Happy-House - Társasházkezelés, közös képviselet, kertrendezés, takarítás

21/11/2025

Kedves Olvasó,
Újabb szép példát blogoltam a weboldalamra összefogásról, költséghatékony megoldásról. Pofon egyszerű dolognak tűnik, mégsem volt megoldva eddig, most viszont előre vitt egy társasházat. 35-ből 18 izzó volt kiégve 5 szint körfolyosón. A lakók már csak botorkáltak a lépcsőházi részen.
Most újra van fény, és mindez három ember egy órájába került :) Köszönöm szépen a fiúknak akik segítettek :)

Teljes cikk itt olvasható:

Referenciák Galéria

28/10/2025

Kedves Olvasóm,
Készítettem egy blogot a weboldalamon, amit ajánlok mindenkinek. Részletesen leírom mit is szoktam csinálni 1-1 felújítási vagy karbantartási munkám mellé.... nevezetesen részletes leírást a tulajdonosoknak, hogy tudják, lássák mi is történik a házukban pontosan. Miért, milyen munkálatért fizettek, mit csinált a szakember.

Részletes leírást készítek minden társasházi felújítási vagy karbantartási munkámhoz

01/10/2025

Kedves Olvasó,
Közös költség mint bevétel - sokszor az egyetlen - fontossága a mai témám.
Elengedhetetlen a megfelelő közös költség összeg megállapítása. Elegendő kell legyen arra, hogy fedezze a jelent és biztosítsa a jövőt. Egészen pontos éves utólagos elszámolást kell készíteni, ezzel látjuk hogy mibe is kerül a társasházunk napi élete a következő évben.
Emellé elengedhetetlen egy jóvőbeni vágyakat kielégítő mennyiségű megtakarítási alap megtervezése a közös költség részeként. Őszintén az a társasház, ahol ez a számítás téves, vagy a tulajdonosok nem szavazzák meg a megfelelő megtakarítási alap összeget, nagy bajban lesz. Vagy nem fogja tudni egy hirtelen jött probléma esetén kifizetni a javítást, vagy célbefizetéssel egy összegben kell befizetnie azt amit apránként nem vállalt.
Ha eljutunk oda hogy megvan a megfelelő összeg - közös költség és megtakarítási alap-, meg is szavazta a közgyűlés, ott lép be a képbe a közös képviselő. Ő gondoskodik arról, hogy ezt a lakók be is fizessék a társasház számlájára.
Hát én erre a fent említettek miatt egészen nagy hangsúlyt fektetek. A bevétel-kiadás elszámolást minden hónap legelején elkészítem. A részletes pénzügyi file-t feltöltöm egy a tulajdonosok által is elérhető tárhelyre, amiről értesítem is őket hogy kész van. Majd ezután mennek ki az egyéni mailes felszólítók azoknak akik a hó zárásakor tartozással rendelkeznek. Az emailbe finoman bele szoktam fogalmazni hogy a héten örülnék ha az összeg be lenne fizetve. Aztán ugyanezt a kérést ismételgetem különböző körítésekkel emailben pár naponta, egyre kevesebb határidőt adva, egyre sűrűbben írva, de még mindig cukin, kérdezve és nem fenyegetőzve. Van hogy telefonálgatni is kell annak akinek nincs emailje, vagy aki arra nem reagál egyáltalán. A tapasztalat, hogy 10-ből 6 ember ember már az első email után fizet. A maradék 4-ből 3 két héten belül, kb 3-4 noszogatás után. És persze mindig van 1 akinek gondjai vannak és ezért elmarad akárhányszor szólítom fel. Itt sajnos életbe lép az SZMSZ-ben, törvényben meghatározottak alapján az ügyvédi felszólítás, amit nagyon nem szeretek.
Általános tapasztalat hogy egy ház átvétele után az első fél év végére a rendszeresen fizetők aránya a maximumra nő, azaz nemfizetőnek marad az az 1-2 tulajdonos akinek gondjai vannak. Ergo a kedves mailes felszólítókba befektetett energia megtérül :)

