11/12/2022
Pár hete említettem, hogy beszélek picit arról, hogy miért téves azt gondolni, hogy egy ingatlanos szakemberrel kötött megbízási szerződés , több milliós eladási árat generál a reális eladási ártól.
Szeretném tisztázni , hogy tulajdonképpen mi az ingatlanos feladata? Ha röviden szeretném megválaszolni akkor azt írnám, hogy olyan mint egy szakipári ágazat képviselőjének lenni azért, hogy szakszerűen végezze a munkáját.
Mi is a szakipari munka?( és most maradjunk az ingatlanoknál). Pl szakipari munka a víz,-gáz,- fűtésszerelő. Nem mondom, hogy a fent említett iparos nem ért a burkoláshoz, vagy esetleg a gipszkartonozáshoz, De, egy biztos sohasem fog úgy érteni hozzá, mint egy kőműves, vagy egy gipszkartonozó szakember. Ha elromlik a gázkazánom, de éppen csak egy kőműves szakember jelentkezik a munkára mondván ért hozzá....biztosan a legátfogóbb tapasztalattal bíró szakembert találtuk meg? Ugye nem. Biztos, hogy ismeri azokat a tapasztalati fortélyokat , nem várt események magabiztos koordinálását mintha egy gázszerelőre vártunk volna ? Ugye szintén nem a válasz.
Hát kedves olvasóim az ingatlanossal ugyan ez a helyzet. Van egy tudás és rengeteg tapasztalat mögötte. Bár hangzatos, hogy ügyvédek sokasága vállal ingatlan értékesítést is, de gondoljunk bele biztos, hogy az ingatlanjog ismerete már jó értékesítőt farag egy ügyvédből? Biztos, hogy a sok párhuzamosan futó ügye mellett ugyanakkora figyelmet kap az én ingatlanom értékesítése, mint egy vagyonjogi megosztásért való küzdelem a bíróságon? Ugye szintén nem?
A másik nagyon fontos dolog , hogy ki a megbízó, és a megbízott? Ennek megfelelően ha megbízom a burkoló szakembert , akkor kiválasztom a burkolatot és a szakmaiságot rá bízom. Nem sétálok oda naponta egy simítóval meg fúgakeresztekkel és az esti órákban együtt dolgozom a burkolóval.
Megbízom a tudásában, és bízom abban, hogy olyat tud ami én csak láttam, de egy percet nem dolgoztam benne. Bíznom kell benne, hogy a legjobb tudása szerint burkol és a végén én nagyon elégedett leszek. Nem foglalkozom azzal , hogy hány probléma adódott az aljzat egyenetlenségéből adódóan , és hogy oldotta meg? Engem a produktum érdekel és nem az odáig vezető út. Az érdekel, hogy amiben megállapodtunk azt ellenérték fejében megkapjam.
Az ingatlanos is ( remélhetőleg) szakember. Aki tanulta, tapasztalta és ugyanúgy tisztában van a piac adta lehetőségekkel.
Ismeri az éppen aktuális kereslet- kínálatot, és összefüggéseket lát hosszú , és rövid távon a gazdaság ráhatására az ingatlan piacon. Miért? Mert ez a dolga. Mert muszáj tudnia, különben elveszett, kiesik, ügyfél és megbízás nélkül marad.
Mielőtt megbízási szerződést kötnék egy ingatlanos szakemberrel több kérdést is fel kell tennünk magunknak.
1. Megbízom- e az ingatlanos tudásában?
2. Elhiszem- e amit javasol?
3. Akarom- e helyette bonyolítani az ügyletet?
4. Tisztában vagyok- e az ingatlanjoggal?
5. Valóban tisztában vagyok- e a piac diktálta lehetőségekkel, és az árat befolyásolható összes tényezővel?
Mert ha igen, nem kell ingatlanost megbízni!
De ha nem, akkor bizony nagy segítség egy hatalmas vagyon értékesítésében.
Ha megbízom az ingatlanosban, akkor elfogadom azt az ártartományt amiben gondolkodhatok, és nem jelentem ki , hogy ennyi az ára és kész, mert ennyit ér. Mert lehet, hogy csak nekem ér ennyit!
És miért lehet, hogy csak nekem ér ennyit? Mert az én ingatlanomban rengeteg érzelmi kötődés is lakik velem együtt.
Pl. Ide születtek a gyermekeim. Ezt a lépcsőt saját kezemmel építettem. Ebben a házban lakott és nevelt fel édesanyám, sőt még a nagymama által ültetett diófa is három évenként bő termést hoz.
