21/09/2026
Egyre több budapesti lakásnál van újra lehetőség az alkura. Mitől függ, hogy mennyit enged az eladó, és mikor érdemes vevőként ajánlatot tenni?
Pár hónapja még az eladó diktált. Most már egyre többször előkerül a kérdés: Mennyi az Ön ajánlata? Az egyik leggyakoribb kérdés, amit egy lakás megtekintése után kapok: Szerinted mennyit lehet ebből alkudni?
Erre persze baromi egyszerű lenne rávágni, hogy három százalékot. Vagy négyet. Esetleg elővenni valamilyen statisztikát, számológépet, aztán 100 millióból szépen levonni 3,4 milliót. De az alku nagyon nem így működik.
Mondjuk soha nem is így működött. Az alkuhoz ugyanis kell valami, ami az elmúlt időszakban sok lakásnál egyszerűen nem volt: alkupozíció.
Az átlagos történet valahogy így zajlott:
Megnézel egy lakást, tetszik, 100 millió forintért hirdetik. Adnék érte 95 milliót. Az eladó vagy az ingatlanos pedig azt mondja: Köszönjük, tegnap kaptunk rá egy 100 milliós ajánlatot Szóval, akkor sok sikert az alkuhoz.
Lehet remek tárgyalótechnikád, elolvashattál három könyvet az alkudozásról, nézhetsz nagyon határozottan, de igazából nincs miről beszélni. Most viszont kezd változni a helyzet
Szerintem ez sokkal érdekesebb, mint önmagában az, hogy éppen hány százalék az átlagos alku. Kezd megint választása lenni a vevőnek. Az elmúlt időszakban sokszor az volt a helyzet, hogy ha egy normálisan beárazott, jó lakás megjelent a piacon, a vevőnek nem nagyon volt ideje taktikázni.
Tetszik?Igen.Meg tudod venni? Igen. Akkor hajrá! Mert mögötted már ott állt a következő érdeklődő. Most viszont egyre több esetben egészen más beszélgetéseket hallok.
100 millió az ára. Én 95-öt adnék érte. Annyiért biztosan nem adjuk.Rendben, akkor mondjon valamit. 98?Legyen 97, és gyorsan szerződünk.Szerintem ismerős.
Nem azt mondom, hogy most minden 100 milliós lakást meg lehet venni 95-ért. Mielőtt valaki holnap nekiáll ötmilliókat levagdosni minden hirdetés árából, ezt azért gyorsan tegyük helyre.
Azt mondom, hogy egyre több lakásnál megint van miről beszélni. És ez nagyon nem ugyanaz. A számok is ebbe az irányba mutatnak Az ingatlan.com nyári alkukörképe szerint Budapesten a használt lakóingatlanoknál májusban 2,5 százalék körül alakult az átlagos alku, a júniusi előzetes adat pedig már 3,4 százalék volt.
Itt álljunk is meg egy pillanatra.
A 3,4 százalék nem azt jelenti, hogy egy 100 millióért meghirdetett lakásnál a vevő előveszi a számológépét: Jó napot kívánok, akkor én 96,6 milliót szeretnék ajánlani. Valószínűleg furcsán néznének rá.
A valóságban inkább azt mondja, hogy 95. Az eladó azt mondja 99. Aztán lesz belőle mondjuk 97 vagy 98.A statisztikában sok ilyen különböző megállapodásból jön ki egy átlag.
FIGYELJ, EZ IS FONTOS!
Ráadásul az ingatlan.com módszertanában az utolsó ismert hirdetési ár és a bejelentett eladási ár közötti különbségről beszélünk. Vagyis ha egy lakás eredetileg 110 millióról indult, mert inkább a túlárazás volt a jellemző, aztán senkit nem érdekelt a hirdetés, nem volt jelentkező. Levitték 100-ra, végül pedig 97-ért eladták, akkor a történet egy része már az alku előtt lezajlott.
