05/08/2022
https://www.facebook.com/102179252425435/posts/148098737833486/?d=n
A többszázezres rezsiszámlák hírére és az ehhez kapcsolódó kormányzati jótanács kapcsán nagyon megugrott a társasház-alapítás iránti érdeklődés. 💫
Az ok egyszerű: ahol egy ingatlanon több család él több külön házban vagy házrészben, ott a közműszolgáltatók (általában) nem engednek több mérőórát felszerelni, mondván ők az ingatlan egészével állnak kapcsolatban, az ingatlanon belüli elosztás pedig legyen a társtulajdonosok dolga. Így viszont mindenki az átlagfogyasztás felett, nem támogatott áron kapja majd a gázt és a villanyt.
Alapesetben az ingatlanoknál magát a telket szokás megosztani, ezzel a rajta lévő házak is külön ingatlanba kerülnek. Ez csak nagy ingatlannál működik és csak akkor, ha a Helyi Építési Szabályzat megengedi. Ez a ritka eset, a HÉSZ kifejezetten nem támogatja a meglévő ingatlanok tovább aprózását.
Mit is jelent tehát a társasházzá alakítás? A fenti korlátozáson túl általában(!) lehetőség van az ingatlanon található lakásokat külön ingatlanná alakítani (EÖI - Egyéb Önálló Ingatlan). Ilyenkor a kiinduló ingatlan (a földterület) megmarad, de az egyes házrészekből létrejön 2-3-4 további ingatlan, melyek önálló tulajdoni lappal és helyrajzi számmal (pl. 324/2/A/1, .../A/2, stb.) rendelkeznek.
Társasházat alapítani sem egyszerű és olcsó, de vannak olyan műszaki-jogi akadályok, amelyeket előbb rendbe kell rakni a Földhivatalban. Most csak egy példát hoztam erre: amikor a földhivatal által nyilvántartott jogi állapot nem egyezik a valós állapottal. Tipikus probléma: sokan vettek úgy kertes házat, hogy már az előző tulajdonos sem rakta rendbe az ingatlan térképi adatait.
A képen az látszik, hogy a főépülethez az évek során készült egy oldalszárny, amit a földhivatali térképre nem vezettek fel. Ezen túl az egyik gazdasági épület (mondjuk: nyári konyha) már húsz éve elbontásra került, de ez sem lett átvezetve. (Egyszerűbb lett volna a hozzáépítés után mindent egyszerre rendezni).
A lényeg: erre az ingatlanra az ijedt mostani tulajdonosa NEM fog tudni társasházat alapítani, mert a záradékolásra beadott alaprajzot a Földhivatal hiánypótlás lehetősége nélkül vissza fogja dobni. Miért? Mert a benyújtott társasházi alaprajz a mostani ház alakját feltételezi, de ez nem így szerepel a Földhivatal térképén. Magyarán: a Földhivatal nem fogad be olyan társasházi alaprajzot, amely "nem illeszthető" be a földhivatali alaptérkép jogerős állapotába. Ha belegondolunk, ez teljesen jogos és indokolható.
Érdemes megemlíteni, hogy a Földmérési törvény értelmében a Tulajdnosonak amúgy is minden ilyen változást 30 napon belül be kellett volna jelentenie, ez nem csak a társasház alapítás miatt van így! A "rendezés" már egy sima adásvétel előtt is megkövetelhető lett volna, ahogy sok felkészült banki értékbecslő meg is követeli ezt.
Mi a teendő tehát?
- Meg kell keresni az épület átépítésével kapcsolatos terveket (ha megvannak).
- Meg kell keresni az átépítés végén kapott Használatbavételi Engedélyt (Határozatot) - ha megvan. Ez a papír a legfontosabb! Ha ez van, az ügyintézés sokkal egyszerűbb, mert a földmérő által készítendő vázrajz és a tervek mellé elegendő csak a (Használatbavételi) Határozatot benyújtani a Földhivatalnak.
- Meg kell bízni egy Ingatlanrendező (IRM-es) jogosultsággal rendelkező FÖLDMÉRŐT, hogy a terepi felmérést követően készítse el az Épületfeltüntetési Változási Vázrajzot és a hozzá kapcsolódó, jogszabályban részletezett tartalmú dokumentációt és azt nyújtsa be a Földhivatalnak. Egy ilyen munkarész most nagyságrendileg 80-120.000 Ft magánszemélynek, egy nem túl problémás családi ingatlan esetén. Az árak a KATA beszántása miatt várhatóan emelkednek majd - nagyon nem érdemes várni!
Sokan keverik: Az Építési Engedély önmagában "nem ér semmit", mert az átépítás VÉGÉN kapott Határozat a fontos. A Határozat ugyanis azt tanúsítja, hogy tényleg az épült meg, amire az Engedély szólt...
A földhivatali ügyintézésre határidőt nem lehet mondani: van nem egy olyan Földhivatal, ahol egy ilyen munkához a földmérő csak 1-2 hónap után kap adatot, de Budapesten ez pl. "csak" 3-6 nap. Most Budapesten egy ilyen munka ügyintézése jellemzően -de nem garantálhatóan- 1-1,5 hónap.
Ha minden rendben van a Határozattal, akkor a földmérési munkarészeket a Földhivatal átvezeti és kezdődhet a Társasház alapítás. Ha nincs Határozat, vagy azt a Földhivatal nem fogadja el, akkor most kell egy új Hatósági Bizonyítványt kérni a Kormányhivatal Építésügyi Osztályától és hiánypótlás keretében benyújtani a Földhivatalnak. A lényeg: valahogy a földhivatali alaptérképet a fent leírtak szerint rendbe kell rakni a társasházi alaprajz benyújtása ELŐTT.
