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今日两宗买卖观察：旺角弥敦道 × 大埔大明里今天看两宗带租约的地铺买卖盘，一个在旺角弥敦道，一个在大埔大明里。两者都是街铺，但判断逻辑不太一样。📍旺角弥敦道｜冠颜楼地下A号铺这个位置属于弥敦道沿线地铺，资料显示为大单边铺位，现有药妆及餐饮租...
03/07/2026

今日两宗买卖观察：旺角弥敦道 × 大埔大明里

今天看两宗带租约的地铺买卖盘，一个在旺角弥敦道，一个在大埔大明里。
两者都是街铺，但判断逻辑不太一样。

📍旺角弥敦道｜冠颜楼地下A号铺
这个位置属于弥敦道沿线地铺，资料显示为大单边铺位，现有药妆及餐饮租户。
这类铺位最值得看的，不只是铺面本身，而是它能不能借助主干道、转角展示面和稳定租户组合，形成长期可见度。

它更偏向看：
主街曝光、单边展示、现有租户组合。

📍大埔大明里｜地下2号铺及阁楼
这个个案是地铺连阁楼组合，现有餐饮租户。
相比弥敦道这种核心主街铺，大明里更像是社区型餐饮街铺逻辑：门面不一定追求最强车流曝光，但要看街坊消费、餐饮氛围和空间实用度。

它更偏向看：
社区消费、餐饮承接、地铺连阁楼空间。

简单来说，旺角弥敦道看的是主街位置和门面价值；
大埔大明里看的是社区餐饮场景和稳定经营属性。

同样是买卖盘，一个偏核心街段，一个偏社区消费。
如果做街铺判断，你会更看重旺区主街曝光，还是更看重社区稳定消费？

以上内容只作商业地产观察及选址参考，不构成任何价格、投资或交易建议。实际资料以正式文件及最新指示为准。

#香港商业地产 #买卖观察 #旺角 #弥敦道 #冠颜楼 #大埔 #大明里 #街铺观察 #地铺 #选址参考 #香港铺位

7月2日｜租金先动，资产仍在挑价今天香港商业地产的感觉，有点像“分段回暖”。新闻面提到，港岛甲级写字楼租金表现相对较强，九龙租金跌幅亦逐步收窄；但另一边，大面积工业资产、细码街铺和传统零售位，买家仍然会先看价格、用途和未来租值。市场不是一起...
03/07/2026

7月2日｜租金先动，资产仍在挑价

今天香港商业地产的感觉，有点像“分段回暖”。新闻面提到，港岛甲级写字楼租金表现相对较强，九龙租金跌幅亦逐步收窄；但另一边，大面积工业资产、细码街铺和传统零售位，买家仍然会先看价格、用途和未来租值。市场不是一起升温，而是不同板块以不同速度修复。

今日最有代表性的新闻，是沙田工业中心地厂叫价约1.35亿。物业面积逾1.2万呎，报道指较约11年前买入价高约42%。这类大面积工厦资产，重点不只是成交价，而是它是否具备自用、重整或长期持有的空间；在市场仍然挑价的阶段，买家会更重视实际用途。

街铺方面，长沙湾元州街一间约150呎的“纳米铺”约198万成交，呎价约1.32万。小铺门槛低，的确容易吸引投资者关注，但真正决定回报的，始终是租客是否稳定、租金是否合理，以及街段能否带来真实消费。

核心区租务则继续有承接。尖沙咀弥敦道前蜜雪冰城铺位，约613呎，市传新租约约28万；中环德己立街地库及低层地下合共约4,008呎，机价约25万；铜锣湾希慎道 Top Blade Steak Lab 亦续租约15万。品牌和餐饮租客未必全面扩张，但对位置够好、面积合适、租金可控的铺位，仍然愿意付钱。

买卖方面，铜锣湾波斯富街宝明大厦地下D号铺约740呎，租客为密噹噹，市传约3,000万成交，回报约4.08%。这类核心区有租客支撑的铺位，未必追求最高回报，却仍然符合现阶段买家对现金流和地段的要求。