Ez is érdekes, de most nem is ez a lényeg. Hanem az, hogy megint van mozgás a két ár között. Miért lett hirtelen bátrabb a vevő? Szerintem nem lett bátrabb. Egyszerűen lett választása.
TÖBB ELADÓ INGATLAN A PIACON
Ha három hasonló lakást találsz ugyanazon a környéken, már nem úgy mész be az elsőbe, hogy ezt most vagy megveszem, vagy vége a világnak. Megnézed az egyiket, megnézed a másikat. A harmadik talán még jobb is.Innentől pedig az eladó sem feltétlenül mondhatja azt, hogy: Ennyi az ára, ha nem tetszik, majd megveszi más. Mert lehet, hogy nem veszi meg. Legalábbis nem holnap .Azért ez teljesen megváltoztatja az egész ártárgyalást.
Persze van lakás, ahol továbbra is jobb, ha elfelejted az alkut.
Nemrég írtam arról is, milyen helyzetet tud teremteni, amikor egy jól árazott lakásra hirtelen rengeteg érdeklődő érkezik. Ilyenkor nemhogy lefelé nem indul el az ár, hanem akár ajánlati verseny is kialakulhat. Ez most is megtörténhet. Jó lakás, jó helyen, jó áron. Felkerül hétfőn, szerdára van tíz érdeklődő, péntekre három ajánlat. Na, ott ne azzal kezdj, hogy: Láttam az interneten, hogy most 3,4 százalék az alku.Nem hiszem, hogy sokra mész vele.
Viszont ott van a másik lakás.Három hónapja hirdetik. Az első két hétben még volt pár érdeklődő, aztán csend. Már egyszer csökkentették az árát. A tulajdonos közben megtalálta azt a lakást, ahova továbbköltözne.És egyszer csak megjelensz te, valódi vásárlási szándékkal. Tetszik a lakás, de ezen az áron nekem sok. 95 milliót tudok ajánlani.
Szerinted ugyanúgy fog reagálni az eladó, mint az, akinek tegnap tízen csöngettek be? Hát persze, hogy nem. Eladóként sem az a megoldás, hogy akkor rádobunk tízmilliót.
Van egy régi kedvencem:
Induljunk magasabb árról, úgyis alkudni fognak. Logikusnak hangzik, de hidd el 10 emberből 9 kimondottan utál alkudozni. Ha 100 milliót szeretnél kapni a lakásért, meghirdeted 110-ért, a vevő lealkudja 100-ra, mindenki boldog. legalábbis szerinted. Csakhogy van egy apró probléma. Mi van, ha a vevő nem alkuszik? Lehet, hogy meg sem nézi. Talál helyette három másikat 100 millió körül, és már kattint is tovább. Te pedig ülsz a 110 milliós lakásoddal, majd néhány hét múlva jön az első árcsökkentés.
Vevőként viszont szerintem megint érdemes próbálkozni
Ne hasraütéssel, a mennyit enged a feléből kommunikációval. Készülj fel az alkura. Nézd meg, mióta hirdetik a lakást. Változott-e már az ára. Mennyi hasonló ingatlan van a környéken. Ami talán a legfontosabb: reális-e egyáltalán az az ár, amiből alkudni szeretnél?
Mert egy 100 milliót érő lakás 100 milliós hirdetési árából tizet alkudni egészen más történet, mint egy 90 milliót érő lakást 110-ért hirdető tulajdonosnak 95-öt ajánlani. Az utóbbinál lehet, hogy alkudtál mégsem csináltál különösebben jó üzletet. Szóval akkor visszatért az alku? Szerintem kezd visszatérni, direkt így fogalmazok.
Nem lett egyik napról a másikra vevői piac. Nem zuhantak össze az árak.Nem lehet minden lakásból öt-tíz százalékot lealkudni. De egyre több olyan helyzet van, ahol a hirdetési ár már nem egyenlő azzal, hogy ennyit kell fizetned és kész.
