用爬坡力強、走線靈活嘅智慧綠色系統克服地形障礙。

🔴財務安排
項目將採用類似啟德項目嘅模式，透過公開招標甄選專營公司負責融資、設計、建造及營運 (BOT)。由於預計票務等營運收入不足以收回資本回報，政府將採取「鐵路加物業發展權」嘅資助模式，向中標嘅專營公司「分階段」批出三幅主要作住宅用途嘅用地物業發展權以填補資金缺口，包括：

1️⃣馬游塘車廠旁用地 (預計 2029 年批出)
2️⃣啟德第3E區1號及2號用地 (預計 2028 年批出)
3️⃣茶果嶺道鄰近觀塘道用地 (預計 2027年批出)
(呢幅地啱啱喺 2026 年 6 月 2 日由行政長官會同行政會議批准由「商業」正式改劃為「住宅（甲類）10」)

小編Old Posts
(探「土」尋源3.0:- https://www.facebook.com/share/p/1CaEjoEi5g/)
(觀塘商業地改劃「住宅」用途: https://www.facebook.com/share/18jut7EZgP/?mibextid=wwXIfr)

除了發展履約保證金及母公司擔保外，政府巧妙地利用「分階段」批出三幅住宅用地物業發展權，確保專營商無法在項目初期一次過套現，必須隨着工程推進 (i.e. Milestone Date) 逐步解鎖物業發展權，從根本上杜絕「只顧圈地發，拖延基建工程」嘅爛尾危機。

🔴公眾支持
政府喺 2024 至 2025 年間諮詢咗多個區議會、立法會小組及地區持份者，普遍獲得支持，相關走線方案已於 2025 年 8 月獲授權，且無人反對 。

迷思❓
有別於以往直接交由港鐵MTRC發展的慣例，政府高調將項目公開招標，不免令公眾和業界產生疑慮，質疑是否由於項目本身嘅盈利空間過於微薄、建設難度過高，在缺乏MTRC參與意願嘅情況下，當局才選擇向市場公開招標🤣

#房地產分析 #私人住宅 #房地產專業 #房地產 #新界 #香港 #香港發展

31/05/2026

香港01
「劏場大王」尹柏權因羅便臣道薈萃苑火災命危

有時候遲到好過唔到……

「劏場 」vs 「被劏」？
相信唔少人都聽過一句說話：
「十個劏場，九個死場！」

大埔大日子商場(Big Day Mall)就係一個近年最「成功」嘅例子
👉項目由「劏場大王」尹柏權以1.91億元購入後翻新，2015年推出共220個劏舖，短時間內售出大量商鋪
👉首兩年，5厘租金回報保證
👉由香港知名地產代理公司進行「獨家代理」
👉6%佣金
代理與代理行五五分賬
👉曾一度指「超旺人流」及「極具投資價值」
——————————————
結果...
筆者節錄了部分2018至2019年蝕讓離埸的成交(如附圖)，賣家平均持貨3-4年，蝕約$110萬至約$190萬不等。
因此，大日子商場絕對是近年「最成功」的劏場，利用誘因及鋪天蓋地宣傳手法吸引大量水魚「被劏」

其實，劏場主要死因是「業權分散」而導致管理不善及缺乏宣傳等，劏場缺乏人流致商鋪承租力低。
劏場如何不死？
買家如何不蝕？

前業主因劏場獲巨利，而代理行及代理賺取高佣金。輸的，只是對商鋪投資不熟悉的香港人...

想劏場翻生？想一下「主題」吧！

#大埔 #劏場 #香港 #大日子廣場

30/05/2026

163 Hennessy Road － 精美包裝嘅陷阱

5月中旬，《東張西望》爆出多名苦主在20年前購入灣仔軒尼詩道 163 號（163 Hennessy Road）物業，驚悉當年嘅「買賣業權」原來只是一份租約，眾人瞬間由「業主變租客」，更面臨被真正大業主收回物業嘅情況。