Néhány számadat a 3 új társasházamnál:
- átlagos havi közös költség befizetés egy 41 lakásos társasházban 2025-ben: 753.500 ft, befizetés az átvételem utáni hónapban: 1.387.180 ft
- átlagos havi közös költség befizetés egy 17 lakásos társasházban 2025-ben: 256.804 ft, befizetés az átvételem utáni hónapban: 429.722 ft
- átlagos havi közös költség befizetés egy 8 lakásos társasházban 2025-ben: 117.762 ft, befizetés az átvételem utáni hónapban: 181.000 ft
Elmaradások 95%-ban befizetve mindháromban 🙏

21/09/2025

Kedves Olvasóm,

Mai témám az átláthatóság fontossága.
Az egyik leglényegesebb dolog a társasházkezelésben a tiszta és rendszeres kommunikáció. Az hogy a tulajdonosok tudják hogy pontosan mi zajlik a kezelő fejében miután benyújtanak neki egy igényt, megkérik egy probléma megoldására:
- vajon foglalkozik vele?
- vajon mikor fog kiküldeni rá egy szakit?
- vajon mibe fog kerülni?
- vajon mi lesz a műszaki tartalom, a megoldás módja?
stb stb

Amennyiben tisztán kommunikálunk, mint kezelő, ezek a kérdések mind nem kérdések. A lakók tudják a következő lépésünket, biztosan látják hogy nem felejtettük el, tudják hogy mibe fog kerülni, mert mindezt megírjuk nekik, akár folyamatában is ahogy intézkedünk és haladunk lépésről lépésre. Vagy akár azt, hogy legyenek pici türelemmel, mert adott héten nem fér bele, csak a következőn (nyilván a nem sürgős esetekről beszélek).

Részemről én adatbázisban tartok nyilván mindent is ami történik. Tárolom és megosztom a számlákat, fotókat, szerződéseket. Ezeken kívül az elszámolást minden hónap végén elkészítem és azt is feltöltöm, hogy mindenki lássa. Látszik belőle a közös költség állása per lakás, és látszanak belőle az adott havi kiadások és bevételek is egy külön fülön. Amikor ez elkészül a hó elején, infot is küldök ki hogy a file kész és lehet megtekinteni. Illetve a tartozókat fel is szólítom külön levélben. Addig kérdezősködök kedvesen, hogy mikor tudják pótolni az elmaradást amíg általában megunják és befizetik :) így az ügyvédi felszólításig általában nem jutunk el, a kapcsolat így lényegesen közelebbi, barátibb marad a "feledékeny" tulajdonosokkal is.

Amennyiben felkeltettem érdeklődését, várom szíves megkeresésüket.
Még mindig van valamennyi szabad kapacitásom új társasház vállalására, elsősorban Zuglóban és környékén, max 50 lakásig.

Ördög Mónika - szakképzett társasházkezelő
06 70 22 86 385
[email protected]
https://happy-house.hu/
https://www.facebook.com/profile.php?id=61573212197180

Property

02/09/2025

Kedves Látogató,

Elmesélem, mit is lehetett megtenni egy házért az első három hét alatt. ☺️
Elvállaltam egy 17 lakásos társasházat a Zuglóban július közepén, ahol a lépcsőházi takarítást is tőlem kérték a lakók. Azért én nyertem el ezt a pályázatot egy másik indulóval szemben, mert személyes odafigyelést ígértem, online jelenlétet, törődést, ahogy ezt minden házamban is teszem.
-1.) egy kis szívességet tettem... kerti szivíttyút üzemeltünk be ....
0.) közmű átírások ...
1.) saját mail címük, tárhelyük elkészítése. Első félévi kapott pénzügyi elszámolások feltöltése... tulajdonosokkal való megosztás
2.) bemutatkozó levél h mire is számíthatnak, mit hol találnak
3.) első nagy bejárás, problémák feltárása, listázása. Első életveszélyes dolog azonnali elhárítása. Számla, fotók, részletek tárhelyre feltöltése, információátadás
4.) első 3 heti bejárás, fogadóóra, igények felírása
5.) mélygarázs neon cserék, új lábtörlő vásárlás
6.) homokozó felújítási terve de izibe h nyáron még használható legyen 🥰 (ez a múlt héten el is készült)
7.) hó végével elkészült az első havi közös költség (is) elszámolás. 4-ből 3 lakó másnap reggel befizette a tartozását miután megkapták az érdeklődő levelem... a 4. lakó egy hétre rá fizetett
8.) saját elszámoló file-om feltöltése az első félév adataival, átlátható, egyoldalas verzióban.

