15/05/2023
USPORAVA SE TRŽIŠTE NEKRETNINA! ŠTO ĆE BITI SA CIJENAMA?
Svjedoci smo vrtoglavih cijena nekretnina ali što se očekuje u kraćoj budućnosti?
Iako cijene drže rekorde iako smo mislili da više neće rasti još uvijek se iznenađujemo ali u pozadini se događa nešto što znaju ljudi koji se bave posredovanjem u kupoprodaji nekretnina.
Naime, da li znate da se od početka godine zabilježuje smanjenje kupoprodaje nekretnina.
Što to znači i što je s cijenama nekretnina?
Da bi odgovorili na ovo pitanje trebamo prvo pojasniti kako prodavatelji formuliraju cijenu nekretnine. Da bi sve imalo smisla trebamo krenuti od činjenice koja vrijedi na svakom tržištu, a to je korelacija pon**e i potražnje.
Da bi shvatili taj princip pogledajmo jedan ekstreman primjer. Svi znamo da su dijamanti jako skupi, a i jako rijetki. Već ovdje vidimo taj odnos "rijetko-skupo" pa sada zamislimo da je dijamant toliko rasprostranjen i dostupan da ga možemo iskopati u svakom dvorištu. Možemo to usporediti sa običnim kamenom. Što bi tada bilo sa cijenom dijamanta? Da li bi itko dao sto, tisuću ili milijun Eura za dijamant? Odgovor već znate.
Ako isti princip ali u obrnutoj situaciji, gdje je dijamant jako rijedak i nedostupan primjenimo na nekretnine vidjeti ćemo poveznicu. Dakako, nije sve tako jednostavno jer je tu ukljućeno još puno faktora, kako ekonomskih tako i psiholoških.
Da bi još bolje pojasnili trenutnu situaciju moramo se dotaknuti i Zagrebačkog potresa te kroz njega obrazložiti prethodne i buduće cijene nekretnina.
Već prije samog potresa cijene nekretnina su bile prilično visoke, traženi su stanovi u donjem gradu, a tada je kvadrat u centru bio u prosjeku 2500 Eur, a penjao se i preko 3000 za stanove koji su čak zahtjevali adaptaciju, a neki bili i u potkrovlju.
Paralelno sa potresom događa se i korona. Tržište nekretnina gotovo staje.
Događa se da se stanovi u centru n**e u bescjenje ali naravno nitko ih ne želi jer i najbolji stan ništa ne vrijedi ako postoji opasnost, a tada i neizvjesnost od novog potresa pri čemu je dovoljno da zgrada dobije crvenu naljepnicu, a vrijednost stana padne na nulu.
Situacija je takva da zbog potresa skoro cijeli centar otpada zbog potresa u situaciji kada već fali stanova.
Potres je prošao, počelo se pričati o obnovi i time ponovo počinju rasti cijene stanova u centru. Stanovi se adaptiraju ali zgrade se ne obnavljaju kako je najavljeno. Kako vrijeme nakon potresa prolazi tako ljudi gube strah te se ponovo pokreće kupoprodaja u centru.
Korona je iza nas, preživjeli smo, stanova fali, a pojavljuje se dosta kupaca.
Da bolje shvatimo situaciju, kupce moramo podjeliti u 3 grupe. One koji imaju najmanje novaca te im je stan isključivo nužan samo za život pri čemu je bitna samo niska cijena, a kvadratura i kvaliteta nebitni. To su ljudi koji barataju sa iznosima do cca. 100 000 Eur za kupnju stana.
Druga grupa su ljudi koji ili imaju novac za stan ili su u mogućnosti diči kredit. Ovdje spadaju, mlađi parovi, ljudi sa stalnom ali prosječnom plaćom koji barataju sa iznosima od cca. 100 do 130 tisuća Eura.
Treća grupa su kupci koje večinom čine privatnici, manageri, te ljudi koji rade u dobrim firmama. Njihov buđet može varirati od 150 do milijun Eura, budući smo u ovu grupu stavili sve one koji imaju više od nekog prosjeka koji je u prethodnoj grupi.
