06/08/2026
“Kötelező olvasmány”
📊 𝐌𝐚𝐠𝐲𝐚𝐫𝐨𝐫𝐬𝐳𝐚́𝐠𝐢 𝐢𝐧𝐠𝐚𝐭𝐥𝐚𝐧𝐩𝐢𝐚𝐜 𝐡𝐞𝐥𝐲𝐳𝐞𝐭𝐞 𝐞́𝐬 𝐚𝐳 𝐢𝐝𝐞𝐯𝐞𝐳𝐞𝐭𝐨̋ 𝐮́𝐭. 𝟐/𝟑
🔍 Az adatoknak köszönhetően pontosan láthatjuk mi, mit okozott, mikor és mennyivel hevítettük túl a piacot.
🌪️ 2008-tól 2013-ig tartott a piac „magához térése” a devizahitel válság okozta összeomlásból. 🛟 Szigorúbb hitelezési szabályok, kedvezményes végtörlesztés, árfolyamgát, később forintosítás stabilizálta a helyzetet és alakította ki újra a bizalmat a piacban és hitelekben egyaránt.
🌱 Újraindult a gazdasági fejlődés, elkezdődött az ingatlanpiaci volumen és áremelkedés. Az előző 5 év átlagos 86 - 90 000-es szintjéből, 2014-ben 114 000 db tranzakcióval törtünk ki az állóvízből.
💬 Érdekes volt megélni, ahogy a csökkenő alapkamatnak köszönhetően pillanatok alatt elillant a devizahitelek miatt kialakult félelem.
📉 Egy hosszú stagnálás, lassú gyenge árcsökkenés után természetes, hogy 2013-ra alulárazás alakult ki piacunkon, amely elindította a kereslet élénkülését.
💰 Ehhez kellő erőt adott az alacsony kamatkörnyezet, majd a közvetlen kereslettámogatás begyújtotta a rakétákat. 🚀
📈 A következő 5 évben egészen 160 000 db/év fölé repült az éves tranzakciószám, mely 2018-ban tetőzött, de 2019-ben már csökkenés mutatkozott.
🏙️ Ezen időszak alatt, Budapesten majd háromszorosára nőttek az árak átlagosan, míg vidék lassabban reagált, de húzta magával a piac, így lassan megközelítette a kétszereződést. Persze ezek átlagadatok, illetve a pontosság kedvéért megjegyzem, hogy a vidéki nagyobb városok természetesen a kétszereződést meghaladták.
🔥 Ez az árnövekedés túl gyors és gazdaságilag megalapozatlan volt, túllendültünk.
⚖️ Gazdaságunk ilyen mértékű növekedést közel sem tudhatott maga mögött. (Csak két mutató: GDP, átlagkereset nagyságrendileg 50%-os emelkedést értek el ezen időszak alatt.)
🧲 Természetes a fellendülő kereslet felhajtó ereje, gerjeszti magát az áremelkedést, de önmérséklődő is, ha nincsenek manipulatív külső támasztékok. 🚧 Ezek nem engedik a természetes folyamatot realizálódni.
🎯 Igen. A közvetlen, direkt és folyamatosan növekvő támogatásokra utalok.
💸 Jó az élénkítés, de a közvetlen támogatás és túlzó mérték sajnos nem a gazdaságba épül, hanem direkt módon az árakat emeli.
🏠 Lényegében hiába tűnik úgy, hogy segítség a vásárláshoz, annyival drágábbak is lesznek az ingatlanok.
🏗️ A közvetlen mellett közvetett támogatások, magyar építőanyag-előállítás, építési infrastruktúra fejlesztés, ezek kedvezményes felhasználásának ösztönzése, rozsdaövezetek, korszerűsítések és energetikai beruházások irányított alkalmazása mérsékeltebb emelkedést, szélesebb körű elosztást biztosít.
📍 2019-ben (még a Covid előtt!) el is indult egy automatikus mérséklődés, mely a tranzakciószámban és az árak szinte stagnálásában is megmutatkozott rövid ideig.
🚀 Ekkor újabb (CSOK kibővítése, Falusi CSOK, Babaváró, Otthonteremtési Program, 5%-os áfa ki-, majd visszavezetése, illetékmentesség, CSOK Plusz) közvetlen támogatások újraindították, majd tartották az áremelkedést, de a magas tranzakciószám ezek ellenére sem tudott már fent maradni.
🌍 A külföldi tőke sem látott már bennünk akkora potenciált az erősen gyengülő forint ellenére sem.
📐 Jó mutató ehhez a megtérülési ráta, mely bár nyugati országokban lehet alacsonyabb, nálunk drasztikus csökkenésen ment keresztül.
🏢 A robbanásszerűen növekvő árakat nem tudta az albérleti piac lekövetni.
💼 Egy erős, stabil gazdaság elbírja, a miénk még nem zárkózott fel hozzá.
🏗️ Egy bérlakásépítési program jó áthidaló megoldás lehetett volna, ahol az építéstámogatás hosszú távon biztosít kedvezőbb feltételeket a bérléshez, majd vásárláshoz.
💶 Lényegében már nem érte meg a befektetői rétegnek a lakásvásárlás, hisz nem biztosított 3–4%-nál nagyobb hozamot, s emellett az árnövekedésben sem bízhattak számításaiknak megfelelő mértékben.
🌡️ Bonyolítja a dolgot az infláció témaköre.
💱 Nagyon leegyszerűsítve a 2020-as években olyan mértékű infláción ment keresztül fizetőeszközünk, hogy bár forintban úgy tűnt, nagyon emelkednek az árak, értékben minimális, esetenként nem is volt növekedés.
