15/02/2023
Hogyan váltható le a közös képviselő?
A Társasházi törvény 28. paragrafusa az alábbiakat tartalmazza:
--------------------------------------------------------------------------
„28. § (1) A közgyűlés kizárólagos hatáskörében határoz:
d) a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról”
--------------------------------------------------------------------------
Eszerint tehát a közös képviselőt csak a közgyűlés mentheti fel, első lépésként tehát egy közgyűlés összehívása a feladat. Ezt a tulajdoni hányadok arányában számolva a tulajdonosok egytizede kezdeményezheti. A közös képviselő ennek alapján köteles összehívni a közgyűlést a megjelölt napirendi pontokkal. Amennyiben a közös képviselő ennek a kötelezettségének nem tenne eleget 30 napon belül, akkor a Számvizsgáló Bizottság újabb 15 napon belül összehívhatja a közgyűlést. Ha erre sem kerülne sor, akkor bármely tulajdonos megteheti ezt.
A napirendre mindenképp érdemes felvenni a „közös képviselő munkájának értékelése” napirendi pontot. Ennek keretében sor kerülhet a képviselő addigi munkájának és eredményeinek megvitatására, a képviselő beszámoltatására a folyamatban lévő és egyéb kérdéses ügyekről, illetve minden tulajdonos elmondhatja érveit, észrevételeit. Ezt követően a közgyűlés határozatot hozhat, hogy felmenti-e a közös képviselőt.
Fontos megjegyezni, hogy a közös képviselő leváltásához a tulajdoni hányadok arányában 50 százalék plusz egynek meg kell jelennie a közgyűlésen. Amennyiben ez adott, akkor a jelenlévőknek már az egyszerű többsége, tehát 50 százalék plusz egy – vagyis összességében a tulajdonosok mintegy 26 százalékának szavazata – is elegendő a leváltási határozathoz.
Speciális eset: csak személycserét kérünk
A fentiekhez képest egy speciális esetet jelenthet, ha a ház egy közös képviselő céget bízott meg a ház ügyeinek kezelésével. Természetesen ilyen esetben is előfordulhat, hogy valamilyen oknál fogva a tulajdonosok szeretnék mással végeztetni ezt a feladatot. Ilyenkor nem feltétlen van szükség azonban a céggel való együttműködés megszakítására, hanem lehetséges csupán a kapcsolattartó és ügyintéző személyét lecserélni.
Ebben az esetben is két mód lehetséges attól függően, hogy a ház és a cég által kötött szerződésben mi szerepel. Amennyiben ugyanis a közös képviseletet ellátóként csupán a cég neve szerepel, úgy egyszerű személycserével megoldható a kérdés. Ennek külön adminisztratív vonzata nincs a ház számára. Amennyiben azonban nevesítve van a szerződésben, hogy a cég mely tagja felelős az adott ház képviseletéért, akkor szerződésmódosításra lesz szükség.
A régi leváltása és az új megválasztása között
Bár célszerű úgy leváltani a közös képviselőt, hogy már megvan a kiszemelt utód, nem ritka eset, hogy a lakóközösség még nem határozta el, kit bíz meg a közös ügyek vezetésével a jövőben. Mindenképp könnyebbség ezen a téren, hogy a leköszönő közös képviselő köteles ügyvivőként képviselni a házat ezalatt az idő alatt. Ilyen helyzetben nincs szükség külön megválasztásra, a leköszönő képviselő utóda hivatalba lépéséig, de legfeljebb 90 napig köteles ügyvivőként funkcionálni, ahogy azt a társasházi törvény 28. paragrafusának h pontja tartalmazza.
Annak érdekében, hogy az új közös képviselő hivatalba lépése és elődje leköszönése közti ügyviteli időszakban is minél hatékonyabb legyen az együttműködés, mindenképp érdemes az ügyvivői feladatok tisztázása. Ez nem jelent mást, mint hogy a tulajdonosi közösség és a közös képviselő a köztük létrejövő szerződésben összefoglalják, milyen feladatok ellátására köteles ebben az időszakban a leköszönő képviselő. Ezáltal a felek közt tisztázott, hogy mit várhatnak el egymástól az átmeneti időszakban.
Az új közös képviselő megválasztása
A közös képviselő megválasztásához nincs szükség minősített többségre, tehát a jelenlevők 50 százalék plusz egyes többsége megválaszthatja a közös képviselőt. Ezt határozatképtelenség esetén akár a megismételt közgyűlés is megszavazhatja, mivel nincs szükség minősített többségre.