Mennyi minden fér bele 3 hétbe.... teljes cikk a weboldalamon az alábbi linken érhető el.
https://happy-house.hu/elso-3-het-egy-uj-tarsashazam-eleteben-benko-utca/

További társasházakra van kapacitásom elsősorban Zuglóban, max 50 lakásig.
Ördög Mónika - szakképzett társasházkezelő
06 70 22 86 385
[email protected]
https://happy-house.hu/
https://www.facebook.com/profile.php?id=61573212197180

Property

02/09/2025

Elkészült a várva várt weboldalam is: https://happy-house.hu/

Hálás köszönet designbychill.hu -nak érte. Köszönöm Domján, nagyon menő lett :)

12/06/2025

Azok a fránya kiadások....

Vegyük is számba gyorsan mik lehetnek egy társasház kiadásai:

1. rögtön érkezik egy társasházkezelő akinek van egy díja. Ezzel legyünk nagyon körültekintőek, soha sem a legolcsóbb a legolcsóbb. Nézzük át alaposan milyen szolgáltatásokat is vállal. Mit ad a pénzünkért. Mit ígér nekünk. Milyen benyomást kelt. Mennyiszer ígéri hogy kijön és ránk néz. Az ugyan már csak később derül ki, de fontos hogy mennyiért fogja hozni az ajánlatokat az egyes felújítási/karbantartási munkálatokra. Próbáljunk előre puhatolózni ezen a téren.

2. nagyon nagyon fontos a biztosítási költség. Itt lényeges, hogy a közös képviselő tudja, hogy milyen tipikus problémák szoktak felmerülni egy adott ház életében. Az alapcsomagba ezeket érdemes mindenképpen beletenni. Érdemes figyelni, hogy a társasház semmiképpen se legyen alulbiztosítva. Ez nem csak azért gond, mert egy esetleges újjáépítési szükséglet esetén nem fogjuk tudni újra megteremteni a házunkat, hanem azért is, mert ezt a kárkifizetések esetén sok biztosító figyeli. Ha sok kárunk van akkor az alap magas kárhányadból származó büntik mellett még emiatt is sújthatnak minket ilyen olyan eszközökkel. Arról már talán szót sem kell ejteni, hogy érdemes a megfelelő biztosítót választani, itt is a legolcsóbb a legdrágább megoldás lesz a végére.

3. vannak rezsiköltségei egy háznak, ezeket számba kell venni ahogy ezt egy korábbi posztomban is említettem. Amennyiben van olyan ami ebből közös, de egyedivé tehető (pl víz szokott ilyen lenni) akkor azt érdemes megtenni. Könnyebb az elszámolás, instant fog csökkenni a fogyasztás, az esetleges visszaélések pedig azonnal egyéni problémává válnak, kikerülnek a társasház rejtett költségei közül. A közöseket rezsiket pedig át kell nézni, hogy lehet-e csökkenteni, modernizálni, újítani amivel spórolhatunk rajtuk.

4. a felújítási/karbantartási költségek szintén egy kényes témakör. Muszáj több ajánlatot bekérni. Akár csak google alapján is, de a lakóknak is szoktak szuper javaslataik lenni szakik terén. Érdemes kikérni a véleményüket, javaslataikat. Motiváló tényező itt hogy a saját pénzükről van szó, alap érdek hogy remek ár-érték arányban dolgozó szakit javasoljanak. Vagy csak egyszerűen megbízhatót, ami a mai világban ritkaság. Nyilván a közös képviselő is hozzon ajánlatokat, alap feladata, aztán a közgyűlés dönt összegtől függően.