Da se vratimo na formiranje cijena nekretnina. Većina ljudi će pri formiranju cijene pogledati cijene drugih nekretnina. Takav način i nije i je opravdan iz sljedećeg razloga. Naime, uzmimo primjer da želite prodati svoju nekretninu i kupiti istu! Koliko novca morate dati za nju? Dakle, morate u današnje vrijeme dati puno novca. Kako bi došli do tog novca morati ćete za svoju nekretninu tražiti puno novca. Evo, sad stvari postaju malo jasnije.
Da li su cijne opravdane ili ne je relativan pojam jer se prethodnim primjerom opet možemo poslužiti za objašnjenje te se opet vraćamo na ponudu i potražnju.
2008. godine dešava se globalna kriza. Što se tiče Hrvatske konkretno Zagreba (kao primjer), pojavljuje se strah i neizvjesnost. Tržište nekretninama prilično naglo pada zbog psihološkog faktora - straha!
Tada imamo situaciju kada je na tržištu puno nekretnina, jako puno novogradnji, od Jaruna, Laništa pa sve do Remeta i ostalih kvartova gdje niču zgrade. Stanova na pretek, kupaca nigdje.
Danas pak imamo upravo obrnutu sitaciju ali...
iako je kupaca puno, a stanova malo ne znači da se puno 'trži'. Naime, pretpostavit ćemo da su ljudi iz prve grupe, oni s manje novca već na neki način rješili svoje stambeno pitanje. Ljudi iz druge grupe su u sitaciji da stan koji je nekada koštao 100 do 120 tisuća Eura sada košta 130 do 150 tisuća, a često i više.
Krediti su skupi, kamate visoke, uvijeti postroženi. Država nudi pomoć kroz APN na način da sufinancira kredit. Prodavatelji računaju da će kupci sada imati više novca te još dižu cijene u nadi da će baš njihov stan biti prodan kupcu koji sada ima novac od APN-a.
Kako je sve povezano, dešava se da sada i drugi dižu cijene, jer sjetite se što se događa ako hoćete kupiti istu nekretninu kao vaša, a nekretnina je poskupila. Naravno, dižete cijenu i svoje nekretnine!
Tako dolazimo u začarani krug koji postaje privremeno održiv. Kako bi objasnili održivost moramo spomenuti treću grupu ljudi koji imaju puno novca te strance. To je faktor koji drži današnje cijene. Naime, ti ljudi će s vremena na vrijeme kupiti neku nekretninu te će se to pročuti i održati nadu drugim prodavateljima da će i njima pokucati na vrata stranac ili netko iz treće grupe kupaca.
Gdje je caka?
Da imate jako puno novca, da li biste kupili bilo kakav stan? Ako imate puno novca onda imate i priliku birati. Ako birate, što ćete odabrati? Suteren, tavan, stan u staroj zgradi - sigurno ne.
Ljudi koji imaju novca žele u principu veći stan, vjerovatno u novogradnji (zbog potresa), stan u koji ne treba ulagati ni sada niti idučih desetak godina.
Na početak!
Da li ste znali da su se kupnja i prodaja nekretnina značajno smanjile od početka godine!?
Vjerojatno ne, jer su cijene ostale iste!
Na kraj!
Dakle, imamo prividnu situaciju da se naveliko trguje nekretninama i to po cijenama od 3000+ Eur po kvadratu. To i je istina ali tada govorimo o malom postotku gdje se cijene kreću i do 5000+ Eur po kvadratu ali moramo se prisjetiti da se u statistici ekstremi izbacuju kao što je primjer prosječne plaće gdje jedna osoba ima plaću od 1000 Eur, a druga od 10.000 Eur, a znamo da to ne znači da je prosječna plaća 5500 Eura.
Iz svega navedenog može se zaključiti da zbog pada tržišta nekretnina cijene 'prosječnih' nekretnina više neće toliko rasti ali neće niti padati osim kada prodavateljima neće biti nužno da moraju prodati nekretninu.
Naravno, uvijek će postajati iznimni slučajevi ekstremnih cijena, kako visokih tako i niskih. Također, ne možemo predvidjeti globalnu situaciju koja nas sve dotiče, od ratova, kriza te mnogih drugih faktora, nekih izazvanih ljudskim djelovanjem, a nekih prirodnim. Na kraju, tko je mogao predvidjeti koronu ili potres u Zagrebu.
Fedor Frank
