28/10/2022
Bencze Mónika kolléganőm összeszedett szösszenete a mai piacról:
Az elmúlt napokban számos érdeklődő hívást kaptam, hogy vajon merre tart az ingatlanpiac, mi várható? Annyi gondolat cikázik ezzel kapcsolatban a fejemben, hogy gondoltam egyrészt a magam számára is rendszerezem, másrészt le is írom, hátha van más is, akit érdekel. Fogadjátok ezt inkább egyfajta szubjektív eszmefuttatásként, mintsem egy hivatalos, statisztikai adatokon alapuló elemzésként. Arról nem is beszélve, hogy kiráz a hideg attól, hogy akár adott napon belül is két ellentétes tartalmú cikket olvashatunk az ingatlanpiacról – attól függően, hogy a cikk írója mit szeretne sugallni. Bár mi az, amire manapság ez nem igaz?
Mert a piacról alkotott véleményünket alapvetően meghatározza, hogy eladói vagy vevői oldalon ülünk-e. Szűrjük az információkat, és azt használjuk fel, ami az elképzeléseinket alátámasztja. Karinthy jut az eszembe: „Férfi és nő. Hogy érthetnék meg egymást? Hisz mind a kettő mást akar - a férfi nőt - a nő férfi.” Szóval itt is van egy eladónk, aki drágán akar eladni, és egy vevőnk, aki olcsón akar venni. Aztán, mint ahogy a férfi és a nő is párba állnak, úgy a végén a vevő és az eladó is megállapodik – ha működik a „kémia”. De ne szaladjunk előre, hadd indítsak egy kis visszatekintéssel. Viszonylag rövid, 3,5 éves ingatlanos pályafutásom alatt mindennel is szembesültem: a kezdeti féléves „normális” piacot követően jött a covid – hatalmas pánikkal. Pár hónapos néma csendet követően, mikor is az árak inkább stagnáltak, vagy minimálisan csökkentek, a piac szép lassan erőre kapott, mi több, az árak is emelkedésnek indultak. Hozzáteszem, sokat „segítettek” ebben az akkor még alacsony hitelkamatok és persze az állam családtámogatási rendszere, ami gyakorlatilag kezdettől fogva beépült az árakba. És főleg azon ingatlanok árába, amiket fiatal párok kerestek. Kedvenc példám erre az a 3 szobás, teljesen felújítandó(!) óbudai "egyenpanel", amit 2020. februárjában még 28 M-ért, 2021. őszén 35 M-ért adtunk el, és ha most ránéztek a hirdetésekre, ugyan ez a típus 45 M körül található. Ez 60 %-os növekedés. 3 év alatt. Durva. OK, ez még csak egy hirdetési ár, de itt a növekedés szélsőségesen nagynak tűnik. Épp ezért nem létezik olyan, hogy „ingatlanpiac”, hanem van olyan, hogy kelenföldi panelpiac, újlipótvárosi polgári építésű lakások piaca, budai agglomeráció családi házainak a piaca, és ezt még a végtelenségig lehetne cizellálni. És mindenre más- és más tényezők (is) hatnak, gondoljunk a belvárosi lakáspiac vesszőfutására az airbnb bedőlését követően, vagy a kertes házak reneszánszára a covid alatt. Szóval itt minden olyan általánosítástól óvakodni kell, hogy pl. az ingatlanok ára az elmúlt évben 8 %-al nőtt, vagy hogy az árból tuti 5 %-ot lehet alkudni. Attól függ.
De térjünk vissza erre az évre. Az első 4-5 hónapban -és ez szinte mindenre igaz volt- egy erőteljes keresleti piac alakult ki. Háború, aszály, csillagok állása, meglóduló infláció, semmi sem számított, az árak az egekbe szöktek, míg végül a szárnyalás satufékkel ért véget. Az árak egyelőre magasan maradtak, a vevők száma viszont drasztikusan csökkent. Ez gyakorlatilag ma is igaz, nagy kérdés, hogy innen merre indulunk?
Van-e további tér az áremelkedésre? Létezik-e, hogy egy 15-20 %-os inflációs környezetben -a jelenlegi piaci várakozások értelmében- majd elindulnak lefelé az ingatlan árak? Ki nyeri ezt a pszichológiai hadviselést? Az árakat kitartó eladók, vagy a bujkáló vevők? A magas hitelkamatok, a bizonytalan gazdasági környezet, a rezsi növekedése az árcsökkenés irányába hajtja-e a piacot? Azt gondolom, hogy a választ itt is a differenciálás fogja megadni: nagy valószínűséggel a korszerűtlen, magas rezsivel rendelkező házak és lakások egyre nagyobb számban kerülnek piacra, így ebben a szegmensben simán jöhet egy jelentősebb árcsökkenés. Ne feledjük, covid alatt még senki se foglalkozott különösebben a rezsivel, az elsődleges cél a kert, a zöldbe jutás lehetősége volt. Ugyanakkor a korszerű(bb), kisebb lakások, hőszivattyús, napelemes házak sokkal keresettebbek lesznek. És igen, a rezsivédettnek kikiáltott panelek is tovább virágoznak.
Ha a kitermelhetetlen mértékű rezsi miatt szállodák dőlnek majd be, az airbnb piaca is tovább fog bővülni, felhajtva ezzel az erre alkalmas ingatlanok árát.
Egy hete még azt hittük, hogy mindazok, akik felvették a CSOK-ot és a babaváró hitelt, és nem jött össze a gyerek, a jelenlegi alapkamat ötszörösével számolt összeget kell, hogy visszafizessék. Ez 25M Ft után kb. 70 M Ft-ot jelentett volna. Ehhez képest pár napja a büntetőkamatot 5 %-ban maximálták… hát ki az, aki mindezek után ezt nem venné fel, akár valóban akar gyereket, akár nem?
És mit gondolnak a befektetők? A 11 % feletti hozamot kínáló állampapírok mellett versenyképes-e ingatlanba fektetni?
A kérdőjelek száma végtelen.
Azt tanultuk az ingatlanpiacról, hogy rugalmatlan. Mára ez csak részben igaz, hiszen 1-2 év leforgása alatt minden, és annak az ellenkezője is megtörtént, és ezt a piac le is reagálta. Mindezt tetézi egy kiszámíthatatlan, forrongó környezet, egy néha irracionálisnak tűnő gazdasági szabályozó.
Szóval akár eladó vagy, akár vevő, érdemes minél nagyobb rugalmasságot tanúsítani.
Ha eladsz, ha tényleg el szeretnél adni, és nem csak árulsz, akkor lehet, hogy ma többet ér 50 M Ft, mint félév múlva 55 M. Mert pl. most vennél rajta Eurót. Vagy államkötvényt. Ha veszel, és főleg, ha saját részre veszel, akkor „legyetek bátorak”, és alkudjatok! És ne úgy, mint Tudjukki a Vodafone esetében!
Mert ne feledjük: egy ingatlan megvásárlása a sok racionális megfontolás mellett végül mégiscsak egy emocionális döntés eredménye. Az a fránya kémia itt is működik.