Amennyiben a tulajdonosi közösség sikeresen megválasztotta az új közös képviselőt, úgy egy további kérdést is határozatba kell foglalni. Ez nem más, mint hogy a ház részéről ki írja alá a leendő képviselő megbízási szerződését. A szerződést magát ugyanis nem szükséges közgyűlési határozatban elfogadni, pusztán az aláíró személyét szükséges megjelölni.
Gyakori eset, hogy a közös képviselő megválasztásakor egy tulajdonos is jelöltként indul. Sőt, előfordul, hogy az induló tulajdonostárs több meghatalmazással is rendelkezik tulajdonostársai részéről, így pedig akár saját megválasztásáról is gondoskodhat a többletszavazatokon keresztül. Az ilyen esetek természetesen nagy vitát szoktak kiváltani a lakóközösségben, a kérdés rendezése azonban viszonylag egyszerű. Legelőször is érdemes ellenőrizni, hogy a felhasznált meghatalmazások érvényesek-e, illetve hogy az ezekben megfogalmazottak szerint szavazott-e az illető. Bevett szokás ugyanis, hogy a megjelenni nem tudó tulajdonostárs előre írásba foglalja szavazatát a napirendek kapcsán, így meghatalmazottja köteles ennek megfelelően szavazni a közgyűlésen.
Illetve egy külön lehetőség az is, hogy a közösség a szervezeti és működési szabályzatban maximalizálja, hogy egy meghatalmazott hány főt képviselhet a közgyűlésen. Ezzel kivédhető, hogy egy valaki túlzott szavazati súlyt képviselhessen a közös ügyek intézésében.
Kell képesítés
A közös képviselőnek két megkötéssel kell feladata ellátásához a törvényben meghatározott képesítéssel rendelkezni. Egyfelől akkor, ha saját házán – vagyis ahol maga is tulajdonos – kívül is ellát közös képviselői feladatot. Illetve akkor, ha ezt a tevékenységet üzletvitelszerűen, nyereségszerzés céljából teszi. Utóbbit a ház és a képviselő közt létrejött szerződés hivatott tisztázni.
Átadás-átvétel
Az átadás-átvételkor az érvényben lévő szerződéseket, iratokat – alapító okirat, SZMSZ, szolgáltatókkal és közszolgáltatókkal kötött szerződések – adja át a leköszönő képviselő az új megbízottnak. Az átadott dokumentumokról külön átadás-átvételi jegyzőkönyvet szükséges felvenni.
Mivel a társasházi törvény külön nem rendelkezik ebben a kérdésben, az átadás módját, illetve hogy mely időszak papírjait köteles átadni a leköszönő képviselő, azt a közgyűlésnek kell meghatároznia. Ugyanígy nincs törvényi előírás, hogy ki legyen jelen az átadás-átvételkor. Szokás szerint a számvizsgáló bizottság egy tagja szokott tanúskodni ilyenkor.
Az átadás-átvételkor átadandó dokumentumok lehetnek:
-az előző év teljes iratanyaga (banki és pénztárbizonylatok, közös költség befizetések nyilvántartása),
-pénzügyi beszámoló, a házipénztár egyenlege,
-kulcsok,
-adózással kapcsolatos iratok és biztosítási kötvények adatai,
-az egyes perek anyagai és a hátralékkal rendelkezőkkel szembeni intézkedéseket adatai,
-határozatok könyve,
-műszaki dokumentáció.
Meghiúsuló átadás-átvétel
Sok vita alakul ki akörül, hogy a leköszönő közös képviselő nem adja át utódának a korábbi beszámolókat, iratokat. Ebben a tekintetben a jogszabályok 30 napos határidővel kötelezik az illetőt, hogy átadja a szükséges okmányokat.
Amennyiben erre nem kerül sor, legelőször is ajánlott levélben érdemes felszólítani a közös képviselőt, hogy tegyen eleget átadási kötelezettségének. Nem ritka sajnos, hogy ez sem vezet azonban eredményre. Ilyenkor a tulajdonosoknak módjukban áll egy tájékoztatást küldeni a közös képviselőnek, hogy a hiányzó összes iratot közvetlenül a szolgáltatóktól kéri majd be a ház, méghozzá az ő költségén. Amennyiben az iratátadás miatt az előző év újrakönyvelése válik szükségessé, ugyanez a módszer alkalmazható.
Természetesen van lehetőség a kérdés peres úton való rendezésére is, ez azonban jellemzően hosszadalmas és költséges lehet. Tehát érdemes lehet minden esetben megegyezésre törekedni a felek között.