今日一句判断：
市场不是全面升温，而是租客先回到合适位置，买家再按价格、租客和用途筛选资产。核心区和有实际营运需求的铺位会先有动作，普通资产仍然需要更合理的价格来换取承接。

我是专注香港商业地产的艾特，分享港铺市场动态、选址干货与拓展香港市场攻略。

#香港商业地产 #香港商铺 #成交观察 #租务成交 #甲厦租金 #尖沙咀 #中环 #铜锣湾 #长沙湾 #沙田 #铺路来港 #艾特

今日两宗租务观察：旺角西洋菜街 × 油麻地弥敦道今天两间都是地铺租务观察，但看的重点很不一样。旺角西洋菜街51号，友诚商业中心地下E号铺，资料显示约380平方呎。铺位位于旺角核心零售街区，面积不算大，反而更值得看门面是否够直接、路过的人能不...
02/07/2026

今日两宗租务观察：旺角西洋菜街 × 油麻地弥敦道

今天两间都是地铺租务观察，但看的重点很不一样。

旺角西洋菜街51号，友诚商业中心地下E号铺，资料显示约380平方呎。铺位位于旺角核心零售街区，面积不算大，反而更值得看门面是否够直接、路过的人能不能一眼看到，以及适不适合做轻零售、快消费或服务型业态。红框位置就是本次观察的铺位。

油麻地弥敦道495–497A号地下C、D号铺，资料显示约2,000平方呎，门阔约31呎2吋。相比西洋菜街这类较精简的街铺，这个个案更适合从双铺组合、门面尺度和室内分区去看：前场展示、顾客动线、座位或零售陈列、后勤空间，都有较大的安排弹性。红框同样标示了对应铺位范围。

同样是旺区地铺，选择逻辑并不一样：

西洋菜街，看的是小面积铺位怎样在高密度街区里把门面做得更有效率；
弥敦道，看的是较完整的门面尺度，能否支撑更成熟的经营场景。

做选址时，未必一定是面积越大越好。更重要的是，铺位的门面、街道节奏和空间结构，是否和品牌实际需要对得上。

以上内容只作商业地产观察及选址参考，不构成任何价格、投资或交易建议。实际资料以正式文件及最新指示为准。

#香港商业地产 #旺角 #西洋菜街 #油麻地 #弥敦道 #租务观察 #街铺观察 #选址参考 #香港铺位

今天看两种街铺逻辑：英皇道 × 花园街一个是北角英皇道的**买卖观察**，一个是旺角花园街的**租务观察**。两边都带有餐饮使用场景，但真正值得看的，其实是两种完全不同的街面经营逻辑。📍 英皇道地下由多个铺位组成，现有餐饮使用场景。这类位置...
30/06/2026

今天看两种街铺逻辑：英皇道 × 花园街

一个是北角英皇道的**买卖观察**，一个是旺角花园街的**租务观察**。
两边都带有餐饮使用场景，但真正值得看的，其实是两种完全不同的街面经营逻辑。

📍 英皇道
地下由多个铺位组成，现有餐饮使用场景。
这类位置不只是看单一店面，而是看多个门面连起来后，能不能形成更完整的展示面、顾客动线、用餐空间与后勤配置。

它更偏向看：
**组合门面、经营尺度、社区消费承接。**

📍 花园街
地下连阁楼，现有点心餐饮场景。
旺角街铺的节奏会更直接，重点不只是人流多不多，而是路过的人会不会被门面吸引，以及地下与阁楼能不能分担不同的经营功能。

它更偏向看：
**街面人流、餐饮氛围、空间延展。**

简单来说，英皇道更像是在看一段完整门面的经营可能；
花园街则更像是在看旺区街面的消费转化与空间使用效率。

同样是餐饮相关铺位，判断方法并不一样。
做选址时，你会更看重完整门面，还是更看重旺区街面人流？

以上内容只作商业地产观察及选址参考，实际资料以正式文件及最新指示为准。

#香港商业地产 #英皇道 #花园街 #买卖观察 #租务观察 #街铺观察 #选址参考 #香港铺位

6月30日｜香港商业地产开始重新洗牌今天香港商业地产最值得留意的，不是“市场有没有回暖”，而是谁愿意让价，谁开始接货。新闻面先出现了很明显的重新定价信号。观塘丝宝国际全层连车位约1.26亿易手，原业主持货约8年，账面亏损约41%；西贡工厦银...
30/06/2026