電視／YouTube畫面上，大律師陸偉雄嘅精闢分析相信大家仍然記憶猶新，社會輿論亦普遍聚焦於：
🔵地產代理有無刻意隱瞞；
🔵以及買方律師有無疏忽職守

然而，在扼腕嘆息之餘，我哋必須抽絲剝繭地面對一個殘酷嘅現實：呢場跨越 20 年嘅所謂「騙局」裡，除咗地產代理和律師嘅責任，更存在「買家」自身常常忽略嘅「買方責任」😅

🟠背景
163 Hennessy Road座落於 Inland Lot 2794 RP (IL2794RP)，IL2794屬政府租契(Government Lease)，由1929年3月6日開始，為期99年加99年，2127年才到期。現存大廈1981年落成，至今約45年樓齡。其中24份業權份數為Sub-Lease of IL 2794RP。

🔴大業主原意❓
從土地註冊文件可見，「地政官員於 1980年8月27日發出同意書，准許訂立有關該建築物內各個單位及住宅嘅租約 (Consent given by Land Officer dated 27/8/1980 to enter into Agreements for Lease of Flats & Units in Building)。」

發展商獲得同意書後，隨即與不少「業主」簽訂「租約」，由佔用許可發出後起計45年( Agreement for Lease for 45 years from date of issue of Occupation Permit)。其中一位A女士於1981年1月29日，以$69.3萬簽訂「租約」。

從「租約」可見，大業主稱為 出租人(Lessors)，而A女士稱為 承租人(Lessee) ，內文清晰可見$69.3萬租約，由1981年3月20日起為期45年(即至2026年3月19日)。A女士作為承租人需要承擔「業主」責任，包括支付地租、差餉、大廈管理及維修費用。呢種包裝，難免令當時的嘅「買家」產生了自己係真正「業主」嘅錯覺。

🔴小插曲序章
根據高等法院於 2000 年 8 月 23 日作出嘅命令，裁定按揭人A女士及B公司被絕對剝奪及喪失對該物業的所有權利、權益、業權及贖回權。相關權利，即剩餘租期已由C公司承接。隨後，C公司於2002年以 "Agreement of Leases"方式將相關權利出售予D公司，當時嘅剩餘租期（Residue of the Term) 只餘下約23 年。

🔴操弄法律詞彙❓
2005年，高層B單位由原「業主」E先生出售予F女士「買家」，當年負責交易嘅律師係知情情況下刻意操弄法律詞彙，將原來嘅「租約」(即Sub-Lease / Agreement of Leases / Leases），設計成一份所謂嘅「買賣合約」(Agreement for Sale and Purchase)，並係最後一頁才加上一行中文字 「買方得悉該物業年期至2026年，買家不得因此而踢契」

呢份「傑作」精準捕捉咗香港人「買樓只睇價錢、簽名只睇尾頁」嘅致命盲點。佢先用前幾頁密密麻麻嘅英文法律術語遮天蔽日，再喺合約最後一頁悄悄加上奪命條款。呢行字不單止成為日後免除賣方同律師法律責任嘅「免死金牌」，更成為將苦主推入萬劫不復深淵嘅關鍵一推。

🔴買家責任❓
普通法制度下，地產交易向來奉行「買家自負(Caveat Emptor)」嘅鐵律。法律推定買家在入市前，已對物業進行了充分嘅視察與背景審查。因此，買家絕不能將所有審查責任百分之百「外判」給地產代理和律師。簽名落筆那一刻，親自確認文件係咪真係「轉讓契(Assignment)」定係「租約(Lease)」，核對土地註冊文件(Land Search)上的「現任業主(Owner)」係咪眼前嘅賣方，相信係身為「準業主」無可推卸嘅責任，更是保護自己資產嘅最後防線。

⚠️新例救不了舊樓❓
《土地業權條例》（第585章）旨在以「業權註冊制度」取代實施逾180年嘅「契約註冊制度」。修例後，新制度預計於2027年上半年率先在新批土地推行，正式落實「以冊為準」嘅不可推翻業權，從而簡化樓宇買賣程序，並為市場提供更強嘅防騙保障。