Ezek nagyon nagyon fontos dolgok! Egy a baj csak velük, csakis nekem, benne élőnek jelent valamit ,a vásárlónak soha!
A második probléma az ingatlan portálok böngészése után úgy érzem képes vagyok megállapítani az eladási árat. Talán még szerencsém is van és pont az utcánkban van 2 eladó ingatlan. Elosztom az abban lévő hirdetésben megjelent árat a saját ingatlanom m2 - vel, és megkapom mennyit ér az ingatlanom.
Ez két nyomos okból is falls adatot ad rögtön számomra.
1. Nem jártam abban a lakásban, és nem ismerem az adottságait.
2. A meghirdetett árat veszem alapul és nem az eladási árat, hiszen amíg hirdetik, nem értékesítették tehát nincs eladási ár.
A meghirdetett ár és az eladási ár között sokszor súlyos milliók különbözete húzódik.
Visszatérve az adottságok ismeretlenségére, megpróbálom röviden összefoglalni milyen pontok irányadóak, természetesen bőven a teljesség igénye nélkül....
a.) Nem mindegy hanyadik emeleten fekszik az ingatlan. Azon belül, továbbontva , nem mindegy , hogy egy 100 éves 4 emeletes körfolyosós társasház legsötétebb földszinti lakása, vagy a 4. emelet szinte nagyon világos ingatlana.
De ha 4. emelet és világos , viszont nincs lift, elvesztettünk egy csomó potenciális érdeklődőt. Elvesztettük a babakocsis kisgyermekeseket, és elvesztettük az 50+ os korosztály.
Sosem fognak lift nélküli világos 4. emeleti lakásba költözni.
b.) Tételezzük fel, hogy liftes ház 3. emeletén van mindkét lakás. Az egyik lakás ablakai utcára nyílnak, míg a másik lakás ablakai csak a belső udvarra. Míg a belső udvarra néző északi fekvésű, addig az utcára néző keleti fekvésű. Ugye hogy nem ugyanaz?
c.) Ugyan ennél a felállásnál maradva, az egyik lakásban gázkonvektor biztosítja a fűtést, és a meleg vizet villanybojler, míg a másiknál kombi cirkós kazán van a szabványnak megfelelően kibélelt kéménnyel. Megint milliós különbségek vannak.
d.) Az egyik és pont az északi fekvésű, viszont 2 éve teljeskörűen felújítatta a villamos hálozatot, és a régi aluminium vezetékek réz vezetékre cserélődtek. Nem kell szétvésni kezdésként az egész falat, és nem kell mélyen a zsebbe nyúlni...
Tényleg folytathatnám a felsorolást, de akkor végeláthatatlan lenne az írásom😊
Még is mikor megbízunk egy ingatlanost mi határozzuk meg az árat, és tesszük ezt úgy, hogy megnéztünk egy portálon pár lakás meghirdetett eladási irányárát.
Minden ingatlanos támogatja a tulajdonos azon elképzelését, hogy magasabb árral kell indulni, viszont nem szabad abba a hibába beleragani , hogy amit legelső árnak álmodtunk meg és tisztáztuk az ingatlanossal együtt, hogy ez azért lehet picit magas...pár hónap múlva totális elvárássá váljon a tulajdonos részéről.
Mert akkor mindkét fél elégedetlen lesz. A tulajdonos érdeklődők hiányában alkalmatlannak tartja azt az ingatlanost aki ugyan jelezte, hogy magasabbról kell indulni de ha nincs kereslet akkor lejjebb kell vinni az árat. Valamint elégedetlen lesz az ingatlanos is mert nem mint szakember vesz részt a folyamatban, hanem olyan személyként aki meggyőződése és tudása ellenére olyan alkukat köt egy megbízási szerződés miatt ami nem szakemberként tekintenek rá, hanem mondjuk mert sok portálon tud egyszerre hirdetni.
Lehet úgy dönteni miután kikérem egy ingatlanos szakember véleményét, hogy most nem éri meg számomra az eladás. De mint ahogy nem veszem ki a gázszerelő kezéből a szerszámot amikor éppen a kazánomat javítja, meg kell bízni az ingatlanközvetítőben ugyanúgy mint a gázszerelői szakemberben.
Köszönöm, hogy elolvasta, és remélem pici segítséget nyújtott ez a "pár"😊 sor.
Irodám továbbra is kitart a stabil 2%- os sikerdíj mellett. ÁFA mentesen, ami természetesen nagyon nagy értékű ingatlanok esetében további kedvezményekkel jár.
Erdei Krisztina