6月30日｜香港商业地产开始重新洗牌

今天香港商业地产最值得留意的，不是“市场有没有回暖”，而是谁愿意让价，谁开始接货。

新闻面先出现了很明显的重新定价信号。观塘丝宝国际全层连车位约1.26亿易手，原业主持货约8年，账面亏损约41%；西贡工厦银主盘亦以约1.73亿成交，反映市场并不是没有资金，只是买家对价格越来越敏感。资产只要回到合理水平，仍然有人愿意计算回报和长线价值。

同一时间，市场也不是只有“低价沽货”。大角咀 ONE BEDFORD PLACE 全幢约7.488亿成交，建筑面积约184,041呎，呎价约4,069元。这样的大额项目有人接手，说明资金仍然会关注体量大、可重整、可长期持有的资产。

街铺方面则更贴近实际营运需求。大角咀埃华街两间地铺分别由7-11和大师傅粥品承租后成交，各约1,900万；旺角花园街226号地铺则录市建收购，约1,985万。民生租客、便利店、餐饮和旧区重整，仍然是现阶段铺市最稳定的支撑。

租务也没有停下来。尖沙咀北京道前 GIORDANO 铺位租予莎莎，月租约30万；尖沙咀堪富利士道前 Pizza Hut 一楼铺位市传租出，机价约25万；中环德辅道中屈臣氏铺位亦传续租，机价约45万。品牌未必全面扩张，但对于客流、位置和租金都合适的铺位，仍然愿意付钱承接。

今日一句判断：
香港商业地产不是全面转热，而是进入“价格换手、需求筛选”的阶段。肯让价的资产开始成交，有稳定租客和实际用途的铺位继续获得承接，市场正在慢慢把资源重新分配给更具价值的物业。

我是专注香港商业地产的艾特，分享港铺市场动态、选址干货与拓展香港市场攻略。

#香港商业地产 #香港商铺 #成交观察 #租务成交 #大额成交 #银主盘 #大角咀 #观塘 #尖沙咀 #中环 #铺路来港 #艾特

今日双主角：一个看民生承接，一个看核心街角香港街铺最有趣的地方，是不同街区的铺位逻辑完全不一样。有些位置，看的是长期街坊消费；有些位置，看的是核心商圈里的门面曝光；有些适合做买卖线观察，有些更适合做租务线观察。今天这两个个案，一个在观塘瑞和...
18/06/2026

今日双主角：一个看民生承接，一个看核心街角

香港街铺最有趣的地方，是不同街区的铺位逻辑完全不一样。

有些位置，看的是长期街坊消费；
有些位置，看的是核心商圈里的门面曝光；
有些适合做买卖线观察，有些更适合做租务线观察。

今天这两个个案，一个在观塘瑞和街，一个在铜锣湾利园山道，刚好是两种不同节奏。

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📍 观塘｜瑞和街28–48号南安大楼
买卖线观察

这个位于观塘瑞和街28–48号，资料显示为南安大楼地下D号铺，连阁楼A1及B室。地铺约1,200平方呎，另有入则阁楼空间，门阔约20呎，现租户为百佳超级市场。

这个铺位最值得看的，是它的「民生消费承接」。

瑞和街本身不是那种只靠游客或短期热度的街区，而是观塘比较典型的生活型消费带。附近有住宅、街市、日常餐饮、零售和社区配套，人流未必每一刻都很“网红”，但胜在生活需求稳定。