但舊樓……

#房地產分析 #私人住宅 #房地產專業 #房地產 #新界 #香港 #香港發展

26/05/2026

I·PARK1 「源·島」

位於石鼓洲嘅「綜合廢物管理設施第一期」（I·PARK1 「源·島」）係香港首座具備轉廢為能功能嘅垃圾焚化設施。

環境保護署資料顯示，設施佔地約 12 公頃，配備 3 個焚化模組。全面運作後，每日可處理約 3,000 公噸都市固體廢物。透過焚化過程產生嘅熱能，每年可向香港公眾電網輸出約 4.8 億度電，足夠約 10 萬戶家庭使用一年。

I·PARK1 已於 2025 年 12 月正式開始試行運作。

政府正積極推動在屯門曾咀興建第二座轉廢為能設施（I·PARK2），目前當局已向立法會申請相關撥款(PWP Item 5189DR)。每日可以產理6,000公噸都市固體廢物。

I•PARK1 & 2 合共處理每日約9成固體廢物。

出海釣魚🎣好多次都只見到背脊，如果唔係風浪大改去長洲外，真係佢起好哂都唔知😂

實物or預想圖靚？

#房地產 #新界 #香港

13/05/2026

OT: 鳥籠與消失嘅天空

如果人生係一場戲，最慘嘅唔係攞到份爛劇本，而係你演到一半先發現，自己連做主角嘅資格都冇，只係一個跟稿讀、冇表情嘅臨時演員😶

朝 9 晚 6 工💼係生存嘅代價，但唔係生命嘅目的。如果世界係一個大型片場，辦公室只係你領取片酬、換取物資嘅地方。真正嘅好戲，往往係喺收工燈光熄滅之後，當你落咗妝、對住塊鏡，點樣同嗰個唔使戴面具👺嘅自己，演一場「問心無愧」嘅獨白。(始終，平日你要讀嗰啲連你自己都唔信嘅對白，演嗰啲為咗滿足觀眾（老細、客戶、社會）而設嘅浮誇劇情🤡）

我哋喺職場攞到嘅職位同體面，其實只係喺籠入面學識咗點樣優雅地梳理羽毛🪶，再表演畀其他籠入面嘅雀仔🦤睇。大家喺度計較邊個個籠大啲、邊個個底盤金啲，甚至互相交流點樣將個籠佈置得似豪宅，卻集體遺忘咗，我哋本來都係屬於天空嘅靈魂。

人生最難嘅，唔係要你鼓起勇氣走出個籠，而係你要誠實咁承認：你一早已愛上😍咗呢份被囚禁嘅「安全感」。比起外面變幻莫測嘅風雨，你更驚失去每日定時定候嗰幾粒谷種。

當你習慣咗「跟稿讀」，你最珍貴嘅創造力同野性就會慢慢枯萎。最可怕嘅唔係肉體嘅老去，而係你連「想飛」嘅慾望，都喺每日嘅重複勞動入面磨滅殆盡。

其實，個籠嘅門從來都冇鎖死，鎖住你嘅係嗰份「生存焦慮」。要打破呢場戲，你唔一定要立刻辭職、唔一定要燒咗個籠。但你要喺內心深處，重新建立一個唔受任何人定義嘅座標 🧭

「你可以暫時為咗片酬而演戲，但千萬唔好演到連自己都信埋！」

真正嘅自由，係當你有一日發現，無論個劇本寫得幾爛、個籠幾精緻，你依然有權喺對白嘅間隙，加入一段屬於自己嘅即興表演。

你可以係一個打工仔或公務員，但你一定要記得，你同時係一個擁抱過風嘅人🌬️

活在當下……

11/05/2026

「被法律遺忘嘅角落」 - 新界舊墟

新界舊墟包括(i) 元朗舊墟、(ii) 大埔舊墟、(iii)大埔太和市 (Tai Wo Shi )(現時嘅大埔墟富善街方向)、(iv) 聯和墟和(v)石湖墟等。部分墟市可追溯至清朝時期，見證香港由農業社會逐步轉型為區域商貿中心嘅歷史軌跡，具備重要嘅歷史及社區價值。📣圖片只供參考