📅 2025-ig ezen támogatások fenntartották a piac működését, de látványosan kirajzolódott, hogy az árak növekedését nem követte le a tranzakciószámok növekedése.
👀 Bár a támogatásokkal létrejött a magasabb árszintű fizetőképes kereslet, a gazdaság nem pörgött ehhez a szinthez megfelelő mértékben.
🚪 Eltűnt a külföldi és gazdasági alapon működő vásárlói réteg, egyre inkább szűkült a piac a támogatásokkal érintett területekre.
🔄 Míg ezek szélesebb körűek és nagyobb volumenűek, szépen gyűrűződnek tovább más szegmensekbe is, hisz az elköltött összegek realizálódnak második, harmadik adásvételekben is.
🏠 𝟐𝟎𝟐𝟓 𝐨̋𝐬𝐳 – 𝐎𝐭𝐭𝐡𝐨𝐧 𝐒𝐭𝐚𝐫𝐭 𝐏𝐫𝐨𝐠𝐫𝐚𝐦, 𝐚𝐯𝐚𝐠𝐲 𝐢𝐧𝐝𝐢𝐤𝐚́𝐭𝐨𝐫 𝐚 𝐭𝐞𝐭𝐨̋𝐳𝐞́𝐬𝐡𝐞𝐳
📣 Bár a bejelentése nagy érdeklődést hozott, a kezdeti hullámot nem követte fennmaradó alkalmazás.
📦 Közvetlen áremelkedést és forgalmat hozott a támogatott kategóriában, de ezek a pénzek már nem tudták tovább emelni a következő szegmenseket.
⚠️ Gyakorlatilag kifacsartuk saját vásárlóerőnket hitelezettséggel, a magas, gazdaságilag nem alátámasztható árak pedig nem vonzóak a befektetői és külföldi piac számára, mely állapotra a hirtelen forinterősödés ráerősített.
🍃 𝟐𝟎𝟐𝟔 – 𝐀 𝐤𝐢𝐣𝐨́𝐳𝐚𝐧𝐨𝐝𝐚́𝐬 𝐞́𝐯𝐞
🏠 Az ingatlanpiac nem áll meg. Élethelyzetbeli változások mindig vannak, szükségesek a tranzakciók, csak éppen más volument generálnak, mint az egyensúlyi vagy emelkedő piac.
📦 Mutatója pedig a kereslet által nem lekövetett, növekvő kínálat.
📊 Míg emelkedő piacunkon 12–13 ezer tranzakció jön létre átlagosan havonta, az idei év számai az alábbiak:
📅 Jan.: 7 700
📅 Febr.: 8 700
📅 Márc.: 11 500
📅 Ápr.: 9 800
📅 Máj.: 8 900
📅 Jún.: 9 800
🗳️ Természetesen a választások miatt is van egy kivárás.
💱 Az erős forint és a piaci átrendeződés más területeket is komolyan érint, így akár ezeknek is betudhatnánk a számokat. Sőt, sokan be is tudják.
📖 Ezért döntöttem úgy, hogy nem csak a jelenlegi helyzetről és várható jövőről beszélek, hanem megmutatom a teljes képet.
🔍 A fentiek tudatában tisztán látszik, hogy egy egészséges, erős, előremutató állapothoz – bár egy ilyen hosszú emelkedő időszak után nehéz – el kell fogadnunk: rendeződésre van szükség.
🏛️ Ahogy eddig is, nagyban befolyásolják majd piacunkat a kormányzati rendelkezések.
🧭 Emellett nagy lesz a jelentősége annak, milyen mértékű stabilitást és biztos jövőképet sikerül kialakítani hazánknak a következő hónapokban, években.
📐 𝐈́𝐠𝐞́𝐫𝐭𝐞𝐦, 𝐡𝐨𝐠𝐲 𝐦𝐞𝐠𝐡𝐚𝐭𝐚́𝐫𝐨𝐳𝐨𝐦 𝐚 𝐭𝐮́𝐥𝐚́𝐫𝐚𝐳𝐚́𝐬 𝐦𝐞́𝐫𝐭𝐞́𝐤𝐞́𝐭: 𝟐𝟓–𝟑𝟎%!
🧮 Figyelembe véve a 2019-es és 2023-as töréspontokat, az ár és tranzakciószám elválásának indikátorát, a gazdaság fejlődési mértékének egyéb mutatóit, környező országok hasonló fejlődési szakaszának elemzését és az inflációt, arra a megállapításra jutottam, hogy átlagosan 25–30%-kal vannak az árak a realitás felett.
⚖️ Ezt a különbséget el kell fogadjuk, le kell dolgozzuk, s akkor tud újra lendületbe kerülni országunk.
🌱 Bőven van hova fejlődnünk, akár ingatlanárakban, akár gazdaságban.
🚀 Az elénk vetített lépésekkel mindez el is érhető.
⏳ Az, hogy pontosan milyen lépések következnek, fogja meghatározni ennek időtartamát.
🗺️ A következő időszakot 2–5 éves időtávnak látom, melynek lehetséges kimeneteleit a következő részben mutatom be, élethelyzetektől függő javaslataimmal karöltve.
📩 Egyben szeretnéd megkapni a prognosztizálást?
✉️ Küldj egy e-mailt: [email protected] mail címre.
🙏 Köszönöm, ha értékeled munkámat egy 👍 like-kal, 🔄 megosztással, 💬 hozzászólással.
🤝 Legjobbakat!
Kornél