这类位置，判断重点不是单纯看门面够不够抢眼，而是：

附近居民是否每天都会经过？
有没有稳定的买菜、购物、餐饮路线？
现有业态能否说明这个位置有日常消费基础？
地下铺加阁楼空间，是否能承载更完整的经营模式？

如果用一句话说，观塘这个更像是：
**买卖线里的民生街区铺位观察。**

它看的不是短期热闹，而是社区是否有足够稳定的消费惯性。

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📍 铜锣湾｜利园山道39–47号地下G号铺
租务线观察

另一个是铜锣湾利园山道39–47号地下G号铺。资料显示，地铺约700平方呎，门阔约50呎，位于铜锣湾核心街区一带。

这个位置的逻辑就不同了。

铜锣湾本身是香港最典型的核心零售区之一，利园山道一带连接购物、餐饮、街角店面和人流动线。相比观塘那种民生日常消费，铜锣湾更看重的是：

街角是否容易被看见？
门面是否够宽？
路过人流会不会形成品牌曝光？
适不适合做轻食、零售、生活服务或展示型品牌？

你给的图片里，这个街角的视觉感很强：一边是旧式楼宇和窄街，一边是高楼商业环境，形成很典型的铜锣湾街区对比。对租务线来说，这类位置最值得看的，不只是“有没有人”，而是人流经过时，店面能不能被记住。

如果用一句话说，铜锣湾这个更像是：
**租务线里的核心区街角铺位观察。**

它看的不是长期资产结构，而是门面、路径、曝光和业态适配。

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把两个放在一起，其实对比很清楚。

观塘看的是：
**民生消费、稳定客流、现有租户、空间承接。**

铜锣湾看的是：
**核心商圈、街角展示、门面宽度、租务弹性。**

一个偏社区沉淀，
一个偏商圈曝光。

这也是为什么街铺不能只用一句“旺不旺”来判断。
真正做选址，反而要先问清楚：这个位置适合哪一种生意逻辑？

如果是你，会更看重观塘这种民生消费带，还是铜锣湾这种核心区街角位？

以上内容只作商业地产观察及选址参考，不构成任何价格、投资或交易建议。实际资料以正式文件及最新指示为准。

我是专注香港商业地产的艾特，分享港铺市场动态、选址干货与拓展香港市场攻略。

#商业地产 #观塘 #铜锣湾 #选址 #香港

📊 今天的香港商业地产，最值得看的不是豪宅，也不是甲厦，而是“街市段”和民生铺。如果说前几天市场焦点还在核心区写字楼、全层成交和租务回暖，今天的信号就更贴地一点：菜档、包点、教育、餐饮、眼镜、咖啡店，这些真正做生意的租客，正在撑住街铺市场的...
18/06/2026

📊 今天的香港商业地产，最值得看的不是豪宅，也不是甲厦，而是“街市段”和民生铺。

如果说前几天市场焦点还在核心区写字楼、全层成交和租务回暖，今天的信号就更贴地一点：菜档、包点、教育、餐饮、眼镜、咖啡店，这些真正做生意的租客，正在撑住街铺市场的基本盘。

今日新闻最抢眼的是观塘“街市段”铺位约3600万易手。报道提到，该铺位持货约14年，账面升值约20%，平均呎价约4.47万。这个个案有意思的地方，不只是“赚了多少”，而是它说明：在整体市场仍然分化的情况下，有稳定租客、有民生需求、有街坊消费支撑的铺位，仍然可以跑赢一部分资产。

再看成交资料，观塘瑞和街59至69号永辉楼地下D号铺及阁楼，地下约805呎、阁楼约698呎，售约3600万，租客为包点料理，月租约16.8万，回报约5.6%。这类铺位不是靠概念讲故事，而是靠每天真实客流和租金支撑价值。