🔵結構性問題
雖然《市區重建局條例》（第563章）在法理上賦權市區重建局（URA）推行重建工作，但其法定職能與制度設計一直以市區老化地區為核心，主要涵蓋九龍市區及港島舊區。相對之下，新界舊墟在政策與制度層面缺乏對應安排，實際上淪為更新體系以外嘅「被法律遺忘嘅角落」🫥。

制度落差下，新界舊墟嘅重建規劃長期停滯，猶如處於「休眠狀態」，無法有效回應樓齡已達50至60年、甚至更高嘅結構老化與環境惡化問題。

🔵剩餘價值
有別於圍繞新鐵路站發展、透過重建舊樓或大規模重置政府、機構及社區設施（G/IC）以提升土地價值嘅「市區重建模式」，新界舊墟普遍欠缺完善的現代基建與發展配套。相較密度較高、投資回報更明確嘅市區項目，新界舊墟在經濟可行性上自然處於劣勢，難以吸引市場主導嘅更新模式。

🔵「集體官契」
新界不少舊墟樓宇受制於集體官契。私人發展商若嘗試進行收購重建，往往要面對繁複而漫長嘅契約修訂及補地價程序，行政成本高、時間不可預期，進一步削弱重建誘因。

🔵交通、排污及供水系統
整體而言，新界舊墟現有嘅交通、排污及供水系統多已老化，部分甚至接近或達到容量上限，難以支撐較高密度或全面更新後嘅發展需求。即使近年修訂嘅強拍條例降低了私人收購嘅門檻，某程度上解決了「地」嘅問題，但在缺乏區域層面嘅基建與配套統籌下，仍難以從根本上改善舊墟嘅整體發展面貌。

延伸思考❓
🟠新界重建局
為避免新界重建任務進一步加重 URA 的財政與制度負擔，政府可考慮成立專責嘅「新界重建局」，以政策性、公營主導嘅方式推動新界舊墟與相關地區嘅更新工作。

採取跨區、跨項嘅「以盈補虧」重建策略，將具較高發展潛力嘅項目與盈利空間有限、但具明顯社會價值嘅重建計劃一併籌劃與推行，有助分散財政風險，亦可擺脫單一大型項目必須「自負盈虧」嘅限制。透過制度化嘅財務調配與整體規劃，新界重建方可由零散、被動嘅個別重建，轉化為具前瞻性與公共使命導向嘅區域更新策略。

⚠️只要負責推動嘅決策層能夠真正理解新界嘅實際情況，以務實、循序的方式規劃，而非流於概念化或過度理想化，相信相關重建計劃嘅可行性與落實程度，將不致重蹈近年部分 URA 規劃「藍圖宏大、執行乏力」嘅覆轍🤣🤣🤣

🟠配合北部都會區「城鄉融合」
現時《北部都會區》規劃重點集中於新發展區，若忽略原有嘅新界舊墟更新，將無可避免地出現「新城華麗、舊城破敗」嘅強烈對比，與「城鄉融合」嘅整體發展願景背道而馳。

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29/04/2026

Off-Topic : 大埔 PH2 青年宿舍

集誌社:「審計署揭發，大埔 PH2 青年宿舍出現以高價採購家具及設備、部分貴價家具亦不能安裝等問題。舉例，青協在 2020 年 1 月，以逾$ 90.3 萬元採購 78 部浴室暖風機，其中 $73 萬為供應、運送及安裝費，即每部要$ 9,400 元，另包括一筆過$ 17 萬元預備工作和雜項費。審計署研究指以零售價計算，一部相同型號的浴室暖風機的供應、運送及安裝費用，在 2016年12月時約為$ 2300元、2021年1 月時則約為 $1,900元，即貴近三至四倍有多。」

報告引述機構指，高於零售價主要原因包括安裝工人須具特別資歷、保險費、要於 21 天內供應，以及「 2019 年的黑暴動亂所添變數」🤣

🔵Background
2016年獲批的總建築費為 $1.749 億元，青年宿舍的建築費用會由「基本工程儲備基金」支付，而青年空間則根據現行機制由「獎券基金」支付。

