22/09/2025
Írtam egy rövid Blog-ot, az új 3%-os OTTHON START HITEL legnyagyobb buktatójáról, és annak kiküszöböléséről, amiről érdemes mindenkinek tisztában lennie, aki gondolkodik a hitel igénybevételén...olvassátok el.
Miért kulcsfontosságú az előzetes értékbecslés az ingatlan adásvételben?
Az utóbbi hónapokban a 3%-os hitelprogram megjelenésével robbanásszerűen megnőtt azok száma, akik minimális önerővel vágnak bele lakásvásárlásba. A vevőjelöltek sokszor csak 10% önerővel rendelkeznek, és gyakran mindenáron szeretnének „nagyobbat” vásárolni, mint amire valójában pénzügyileg képesek lennének. Ezzel azonban nemcsak a saját helyzetüket, hanem az eladók érdekeit is kockára teszik.
Az egyik legnagyobb VITAPONT és REJTETT BUKTATÓ: mi történik, ha a banki értékbecslés nem éri el a vételárat?
SOK ESETBEN EZ 20-30%-KAL IS ALACSONYABB LEHET, MINT A TÉNYLEGES VÉTELÁR!
Na de nézzük picit az elejétől...
1. A foglaló és az előleg dilemmája
Az eladók érthető módon szeretnének biztosítékot: a foglaló intézménye erre való. A vevők viszont – főleg a 3%-os hitelre várva – sokszor kikötik, hogy a foglaló visszajárjon, ha nem kapják meg a hitelt. Ez azonban ellentmond a foglaló jogi természetének, hiszen az kárátalányként működik: ha a vevő hibájából hiúsul meg az ügylet, a foglalót elbukja.
Az, hogy a bank más értéket lát az ingatlanban, első ránézésre nem az eladó hibája. A kérdés tehát: a vevő kockázata-e, hogy a hitelintézet mit fogad el fedezetként és milyen áron? A jog szerint: IGEN.
MÁS SZÓVAL, HA A BANK ALACSONYABB ÁRON ÉRTÉKELI FEL AZ INGATLANT, AKKOR KÉT LEHETŐSÉGED VAN, VAGY KIPÓTOLOD AZ ÖNERŐT AKÁR TÖBB MILLIÓ FORINTTAL, VAGY BUKOD A FOGLALÓT!
Példa:
60 milliós lakás 10% önerövel.
Elméletileg, ha hitelképes vagy, akkor igy nézne ki:
6 millió önerő, és 54 millió hitel.
Na ez szép és jó, DE! Itt jön képbe a banki becslés, ami mindig az adásvétel után van, szóval ekkor már te letetted a foglalót!
És jön bank, majd felbecsüli a 60 milliós lakást 50 millióra. Ezt hívják un. menekülési árnak a bankoknál.
50 milliónál már más a matek.
5 millió az önerő, 45-öt hitelez a bank, de mivel a tényleges vételár 60 millió, így a különbözetet, azaz még 10 milliót neked kell betolni!
Így a teljes önerőd nem 5 millió lesz, hanem 15!
2. Az előzetes értékbecslés szerepe
Ezen a ponton lép be az ELŐZETES ÉRTÉKBECSLÉS, amely – bár költséggel jár (átlagosan 50–60 ezer forint) és időigényes (banktól függően 1–3 hét) – lényegében megóvhatja a feleket a többmilliós veszteségtől és hónapok elvesztegetésétől.
Miért fontos?
A vevő számára: még a szerződéskötés előtt tisztán láthatja, hogy az ingatlan értékét a bank fedezetnek elfogadja-e. Így maximum a becslés díját kockáztatja, nem a teljes foglalót.
Az eladó számára: biztosítékot ad arra, hogy valóban fizetőképes vevővel tárgyal. Nem veszteget el heteket-hónapokat egy bizonytalan ügyletre.
Az ingatlanközvetítő számára: átláthatóbb folyamatot teremt, és szakmai hitelességet erősít, ha előre felhívja a figyelmet erre a kockázatra.
Hátránya, hogy addig, tartja-e a tulaj az ingatlant a vevőnek, amíg elkészül az előzetes értékbecslés.
3. Gyakorlati helyzetek
Ha nincs előzetes értékbecslés: A vevő foglalót fizet, majd a bank alacsonyabbra értékeli az ingatlant. Ekkor vagy saját forrásból kell pótolnia a különbözetet, vagy elbukja a foglalót. Ez sokszor komoly csalódást okoz.
Ha van előzetes értékbecslés: A vevő tiszta képet kap a banki finanszírozhatóságról, az eladó pedig olyan vevővel szerződik, aki valóban végig tudja vinni az ügyletet.
4. Az ingatlanpiaci realitás
Sokan hivatkoznak arra, hogy „gyors a piac, nincs idő várni”. Valójában az időveszteség mindig kisebb kár, mint egy sikertelen adásvétel, ahol a vevő foglalót veszít, az eladó pedig elveszíti a lendületet és esetleg más vevőket.
A 3%-os hitelprogrammal egy új vásárlói réteg jelent meg: lelkes, de pénzügyileg bizonytalan érdeklődők. Ez még inkább indokolja, hogy az előzetes értékbecslés rutinná váljon minden hiteles vásárlásnál.
5. Összegzés – kinek az érdeke?
Az előzetes értékbecslés nem „felesleges kör”, hanem:
a vevő biztonsági öve,
az eladó garanciája,
az ingatlanos szakmai minimuma.
Egyetlen esetben nem létkérdés: ha a vevő készpénzes. Minden más helyzetben a becslés elmulasztása orosz rulett.
Zárógondolat
Az ingatlan adásvétel bizalmon alapuló, de szigorúan jogilag szabályozott ügylet. A foglaló jogintézménye nem változott a 3%-os hitel miatt – ami változott, az a vásárlói mentalitás. Az előzetes értékbecslés viszont az a „biztosíték”, ami mindkét félnek nyugalmat adhat, és megelőzheti a bírósági pereket, csalódásokat és anyagi veszteségeket.
A kérdés tehát nem az, hogy „érdemes-e” előzetes értékbecslést kérni, hanem az, hogy miért vállalnánk ekkora kockázatot nélküle?
ÚJ GENERÁCIÓS INGATLAN ÉRTÉKESÍTÉS.
HATÉKONYSÁG. PRECIZITÁS. 17 ÉV TAPASZTALAT.