另一宗值得留意的是屯门青翠径9号多宝大厦地下34号铺，面积约600呎，售约480万，租客为寿司刺身外卖店，月租约3万，回报约7.5%。这个回报率相当吸眼球，反映细码民生铺在价格回落后，仍然有机会吸引收租型买家。

租务方面，今天也有不少“有烟火气”的个案。旺角登打士街小食铺约150呎，租出小食，月租约5万，呎租约333；筲箕湾成安街菜档约755呎，租约6.3万；中环德辅道中细铺租出 café，约400呎，月租约3万。它们未必每一宗都很大额，但说明餐饮、小食、菜档、咖啡这类贴近日常消费的租客，仍然在市场中寻找位置。

更大面积的租务也有动作。屯门青棉径好胜大厦约20,234呎，前租客为海鲜酒家，租出作教育用途，月租约30万；湾仔轩尼诗道德兴大厦一楼至三楼约30,850呎，市传租出，机价约140万。教育、餐饮及大型楼上铺用途，继续成为消化大面积商业空间的重要方向。

💡 今日真正的市场信号是：商业地产不是全面回暖，而是“有用途的资产”先回暖。

单纯靠位置和想象力，已经不够。现在买家和租客都更现实：
看租客是否稳定，
看用途是否清晰，
看租金是否撑得住，
看地段有没有真实消费力。

所以今日一句判断是：
街铺市场不是没有机会，但机会越来越集中在民生消费、教育用途、核心街段和有明确租客支撑的资产。

大家怎么看？现在的港铺市场，是正在慢慢回暖，还是只是优质铺位先跑出来？

我是专注香港商业地产的艾特，分享港铺市场动态、选址干货与拓展香港市场攻略。

#商业地产 #香港 #成交 #租务 #新闻

今天看两个街铺：一个看餐饮客流，一个看社区资产香港的街铺有时候很有意思。有些铺位，第一眼看的是「人流够不够直接」；有些铺位，反而要看「街区是否成熟、空间组合是否完整」。今天这两个案例，刚好是两种不同逻辑。一个在石门，靠近商场入口，餐饮氛围明...
17/06/2026

今天看两个街铺：一个看餐饮客流，一个看社区资产

香港的街铺有时候很有意思。
有些铺位，第一眼看的是「人流够不够直接」；
有些铺位，反而要看「街区是否成熟、空间组合是否完整」。

今天这两个案例，刚好是两种不同逻辑。

一个在石门，靠近商场入口，餐饮氛围明显；
一个在西营盘正街，是地下双铺组合，带有成熟社区街铺的味道。

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📍 石门｜京瑞广场2期 G15

资料显示，这个铺位位于沙田石门安群街1号，京瑞广场2期地下G15号铺，建筑面积约1,717平方呎，现有店铺组合包括袁记云饺、绝味、乐园粉面等餐饮品牌。补充资料亦提到，袁记云饺铺位建筑面积约684平方呎。

这个位置最值得看的，是它的「餐饮集群感」。

不是单看某一个铺位，而是看整个入口附近有没有形成稳定的消费习惯。
当一个位置已经有粉面、饺子、卤味这类日常餐饮组合时，它反映的不是一次性人流，而是附近上班族、居民、学生、港铁客流，可能已经习惯在这里解决日常消费。

这类位置对餐饮来说，重点通常不是「够不够华丽」，而是：

有没有人顺路经过？
有没有午餐、晚餐、外卖和快餐需求？
旁边店铺会不会一起形成消费气氛？
客人是否容易记住这个入口？

所以石门这个点，我会更偏向看它的「日常客流」和「餐饮连续性」。

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📍 西营盘｜正街16–22号启正中心 C、D号铺

另一个案例在西营盘正街16–22号，启正中心地下C、D号铺。资料显示，物业建筑面积约1,950平方呎，门阔约25呎3吋，现租户为常聚。PDF 平面图亦显示该物业为地下 C、D 双铺组合。

