02/10/2026
🚨🏠 ELADÓK, FIGYELEM! NAGYON KOMOLY FIGYELMEZTETÉST KÜLD A LAKÁSPIAC.
Ha a lakásodat vagy házadat még mindig a tavalyi piaci hangulat alapján áraztad be, lehet, hogy ideje újragondolni az árat.
Nem 1-2 százalékos eltérésekről beszélünk.
A 2026. szeptemberi adatokból egy nagyon látványos folyamat rajzolódik ki:
📈 egyre több ingatlan kerül piacra,
📉 miközben a vevők száma és aktivitása ezt egyáltalán nem követi le.
És ez az eladók számára az egyik legfontosabb változás, ami történhet egy ingatlanpiacon.
❗ TÖBB ELADÓ + KEVESEBB VEVŐ = EGYRE ERŐSEBB VERSENY AZ ELADÓK KÖZÖTT.
Nézzük a számokat, mert azok különösen beszédesek.
🔴 26%-KAL TÖBB ÚJ HIRDETÉS – DE CSAK 1%-KAL TÖBB ÉRDEKLŐDÉS
Az ingatlan.com adatai szerint 2026 szeptemberében 32,2 ezer új lakóingatlan-hirdetést adtak fel.
Ez egyetlen hónap alatt 26%-os növekedés augusztushoz képest.
És mit csinált közben a kereslet?
Mindössze 1%-kal emelkedett a telefonos érdeklődések száma.
Vagyis nagyon leegyszerűsítve:
👉 az eladói oldal sokkal nagyobb lendülettel bővült, mint a vevői érdeklődés.
Ez pedig azt jelenti, hogy egy eladó ingatlannak egyre több másik eladó ingatlannal kell versenyeznie ugyanazokért a vevőkért.
🏘️ MÁR KÖZEL 150 000 ELADÓ INGATLAN KÖZÜL VÁLOGATHATNAK A VEVŐK
Szeptember végén már közel 150 ezer eladó lakás és ház szerepelt az ingatlan.com kínálatában.
Ez 11%-kal több, mint egy évvel korábban.
Gondolj bele eladóként, mit jelent ez!
A vevőnek egyre kevésbé kell azt éreznie:
„Ezt most azonnal meg kell vennem, különben valaki más elviszi.”
Ehelyett egyre könnyebben mondhatja:
„Megnézek még ötöt.”
„Teszek egy alacsonyabb ajánlatot.”
„Ha nem fogadják el, keresek másikat.”
És ez teljesen megváltoztatja az alkupozíciókat.
⚠️ DE VAN EGY MÉG DURVÁBB SZÁM.
2026 szeptemberében közel 229 ezer telefonos érdeklődés érkezett az eladó lakásokra és házakra.
Ez 37%-kal kevesebb, mint 2025 szeptemberében.
Igaz, ezt az adatot fontos helyén kezelni:
2025 szeptemberében az Otthon Start Program indulása rendkívüli keresleti boomot okozott, ezért a tavalyi hónap szokatlanul magas összehasonlítási alap.
Csakhogy…
❗ MÉG A 2024-ES SZEPTEMBERI SZINTHEZ KÉPEST IS 17%-KAL ALACSONYABB A KERESLET.
Ez már olyan adat, amit egy eladónak érdemes komolyan vennie.
Ráadásul ugyanebben a kétéves összehasonlításban az újonnan feladott hirdetések száma 2%-kal nőtt.
Vagyis:
📉 kevesebb érdeklődő,
📈 több hirdetés,
🏠 nagyobb választék,
💰 és ebből következően potenciálisan erősebb vevői alkupozíció.
És az ország egyes részein még ennél is látványosabb a változás.
📍 Budapesten 20%-kal kevesebb érdeklődés érkezett, mint 2024 szeptemberében.
🏢 Országosan a lakások iránti érdeklődés pedig 21%-kal maradt el a 2024 szeptemberi szinttől.
Közben a feladott lakáshirdetések száma közel 10%-kal nőtt a két évvel korábbihoz képest.
Ez már nagyon más piac, mint ahol szinte mindegy volt, milyen árat írtunk a hirdetésbe, mert majd úgyis jön egy vevő.
❗❗ ÉS ITT KÖVETIK EL MOST SOKAN A LEGNAGYOBB HIBÁT.
Nem az a kérdés, hogy:
„Én mennyit szeretnék kapni az ingatlanomért?”