Remélem a gondolatébresztő célt elértem és tudtam újat mondani, vagy legalább összefoglalni a témát.

Várom kis társasházak jelentkezését Zuglóban vagy Csepelen, 50 lakásig. Bemutatkozó anyagot tudok küldeni.
Ördög Mónika
06 70 22 86 385
[email protected]
https://www.facebook.com/profile.php?id=61573212197180

03/06/2025

Kedves Olvasó :)

Pár szóban a bevételek és kiadások kezeléséről.

Nagyon fontosnak tartom a bevételek és kiadások egyensúlyban tartását. Rendszeresen átnézzük a tulajdonosokkal a bevételek/közös költség és az aktuális kiadások arányát. Átbeszéljük a megtakarítási lehetőségeket. Átgondoljuk az esetleges bevételnövelő opciókat. Cél, hogy minden Társasháznál meglegyen a megfelelő mennyiségű félretett tartalék az esetleges vészhelyzetekre. Én szívesen veszek minden ötletet, gondolatot, ellenvetést ezzel a témával kapcsolatban (is). Van a gondolataimban egy kialakult összeg, amit szerintem minden Társasháznak birtokolnia kellene mint biztonsági tartalék. Úgy kell kialakítani a közös költséget, az egyéb bevételeket és a kiadásokat, hogy azok megfelelő egyensúlyban legyenek lehetővé téve a tartalékképzést.

Vizsgáljuk meg, gondoljuk át, hogy van-e lehetősége a Társasháznak arra, hogy külső forrásból bevételt tudjon szerezni. Akár egy közös helység kiadásából, egy hirdetési felületből, tetőtér értékesítésből felújításért cserébe. Számtalan opció van, érdemes mindet átrágni :) Illetve hát a legfontosabb egyensúlyi pont az hogy az összes közös költség legyen időben befizetve/behajtva. Nyilván nem megyünk ágyúval verébre, adunk lehetőséget békés rendezésre, okfeltárásra, de be kell fizetni mihamarabb, hogy egyenlő legyen a felelősségvállalása a tulajdonosoknak.

Másik oldalról a kiadásokat is számba kell venni. Hol lehet spórolni, átalakítani, modernizálni, stb. Ehhez először írjuk össze minden közös kiadásunkat. Ez egyébként az éves beszámolóban mind szerepel tételesen. Nézzük át egyesével, biztosan kiderül 2-4 pont ahol vissza lehet fogni valamilyen módon.

Amennyiben felkeltettem érdeklődésüket, várom jelentkezésüket az alábbi elérhetőségek egyikén.
Bemutatkozó anyagot tudok küldeni :)

Ördög Mónika
06 70 22 86 385
[email protected]
https://www.facebook.com/profile.php?id=61573212197180

Property

30/05/2025

Üdvözlök minden látogatót az oldalamon 🙂
Ma a fő filozófiám osztanám meg a társasházkezelésben.

Röviden ... személyre szabott szolgáltatás, a precíz és gyors ügyintézés, megbízhatóság, átláthatóság.

Elsődleges célom az összes adminisztrációs tevékenység átlátható, online, naprakész megjelenítése az összes tulajdonos felé. Ez azt jelenti, hogy az adott hónap könyvelését minden hónap végére elkészítem és online feltöltöm egy közös, mindenki által elérhető tárhelyre. Itt lehet elérni az összes Társasházzal kapcsolatos elszámolást, iratot, dokumentumot, árajánlatokat és számlákat is.
Az esetleges elmaradásokról minden hónapban tájékoztatom az érintetteket e-mailben. Igyekszem minden esetben ezen elmaradásokra odafigyelni, elsőre baráti módon megbeszélni az érintettekkel az okokat és lehetőségeket.

Várom kis társasházak jelentkezését Zuglóban vagy Csepelen, 50 lakásig. Bemutatkozó anyagot tudok küldeni.

Ördög Mónika
06 70 22 86 385
[email protected]
https://www.facebook.com/profile.php?id=61573212197180

Property