西营盘这个案例看的不是同一种逻辑。

它不像石门那样强调商场入口和餐饮集群，而是更像一个「社区型街铺资产」。正街本身是西营盘生活圈的一部分，附近有住宅、街坊消费、餐饮小店、社区配套，也有港岛老区独有的街道节奏。

这类铺位的重点，不只是门面宽不宽，也不只是面积多少。
更重要的是：

它在不在居民日常路线里？
街道有没有固定消费习惯？
店面是否容易被记住？
C、D 双铺组合能否支持更完整的营运场景？

如果说石门是「餐饮客流节点」，
那西营盘更像是「成熟社区里的街铺组合」。

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把两个放在一起看，其实很有对比感。

石门看的是：
**入口、人流、餐饮氛围、日常消费频率。**

西营盘看的是：
**街区、门面、社区消费、空间组合。**

这也是香港商业地产有趣的地方：
不是所有铺都用同一套标准判断。

同样是街铺，有些适合看即时人流，有些适合看社区沉淀；
有些靠交通节点，有些靠街坊习惯；
有些适合快周转餐饮，有些更适合做长期社区型品牌。

如果你是做选址，你会更看重哪一种？
是石门这种商场入口的餐饮客流，还是西营盘这种成熟社区街铺？

以上内容只作商业地产观察及选址参考，不构成任何价格、投资或交易建议。实际资料以正式文件及最新指示为准。

我是专注香港商业地产的艾特，分享港铺市场动态、选址干货与拓展香港市场攻略。

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📊不是没成交，而是买家和租客都变得更精了。新闻面最抢眼的，是湾仔新银集团中心全层易手。持货约4年，账面跌幅接近48%，每呎约1.1万，听起来有点刺眼，但这类成交反而说明一件事：市场不是没人接货，而是价格要回到买家觉得“有数可计”的位置，才会...
17/06/2026

📊不是没成交，而是买家和租客都变得更精了。

新闻面最抢眼的，是湾仔新银集团中心全层易手。持货约4年，账面跌幅接近48%，每呎约1.1万，听起来有点刺眼，但这类成交反而说明一件事：市场不是没人接货，而是价格要回到买家觉得“有数可计”的位置，才会有人出手。与此同时，工商铺买卖宗数按年上升，说明市场底层活动并没有停，只是买卖双方都在重新定价。

再看今天成交，街铺这边也有几个值得留意的信号。中环利源西街25号地下及阁楼，成交价约1480万，属于交吉交易。中环细码铺位能成交，重点不只是金额，而是反映核心区小型资产仍然有买家愿意看。另一边，土瓜湾马头围道324号地下及阁楼录得约1306万市建收购，旧区重建和收购线继续推进。

租务方面，今日其实比买卖更有看头。中环云咸街54至60号中央广场地下1号铺，面积约3162呎，新租金约25万；上环孖沙街20至24号金德楼地下连阁楼，现租客为西餐厅 Reveri，续租约13万。这些不是“爆升”故事，但胜在真实：核心区餐饮和街铺租客仍在，只是更重视位置、面积和租金是否合理。

红磡、深水埗也有租务承接。红磡德民街地下铺，约580呎，机价约9.8万；深水埗青山道药房旧址，约1200呎，新租金约6.5万。这类社区铺反映的是另一种市场逻辑：不一定高调，但民生、餐饮、药房、服务类需求仍然在找位置。

💡 今天最值得留意的，不是“跌了多少”，而是“谁还愿意买、谁还愿意租”。

湾仔办公室大幅回调，说明旧价格体系正在松动；中环铺位成交和租务承接，说明核心区仍有价值；社区街铺继续录得租赁，说明实际营运需求未完全消失。

所以今日一句判断是：
市场不是全面回暖，但正在重新洗牌。价格回到现实，优质位置和有用途的铺位，就开始有人重新计算。

大家怎么看？现在是商业地产见底回稳，还是只是业主愿意让价后，市场才重新有承接？

我是专注香港商业地产的艾特，分享港铺市场动态、选址干货与拓展香港市场攻略。

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