28/02/2024
Lakás Kiadás: Fontos Tudnivalók és Tippek a Biztonságos Bérleti Szerződéshez!
Készülj fel a bérbeadás kihívásaira! 🏡 Néhány dolog, amit tudnod kell a hatékony és biztonságos lakásbérleti szerződésről:
1. Írásbeli megállapodás fontossága: A szerződés írása nélkülözhetetlen, akár hosszú, akár rövid távú bérlet esetén is. 📝 Ez biztosítja a jogi kereteket és megelőzi a félreértéseket.
2. Óvadék - A Bérbeadó Biztonságának záloga: Egy kaució megállapítása elengedhetetlen. Ez véd a bérlői szerződésszegések esetén. 💰
3. Költségek - Ki fizeti?: Tudd meg, mely költségeket kell a bérlőnek, és melyeket a bérbeadónak állnia. 🛠️
4. Közös költségek és felújítási alap: Ne hagyjuk figyelmen kívül ezt a gyakran elfeledett, de fontos részletet. 📈
Kiadó a lakás! Mire figyeljek? – A lakásbérleti szerződések elengedhetetlen elemei 📝
Akár bérbeadói, akár a bérlői oldalról nézzük is, a bérleti szerződés írásba foglalása elengedhetetlen, hosszabb és rövidebb távú lakásbérlet esetében is. A szerződés lehetőséget ad, hogy lefektessük a bérleménnyel kapcsolatos legfontosabb kérdéseket - amelyekről az alábbiakban még szót ejtünk -, másrészt pedig a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (továbbiakban: Lakástörvény) szerint, a lakás bérbeadásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges. 🔍
A Lakástörvény alapján, aki a lakást a bérbeadó a hozzájárulása vagy a vele való megállapodás nélkül használja, jogcím nélküli használónak minősül. A jogcím nélküli használó is köteles a jogosult részére lakáshasználati díjat fizetni. A bérleti szerződés hiánya azonban visszaéléseknek engedhet teret. ⚠️
A bérleti szerződés biztosítéka – az óvadék szerepe, mértéke és felhasználása 🛡️
A bérleti díj meghatározásán túl, lényeges pont az óvadék, amely a köznyelvben kaucióként ismeretes. Az óvadék, mint dologi hitelbiztosíték a lakásbérleti szerződések esetében arra szolgál, hogy a bérlő, tehát az óvadékot adó fél szerződésszegése esetén a bérbeadó, vagyis az óvadékot kapó fél közvetlenül kielégíthesse a szerződésből eredő igényét az óvadék összegéből. Az óvadék mértéke lakásbérlet jellemzően a havi bérleti díj kétszeresének, esetleg a háromszorosának megfelelő összeg. 💰
A jogosult az óvadékot csak a szerződésben foglalt követelésének kielégítésére használhatja fel. Ilyen eset lehet, ha a bérlőnek tartozása van a bérbeadó felé, vagy pedig a nem rendeltetésszerű használat során kárt okoz a bérleményben. A szerződésben érdemes rendelkezni arról is, hogy amennyiben az óvadék egy szerződésszegés során részben vagy egészben felhasználásra kerül, úgy a bérlő köteles-e azt visszapótolni. Amennyiben azt elmulasztja, a bérbeadó rendkívüli felmondási jogával élhet. Fontos, hogy ha készpénzben fizetik meg az óvadékot, akkor a bérbeadó átvételi elismervénnyel igazolja azt, vagy a bérleti szerződés rendelkezzen az óvadék átadásáról, melyet a szerződés aláírásával igazolnak. Amennyiben banki átutalással kerül sor az óvadék megfizetésére, úgy a megjegyzésben indokolt feltüntetni a pénzmozgás jogcímét. Pl. „Eger, Meseszép utca 17. óvadék” 📃
Költségviselés 🛠️
A bérbeadó saját költségén köteles gondoskodni az épület karbantartásáról, az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról, a közös használatra szolgáló helyiségek állagában, továbbá ezen helyiségek berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetéséről. A Lakástörvény szerint a lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és a lakás berendezéseinek karbantartásával, felújításával, illetőleg azok pótlásával, cseréjével kapcsolatos költségek viselésére a bérbeadó és a bérlő megállapodása az irányadó. Megállapodás hiányában a karbantartással és felújítással kapcsolatos költségek a bérlőt, a pótlással és cserével kapcsolatos költségek a bérbeadót terhelik. Amennyiben a lakásban, a lakásberendezésekben, továbbá az épületben, az épület központi berendezéseiben a bérlő magatartása miatt kár keletkezik, a bérbeadó követelheti a bérlőtől a hiba kijavítását vagy a kár megtérítését.
A lakásbérleti szerződések gyakran elfeledett eleme a közös költség, és a felújítási alap viselésének kérdése. Érdemes külön kitérni arra, hogy ki viseli a közös költségnek azt a részét, amelyt a társasház felújítási alap képzése érdekében, a beruházások finanszírozása végett félretesz. Ilyen lehet, ha a társasház egy esetleges felújítás, javítás, vagy egyéb fejlesztés megvalósítása érdekében beleépíti a közös költségbe ennek díját. Azonban az ilyen jellegű beruházások, inkább a bérbeadó érdekét szolgálják, mivel az ingatlan értékét növelik. 📈
A fentieket is figyelembevéve érdemes olyan lakásbérleti szerződést kötni, amely a számunkra fontos kérdéseket tisztázza, ugyanakkor ne felejtsük el, hogy ez egy kétoldalú megállapodás, amely a bérbeadó és a bérlő érdekeit is szolgálja. 🤝
(Csetneki Ügyvédi Társulás; dr. Nyalka Noémi) 🖋️