Hanem az, hogy:
👉 a jelenlegi piacon mennyit hajlandó érte megfizetni egy valódi, finanszírozható vevő?
A kettő között pedig nagyon komoly különbség lehet.
Ha egy ingatlan ára nincs összhangban a piaccal, könnyen elindulhat egy rossz folyamat:
❌ kevés érdeklődő,
❌ kevés megtekintés,
❌ nincs komoly ajánlat,
❌ telnek a hetek és hónapok,
❌ a hirdetés „beragad”,
❌ majd végül mégis árat kell csökkenteni.
Közben pedig megjelennek az újabb, frissebb és esetleg jobban árazott konkurens ingatlanok.
💥 AZ ÁRCSÖKKENTÉS NEM FELTÉTLENÜL KUDARC.
Sok esetben egyszerűen annak felismerése, hogy megváltozott a piac.
Ha egy ingatlan hosszabb ideje eladó, kevés rá az érdeklődő, nincs érdemi ajánlat, miközben a környéken folyamatosan jelennek meg az új hirdetések, akkor érdemes nagyon komolyan felülvizsgálni az árat.
És bizony lehet olyan helyzet, amikor nem egy jelképes 1-2%-os korrekcióra van szükség.
Az árcsökkentés megfelelő mértékét azonban nem lehet országosan egyetlen százalékban meghatározni. Függ többek között:
📍 a településtől és városrésztől,
🏠 az ingatlan típusától és állapotától,
📐 az alapterülettől,
💰 az adott ársávtól,
🏦 a finanszírozhatóságtól,
⚡ és attól is, hogy mennyire sürgős az értékesítés.
De egy biztos: a piac nem fog azért többet fizetni egy ingatlanért, mert a tulajdonosnak annyi pénzre van szüksége.
🔥 2026 ŐSZÉN AZ EGYIK LEGVESZÉLYESEBB MONDAT EZ LEHET:
„Nem sürgős. Majd megadja valaki az árát.”
Lehet.
De az is lehet, hogy közben további hasonló ingatlanok kerülnek piacra, a vevő pedig egyszerűen választ egy másikat.
Az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője, Balogh László szerint a jelenlegi folyamat következtében tovább erősödhet a vásárlók alkupozíciója és jelentősen lassulhat a lakásár-emelkedés.
A szakértő arra is felhívta a figyelmet, hogy ebben a helyzetben azok az eladók lehetnek kedvezőbb helyzetben, akik reális áron hirdetik meg az ingatlanukat.
🏠 ELADÓKÉNT TEHÁT MOST NEM AZ A CÉL, HOGY A LEGMAGASABB HIRDETÉSI ÁRAD LEGYEN A KÖRNYÉKEN.
Az a cél, hogy legyen valós vevőd.
Mert a hirdetési ár még nem eladási ár.
A megtekintés még nem ajánlat.
Az ajánlat pedig még nem sikeres adásvétel.
💡 Ráadásul ma már azt is érdemes figyelembe venni, hogy a vevők jelentős része valamilyen banki finanszírozással, lakásh*tellel vagy adott esetben Otthon Start konstrukcióval szeretne vásárolni.
Ezért az ingatlan finanszírozhatósága és reális értéke is egyre fontosabb tényező lehet.
👉 Ha eladnád az ingatlanodat, ne várd meg feltétlenül, amíg hónapokig áll a hirdetés.
👉 Ha pedig vásárolnál, most különösen fontos lehet, hogy tudd, mekkora összeggel tudsz valóban tárgyalóasztalhoz ülni.
Otthon Start és lakásh*tel esetén érdemes még az ingatlan kiválasztása előtt átnézni a finanszírozási lehetőségeket.
A Bankmonitor Partner rendszerén keresztül több bank ajánlata és feltételrendszere is összehasonlítható, így nem egyetlen bank lehetőségeiből kell kiindulni.
📩 Eladnál, vásárolnál vagy Otthon Start hitelben gondolkodsz? Keress bizalommal!
📞 06-70-209-2650
📧 [[email protected]]
A posztban szereplő piaci adatok az ingatlan.com 2026. szeptemberi piaci összesítéséből származnak, a Pénzcentrum 2026. október 1-jei cikke alapján. Az országos és területi statisztikák nem jelentik azt, hogy minden egyes ingatlan ára csökkenni fog; az egyedi ingatlan megfelelő árazása helyi piaci összehasonlítást igényel. A finanszírozás és hitelbírálat feltételei pénzintézetenként és ügyfelenként eltérhetnek.