大樓的總建築樓面面積約為 4,040平方米 (about $4,022/呎)，建築工程的範圍如下:-

(a) 興建 一個平台 (即地下至三樓)，提供重置的青年空間、兩個分別負責青年宿舍及青年空間的管理處，和 供青年宿舍住客使用的公用設施 (包括洗衣房，以及供青年租客閱讀、社交聯誼和上網的公用空間 )。 平台亦包括位於三樓的花 園 及位於地下及三 樓 的機 房。青年空間的總建築樓面面積約為 580 平方米；以及

(b) 興建一幢建於平台之上的青年宿舍大樓 (即 四樓至十九樓及天台)，提供78 個宿舍單位。青年宿舍部分的總建築樓面面積約為3 ,460平方米。

🔵Photos
從圖2可見，質素非常「好」🤣，公帑用得其所

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29/04/2026

空間的藝術🎨

唔計屋苑會所或者大堂裝修，點解『舊樓』住落反而舒服過新樓咁多？呢種實用至上嘅體會，相信係唔少香港🇭🇰人心入面嘅共鳴。一個簡短解說如下:-

1. 牆身厚度嘅「隱形成本」
一般住宅單位外牆嘅全厚度、同埋室內所有結構柱，通通都要計入你買嗰啲實用面積度(同隔離屋分嗰幅牆計一半)。基本上，所有『石屎』都係你用真金白銀買返嚟嘅面積。

從售樓說明書上搵同樣實用面積約390平方呎嘅單位，一個貼住公用部分超厚牆(say 升降機🛗)，一個貼住隔籬屋。兩者即使實用面積一樣，可用空間卻完全不同。

2. 「環保平台」係空間殺手🥷🏻
新樓基本配備係一個露台加一個工作平台，加埋已經佔咗成約38呎。呢啲位「睇得唔用得」，但就計十足呎價。不過環保♻️係無價嘅🫰🏻

自2013年起，一手及二手買賣均全面採用「實用面積」標示。時移勢易，近年新樓牆厚柱粗，唔同發展商嘅建築🏗️設計都成為咗影響單位「可用面積 (即內部樓面面積)」嘅主因。

為咗推進房地產行業發展及給予消費者對於可用空間嘅追求，香港宜修訂法例，要求發展商標示出「可用面積 (即內部樓面面積)」，令消費者有得揀？！無理由明知細啲，消費者都會照比同樣/類似嘅價錢去買嗰個可用空間較低嘅單位？

香港地每一呎都係錢，如果買咗返嚟都係擺多過用，呢種「空間的藝術🎨」真係你當初想要嘅咩？

⚠️免責聲明⚠️
本內容所載之圖片僅供參考，並不構成亦不得詮釋成對任何發展商之已售、在售或待售發展項目作出任何明示或暗示的陳述、保證、影射或關聯。相關內容純屬學術交流及研究用途，並不代表任何商業立場。本專頁不對因使用或參考此等資料而引致的任何損失承擔法律責任。

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26/04/2026

「同意」從G/IC改為R(B) (S/K7/25)

根據城市規劃委員會(城規會)1357次會議記錄，城規會「同意」修訂《何文田分區計劃大綱核准圖》S/K7/25，並為咗平息「天鑄(Ultima)」嘅業主怨氣，罕有地要求修改分區計劃大綱圖(OZP)嘅說明書(Explanatory Statement)。

規劃署為回應委員對建築物間距嘅關注，針對Explantory Statement修訂如下：
在8.3.7段加入 "除該非建築用地外，亦應探討如何盡量擴大該用地擬建發展項目與天鑄(Ultima)住宅大樓之間的緩衝距離 (In addition to the NBA, opportunities for maximizing the buffer distance between the proposed development at the site and the residential towers of Ultima should be explored. )"

呢種「修訂」能夠面對公眾，但發展商及業內人士係進行規劃發展嘅時候又會唔會理呢🤣始終，＂For the purposes of the Town Planning Ordinance, this statement shall not be deemed to constitute a part of the Plan."

如果我代表發展商，我一定係Highest and Best Use❓

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